TJDFT - 0726602-41.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0726602-41.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ALEX JUNIO DA SILVA REQUERIDO: ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA SENTENÇA I.RELATÓRIO Cuida-se de ação movida por ALEX JUNIO DA SILVA em desfavor de ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, partes qualificadas nos autos.

Narra a parte autora, em síntese, que “firmou contrato de promessa de compra e venda de 01 imóvel de futura unidade autônoma condominial, sendo firmado em 09 de maio de 2023” e que “objeto é um Apartamento localizado na QNN 31, Lote F-02, Bloco A, Apartamento 410, localizado em Ceilândia/DF”; que “o valor da unidade para pagamento à vista era de R$ 189.244,42 sendo que no próprio contrato ficou estabelecido o pagamento a prazo, conforme itens 3 e 4, ocorrendo atualização monetária e juros remuneratórios”; que “conforme o Contrato de Corretagem (Doc. 11) o Requerente pagou o valor de R$ 12.079,43 como sinal” e que o restante seria pago da seguinte maneira: R$ 41.149,71 divididos em 41 parcelas mensais fixas no valor de R$ 1.003,65 cada uma, a serem pagas com recursos próprios, tendo a primeira com vencimento ajustado para o dia 15/06/2023 e R$180.220,51, divididos em 360 parcelas mensais com a prestação mensal inicial (amortização + juros 5,914500%a.a. calculado pelo sistema da Tabela PRICE) de R$ 1.052,86 cada uma, acrescido de correção anual pelo IPCA – Índice de Preços ao Consumidor – Amplo/IBGE, e a data base para fins de cálculo 09/05/2023, tendo a primeira o vencimento ajustado para dia 15/11/2026; que “o pagamento da entrada, ficou acordado os valores efetivamente pagos no dia da assinatura e parcelas no valor de R$ 287,94”.

Continua e afirma que “o prazo para a Requerida entregar o referido apartamento é até 31 de dezembro de 2025”, “contudo, até a presente a Requerida não tem previsão de entrega do empreendimento adquirido”; que “insatisfeito e diante da falta de previsão de inicialização da obra e dos diversos processos em desfavor da empresa e da dificuldade financeira o Autor deixou de efetuar os pagamentos de fevereiro a abril de 2025”; que “foram efetuados os pagamentos até o mês de janeiro de 2025, sendo pago a quantia total R$ 31.148,78”.

Tece arrazoado jurídico e requer “a concessão da tutela provisória, liminarmente, para que seja haja a suspensão dos pagamentos, em razão de ser um direito potestativo da Requerente e que seja a ré compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança relacionada ao contrato pactuado judicial ou extrajudicial em nome da parte Autora, bem como que impossibilite a Ré de efetuar quaisquer restrições em nome da Requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito”.

No mérito, pede: a) “para reconhecer e declarar a resolução do contrato objeto da presente ação”; b) que “seja condenada a Re a devolução da quantia de R$38.144,21”; c) que “seja condenada a Re ao pagamento da multa da quantia paga sobre cada parcela devidamente corrigida”; d) que “seja a parte Ré condenada ao pagamento de indenização por danos morais pelos transtornos causados no valor total de R$ 10.000,00”.

Pede, ainda, a gratuidade de justiça.

A decisão de ID 238659127 deferiu a gratuidade de justiça e a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, a partir da intimação desta decisão e determinar às rés que se abstenham de negativar o nome do autor, sob pena de multa de R$1.000,00.

Citado ao ID 240797094, a requerida apresentou contestação ao ID 243090335.

Alegou, em síntese, a ausência de inadimplemento da requerida, pois o prazo de entrega não expirou e a obra não está parada; que houve inadimplemento do requerido, pois ele interrompeu unilateralmente o pagamento das mensalidades; que há direito de retenções e que não há danos morais.

Réplica ao ID 245417663.

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

II.FUNDAMENTAÇÃO Promovo o julgamento antecipado, na forma do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, já que a prova documental é suficiente para sanar as questões de fato controvertidas nos autos.

No mais, a juíza, como destinatária final das provas, tem o dever de apreciá-las independentemente do sujeito que as tiver promovido, indicando na decisão as razões da formação de seu convencimento consoante disposição do artigo 371 do CPC, ficando incumbida de indeferir as provas inúteis ou protelatórias consoante dicção do artigo 370, parágrafo único, do mesmo diploma normativo.

A sua efetiva realização não configura cerceamento de defesa, não sendo faculdade da magistrada, e sim dever, a corroborar com o princípio constitucional da razoável duração do processo – artigo 5º, inciso LXXVIII da CF c/c artigos 1º e 4º do CPC.

De início, aprecio as preliminares aduzidas pelas rés.

Do Código de Defesa do Consumidor A relação jurídica existente entre as partes é de consumo.

Isso porque a demandada é construtora imobiliária, se adequando ao conceito de fornecedor previsto no art. 3o do Código de Defesa do Consumidor, e a requerente é consumidora, pois destinatária final do produto adquirido (art. 2o do CDC).

Estando diante de uma relação de consumo, a pretensão da parte autora há de ser amparada pelo sistema de defesa do consumidor, pois sujeito vulnerável informacional, técnica, jurídica e faticamente, sem se olvidar do emprego subsidiário do Código Civil, e de outras normas contidas no ordenamento que regem a matéria.

Do mérito A controvérsia do feito cinge-se em aferir a existência, ou não, de descumprimento contratual da parte requerida que implique na decretação da rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida, bem como se há dano moral a ser indenizável.

Nesse contexto, a parte autora afirma que celebrou a avença junto à parte requerida em 09/05/2023, momento em que restou previsto que o empreendimento seria entregue até o dia 31/12/2025, com a possibilidade de tolerância de 180 dias corridos.

Entretanto, aduz que, até a data do ajuizamento da ação (05/2025), a obra sequer havia sido iniciada, pois a requerida não deu qualquer andamento à construção do empreendimento, não existindo nada no local onde deveria ser construído o edifício.

Para tanto, juntou vídeos e fotos do terreno.

Assim, sustenta que não se trata de um mero atraso tolerável, ao argumento de que é evidente que a empresa ré não cumprirá a sua obrigação contratual de entregar as unidades imobiliárias no prazo contratualmente estipulado.

Defende, portanto, que se encontra configurado o inadimplemento contratual da parte requerida – impossibilidade de entregar o imóvel dentro do prazo contratualmente estabelecido –, de maneira que é legítimo o pedido apresentado, a fim de que ocorra a rescisão contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil, bem como a devolução de valores pagos, incluindo o desembolsado a título de comissão de corretagem.

Em resposta, o réu ateve-se a afirmar que “as ‘imagens’ e ‘vídeos’ juntados pelo Requerente (Id. 238634360 e Id. 238634359) são insuficientes para comprovar a alegada paralisação ou ‘não início’ da obra.

A construção de um empreendimento imobiliário passa por diversas fases (estudos preliminares, aprovações, fundação, terraplanagem, estruturas de subsolo, etc.) que não são visíveis externamente em seus estágios iniciais.

A mera observação superficial de um canteiro de obras por um leigo não permite concluir pela paralisação ou ausência de progresso, e a Requerida reafirma seu compromisso com o cronograma previsto”.

Entretanto, o réu não juntou ao processe nenhum documento que comprove o efetivo andamento da obra, nenhum cronograma, laudo de engenheiro, novas fotos ou vídeos.

Pelas fotos/vídeo juntados pelo autor, é nítido que não houve qualquer atividade no terreno em questão, ou seja, caberia ao réu comprovar o contrário e demonstrar que as obras já iniciaram e vão findar na data prevista, o que não houve no processo.

Pela documento de ID 236846449 – pág. 10 e seguintes, apurei que o imóvel se trata de edifício com duas torres e mais de 200 apartamentos no total, contando, ainda, com garagens cobertas.

Ou seja, trata-se de imóvel de grande porte e, conforme o vídeo juntado pelo autor, feito em 23/05/2025, o terreno estava coberto de mato e sem qualquer indício de atividade humana, o que demonstra que, muito possivelmente, a obra não será entregue nem se considerarmos o prazo de tolerância de 180 dias corridos.

Veja-se que hoje, meados de agosto, não há qualquer notícia de alteração da situação narrada pelo autor.

Assim, constatada previamente a impossibilidade de a construtora entregar o imóvel à parte consumidora no prazo acordado, deve ser reconhecida a aplicação da teoria invocada pelo requerente para declarar o inadimplemento antecipado por culpa da construtora, que deve suportar o ônus da rescisão contratual.

A teoria do inadimplemento antecipado é uma construção doutrinária que trata da possibilidade de reconhecer o descumprimento de uma obrigação antes mesmo do vencimento do prazo contratual para seu cumprimento.

Essa teoria tem ganhado espaço no direito brasileiro, especialmente à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da confiança entre as partes.

Ainda, embora não haja previsão expressa no Código Civil brasileiro, o instituto é reconhecido por analogia ao artigo 477 do Código Civil e por influência de normas internacionais, como a Convenção da ONU sobre Compra e Venda Internacional de Mercadorias (CISG), os Princípios UNIDROIT e o Enunciado 437 da V Jornada de Direito Civil, que admite a resolução contratual por inadimplemento antecipado.

No mesmo sentido, junto entendimento recente deste TJDFT, em caso análogo ao presente envolvendo a mesma ré (grifo meu): APELAÇÃO CÍVEL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

PRELIMINAR.

INTEMPESTIVIDADE.

REJEIÇÃO.

COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA DE OBRA.

TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO.

OBRAS NÃO INICIADAS.

RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES.

DANOS MORAIS.

INOCORRÊNCIA.

ART. 67-A, §5º, DA LEI Nº 4.591/1964.

APLICAÇÃO INDEVIDA.

JUROS DE MORA.

PREVISÃO CONTRATUAL.

MANUTENÇÃO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

A intempestividade de recurso é vício insanável, constituindo matéria de ordem pública cognoscível de ofício, não sujeita à preclusão.

Intempestividade da Apelação da Ré não configurada na hipótese em exame. 2.

Comprovada a impossibilidade de a construtora entregar o imóvel à consumidora no prazo acordado, tendo em vista que sequer foi iniciada a construção, deve ser reconhecida a aplicação da teoria do inadimplemento antecipado, com rescisão do contrato por culpa da construtora, que suportará os ônus decorrentes. 3.

Deve haver o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução imediata e integral dos valores pagos à Autora, consoante dispõe a Súmula nº 543 do c.

Superior Tribunal de Justiça, o que inclui a comissão de corretagem. 4.

Apenas em situações excepcionais a doutrina e a jurisprudência pátrias admitem a presunção da ocorrência do dano moral, dispensando sua comprovação em juízo, pois resultaria da própria situação vexatória naturalmente provocada pela conduta ilícita praticada pelo ofensor – hipótese de dano moral in re ipsa. 5.

Uma vez que a questão em exame não se enquadra nas exceções em que o dano moral é presumido, afigura-se necessária a demonstração dos prejuízos suportados pela Autora em razão da conduta da Ré. 6.

A caracterização dos danos morais demanda a comprovação de uma situação de tamanha gravidade que ofenda a honra ou abale sobremaneira o estado psicológico do indivíduo, circunstância não configurada na hipótese dos autos. 7. É assente na jurisprudência desta eg.

Corte de Justiça o entendimento de que a inadimplência contratual, em regra, é mero dissabor da vida em sociedade e, por si só, não implica o direito de reparação por dano moral. 8.

Indevida a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, pois restrita às hipóteses de desfazimento do contrato mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente. 9.

Nos termos do artigo 406 do Código Civil, a taxa Selic só será adotada quando não houver convenção sobre os juros de mora no contrato. 10.

Apelação da Ré conhecida e não provida.

Apelação da Autora conhecida e parcialmente provida.

Preliminar rejeitada. (Acórdão 2001069, 0709098-32.2024.8.07.0009, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/05/2025, publicado no DJe: 02/06/2025.) Uma vez comprovado que o imóvel não será entregue à consumidora, resta configurada a mora que enseja a resolução contratual por inadimplemento, devendo haver o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução imediata e integral dos valores pagos à parte autora, consoante dispõe a Súmula nº 543 do c.

Superior Tribunal de Justiça, o que inclui a comissão de corretagem.

Dos danos morais Seguindo o entendimento do acórdão acima transcrito, não há que se falar em danos morais, pois o pleito de reparação por danos morais foi embasado na alegada violação contratual.

Em regra, o reconhecimento do direito à indenização por danos morais exige a demonstração da prática de um ato ilícito, da existência de prejuízo e do nexo de causalidade entre ambos.

Assim, a comprovação do dano configura requisito essencial para a responsabilização civil.

Somente em hipóteses excepcionais a doutrina e a jurisprudência nacionais admitem a presunção do dano moral, dispensando sua prova em juízo.

Trata-se das situações em que o sofrimento decorre diretamente da conduta ofensiva, sendo presumido pela própria natureza humilhante ou constrangedora do ato – o chamado dano moral “in re ipsa”.

Partindo dessa premissa, observa-se que o caso em análise não se enquadra nas exceções que autorizam a presunção do prejuízo extrapatrimonial, sendo, portanto, indispensável a demonstração concreta dos danos experimentados pela autora em decorrência da conduta da ré.

Em outras palavras, a verificação da existência de dano moral deve considerar os efeitos negativos provocados pela atuação da ré, especialmente se capazes de intensificar o sofrimento ou causar abalo psicológico relevante à Autora.

Todavia, da leitura dos autos, conclui-se que os fatos narrados não possuem gravidade suficiente para configurar dano moral, sobretudo por não se constatar qualquer violação aos direitos da personalidade da parte autora, tratando-se, na verdade, de dissabores comuns à convivência social.

Importa destacar que não se nega que o inadimplemento contratual tenha gerado incômodos ao autor.

No entanto, não se vislumbram repercussões mais intensas que justifiquem a concessão da indenização pleiteada.

Ressalte-se, por fim, que é pacífico o entendimento desta Corte no sentido de que o descumprimento contratual, por si só, não enseja reparação por dano moral, sendo considerado, em regra, mero aborrecimento cotidiano.

Portanto, não prospera o pedido de indenização por danos morais.

III.DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: 1) DECRETAR a resolução do contrato de ID 236846449 celebrado entre as partes; 2) CONDENAR a parte requerida a restituir à parte autora a quantia de R$31.901,64 (trinta e um mil novecentos e um reais e sessenta e quatro centavos) – soma dos valores indicados nas planilhas de ID 236846455 e ID 236846456, sem correções.

O valor será corrigido monetariamente desde o desembolso e com incidência da juros de mora a partir da citação, respeitado o disposto nos art. 389, § único, e 406, §1º, ambos do Código Civil.

Resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Confirmo a decisão de ID 238659127, que deferiu a tutela de urgência.

Em razão da sucumbência recíproca, porém não equivalente, condeno a parte autora ao pagamento de 10% das custas e dos honorários em favor do patrono da parte adversa, ficando a parte ré condenada em 90% das custas e dos honorários, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Conforme disposto no art. 98, § 3º, do CPC, custas e honorários com exigibilidade suspensa quanto à parte requerente.

Após o trânsito em julgado, proceda-se baixa na distribuição e remetam-se os autos para o arquivo.

Publique-se.

Intimem-se.

Sentença registrada eletronicamente.

GEILZA FÁTIMA CAVALCANTI DINIZ Juíza de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0726602-41.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ALEX JUNIO DA SILVA REQUERIDO: ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Presentes os pressupostos autorizativos, DEFIRO os benefícios da gratuidade da Justiça, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil.

Anote-se.

Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por ALEX JUNIO DA SILVA em desfavor de ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA, com pedido de tutela de urgência.

O Requerente firmou contrato de promessa de compra e venda de um apartamento em Ceilândia/DF com a Requerida, em 09/05/2023, no valor de R$ 189.244,42.

Pagou R$ 31.148,78 até janeiro de 2025, incluindo sinal e parcelas da entrada.

O contrato previa entrega do imóvel até 31/12/2025.

Entretanto, a obra não foi iniciada e não há previsão de entrega.

A Requerida não responde aos contatos e não justifica a paralisação, demonstrando descaso.

Neste contexto, requer, em tutela de urgência, a suspensão das parcelas vincendas do contrato, além da determinação de que a ré não inclua seu nome em cadastros de inadimplentes. É o breve relatório.

DECIDO.

Defere-se a tutela antecipada quando há verossimilhança das alegações e risco de dano irreparável ou de difícil reparação, além dos demais requisitos do artigo 300 do CPC.

Na espécie, a plausibilidade do direito está demonstrada com os documentos juntados que permitem concluir pela existência da relação jurídico-obrigacional entre as partes, no atraso da obra alegado pelo autor, bem como na sua expressa manifestação em não continuar com o contrato.

O perigo de dano está presente no risco de ter o autor o seu nome negativado nos sistemas de proteção ao crédito (SPC/SERASA), culminando em abalo, desnecessário, à credibilidade financeira, em decorrência da negativa do direito de distrato pela ré.

Ademais, o provimento precário é reversível e pode ser desfeito ou mantido após efetiva cognição exauriente, daí não advindo prejuízo à requerida.

Ademais, não é coerente obrigar que o autor continue efetuando os pagamentos, se já revelou o interesse na extinção do contrato.

Todavia, havendo pedido de rescisão contratual, é salutar liberar a requerida para negociar o imóvel com terceiros.

Assim sendo, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, a partir da intimação desta decisão e determinar às rés que se abstenham de negativar o nome do autor, sob pena de multa de R$ 1.000,00.

Fica, desde já, permitido à requerida negociar a unidade objeto do contrato com terceiros.

As circunstâncias da causa revelam ser improvável um acordo nesta fase embrionária.

Portanto, deixo de designar a audiência de conciliação, sem prejuízo de fazê-lo adiante, se a medida se mostrar adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide.

Cite-se a parte ré, com as advertências legais, para apresentar contestação em 15 dias, sob pena de revelia e de serem consideradas verdadeiras as alegações de fato deduzidas na inicial.

BRASÍLIA, DF, 6 de junho de 2025 16:38:22.

GEILZA FÁTIMA CAVALCANTI DINIZ Juíza de Direito