TJDFT - 0703879-86.2025.8.07.0014

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0703879-86.2025.8.07.0014 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) AUTOR: THAIS IMOBILIARIA E ADMINISTRACAO LTDA, JIBO IMOBILIARIA LTDA REPRESENTANTE LEGAL: GIORDANO GARCIA LEAO, RILDO MARCIO DE OLIVEIRA REU: TCA COMERCIO E DISTRIBUICAO LTDA SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento, proposta por THAIS IMOBILIARIA E ADMINISTRACAO LTDA e JIBO IMOBILIARIA LTDA contra TCA COMERCIO E DISTRIBUICAO LTDA.

A demanda foi distribuída perante esta Vara Cível do Guará em 24 de abril de 2025.

As Autoras, devidamente qualificadas, a primeira com sede na Qe 07 CL Bloco C Sala 212, Guará I/DF, representada por Giordano Garcia Leão, e a segunda na QE 07 BLOCO C SALA 105/108, GUARÁ/DF, representada por Rildo Márcio de Oliveira, vieram a juízo por meio de seus procuradores, Paulo César Silva e Clarissa Guimarães Franco.

A Ré, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 40.***.***/0001-34, com endereço na EQ 31/33 LOTE 05 - ED.

CONSEI, LOJA 06, GUARA II, BRASÍLIA/DF, é representada por Thiago Coelho Araújo.

Na petição inicial, as Autoras narraram que locaram à Ré, para fins comerciais, o imóvel situado na EQ 31/33 LOTE 05 – ED.

CONSEI, LOJA 06, GUARA II, BRASÍLIA/DF, mediante contrato escrito com garantia fidejussória.

O contrato teve seu início em 16 de dezembro de 2022, com previsão de término em 15 de dezembro de 2027, e estipulava reajustes anuais pelo índice IGP-M/FGV.

O valor inicial do aluguel mensal foi fixado em R$ 11.000,00 (onze mil reais) pelos primeiros doze meses, com vencimento todo dia 15.

Posteriormente, por força de reajuste contratual, o aluguel ajustou-se para R$ 11.695,76 (onze mil seiscentos e noventa e cinco reais e setenta e seis centavos), concedendo-se desconto de 9,0909% para pagamento pontual.

As Autoras informaram que, além do aluguel, era responsabilidade da Ré o pagamento de reajustes, encargos da locação, multa, juros, correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios até a efetiva entrega das chaves.

Convencionou-se que o inadimplemento sujeitaria a Ré e eventuais fiadores ao pagamento de juros de mora de 1% ao mês, correção monetária e multa de 10%.

Em caso de cobrança judicial, os honorários advocatícios seriam de 20% sobre o montante devido, conforme cláusula contratual específica.

Segundo as Autoras, a Ré deixou de cumprir com suas obrigações, tornando-se inadimplente com os aluguéis referentes aos períodos de 16 de janeiro de 2025 a 15 de abril de 2025.

Além disso, a Ré não efetuou o pagamento dos condomínios de agosto de 2023, e dos vencidos em 10 de fevereiro de 2025 a 10 de abril de 2025, bem como da parcela 03/06 do IPTU/TLP de 2023 e do seguro contra incêndio.

A planilha de débitos anexada aos autos demonstra um montante atualizado de R$ 43.337,22 (quarenta e três mil trezentos e trinta e sete reais e vinte e dois centavos) devido até a data de sua elaboração.

As Autoras afirmaram ter tentado, sem êxito, negociações amigáveis para solucionar a questão da dívida, atribuindo a ausência de acordo à falta de boa vontade da Ré.

Por essa razão, manifestaram desinteresse na realização de audiência de conciliação ou mediação, com fulcro no artigo 319, inciso VII, e artigo 334, § 5º, ambos do Código de Processo Civil.

No âmbito jurídico, as Autoras invocaram o artigo 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91, que estabelece o dever do locatário de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação.

Apontaram, ainda, o artigo 9º, inciso III, da mesma Lei, que prevê o desfazimento da locação em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Entendem que a conduta da Ré em não efetuar os pagamentos constitui infração contratual e legal, ensejando a rescisão do pacto locatício e o consequente despejo.

Com base nos fatos e fundamentos apresentados, as Autoras requereram a Vossa Excelência, por meio de Ação de Despejo NÃO CUMULADA COM A COBRANÇA, os seguintes pedidos: a) A citação da Ré para que, no prazo de contestação, e com o fim de evitar a rescisão da locação, efetuasse o pagamento do débito atualizado, incluindo aluguéis vincendos até a data do efetivo depósito, nos termos do artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91. b) Que a ação fosse julgada procedente ao final, para decretar a rescisão da locação, com a expedição de mandado unificado de despejo (voluntário e compulsório), fixando-lhe o prazo legal de 15 (quinze) dias para a desocupação do imóvel, nos termos do artigo 65 da Lei nº 8.245/91. c) A condenação da Ré, solidariamente, ao pagamento das custas judiciais e dos honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o montante devido, conforme previsão contratual e legal (artigo 62, inciso II, alínea "d", da Lei nº 8.245/91). d) Em caso de citação infrutífera, a consulta aos sistemas INFOSEG, SIEL e SISBAJUD para obtenção do endereço atual da Ré, visando à economia e celeridade processual. e) A concessão de prazos para a juntada de comprovante de recolhimento das custas judiciais e instrumento de procuração, o que posteriormente foi cumprido.

Foi atribuído à causa o valor de R$ 140.349,12 (cento e quarenta mil trezentos e quarenta e nove reais e doze centavos).

Após a distribuição, foi proferida decisão em 26 de abril de 2025 determinando a emenda da inicial para juntada da procuração e da guia e comprovante de pagamento das custas, com prazo de 15 dias, sob pena de inépcia.

As Autoras cumpriram a determinação, apresentando petição em 05 de maio de 2025, acompanhada do comprovante de pagamento das custas judiciais no valor de R$ 275,85, recolhido em 02 de maio de 2025, e da procuração.

Em nova decisão, datada de 05 de maio de 2025, a petição inicial foi recebida por estar formalmente perfeita e corretamente instruída.

Naquela oportunidade, foi reafirmado o desinteresse na audiência de conciliação ou mediação, com base nas estatísticas oficiais do Centro Judiciário de Solução de Conflitos e de Cidadania do Guará (CEJUSCGUA), que indicavam um baixo percentual de sentenças de homologação (8,88%), e em atenção ao princípio da razoável duração do processo.

Determinou-se a citação da Ré para apresentação de resposta, sob pena de revelia e presunção de veracidade dos fatos narrados.

Foi ressalvada a possibilidade de a Ré evitar a rescisão do contrato de locação caso purgasse a mora, realizando depósito judicial da totalidade dos valores devidos, incluindo honorários advocatícios contratuais.

Também se autorizou que as diligências de citação pudessem ser cumpridas fora do horário comercial e, se mais ágil, via WhatsApp, além da pesquisa de endereços em sistemas como BANDI, SIEL e SNIPER.

A Ré foi regularmente citada, conforme Certidão de AR Digital de devolução eletrônica, que comprovou a entrega do documento em 16 de maio de 2025, no endereço indicado na inicial.

Decorrido o prazo legal para apresentação de contestação, a Certidão de 04 de agosto de 2025 atestou que o prazo transcorreu em branco, sem que a Ré apresentasse qualquer manifestação nos autos. É o relato necessário.

II – FUNDAMENTAÇÃO O processo em epígrafe se desenvolveu sob os ditames da Lei e da regularidade formal, estando este Juízo plenamente competente para dirimir a questão posta à apreciação.

A matéria versada nos autos refere-se à ação de despejo por falta de pagamento, um instituto de direito material e processual que encontra guarida na Lei nº 8.245/91, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos.

A essência do contrato de locação reside na reciprocidade de obrigações, onde o locador cede o uso e gozo do bem, e o locatário se compromete ao pagamento de uma contraprestação, o aluguel, e demais encargos correlatos.

No presente caso, a relação locatícia entre as partes está demonstrada pelo documento denominado "CONTRATO DE LOCAÇÃO", devidamente acostado aos autos.

A validade e a existência do pacto não foram questionadas pela parte Ré, que, apesar de regularmente citada, optou por não apresentar defesa.

A regularidade da citação da Ré, TCA COMERCIO E DISTRIBUICAO LTDA, é comprovada pela Certidão de AR Digital de devolução eletrônica, datada de 23 de maio de 2025, que indica a entrega do ato citatório em 16 de maio de 2025, no endereço da empresa, Id 236879806.

A inércia da parte Ré em apresentar contestação, após ser devidamente citada, configura o instituto da revelia, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil.

A Certidão lavrada em 04 de agosto de 2025 é precisa ao registrar que o prazo para a Ré apresentar resposta decorreu sem qualquer manifestação.

A revelia, por sua natureza jurídica, acarreta a presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte Autora na petição inicial.

Embora essa presunção seja relativa, no caso em análise, ela se alinha harmoniosamente com os elementos probatórios documentais produzidos pelos Autores.

As Autoras afirmam, com clareza, o inadimplemento da Ré em relação aos aluguéis e encargos da locação.

A obrigação do locatário de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, sejam eles legais ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado, é um dever fundamental e inarredável, conforme expresso no artigo 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91: "O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, na sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;".

A violação desta norma por parte da Ré é o cerne da pretensão das Autoras.

As Autoras detalharam os débitos, incluindo aluguéis, condomínios, IPTU/TLP e seguro contra incêndio, referentes a períodos específicos, totalizando R$ 43.337,22.

Essa alegação encontra sólido respaldo na "PLANILHA DE DÉBITOS" apresentada, que discrimina cada item devedor, as datas de vencimento, os valores originais, a correção monetária e os juros de mora aplicados, Id 233514307.

A ausência de impugnação específica por parte da Ré torna a presunção de veracidade dos fatos plenamente aplicável e fortalece a convicção deste Juízo sobre a efetiva ocorrência do inadimplemento.

A Lei nº 8.245/91 é inequívoca quanto às consequências do não cumprimento da obrigação de pagar.

O artigo 9º, inciso III, da referida Lei, dispõe de maneira categórica: "A locação também poderá ser desfeita: (...) III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;".

Este dispositivo legal confere ao locador o direito de buscar a rescisão do contrato de locação e a retomada do imóvel, por meio da ação de despejo, quando o locatário se mantém em mora com suas obrigações financeiras.

No caso em tela, as Autoras buscaram uma solução extrajudicial antes de recorrer ao Poder Judiciário, conforme afirmado na petição inicial.

Tentativas de negociação foram realizadas, mas não resultaram em um acordo para adimplir a obrigação.

Essa informação, aliada à revelia da Ré, demonstra que a via judicial se tornou a única alternativa para as Autoras reaverem seu bem e encerrarem o vínculo contratual que não estava sendo honrado. É importante sublinhar que a presente ação de despejo não foi cumulada com pedido de cobrança dos valores em atraso.

A finalidade desta demanda restringe-se, portanto, à rescisão do contrato de locação e à decretação do despejo do imóvel.

A cobrança do débito pendente poderá ser objeto de ação própria, a ser proposta pelas Autoras em momento oportuno, se assim desejarem.

O pleito de despejo é uma consequência natural e lógica da rescisão do contrato por inadimplemento.

Uma vez desfeito o vínculo locatício em razão da infração contratual e legal praticada pelo locatário, o locador readquire o direito à posse plena do imóvel.

O mandado de despejo tem por escopo restituir a posse direta do bem ao locador, garantindo a efetividade da proteção jurisdicional.

O prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel, previsto no artigo 65 da Lei nº 8.245/91, mostra-se adequado para a situação, buscando equilibrar o direito do locador com a necessidade de um tempo razoável para a desocupação.

No tocante aos encargos de sucumbência, as Autoras requereram a condenação da Ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o montante devido, conforme cláusula contratual e o disposto no artigo 62, inciso II, alínea "d", da Lei nº 8.245/91.

A base de cálculo para os honorários de sucumbência em ações de despejo é o valor da causa, conforme pacificado na jurisprudência e previsto no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

O valor da causa foi atribuído em R$ 140.349,12.

A previsão contratual de honorários advocatícios, embora válida entre as partes para fins extrajudiciais ou como base para purgação da mora, convive com a regra processual de fixação da verba honorária de sucumbência.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 85, § 2º, estabelece que os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.

Considerando a ausência de condenação pecuniária direta nesta ação de despejo não cumulada com cobrança, e a natureza do proveito econômico (a rescisão contratual e o despejo), a base de cálculo mais adequada para os honorários advocatícios é o valor atualizado da causa.

Ademais, a parte Autora expressamente solicitou a condenação aos honorários no percentual de 20%, respaldada por previsão contratual.

Como este percentual se encontra dentro do limite máximo estabelecido pelo artigo 85, § 2º, do CPC, e considerando a complexidade da matéria (ainda que a revelia simplifique o julgamento), o trabalho realizado pelos advogados das Autoras, o tempo de tramitação da demanda e o local da prestação do serviço, mostra-se razoável e proporcional a fixação dos honorários de sucumbência em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa.

As custas processuais, que incluem os valores já recolhidos pelas Autoras, também deverão ser suportadas pela parte Ré, em decorrência do princípio da sucumbência.

Portanto, diante da farta documentação que embasa a pretensão das Autoras, da comprovação da relação locatícia, da demonstração do inadimplemento da Ré através da planilha de débitos, e da declaração da revelia que presume a veracidade dos fatos alegados, os pedidos formulados na petição inicial merecem acolhimento.

A violação do dever de pagar por parte da locatária representa uma quebra de confiança e um desequilíbrio na relação contratual que justifica a intervenção do Poder Judiciário para restabelecer a ordem jurídica.

III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos artigos 9º, inciso III, 23, inciso I, 62, inciso II, e 65 da Lei nº 8.245/91, e nos artigos 344 e 487, inciso I, do Código de Processo Civil, este Juízo JULGA PROCEDENTE o pedido formulado na inicial.

Em consequência, DECRETO A RESCISÃO do contrato de locação celebrado entre as partes, referente ao imóvel situado na EQ 31/33 LOTE 05 – ED.

CONSEI, LOJA 06, GUARA II, BRASÍLIA/DF CEP: 71065-901.

Via de consequência, DECRETO O DESPEJO da Ré, TCA COMERCIO E DISTRIBUICAO LTDA, e de eventuais ocupantes do imóvel, concedendo-lhes o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do bem.

Após o transcurso do prazo e em caso de não cumprimento espontâneo, expeça-se mandado de despejo compulsório.

CONDENO a Ré, TCA COMERCIO E DISTRIBUICAO LTDA, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.

Alex Costa de Oliveira Juiz de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0703879-86.2025.8.07.0014 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) AUTOR: THAIS IMOBILIARIA E ADMINISTRACAO LTDA, JIBO IMOBILIARIA LTDA REPRESENTANTE LEGAL: GIORDANO GARCIA LEAO, RILDO MARCIO DE OLIVEIRA REU: TCA COMERCIO E DISTRIBUICAO LTDA DECISÃO Emende-se a inicial para juntar procuração e a guia e comprovante de pagamento das custas.

Prazo de 15 dias, sob pena de inépcia.

Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.