TJDFT - 0704174-26.2025.8.07.0014

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0704174-26.2025.8.07.0014 Classe judicial: DESPEJO (92) AUTOR: JNFA HOLDING PATRIMONIAL LTDA RÉU: EDSON DE ARAGAO PIRES - CPF/CNPJ: *06.***.*11-80, Endereço: QI 10 Bloco T, 211, Apto, Guará I, BRASÍLIA - DF - CEP: 71010-207.

Telefone: 61) 9 8540-9681 DECISÃO Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE MEDIDA LIMINAR ajuizada por JNFA HOLDING PATRIMONIAL LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 43.***.***/0001-40, neste ato representada por seu procurador, em face de EDSON DE ARAGAO PIRES, objetivando a rescisão do contrato de locação e a desocupação liminar do imóvel residencial situado na QI 10 BLOCO T APTO 211, GUARA I, BRASÍLIA/DF – CEP: 71010-207, bem como a condenação do requerido ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

A parte Autora narra que locou ao Requerido o imóvel supramencionado para fins residenciais, com vigência de 20/08/2021 a 19/08/2024, originalmente tendo como locador JOAO BATISTA SILVA ANTUNES DE MACEDO e posteriormente transferindo-se a titularidade para a Autora, JNFA HOLDING PATRIMONIAL LTDA.

A garantia contratual inicialmente pactuada foi a CREDPAGO, conforme Cláusula Vigésima Quarta do Contrato de Locação.

Destaca a Autora que, entre as obrigações assumidas pelo Requerido, figuram o pagamento pontual do aluguel e encargos da locação, a responsabilidade pelos encargos, multa, juros e correção monetária até a efetiva entrega das chaves, e o pagamento de multa de 10%, juros de mora de 1% a.m., correção monetária em caso de inadimplemento.

Convencionou-se, ainda, que o não pagamento no prazo ensejaria o encaminhamento para cobrança, sujeitando o Requerido a honorários advocatícios de 10% na cobrança amigável e 20% na cobrança judicial.

A garantia CREDPAGO foi contratada para cobrir eventuais inadimplências, com condições e limitações expressas nos Termos e Condições Gerais dos Serviços CREDPAGO, os quais integram o contrato de locação.

Aduz a parte Autora que houve inadimplência recorrente e falta de regularização por parte do Requerido perante a garantidora CREDPAGO.

Tal situação provocou o pedido de exoneração da fiança pela CREDPAGO, com fundamento na Cláusula 9.5, “v”, do Termos e Condições Gerais de Serviço CREDPAGO.

Esta cláusula prevê a rescisão da contratação pela CREDPAGO caso haja pagamento por ela de valores inadimplidos pelo locatário, no âmbito do Contrato de Locação, em montante equivalente a 04 (quatro) vezes o Valor Informado, de forma consecutiva ou não, sem o devido ressarcimento pelo locatário e sem o saneamento no prazo de 30 dias após notificação.

Em decorrência da referida exoneração, a CREDPAGO encaminhou Notificação Extrajudicial requerendo a exoneração da fiança, informando que a garantia locatícia estava rescindida a partir daquela data e que o notificado (o Requerido) deveria, no prazo de 30 dias, contados do recebimento, entrar em contato com a imobiliária para promover a troca da garantia ou desocupar o imóvel amigavelmente.

A Notificação Extrajudicial da CREDPAGO, comprovando o pedido de exoneração, foi juntada aos autos sob o Id. 234434601, com respectiva comprovação de envio e recebimento anexa à inicial.

Além da notificação da garantidora, a Imobiliária (THAIS IMOBILIARIA E ADM.

EIRELI - EPP, que representa a parte Autora) também comunicou o Requerido em 01/04/2025 acerca da necessidade de desocupação ou troca da garantia, com base no artigo 40, inciso IV, da Lei 8.245/91.

A comprovação de envio e recebimento desta notificação da Imobiliária também foi acostada à petição inicial.

Ressalta a Autora que o prazo máximo para apresentação de nova garantia, que findou em 01/05/2025, transcorreu sem que o Requerido tomasse qualquer providência.

Assim, o contrato de locação encontra-se desprovido de qualquer salvaguarda, colocando a Autora em risco financeiro.

Diante da ausência de substituição da garantia, a Autora pleiteia a concessão de medida liminar para desocupação do imóvel, com fundamento no artigo 59, §1º, incisos VII e IX da Lei 8.245/91.

Para tanto, requer autorização para prestar caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel, acrescido de 30%, por meio de apólice de seguro-garantia judicial.

Argumenta que o seguro-garantia judicial é espécie de garantia fidejussória plenamente aceita pela jurisprudência e equiparado a dinheiro pelo Código de Processo Civil.

A parte Autora manifestou expresso desinteresse na realização de audiência de conciliação, em conformidade com o artigo 319, inciso VII c/c artigo 334 § 5º do CPC.

Afirmou ter tentado, sem sucesso, uma solução amigável.

Instada a juntar guia e comprovante de pagamento das custas processuais, a Autora prontamente cumpriu a diligência, anexando o boleto (boleto_gru) e o comprovante de pagamento (Comprovantes-2 Comprovante de Pagamento de Custas). É o relatório.

Passo a fundamentar.

II.

FUNDAMENTAÇÃO A análise da medida liminar pleiteada na presente ação de despejo reside na verificação dos requisitos autorizadores previstos na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

A parte Autora fundamenta seu pedido nos incisos VII e IX do §1º do artigo 59 da referida lei.

O artigo 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, com as modificações introduzidas pela Lei nº 12.112/2009, estabelece as hipóteses em que se concederá liminar para desocupação do imóvel em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

As hipóteses invocadas pela Autora são: Inciso VII: "o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;".

Inciso IX: "a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo.”.

Da detida análise dos documentos que instruem a petição inicial, verifica-se que a parte Autora logrou êxito, em sede de cognição sumária, em demonstrar a verossimilhança de suas alegações e a presença dos requisitos legais para a concessão da medida de urgência.

Com efeito, o contrato de locação originariamente firmado previa a garantia CREDPAGO.

Os Termos e Condições Gerais dos Serviços CREDPAGO, que integram o contrato, estabelecem expressamente a possibilidade de exoneração da fiança em diversas hipóteses, incluindo o pagamento de valores inadimplidos pelo locatário em montante equivalente a 04 (quatro) vezes o Valor Informado sem ressarcimento ou saneamento.

Ademais, a Cláusula Vigésima Quarta, Parágrafo Segundo, do Contrato de Locação e o Item 9.6 dos Termos e Condições Gerais dos Serviços CREDPAGO deixam claro que, em caso de exoneração da CREDPAGO da condição de fiadora, caberia ao locatário promover a substituição da garantia no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de infração contratual e ajuizamento da ação de despejo.

A Notificação Extrajudicial encaminhada pela CREDPAGO (Id. 234434601), cuja comprovação de envio e recebimento foi apresentada, atesta que a CREDPAGO informou a rescisão de sua garantia locatícia e sua exoneração a partir da data da notificação, justamente em decorrência de inadimplemento não quitado.

Esta notificação instruiu o Requerido sobre a necessidade de promover a troca da garantia ou desocupar o imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de ação de despejo.

Adicionalmente, a comunicação da Imobiliária em 01/04/2025 (comprovação de envio e recebimento Id. 234434605, tipo Documento de Comprovação, e Id. 234434604, tipo Certidão Simplificada - JNFA HOLDING - na realidade, a Certidão Simplificada é de JNFA HOLDING, o documento probatório da notificação da Imobiliária é mencionado no texto sem identificação de Id específico como "comprovação de envio e recebimento" anexa à inicial) reforçou a exigência de nova garantia no prazo de 30 dias, com base no Artigo 40, Parágrafo Único, da Lei nº 8.245/91.

O texto da petição inicial associa a comprovação desta notificação ao Id. 234434605 (AR - NOTIFICAÇÃO EXONERAÇÃO), e ao Id. 234434604 (Certidao Simplificada - JNFA HOLDING), embora este último não seja a notificação em si, mas sim um documento referente à Autora.

A petição inicial, de forma mais precisa, refere-se à "comprovação de envio e recebimento da Notificação de Exoneração" (da CREDPAGO) anexa, e à "comprovação de envio e recebimento da referida Notificação" (da Imobiliária) anexa.

A notificação da Imobiliária (mencionada no Id. 234434605, AR - NOTIFICAÇÃO EXONERAÇÃO), que consta às fls. 10 dos autos eletrônicos (Id. 234434605), indica claramente que o prazo de 30 dias para apresentar nova garantia ou desocupar o imóvel se encerraria em 01/05/2025.

A parte Autora afirma que o Requerido se manteve inerte e não apresentou qualquer nova garantia até a data do ajuizamento da ação, o que implica que o contrato de locação efetivamente se encontra desprovido de garantia.

Tal situação configura a hipótese prevista no artigo 59, §1º, inciso VII, da Lei do Inquilinato, autorizando a concessão da liminar de desocupação em quinze dias.

A narrativa autoral também sugere a permanência do inadimplemento que motivou a exoneração da fiança, o que, aliado à ausência de garantia, amoldaria a situação ao inciso IX do mesmo dispositivo legal.

Quanto à caução, requisito indispensável para a concessão da liminar nos termos do Art. 59, §1º da Lei de Locação, a parte Autora propõe prestá-la por meio de apólice de seguro-garantia judicial, equivalente a 3 aluguéis acrescidos de 30%.

Essa modalidade de garantia, espécie do gênero "garantia fidejussória", encontra amparo legal e jurisprudencial.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 835, §2º, equipara a fiança bancária e o seguro-garantia judicial a dinheiro para fins de substituição da penhora, desde que em valor não inferior ao do débito acrescido de trinta por cento.

A jurisprudência pátria, inclusive do Superior Tribunal de Justiça e de Tribunais estaduais, tem reconhecido a validade e a preferência, em alguns casos, do seguro-garantia judicial como forma de caução, mesmo em sede de cumprimento provisório de sentença ou para fins de concessão de liminar, por produzir os mesmos efeitos do dinheiro para garantir o juízo.

Portanto, a oferta de caução por meio de seguro-garantia judicial, no valor equivalente a três meses de aluguel acrescido de 30%, nos termos do Art. 59, § 1º da Lei de Locação combinado com a aplicação analógica do Art. 835, § 2º do CPC, é perfeitamente aceitável e cumpre o requisito legal para a medida liminar.

Destarte, verifico a presença dos requisitos do fumus boni iuris (fumaça do bom direito), consubstanciado na aparente infração legal e contratual pelo Requerido ao não substituir a garantia locatícia após a exoneração da fiança pela CREDPAGO e devida notificação, conforme previsto no Art. 9º, inciso II e Art. 40, parágrafo único c/c Art. 59, §1º, inciso VII da Lei 8.245/91, bem como na ausência de garantia que, associada ao inadimplemento, se enquadra no Art. 59, §1º, inciso IX da mesma lei.

O periculum in mora (perigo na demora) é inerente às ações de despejo por falta de garantia ou inadimplemento, visto que a permanência do locatário no imóvel sem a devida cobertura expõe o locador a riscos financeiros e patrimoniais significativos.

Quanto ao pleito de que a ordem judicial de desocupação seja cumprida com ordem de arrombamento e auxílio de força policial (LI, art. 65), tal medida é consequência legal da execução compulsória do despejo, caso o locatário não desocupe voluntariamente o imóvel no prazo assinalado.

O artigo 65 da Lei 8.245/91 autoriza a expedição de mandado de despejo com as cláusulas de arrombamento e requisição de força policial, se necessário.

Portanto, essa previsão legal já está intrínseca à ordem de despejo a ser cumprida.

Por fim, registro que a parte Autora cumpriu a determinação judicial de juntar a guia e o comprovante de pagamento das custas processuais, conforme documentos anexados sob Id. 234716674 (Comprovantes-2 Comprovante de Pagamento de Custas) e Id. 234716666 (boleto_gru), tornando o processo apto à análise do pedido liminar.

Diante do exposto, configuradas as hipóteses legais que autorizam o despejo liminar e cumprido (ou garantido o cumprimento mediante autorização judicial) o requisito da caução, o deferimento da medida de urgência é medida que se impõe.

III.

DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 59, §1º, incisos VII e IX, da Lei nº 8.245/91, e no artigo 300 do Código de Processo Civil, DEFIRO o pedido de medida liminar para determinar a desocupação do imóvel descrito na petição inicial.

Autorizo a parte Autora, JNFA HOLDING PATRIMONIAL LTDA, a prestar a caução legal no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, acrescido de 30%, por meio de apólice de seguro-garantia judicial.

A caução deverá ser apresentada no prazo de 05 (cinco) dias.

Expeça-se mandado de desocupação voluntária, intimando-se o Requerido, EDSON DE ARAGAO PIRES, a desocupar o imóvel no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias, contados da data da intimação.

Decorrido o prazo de 15 (quinze) dias sem a desocupação voluntária, expeça-se, incontinenti, mandado de despejo compulsório, com autorização para arrombamento e auxílio de força policial, se necessário for, nos termos do artigo 65 da Lei nº 8.245/91.

Cite-se o Requerido para, querendo, apresentar contestação no prazo legal.

Intime-se.

Cumpra-se.

Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.

Confiro força de mandado/carta a esta decisão, se necessário.

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