TJDFT - 0720088-72.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0720088-72.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CARLOS ALBERTO DE MORAES REU: BI 08 - BRASILIA INCORPORADORA LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de ação proposta por CARLOS ALBERTO DE MORAES em face de BI 08 – BRASÍLIA INCORPORADORA LTDA, partes qualificadas.

Narra o autor, em síntese, que celebrou com a ré contrato de promessa de compra e venda do apartamento n.° 603, localizado na Projeção 02, Quadra 03, Setor Central, Gama – DF, registrado na matrícula n.° 29.939, do Cartório do 5º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal.

Refere que o pagamento do preço foi ajustado da seguinte forma: uma parcela única no valor de R$ 285.175,00, a ser paga mediante financiamento bancário e/ou utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, e mais 36 parcelas de R$ 703,00 cada.

Foi estabelecido que, na impossibilidade de obtenção do financiamento bancário, o comprador ficaria obrigado a adimplir a parcela única com recursos próprios.

Prossegue a relatar que não pôde obter o financiamento, nem pagar a parcela única com recursos próprios, e optou por antecipar a resilição da promessa de compra e venda em fevereiro de 2025, quando notificou a ré, extrajudicialmente, do seu interesse.

Afirma que pagou parte das parcelas mensais, até aquela vencida em maio de 2024, totalizando R$ 40.309,49, e que o contrato prevê a perda do valor já pago, em favor da promitente vendedora, na hipótese de rescisão ou distrato com o pagamento de valor inferior a 50% do total.

Entende ser abusiva esta cláusula, invocando a Súmula 543 do STJ, e pretende que a cláusula penal, decorrente do inadimplemento das parcelas e da rescisão antecipada, seja limitada a 10% do preço.

Discorre sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e, ao final, pede: a) A concessão de tutela provisória de urgência, a fim de que seja declarada a resilição contratual; b) No mérito, a declaração de nulidade da Cláusula 6.2 das Condições Gerais de Contratações, reduzindo a retenção da quantia paga ao patamar de 10%, o que corresponde a R$ 4.030,94; c) A concessão da gratuidade de justiça.

A representação processual da parte autora está regular (ID 233086286).

A tutela de urgência foi deferida, determinando-se a rescisão do contrato e a suspensão da cobrança das parcelas vincendas.

Na mesma oportunidade, foi concedida a gratuidade de justiça à parte autora (ID 233686426).

A ré foi citada (ID 235936249) e apresentou contestação ao ID 238503199.

Argui, preliminarmente, a concessão indevida da gratuidade de justiça ao autor, pleiteando a revogação do benefício.

Neste ponto, alega a insuficiência da documentação apresentada pelo autor, e que o fato de ele estar representado por advogado particular “já revela a existência de capacidade financeira para suportar despesas jurídicas”.

Acerca do mérito, defende: i) que o distrato partiu de iniciativa exclusiva do autor, motivada pela impossibilidade de obtenção de financiamento bancário e ausência de recursos para pagar a parcela única – final – do preço; ii) a legalidade do item 6.3 da cláusula sexta, por estar em conformidade com a Lei n.° 13.786/2018; iii) que a incorporação do empreendimento em questão está submetida ao regime de patrimônio de afetação, na forma dos artigos 31-A a 31-F da Lei n° 4.591/64, e da cláusula sétima do instrumento particular; iv) que a parte autora manifestou concordância expressa e específica quanto às disposições da cláusula sexta, mediante aposição de assinatura; v) que o mesmo direito é concedido ao adquirente na hipótese de desfazimento do contrato por iniciativa do incorporador.

A representação processual da parte ré está regular (ID 238503203).

Réplica apresentada ao ID 240295269, com a reafirmação dos fatos e fundamentos expostos na inicial.

Na fase de especificação de provas, as partes, em uníssono, pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito (IDs 242488074 e 243907954). É o relatório.

Decido. 1.

Da preliminar de indevida concessão da gratuidade de justiça A gratuidade de justiça foi concedida ao autor com base na Declaração de Imposto de Renda por ele apresentada junto da inicial, que revela patrimônio compatível com a alegação de hipossuficiência.

Diferentemente do que sustenta a parte ré, o patrocínio da parte por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça, conforme expressa previsão do artigo 99, §4º, do CPC.

Diante dos elementos coligidos aos autos quanto à situação de hipossuficiência do autor, e considerando-se que a parte ré não logrou afastar esta constatação, rejeito a preliminar.

As partes são legítimas e possuem interesse processual.

Estão presentes os pressupostos para a válida constituição e desenvolvimento da relação jurídica processual.

Inexistem questões processuais pendentes.

Declaro saneado o feito e passo a sua organização. 2.

Organização do processo As questões de direito relevantes à resolução da lide se encontram devidamente delineadas e debatidas, nada tendo o Juízo a acrescentar.

As questões de fato não dependem de produção probatória, pois são incontroversas.

As questões de direito relevantes à resolução do mérito cingem-se às que já foram debatidas pelas partes, não se vislumbrando quaisquer outras que necessitem ser suscitadas por este Juízo.

Assim, o feito comporta o julgamento antecipado, na forma do artigo 355, inciso I, do CPC.

Concedo às partes a oportunidade de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes à presente decisão, no prazo comum de 5 (cinco) dias.

Decorrido o prazo assinalado, a presente decisão se tornará estável (art. 357, § 1º, CPC).

Não havendo pedido de ajustes pelas partes, retornem os autos conclusos para julgamento, observando-se eventuais preferências legais e a ordem cronológica. (datado e assinado eletronicamente) 10

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12ª Vara Cível de Brasília.

Praça Municipal Lote 1 Bloco B, Sala 7.059-2, 7º andar, Bloco B, Ala B, Zona Cívico-Administrativa, BRASÍLIA - DF - CEP: 70094-900.

Para contato com a Vara, utilize o Balcão Virtual.

Horário de atendimento: 12h às 19h.

Processo nº: 0720088-72.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CARLOS ALBERTO DE MORAES REU: BI 08 - BRASILIA INCORPORADORA LTDA CERTIDÃO Certifico que foi apresentada contestação tempestiva, com procuração e documentos (ID 238503199).

Certifico, ainda, que conferi no sistema informatizado o nome do(a) advogado(a) da parte ré.

Nos termos da Portaria nº 2, de 31/01/2023, deste Juízo, fica a parte autora intimada a apresentar réplica.

Prazo de 15 dias.

Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12ª Vara Cível de Brasília da Circunscrição de Brasília Praça Municipal Lote 1 Bloco B, Sala 7.059-2, 7º andar, Bloco B, Ala B, Zona Cívico-Administrativa, BRASÍLIA - DF - CEP: 70094-900 Horário de funcionamento: 12h00 as 19h00.

Número do processo: 0720088-72.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CARLOS ALBERTO DE MORAES REU: BI 08 - BRASILIA INCORPORADORA LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA (COM FORÇA DE MANDADO) BI 08 - BRASILIA INCORPORADORA LTDA (CPF: 28.***.***/0001-98); Nome: BI 08 - BRASILIA INCORPORADORA LTDA Endereço: SAA QUADRA 3 BLOCO D LOJA 29 TERREO PARTE 08, SN, ZONA INDUSTRIAL, BRASÍLIA - DF - CEP: 70632-300 Concedo à parte autora os benefícios da gratuidade de justiça, diante dos documentos coligidos aos IDs 233089395/233089397 e 233088296.

Verifico que a benesse já foi cadastrada no sistema.

Altero, de ofício, com fulcro nos arts. 292, II, e § 3°, do CPC, o valor da causa para o importe de R$ 342.179,81, que corresponde ao valor do contrato que se pretende rescindir através deste processo.

Promova a Secretaria a retificação junto aos registros do processo.

Cuida-se de ação declaratória de nulidade de cláusula c/c rescisão contratual e pedido de tutela de urgência, manejada por CARLOS ALBERTO DE MORAES em desfavor de BI 08 - BRASILIA INCORPORADORA LTDA, partes qualificadas.

A exordial afirma que o autor adquiriu, junto à ré, um imóvel localizado no Quadra Parque Gama, Bloco 02, Gama-DF.

O contrato foi celebrado em 20 de fevereiro de 2024, tendo o preço total ajustado sido de R$ 342.179,81.

O pagamento foi dividido em um sinal de R$ 31.696,81, mais 36 parcelas mensais de R$ 703,00 e uma parcela final de R$ 285.175,00, que deveria ser paga através de financiamento bancário ou recursos próprios.

Alega que o autor não logrou obter o financiamento bancário necessário e, em 17 de fevereiro de 2025, optou por rescindir o contrato, notificando a incorporadora por escrito.

Argumenta que a cláusula contratual que prevê a perda total dos valores pagos caso o comprador não atinja 50% do valor contratado é abusiva, à luz do que preconiza a Lei n. 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor.

Em sede de tutela de urgência, requer apenas a resilição do contrato com a consequente suspensão das parcelas vincendas do negócio, para que não continue pagando as prestações remanescentes avençadas.

No mérito, para além da confirmação da liminar, requer a declaração de nulidade da cláusula contratual n. 6.3 das Condições Gerais de Contratações, em ordem a reduzir o reduzir o percentual de retenção para o patamar de 10% (dez por cento) do valor do contrato.

Vieram os autos conclusos.

Passo a decidir.

Nos termos do art. 300, caput, do CPC, a tutela de urgência – de natureza antecipatória ou cautelar, manejada em caráter antecedente ou incidental – será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Em uma análise preliminar dos elementos de prova juntados aos autos, entendo que a tutela de urgência colimada merece acolhimento.

Isso porque, como é cediço, ninguém está obrigado a permanecer vinculado a determinada relação contratual contra a sua vontade.

Com efeito, a rescisão contratual, com a consequente suspensão da cobrança das parcelas vincendas associada às prestações mensais do contrato de ID 233088298, decorre da autonomia da vontade e da liberdade contratual, a teor do art. 473 do Código Civil, motivo pelo qual se revela prescindível a prévia implementação do contraditório para fins de desfazer o negócio jurídico objeto destes autos.

Colha-se, nesse mesmo sentido, o aresto assim sumariado por este TJDFT (GRIFO MEU): RESCISÃO CONTRATUAL.

SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS.

ABSTENÇÃO DE ANOTAÇÃO EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO.

POSSIBILIDADE.

TUTELA DE URGÊNCIA.

REQUISITOS PREENCHIDOS. 1.

A rescisão contratual é direito potestativo dos contratantes, sendo desarrazoado que permaneçam devedores de obrigações uma vez que não almejam a continuação do contrato entabulado, sob pena de violação do princípio da autonomia da vontade. 2.

Faz-se necessária a suspensão da exigibilidade das prestações vincendas, para que os contratantes não arquem com valores referentes a um contrato que será resolvido, bem como que não tenham seus nomes anotados em cadastros de proteção ao crédito. 3.

A resilição opera efeitos prospectivos, ou seja, a partir do momento em que a declaração de vontade é emitida. 3.1.

Não se ignora que o direito de resilir não imuniza o contratante de eventuais penalidades decorrentes da rescisão voluntária, como cláusula penal e multa. 3.2.

Estas matérias, entretanto, devem ser consideradas ao final do processo no momento de apuração de eventuais créditos e débitos das partes, não impedindo que, no curso da relação contratual, alguma delas desista de permanecer no vínculo. 4.

Sendo patente o desinteresse dos contratantes pela manutenção do contrato firmado, é possível a imediata suspensão do pagamento das parcelas vincendas e a abstenção de inscrição em cadastro de proteção ao crédito. 4.1.

Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Precedentes. 5.

Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1423966, 07117181520228070000, Relator: CARMEN BITTENCOURT, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 18/5/2022, publicado no DJE: 31/5/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) A rescisão contratual, vale consignar, possui apenas efeitos ex nunc, ou seja, não exime o autor de adimplir as obrigações eventualmente já vencidas, razão pela qual a suspensão acima mencionada deverá ocorrer, novamente destaco, apenas em relação às parcelas vencidas.

Ante o exposto, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA pleiteada, para que seja rescindido o contrato em que se encontra fulcrada a demanda, juntado sob o ID 233088298, bem como para que seja suspensa a cobrança das parcelas vincendas associada às prestações mensais do negócio jurídico em comento.

Advirto que, em caso de eventual ato de cobrança da ré será aplicada multa diária a ser arbitrada por este Juízo.

Mesmo que o réu seja parceiro eletrônico ou tenha domicílio judicial eletrônico, deverá ser intimado por mandado para cumprir esta decisão, uma vez que a intimação pelo sistema poderia frustrar a eficácia da medida, dado o tempo que a Lei concede para o parceiro ou parte com domicílio judicial eletrônico tomar ciência da decisão.

O prazo para cumprir a decisão concessiva da tutela de urgência será contado da data da efetiva intimação, e não da juntada aos autos do mandado devidamente cumprido.

CONCEDO FORÇA DE MANDADO à presente decisão.

Distribua-se para cumprimento de forma urgente (no mesmo dia ou até a manhã do dia útil seguinte contado da distribuição), nos termos do art. 3º, II, da Portaria GC 44, de 2022.

Caso seja inviável o cumprimento de forma remota ou reste frustrada essa via, cumpra-se imediatamente de forma presencial.

Autorizo a requisição de força policial, caso haja resistência em receber o Oficial de Justiça.

No mais, verifico que, ao distribuir a ação, a parte autora realizou a marcação do requerimento do Juízo 100% digital, regulado no âmbito do TJDFT pela Portaria Conjunta 29, de 19 de abril de 2021.

Essa Portaria exige, no artigo 2º, §1º e §2º, que a parte que realiza esse requerimento adote as seguintes medidas: a) fornecer o seu endereço eletrônico e seu o número de linha telefônica móvel e os de seu advogado; b) apresentar a autorização para a utilização dos dados no processo judicial; c) fornecer o endereço eletrônico, ou outro meio digital, que permita a localização do réu por via eletrônica.

Entendo que tais medidas são dispensáveis se as partes, autora e/ou ré, já forem parceiras eletrônicas ou tenham domicílio judicial eletrônico, pois nessas hipóteses a parte assim qualificada já será intimada dos atos processuais de forma eletrônica.

Diante das considerações acima, e tendo em vista eventual ausência das informações ou da autorização exigidas nas alíneas “a”, “b” e "c" supra, diga a parte autora, no prazo de 15 dias, se o requerimento do Juízo 100% digital foi equivocado.

Caso a marcação não tenha sido equivocada, em observância ao artigo 2º, §1º e §2º da Portaria Conjunta 29, de 19 de abril de 2021, deverá a parte autora, no mesmo prazo, fornecer as informações faltantes.

Registre-se que, no caso de o processo prosseguir com o requerimento do Juízo 100% digital, a citação se dará de forma digital nos termos do art. 4-A da Portaria Conjunta 29, de 19 de abril de 2021, da Corregedoria da Justiça do TJDFT, salvo se já for eletrônica para parceiro ou para parte que tenha domicílio judicial eletrônico.

Deverá constar no mandado de citação a intimação para que o réu manifeste expressamente se também deseja o Juízo 100% digital, entendendo-se o silêncio como ausência de anuência.

Opondo-se a parte ré ao Juízo 100% digital ou permanecendo em silêncio, a Secretaria do Juízo deverá desmarcar essa opção no sistema do PJE.

Após a manifestação da parte autora, retornem os autos conclusos para apreciação. (datado e assinado eletronicamente) 5 DETERMINO que proceda o Sr.

Oficial de Justiça a INTIMAÇÃO da parte ré para cumprir a decisão que deferiu a tutela de urgência e realizar a CITAÇÃO da parte ré para tomar conhecimento da presente ação, e, querendo, contestá-la por todo o conteúdo do presente e das peças anexas, que servirão de contrafé.

Caso se trate de citação eletrônica, conforme decisão, deverá o Oficial de Justiça realizar APENAS A INTIMAÇÃO para cumprir a decisão que deferiu a tutela de urgência.

ADVERTÊNCIAS À PARTE: O prazo para cumprir a tutela de urgência será o fixado na decisão acima transcrita.

O prazo para contestação será de 15 (quinze) dias, contados da data da juntada aos autos do mandado devidamente cumprido, ou, caso se trate de citação eletrônica, será contado a partir da data da consulta eletrônica ao sistema.

Em se tratando de parte que possua domicílio judicial eletrônico, o prazo para contestar será contado da ciência via citação eletrônica, que deverá ser confirmada pela parte, na forma do art. 246, § 1º-A do CPC, no prazo de 3 (três) dias úteis.

Conforme o art. 246, § 1º-C do CPC c/c o art. 18 da Resolução CNJ nº 455/2022, a ausência de confirmação do recebimento da citação em até 3 (três) dias úteis deverá ser justificada pelo réu na primeira oportunidade de falar nos autos, sob pena de ser multado por ato atentatório à dignidade da justiça em até 5% (cinco por cento) do valor da causa (art. 426 do CPC). * Não sendo contestada a ação, reputar-se-ão como verdadeiros os fatos articulados pelo autor (art. 344 CPC). * A contestação deverá ser assinada por advogado ou por defensor público.

ADVERTÊNCIAS AO OFICIAL DE JUSTIÇA: * Nos termos do art. 212, §2º, do CPC/2015, as citações e intimações, independentemente de autorização judicial, poderão realizar-se no período de férias forenses, nos feriados ou dias úteis fora do horário de 6h às 20h, observado o disposto no artigo 5º, inciso XI, da Constituição Federal. * Nos termos do art. 252, do CPC/2015, quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando/intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.

Obs: Os documentos/decisões do processo poderão ser acessados por meio do link: https://pje.tjdft.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam (ou pelo site do TJDFT: "www.tjdft.jus.br" > Aba lateral direita "Advogados" > item "Processo Eletrônico - PJe" > item "Autenticação de documentos"; ou também pelo site do TJDFT: "www.tjdft.jus.br" > Aba lateral direita "Cidadãos" > item "Autenticação de Documentos" > item "Processo Judicial Eletrônico - PJe [Documentos emitidos no PJe]).

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