TJDFT - 0722007-96.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 23VARCVBSB 23ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0722007-96.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: AMANDA IZIDRO DA SILVA REU: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A SENTENÇA 1- RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS proposta por AMANDA IZIDRO DA SILVA em face de IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A.

Alegou a parte autora que mantinha cadastro junto à Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal - CODHAB/DF e, por meio do programa habitacional “Morar Bem”, promovido pela referida entidade em parceria com o Governo Federal, adquiriu uma unidade imobiliária.

Após a aprovação de seu cadastro, narrou que se dirigiu ao estabelecimento da segunda ré, responsável pela construção do empreendimento vinculado ao programa habitacional referido, em 9/9/2020.

Na ocasião, foi-lhe informado que as obras estavam em estágio avançado, bem como que a unidade lhe seria entregue em 30/12/2021 ou, no mais tardar, em 30/6/2022, em razão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Contudo, passaram-se 16 (dezesseis) meses do prazo prometido e as chaves do apartamento somente foram entregues em 23/10/2023.

Diante desse contexto, requer o ressarcimento, a título de lucros cessantes, dos prejuízos experimentados entre a data prevista para a entrega do imóvel e o dia da entrega das chaves, bem como dos juros de obra cobrados no período em que a incorporadora e a construtora estiveram em mora.

Defendeu a aplicação da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema nº 996, cuja observância é obrigatória, nos termos do artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil.

Sustentou que se cuida de relação de consumo, bem como que as rés são solidaria e objetivamente responsáveis pelos prejuízos causados aos consumidores.

Quanto ao valor dos danos, asseverou que faz jus ao recebimento de quantia equivalente a “0,5% do valor do imóvel, multiplicado pelos meses de atraso, bem como em ressarcimento dos juros obras, que cessam em virtude da entrega do imóvel”.

Assim, requer a condenação das demandadas, de maneira solidária, ao pagamento de R$ 13.084,96 (treze mil e oitenta e quatro reais e noventa e seis centavos) a título de lucros cessantes e R$ 7.934,54 (sete mil novecentos e trinta e quatro reais e cinquenta e quatro centavos) relativos aos juros de obra pagos após a data prevista para entrega do imóvel.

Por fim, requereu a concessão da gratuidade de justiça e pugnou pela procedência dos pedidos iniciais.

Quando do recebimento da petição inicial (ID 234231483), foi concedida a gratuidade da justiça à autora e determinada a citação das rés para que contestassem o feito.

Citadas pelo sistema, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A apresentaram contestação conjunta no 236921481.

Em sede de preliminar, apresentaram impugnação à gratuidade de justiça e pugnaram pela sua revogação.

Quanto ao mérito, alegaram que: i) em razão da pandemia da COVID-19, fato que classificou como fortuito e de força maior, ficou impossibilitada de cumprir sua obrigação no prazo acordado; ii) em verdade, o prazo final para entrega seria 1/1/2024; iii) não houve atraso, pois as chaves foram entregues à requerente em 23/10/2023; iv) há previsão contratual de prorrogação do prazo original para conclusão em até 180 dias; v) há ainda prazo de 60 dias para entrega das chaves após a conclusão; vi) uma vez que o bem teria finalidade exclusivamente habitacional, não seria possível ao consumidor pleitear alugueres proporcionais; v) eventual indenização deve adotar a proporção de 0,5% do valor do imóvel; vi) a parte não teria comprovado o gasto alegadamente suportado com juros de obra.

Réplica no ID 238467713.

Decisão saneadora ao ID 239590518, oportunidade em que as preliminares foram apreciadas. É O RELATÓRIO.

DECIDO. 2- FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao mérito da demanda.

A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, tendo em vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Pretende a autora indenização por danos materiais (lucros cessantes e juros de obra) em decorrência de considerável atraso na entrega da obra.

Portanto, a controvérsia cinge-se ao atraso da obra, se houve fortuito externo passível de legitimá-lo.

Do atraso na entrega do imóvel Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário nº 32943, Itapoã Parque, ID 30/12/2021, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (cláusula 21).

Aduz a ré também que houve novação contratual em relação ao prazo de entrega da unidade imobiliária, pois o contrato de compra e venda constante haveria determinado o prazo final em 08/05/2023, mais 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, enquanto o contrato preliminar estabeleceria o prazo de 30/12/2021 para a entrega das chaves.

Todavia, no presente caso, observo que houve falha na prestação de serviços por parte da construtora acerca do dever de informação ao consumidor (Art. 6º, II e IV, CDC), haja vista a confusão e a surpresa causada no que tange ao prazo de entrega do imóvel.

Portanto, não é legítimo que o prazo estipulado no contrato de compra e venda, firmado posteriormente, substitua o já fixado no termo de reserva habitacional, sob pena de gerar prejuízos aos consumidores.

De fato, o termo de reserva assinado entre as partes é plenamente válido e não se constitui apenas em um documento preliminar, sendo fonte de direitos e obrigações, por se tratar de uma oferta, vinculando a incorporadora, sendo a data nele prevista apta à configuração do inadimplemento.

Assim, ele não pode ser substituído pelo prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda, uma vez que a informação foi prestada de forma inadequada.

Ressalta-se que, a despeito de ter recebido a nomenclatura de termo de reserva, o documento equivale a uma promessa de compra e venda e, como tal, integra o contrato de compra e venda por força do disposto no art. 30 do CDC.

No mesmo sentido, precedente que analisou o mesmo empreendimento habitacional objeto dos presentes autos: "Não assiste razão aos apelantes quando alegam que o termo de reserva é mero documento preliminar.

O instrumento, não obstante não seja um contrato típico de compra e venda, é fonte de direitos e obrigações, sendo a data nele prevista apta à configuração do inadimplemento.

Dito de outra forma, trata-se de uma oferta que obviamente vincula a incorporadora e o consumidor, parte mais vulnerável da relação jurídica.

Entendimento contrário representaria uma afronta direta à boa-fé objetiva, princípio insculpido no art. 422, do CC.

Levando em consideração que o prazo inicial para a entrega do imóvel era 30/12/2021, com a possibilidade de um acréscimo de 180 (cento e oitenta) dias para eventuais atrasos, o termo final para a entrega do bem ocorreu no dia 30/06/2022.

Neste cenário, as partes apelantes devem ser responsabilizadas pelos danos materiais causados ao recorrente, em virtude do atraso na entrega do respectivo imóvel." (Acórdão 1924402, 0750594-02.2023.8.07.0001, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no PJe: 01/10/2024.) Por tais razões, deve-se reconhecer que houve atraso na entrega do imóvel.

Argumenta, ainda, a ré que, devido à Pandemia da Covid-19, teve, entre o período de 2020 e 2022, uma falta generalizada de insumos e mão de obra, o que impactou na indústria, pois acabaram sofrendo períodos de paralisação.

Contudo, a jurisprudência deste eg.

TJDFT é praticamente uníssona ao reconhecer que a escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e a falta dos materiais de obra, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de afastar a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil e, portanto, são fortuitos internos, incapazes de afastar a responsabilidade civil pelo atraso significativo.

A propósito: "Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil, que não são aptos a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior.

Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019).

Confira-se o entendimento deste eg.

TJDFT: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

CONSUMIDOR.

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (FRAÇÃO/COTAS IMOBILIÁRIAS).

PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO RELATIVAMENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM.

RESCISÃO CONTRATUAL.

INJUSTIFICADO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

QUEBRA CONTRATUAL POR PARTE DA CONSTRUTORA.

PRESCRIÇÃO DECENAL.

PRELIMINAR REJEITADA.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.

SÚMULA 543 STJ.

TEMA 971 STJ.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

A pretensão autoral é balizada no descumprimento contratual por parte da construtora ré, ora apelante, uma vez que o prazo de entrega do imóvel não foi cumprido, de modo que não há que se falar em prescrição trienal, mas, sim, em prescrição decenal (responsabilidade civil contratual).

Precedentes do TJDFT.

Preliminar rejeitada. 2.

Emerge do acervo probatório que as partes celebraram "CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (FRAÇÃO/COTAS IMOBILIÁRIAS)", na data de 28/12/2018, pelo valor total de R$ 68.990,00 (sessenta e oito mil novecentos e noventa reais), com previsão de entrega estipulada para dezembro de 2021, com a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis prevista na cláusula sétima do contrato. 3.

A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de afastar a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil.

Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos. 4.

Não obstante a situação de pandemia instaurada no país, o ramo da construção civil foi das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias objetivando dificultar a propagação do novo coronavírus e preservar a saúde da população, sendo inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora em relação ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda. 5.

Ante o inadimplemento da construtora quanto à obrigação de entregar o imóvel, procede o pedido de rescisão contratual com devolução integral do valor pago, incidindo a Súmula 543 do STJ que dispõe que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.") 6.

A despeito de inexistir disposição contratual em razão de culpa da construtora pelo desfazimento no negócio jurídico, é possível a inversão da cláusula penal em favor da parte inocente, em razão do inadimplemento verificado.

Referimento posicionamento encontra-se em consonância com o entendimento sedimentado no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, em sede de repercussão geral, no qual foi fixada a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.) 7.

RECURSO CONHECIDO.

REJEITADA A PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO.

NO MÉRITO, DESPROVIDO.

HONORÁRIOS MAJORADOS. (Acórdão 1859231, 07011417820238070020, Relator(a): JOSE FIRMO REIS SOUB, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 7/5/2024, publicado no DJE: 17/5/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada. - grifos nossos) Ressalte-se ainda que em 06 de fevereiro de 2020 foi publicada a Lei nº 13.979/2020, cuja finalidade foi justamente criar os parâmetros legais para que os reflexos da pandemia fossem devidamente enfrentados.

Nesse sentido, a ré já sabia da pandemia à época em que o termo de reserva e o contrato foram firmados (novembro de 2020 e maio de 2021) e foi realizado calendário para entrega do bem com previsão para 30/12/21 e tolerância de entrega contratual de 180 dias, conforme ID 234123233.

Considerando que o contrato foi firmado quando a COVID já estava instalada, constata-se que não se trata de motivo imprevisto ou imprevisível, o que não afasta, portanto, a responsabilidade da parte ré, sendo que, ademais, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, ou seja, inerente ao empreendimento e ao risco da atividade da parte ré, incapaz de eximi-la de responsabilidade pelo inadimplemento da obrigação no tempo oportuno e livremente avençado.

Com efeito, se o contrato de compra e venda foi firmado em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.

Portanto, inconteste a falha na prestação dos serviços pelas rés, fazendo jus a parte autora aos lucros cessantes, bem como a restituição dos juros de obra devidamente pagos.

Dos lucros cessantes e juros de obra Destaca-se que não há que se considerar a cláusula de prazo suplementar de 60 dias para entrega das chaves após o decurso do prazo de 180 dias, posto que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias, consoante precedente: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE: 19/03/2015.

Pág.: 208.

Lado outro, a jurisprudência é pacífica no sentido de que o atraso na entrega da unidade ou conclusão da obra acarreta prejuízo ao adquirente, pela impossibilidade de usar, usufruir, gozar e até dispor da coisa, assim considerada a natureza do bem e os frutos que são passíveis de gerar (STJ/ REsp 331.496/MG, EDcl no REsp 151.175/DF, REsp 109.821/SP, AgRg no REsp 1202506/RJ e AgRg no Ag 1036023/RJ).

Daí o entendimento consolidado de o dano ser presumido.

Apesar de a autora efetuar o pagamento conforme a previsão contratual, as rés não entregaram o imóvel no prazo pactuado.

Segundo o disposto nos artigos 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar.

Quanto ao valor dos lucros cessantes, o entendimento firmado pela jurisprudência é no sentido de se adotar como parâmetro a média de preço de aluguel praticado no mercado, que varia, em regra, de 0,5% a 1% do valor venal do imóvel, por mês de atraso (Acórdão n.1182226, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO).

Assim, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o que equivale ao valor de 0,5% do valor do contrato até a data da efetiva entrega, sendo este o pedido formulado na inicial.

No entanto, como visto, o percentual deve incidir sobre o valor do contrato de ID 236921489 e não sobre eventual valor pelo qual imóveis similares estariam sendo vendidos, de modo que no ponto é procedente apenas em parte a pretensão autoral.

Já os juros de obra possuem natureza remuneratória e são cobrados daqueles que adquirem imóvel na planta quando não há pagamento do preço à vista, até a entrega da obra.

O Superior Tribunal de Justiça considera válida a cobrança contratual desta modalidade de juros (EREsp 670.117/PB), mas sua incidência é descabida durante o período de atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora, visto que o consumidor não pode ser apenado por aquilo que não deu causa.

Assim, o autor deverá ser indenizado em razão da oneração do contrato que decorreu do atraso na entrega do imóvel, pois o pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil).

No caso dos autos, a parte autora estava responsável pelo pagamento dos juros de obra até 30/06/2022.

Assim, a partir de 01/07/2022 a parte ré deve assumir a responsabilidade pelo pagamento dos juros de obra em razão do atraso a que deu causa.

Ressalto que haverá o ressarcimento da autora, pelos valores pagos indevidamente, corrigido monetariamente desde cada desembolso e acrescido de juros moratórios desde a citação, até o efetivo pagamento.

Assim, o atraso de 16 meses a mais de juros de obra (julho/2022 a outubro/2023), perfaz a quantia de R$ 7.934,54 (sete mil, novecentos e trinta e quatro reais e cinquenta e quatro centavos), conforme comprovantes de pagamento ID 234123223.

Dessa forma, a procedência em parte da demanda é medida que se impõe, com o cálculo dos lucros cessantes levando em conta o valor do contrato. 3- DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial para CONDENAR os réus solidariamente a pagar à parte autora: a) lucros cessantes mensais no equivalente a 0,5% do valor do contrato (R$ 112.107,26), devidos desde 30/06/2022 até 23/10/2023, com correção monetária a partir da presente decisão e juros de mora a partir da citação; b) o valor de R$ 7.934,54 (sete mil, novecentos e trinta e quatro reais e cinquenta e quatro centavos), a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

A correção monetária deverá ser calculada pelo IPCA e os juros de mora incidentes no percentual de 1% ao mês, aplicando, a partir de 30/08/2024, o disposto no art. 406, §1º, do CPC (taxa SELIC descontado o IPCA); Por conseguinte, resolvo o mérito da demanda, na forma do art. 487, I, do CPC.

Ante a sucumbência recíproca, mas não equivalente, condeno as partes nas despesas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% do valor da condenação, consoante artigo 85, § 2º, do CPC, na proporção de 20% pela parte autora e 80% pela ré.

Fica suspensa a exigibilidade da verba sucumbencial devida pela autora por litigar sob o pálio da justiça gratuita.

Publique-se.

Registrada nesta data eletronicamente.

Intimem-se.

Transitada em julgado, arquivem-se os presentes autos.

Brasília/DF, data da assinatura digital Documento assinado eletronicamente pelo(a) Juiz(a) de Direito / Juiz(a) de Direito Substituto(a), conforme certificado digital