TJDFT - 0729459-60.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0729459-60.2025.8.07.0001 Classe judicial: PETIÇÃO CÍVEL (241) REQUERENTE: RONY ALEXANDRE SOARES PEREIRA REQUERIDO: BLN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, DAIANE DIAS DE SOUZA TOMAZ DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Retifique a classe para procedimento comum cível.

O autor afirma ter contratado a ré para construir, em terreno de propriedade do autor, um imóvel composto de residência e cinco unidades tipo loft, destinados à locação.

O contrato foi celebrado em agosto de 2024 e, após termo aditivo assinado em setembro de 2024, foi aumentada a área dos lofts e a contraprestação a cargo do autor, ao qual cabia também fornecer os materiais e de construção.

Narra o autor, contudo, que "a despeito das obrigações assumidas e dos pagamentos substanciais já efetuados, a contratada abandonou a obra sem qualquer justificativa plausível, o que resultou no inadimplemento contratual.

Mesmo após o pagamento de mais de R$ 171.696,20 - quantia que supera 70% do valor contratual -, a construção encontrava-se com apenas 30% de execução física, conforme laudo técnico.

O contratante, diante da inércia da empresa, contratou engenheiro civil para vistoria e emissão de laudo técnico, providência formalizada pela ART nº 0720250018131, em nome do profissional Márcio Adriano de Souza Araújo - CREA/DF 8937/D.

O engenheiro constatou falhas técnicas, ausência de acabamento, desorganização da execução e abandono da obra por mais de dez dias úteis consecutivos.

Verificou-se também significativa disparidade entre os valores pagos e os serviços efetivamente realizados".

Pretende o autor, em síntese, a condenação da ré indenizá-lo em R$10.600,00, valor desembolsado com aluguel para a sua moradia em razão da demolição de sua antiga casa, desde agosto de 2024 até a presente data, somando-se 10 meses de pagamento (R$1.060,00 x 10); a restituição R$110.215,35, que pagou além do percentual executado; a condenação da ré a pagar o valor de R$15.900,00, destinado a corrigir erros técnicos apontados no laudo de engenharia que instrui a inicial; a condenação da ré a pagar o montante de R$60.000,00 a título de lucros cessantes pela renda que auferiria com a locação dos lofts (aluguel unitário de R$1.500,00 x 5 lofts x 8 meses); a reparação de dano moral em razão de aborrecimentos e desgastes que o obrigaram a buscar a via judicial, inclusive por ter tido que demolir a sua casa para que a construção fosse realizada, mediante o pagamento de R$30.000,00; a resilição contratual e a condenação da ré a restituir os valores pagos, corrigidos desde cada desembolso.

Pondera que será necessária a produção de prova pericial.

Pede a inversão do ônus da prova com base no CDC.

Pede tutela de urgência para antecipar os efeitos da resilição contratual, suspender a exigibilidade de parcelas em aberto e para que a ré se abstenha de incluir seu nome em cadastros de proteção ao crédito.

DECIDO Da leitura do documento de ID 238490686, que é um laudo técnico elaborado por engenheiro particular, o qual examinou o estado da obra até dezembro de 2024, verifica-se que foram executados, até aquele mês, os seguintes itens: - fundação dos lofts; - Levantamento parcial da alvenaria dos lofts; - Preparação parcial do terreno (corte e aterro); - Construção da estrutura de arrimo da edificação principal; - Locação e aterro da fossa séptica e do sumidouro; - Execução parcial dos pilares dos lofts; - Montagem parcial das formas e instalação da laje pré-moldada.

O laudo informa, ainda, que houve problemas relacionados a erros de projeto atribuídos a terceiros, o que resultou em falhas durante a execução e consequente atraso em relação ao cronograma da obra.

Nele consta também que a construtora enfrentou prejuízos devido à participação ativa da equipe de obra (empreiteiros) em interações diretas com o cliente, prática que estava vedada no contrato e que comprometeu a comunicação e formalização de acordos.

Menciona ainda outros fatores, como condições climáticas adversas, datas comemorativas e paralisação de atividades para a revisão de projetos e modificações, que também afetaram o cronograma.

O segundo laudo juntado pelo autor, ao ID 238490689, de outro engenheiro particular, informa que a obra atingiu 30% de conclusão até o momento da vistoria realizada em 20 de janeiro de 2025, e que o valor pagou foi superior ao percentual de obra concluído.

Aponta também problemas de qualidade na obra, inclusive em muitos pontos da estrutura de concreto armado, desperdício de material e falta de planejamento executivo, com várias etapas iniciadas em vários locais distintos e não concluídas efetivamente.

Conjugando-se os dois laudos, verifica-se que não está bem delineado se houve inadimplemento contratual apenas por parte da construtora, ou se também por parte do autor no tocante aos projetos de terceiros e à interação direta com a equipe de empreiteiros.

Embora os laudos permitam concluir que houve atraso no cronograma de obra, o primeiro laudo menciona também aspectos que independeram da vontade das partes.

E no que se refere à qualidade do serviço executado, o laudo apresentado ainda é um documento unilateral.

Diante desse cenário, não há como concluir, neste momento, de quem foi a culpa pela interrupção da relação contratual, nem tampouco se houve culpa concorrente.

O caso demandará, por certo, futura produção probatória.

Por isso, não é adequado, ainda, antecipar os efeitos da resilição na forma pretendida pelo autor, ou seja, com atribuição de culpa integral à ré.

Todavia, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor e, diante do quadro posto, não há como o autor produzir neste momento mais prova do que a consta nos autos acerca do risco de já ter pago mais do que o percentual de obra que foi executado.

Esse fato, atestado no laudo particular de ID 238490689, justifica a suspensão da exigibilidade das parcelas ainda não pagas e a imposição, à ré, do ônus de se abster de negativar o nome do autor pela interrupção dos pagamentos.

No entanto, considerando o cenário duvidoso acerca do que ocorreu durante a execução do contrato, de quem deve para quem, e quanto se deve, a prudência recomenda que o autor caucione em juízo as parcelas que ainda não foram pagas à ré até a integralização do preço ajustado no último termo aditivo (R$240.000,00).

Como o autor afirmou que pagou "mais de R$171.696,20", mas não especifica o valor exato nem a partir de quando deixou de pagar ou quanto está pendente de pagamento, fixo a caução, por prudência, em R$68.303,80, correspondente à diferença entre os dois valores antes referidos.

A caução poderá ser prestada em dinheiro, em até cinco parcelas de R$13.660,76 (para seguir mais ou menos a o valor das parcelas previstas no último termo aditivo), ou em bens suficientes e livres de ônus, para garantir o pagamento de eventual saldo remanescente à ré.

O receio de dano decorre do risco da negativação do nome do autor, com restrição ao crédito e ofensa a direito da personalidade.

Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE o pedido de tutela de urgência para, mediante a prestação de caução de R$38.303,80 em até cinco parcelas de R$13.660,76 ou em bens suficientes e livres de ônus, determinar a suspensão da exigibilidade do saldo em aberto do preço que deveria ser pago pelo autor e que a ré se abstenha de inscrever o nome do autor em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa de R$3.000,00 por ato de cobrança ou inscrição em cadastro de inadimplentes.

Intime-se a parte autora para, no prazo de 15 dias, dizer de que forma pretende prestar a caução, se em dinheiro ou em bens e, se optar por dinheiro, em quantas parcelas.

No mesmo prazo, deverá efetuar o primeiro depósito, se optar por prestar a caução em dinheiro, ou já indicar os bens a serem oferecidos em caução, com a documentação comprobatória.

Caso o autor opte pela caução em dinheiro de forma parcelada, deverá depositar as parcelas a cada trinta dias contados da primeira parcela, subsequentemente, ficando ciente de que a falta de depósito de qualquer parcela ocasionará a revogação da tutela de urgência, mantendo-se nos autos os valores até então depositados.

Aceita a caução, a ré será intimada para cumprir a decisão concessiva da tutela de urgência.

Emende o autor a inicial para: a) confirmar o seu endereço residencial, inclusive para efeito do cadastro processual e eventuais intimações pessoais, pois o que foi informado na petição inicial, o que consta no comprovante de endereço de ID 238489214 e o do documento referente ao contrato de aluguel de ID 238509863 (onde supostamente o autor passou a residir a partir de agosto de 2024) são todos diferentes; b) esclarecer por qual razão pediu indenização pelos valores que afirma que gastou com alugueres para sua moradia desde agosto de 2024, se havia prazo para a ré concluir a construção da obra, esclarecendo quando entende que a ré ficou em mora; juntar o contrato de locação, pois o documento de ID 238509863 não é o contrato e não prova o valor do aluguel; c) esclarecer e corrigir a divergência entre o valor do pedido da alínea "f", de R$107.815,35, e o valor dessa pretensão constante na causa de pedir, de R$110.215,35; d) esclarecer se os pedidos de condenação no pagamento de valores gastos com alugueres para a sua moradia e no pagamento de lucros cessantes pela impossibilidade de locar os lofts abrangem ou não parcelas vincendas; e) esclarecer se o pedido de restituição dos valores pagos abrange só o da alínea "f" (diferença entre o total que pagou à ré e o valor do percentual de obra efetivamente executado), ou se abrange a totalidade do que pagou à ré, considerando o pedido genérico da alínea "j"; f) esclarecer se a obra ainda está paralisada ou se já contratou outra empresa para dar-lhe continuidade, bem como se a situação da obra executada pela ré já se alterou; avaliar eventual interesse na produção antecipada da prova pericial em ação autônoma, posto que a continuidade da obra por outra empresa poderá alterar a realidade fática e inviabilizar a apuração do valor objeto do pedido da alínea "f" da inicial; g) esclarecer a inclusão da sócia administradora da ré, Daiane Dias de Souza Tomás, no polo passivo da relação processual, pois não formulou qualquer pedido contra ela, nem invocou a desconsideração da personalidade jurídica, quer na causa de pedir, quer nos pedidos.

Prazo de 15 dias, sob pena de indeferimento da inicial. (datado e assinado eletronicamente)