TJDFT - 0721640-55.2024.8.07.0018

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VAFAZPUB 2ª Vara da Fazenda Pública do DF Número do processo: 0721640-55.2024.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: JOAQUIM AGUIAR DE SOUSA, DIVANY FRANCISCO MAIA REU: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL SENTENÇA Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por JOAQUIM AGUIAR DE SOUSA e DIVANY FRANCISCO MAIA em desfavor da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL (CODHAB/DF), partes qualificadas nos autos.

Narra a parte autora que a presente demanda tem por objetivo adjudicar os direitos aquisitivos sobre o bem situado no endereço QR 204, Conjunto 15, Lote 44, Samambaia Norte, Brasília/DF, com a consequente outorga de escritura pública definitiva do imóvel em favor dos requerentes.

Relata que o primeiro autor, Joaquim Aguiar de Sousa, é proprietário do imóvel desde 06/11/2015, consoante instrumento particular de cessão de direitos anexado aos autos.

Menciona que o antigo proprietário, Claudoni Dias de Oliveira, recebeu o imóvel, por doação, da CODHAB/TERRACAP, consoante termo de concessão de uso com opção de compra carreado aos autos, e nunca deu seguimento ao processo de regularização do mesmo, de modo que, quando promoveu a venda do bem para o requerente, não possuía escritura, situação que persiste até então.

Descreve que o referido instrumento particular de cessão de direito, firmado entre o primeiro autor e o sr.

Claudoni, fora pactuado em caráter irrevogável e irretratável (Cláusula Oitava), de forma que constou no seu bojo todos os elementos necessários à escritura definitiva.

Assevera que o pagamento do imóvel foi integralmente quitado (Cláusula Segunda) – R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), à vista.

Desde que comprou o imóvel, alega que já tentou a sua regularização de diversas maneiras, porém, sem sucesso.

Desta forma, sob a alegação de que os requerentes tentaram de todas as maneiras, extrajudicialmente, resolver a contenda junto à requerida, porém todas sem sucesso, diz não ter restado outra opção a não ser a via judicial, para obter sentença de adjudicação substitutiva da vontade da parte ré, apta a transmitir a propriedade do bem, objeto do compromisso firmado entre as partes.

Ao final, requer seja julgado procedente o pedido, de forma que seja concedida aos autores a adjudicação compulsória dos direitos aquisitivos ao imóvel situado à QR 204, Conjunto 17 (antigo Conjunto 15), Lote 44, Samambaia Norte, Brasília/DF, por sentença, nos termos do artigo 16, § 2º, do Decreto-Lei n.º 58/1937.

Com a inicial vieram documentos.

Custas recolhidas (ID 219643626).

A inicial foi recebida (ID 219707836).

Citada, a CODHAB/DF apresentou contestação, acompanhada de documentos (ID 223305864).

Preliminarmente, apresenta impugnação ao valor da causa.

No mérito, em síntese: defende que há critérios e procedimentos para assegurar a isonomia dos candidatos interessados em participar dos programas habitacionais do Distrito Federal; salienta que, além de o beneficiário originário (Claudoni) ter um título precário de um imóvel que recebeu por meio de doação e que não buscou regularização em seu nome, o alienou sem a devida autorização da real proprietária, qual seja, CODHAB; diz ser inviável a regularização dos endereços da QR 204, por divergências no projeto urbanístico, de modo que se deve aguardar estudos para compatibilização do endereçamento da quadra; e, por fim, afirma a inexistência de qualquer ilegalidade praticada pela ré no caso.

Ao final, pugna pela improcedência dos pedidos.

A parte autora apresentou réplica à contestação e requereu o julgamento antecipado da lide (ID 226296005).

A requerida informou não ter outras provas a produzir (ID 226694399).

Após, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Os pedidos comportam julgamento antecipado de mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Com efeito, a controvérsia pode ser resolvida a partir do deslinde das questões de direito pertinentes e a partir da análise da documentação já carreada aos autos na forma do art. 434 do Código de Processo Civil.

Relata a parte requerida que o valor atribuído à causa pela parte autora – R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais) – é exorbitante e injustificável.

De fato, no pedido de adjudicação de imóvel não é razoável fixar o valor da causa com base no preço estimado do bem, pois a ação tem natureza meramente declaratória e não constitui, em casos como este, um proveito econômico inovador para a parte autora.

Nesse sentido é a jurisprudência deste TJDFT (Processo n. 07074961820208070018.

Acórdão n. 1419543. 8ª Turma Cível.

Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO.

Publicado no DJE: 11/05/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, ACOLHO a impugnação e fixo o valor da causa em R$ 1.000,00 (mil reais). À Secretaria para retificar o valor da causa nos autos.

Não há outras preliminares a serem analisadas, tampouco vícios processuais a serem sanados.

Estão presentes os pressupostos processuais, bem como as condições da ação.

Passo à análise do mérito da demanda.

A parte autora pretende a adjudicação compulsória de imóvel, o qual alega ter comprado por meio de instrumento particular de cessão de direitos.

Afirma que não consegue regularizá-lo junto à empresa pública, eis que o bem está registrado em nome do Distrito Federal.

Requer a adjudicação dos direitos do imóvel em seu favor, para fins de registro imobiliário.

As alegações, todavia, não merecem prosperar.

O pedido deve ser julgado improcedente em razão da absoluta inadequação da pretensão posta em juízo.

Vejamos.

Em primeiro lugar, cabe mencionar que na matrícula do imóvel em questão foram feitos os(as) seguintes registros e averbações (ID 219643733, pág. 1): (...) MATRÍCULA Nº 252662 DATA: 21 de setembro de 2007.

IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL: LOTE Nº 44, CONJUNTO 17, QUADRA QR 204, SAMAMBAIA, DISTRITO FEDERAL (...) PROPRIETÁRIA: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP (...) R.2/252662 DATA: 08 de junho de 2022.

DOAÇÃO Escritura Pública, datada de 18 de agosto de 2021, lavrada no 1º Ofício de Notas do Núcleo Bandeirante, DF (...) DOADORA: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP.

DONATÁRIO: DISTRITO FEDERAL (...) AV.3/252662 DATA: 08 de junho de 2022.

ENCARGO Conforme Escritura Pública, mencionada no registro precedente, procede-se à presente averbação para fazer constar que a doação objeto do R.2 foi feita com o seguinte ENCARGO: consiste no dever de destinar o imóvel à política habitacional do Distrito Federal, por meio da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal – CODHAB, ou quem venha a sucedê-la.

O descumprimento do encargo dará ensejo à revogação da doação, nos termos do artigo 562 do Código Civil (...) Como se observa, o imóvel é de propriedade do Distrito Federal, doado pela TERRACAP, cuja doação fora realizada com o encargo de destinar o bem em questão à política habitacional do Distrito Federal, por meio da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (CODHAB/DF).

Pois bem.

Também merece destaque o teor de uma cláusula contida no termo de concessão de uso com opção de compra, firmado entre o sr.

Claudoni Dias de Oliveira e a TERRACAP, na data de 22/04/2002, pelo qual a mencionada empresa pública autorizou o cessionário (Claudoni) a ocupar o imóvel mencionado na inicial, no sentido de que o imóvel se destinava exclusivamente à moradia própria do beneficiário e de sua família, sendo, pois, terminantemente vedada a transferência do bem a qualquer título (ID 219645395, págs. 10/11; ID 223305864, págs. 8/9).

Observa-se, assim, que o imóvel supracitado pertence ao Distrito Federal e foi objeto de termo de concessão de uso com o sr.

Claudoni.

Posteriormente, o sr.

Claudoni firmou contrato de cessão de direitos com o primeiro requerente, na data de 06/11/2015, pelo qual foram cedidos todos os direitos, vantagens, obrigações e responsabilidades, mansa e pacífica posse, sobre o imóvel objeto de discussão desta demanda (ID 219645395, págs. 8/9).

Ocorre que, consoante se observa, o sr.

Claudoni apenas detinha a posse precária do imóvel.

Outrossim, o bem supramencionado fora doado ao ente distrital com o encargo de ser destinado à política habitacional do Distrito Federal. É sabido que os imóveis públicos são distribuídos de acordo os critérios estabelecidos por normas que regem a política habitacional, uma vez que a política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana.

Sabe-se que a regularização fundiária, em termos gerais, é o processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, com a finalidade de integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades.

Sob essa ótica, a Lei n.º 11.977/2009 veio dar moldura à regularização fundiária dos loteamentos urbanos, e estatuiu em seu art. 46 o seguinte: Art. 46.

A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Da leitura do artigo, verifica-se que a preocupação do legislador federal não foi a de ditar as posturas urbanísticas, ambientais e sociais, mas a de traçar regras jurídicas genéricas com vistas à facilitação dos meios de regularização dos loteamentos urbanos irregulares.

Nesse sentido, consoante se observa do termo de concessão de uso com opção de compra colacionado aos autos, o que se verifica é que o Distrito Federal efetuou a concessão do bem imóvel àqueles que preencheram os requisitos para tanto, nos termos da legislação vigente à época.

O artigo 3º da Lei Distrital n.º 4.996 (dispõe sobre a regularização fundiária no DF, entre outras providências) é claro ao consignar que “Fica autorizada a regularização, por meio da doação, de imóveis do Distrito Federal de até duzentos e cinquenta metros quadrados aos atuais ocupantes de parcelamento informais consolidados, previstos na Estratégia de Regularização Fundiária de Interesse Social do Plano Diretor de Ordenamento territorial, que cumpram, cumulativamente, os seguintes requisitos: I – ter renda familiar de até cinco salários-mínimos; II – não ter sido beneficiados em programas habitacionais do Distrito Federal; III – comprovar que residem no Distrito Federal nos últimos cinco anos, mesmo que não seja no endereço a ser regularizado; IV – não ser e nem ter sido proprietários, promitentes compradores ou cessionários de imóvel residencial no Distrito Federal; v – não ocupar área com restrição urbanística e ambiental nos termos da legislação vigente”.

Logo, para fazer jus à mencionada concessão de imóvel, mister se faz o preenchimento de diversos requisitos.

E, no caso ora em comento, o imóvel em discussão fora concedido a pessoa que cumpriu os requisitos para tanto, e não à parte autora.

Não pode a parte requerente pretender obrigar o réu a lhe transferir o bem imóvel, pois a concessão em questão se deu diante do preenchimento de diversos requisitos para se concretizar.

Cabe ainda destacar que o objetivo do programa habitacional desenvolvido pela CODHAB é de fornecer moradia às famílias de baixa renda, razão pela qual a transferência de posse de imóvel adquirido por este meio depende de autorização do Poder Público e/ou do preenchimento de determinados requisitos, sob pena de desvirtuar o propósito da política pública.

Desta feita, extrai-se que o ato de cessão de direitos ocorreu de forma irregular, de modo que, se a parte autora da demanda sequer possui a devida legitimidade na posse do referido imóvel, que dirá permitir-lhe pleitear por direitos de regularização do próprio imóvel.

Ao contrário da pretensão da parte requerente, o imóvel não pode ser objeto de adjudicação compulsória, pois tem-se evidente que o bem se inclui em programa habitacional, regido por legislação própria, e, no caso em análise, foi realizado apenas o assentamento do antigo possuidor (Claudoni Dias de Oliveira), sem qualquer regularização ou transmissão de propriedade.

No caso, a parte autora não participou de nenhum programa de regularização fundiária a fim de obter o imóvel em questão, bem como nunca manteve qualquer relação jurídica material com a CODHAB ou com o Distrito Federal, o que também constitui obstáculo intransponível para a pretendida adjudicação.

Como descrito linhas atrás, a matrícula do imóvel (ID 219643733, pág. 1) comprova que o imóvel está registrado em nome do Distrito Federal (doação realizada pela TERRACAP, em 08/06/2022).

Por meio de termo de concessão de uso com opção de compra, expedido pela TERRACAP, o imóvel objeto destes autos fora concedido em favor de Claudoni Dias de Oliveira, em 22/04/2002 (ID 219645395, págs. 10/11).

Este último, por meio de cessão de direitos, no ano de 2015, cedeu o imóvel para o primeiro autor (ID 219645395, págs. 8/9).

Ressalta-se que não consta no registro nem a concessão do direito de uso e nem a cessão de direitos à parte autora.

Não se pode pretender a adjudicação compulsória diretamente contra a ré, com quem jamais manteve relação jurídica, o que levaria ao registro do imóvel em nome da parte autora, com desprezo de todas as transferências ocorridas.

Admitir tal registro “por saltos”, com violação da lei de registros públicos e do Código Civil, é impossível juridicamente.

Nesse mesmo sentido é o entendimento deste TJDFT: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO ADMINISTRATIVO.

DIREITO CIVIL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

PRELIMINARES.

IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.

FALTA DE INTERESSE DE AGIR.

AFASTADAS.

MÉRITO.

IMÓVEL OBJETO DE PROGRAMA HABITACIONAL.

AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA.

CESSÃO DE DIREITOS.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

INCABÍVEL.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

A possibilidade jurídica do pedido limita-se à inexistência de proibição legal para dedução do pedido.

No caso dos autos o pedido de adjudicação compulsória não encontra óbice legal, não havendo que se falar em impossibilidade jurídica do pedido, tal qual alegado pelo apelante.

Preliminar afastada. 2.

O interesse é verificado pelo binômio necessidade-adequação.

No caso dos autos, verifica-se que a apelante recusou-se a outorgar a escritura definitiva de compra e venda, havendo, portanto, a necessidade; quanto à adequação, sabe-se que a adjudicação compulsória é o mecanismo adequado para obtenção da escritura definitiva quando há negativa por parte do comprador.

Preliminar rejeitada. 3.

As Leis Distritais 3.877/06 e 4.996/12 estabelecem os critérios para inclusão do beneficiário nos programas habitacionais e as políticas habitacionais no Distrito Federal, vedam qualquer tipo de transferência pelo beneficiário do programa habitacional antes do cumprimento dos prazos estabelecidos. 4.

Além disto, o contrato firmado entre a apelante a beneficiária foi claro ao estabelecer que qualquer cessão dependia de anuência da Codhab, o que não ocorreu no caso dos autos. 5.

Desta forma o direito à adjudicação compulsória não se sobrepõe à expressa vedação contratual, condicionado a transferência ou cessão de direitos sobre o imóvel à concordância da promitente vendedora, nem à vedação legal. 6.

Recurso conhecido.

Preliminares afastada.

No mérito, provido.

Sentença reformada. (TJ-DF 20.***.***/3091-54 DF 0007315-05.2013 .8.07.0018, Relator.: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 09/11/2017, 1ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 27/11/2017.

Pág.: 200-207) Ademais, a parte requerida ainda aponta outro obstáculo à regularização pretendida (ID 223305864, pág. 7): (...) Além de o beneficiário originário mencionado acima ter um título precário de um imóvel que recebeu por meio de doação e que não buscou regularização em seu nome, o alienou sem a devida autorização da real proprietária, qual seja, CODHAB.

Somado a isto a aludida área técnica afirma ser inviável a regularização dos endereços da QR 204 pelos seguintes motivos: (...) Ao que compete esta Gerência de Regularização Fundiária – GEREC, informamos que o Projeto Urbanístico URB 086/2000 trata da regularização fundiária do parcelamento urbano denominado CSSm - Cidade Samambaia - RA XII, que se encontra devidamente registrado em cartório desde 21/09/2007.

Ocorre que o referido Projeto Urbanístico estabeleceu endereços que divergem do adotado e implantado no local da Quadra QR 204.

Em vistoria realizada no local, foi observado que os endereços cartoriais e usuais divergem quanto à nomenclatura da quadra e do conjunto, em alguns casos, tais divergências documentais têm gerado transtornos para a população.

Por isso, esta Companhia está realizando um estudo para solucionar tais divergências.

No entanto, não é possível estabelecer um prazo, sendo necessário aguardar a conclusão dos estudos.

Quanto à compatibilização, em consulta ao Geoportal, o endereço registrado da QR 204 CJ 15 LT 44 mudou para QR 204 CJ 17 LT 44. (...) Portanto, não há como regularizar o imóvel objeto do feito, sendo necessário aguardar a retificação das matrículas dos imóveis da Quadra QR 204, de modo a efetivar a compatibilização do endereçamento, para posterior escritura definitiva dos lotes. (...) Desta forma, por qualquer dos ângulos que se observe, não há como acolher o pedido autoral.

A pretensão de adjudicação compulsória, pois, não merece qualquer acolhimento.

Improcedência dos pedidos, pois, é medida que se impõe.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, e, em consequência, RESOLVO O PROCESSO COM JULGAMENTO DO MÉRITO, na forma do art. 487, I, do CPC.

Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários de sucumbência, fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, tendo em vista o baixo valor da causa.

Sentença registrada eletronicamente nesta data.

Dispensada a remessa necessária, nos termos do art. 496 do CPC.

Apresentada apelação, intime-se a parte contrária para se manifestar em contrarrazões.

Com a manifestação ou transcorrido o prazo sem manifestação, encaminhem-se os autos ao TJDFT, independente de nova conclusão.

Transitado em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

Publique-se.

Intimem-se.

Ao CJU: À Secretaria para retificar o valor da causa nos autos – R$ 1.000,00 (mil reais).

Intimem-se as partes.

Prazo: 15 (quinze) dias.

Em caso de apelação, intime-se o apelado para contrarrazões.

Com a manifestação ou transcorrido o prazo sem manifestação, encaminhem-se os autos ao TJDFT, independente de nova conclusão.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa.

BRASÍLIA, DF, assinado eletronicamente.

DANIEL EDUARDO BRANCO CARNACCHIONI Juiz de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VAFAZPUB 2ª Vara da Fazenda Pública do DF Número do processo: 0721640-55.2024.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: JOAQUIM AGUIAR DE SOUSA, DIVANY FRANCISCO MAIA REU: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL DESPACHO A parte ré juntou CONTESTAÇÃO.

Intime-se a parte autora para se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias, sobre a contestação apresentada pela parte ré e, na mesma oportunidade, indicar as provas que pretende produzir.

Sem prejuízo, deverá a parte ré especificar as provas, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de preclusão.

As partes, ao indicar as provas que pretendem produzir, devem esclarecer sua finalidade, ou seja, exatamente o fato que pretendem provar, sendo certo que as não justificadas, inúteis ou meramente protelatórias serão indeferidas.

As partes desde já ficam advertidas de que, caso desejem produzir prova oral, depoimento da parte e/ou oitiva de testemunhas, deverão apresentar os róis e informar se pretendem a intimação da parte contrária para prestar depoimento, assim como das testemunhas, ou se estas últimas comparecerão à audiência de instrução e julgamento independente de intimação.

Se as partes tiverem interesse na produção de prova documental que não acompanhou a inicial ou a contestação, os documentos deverão ser apresentados no prazo de resposta desta decisão, sob pena de preclusão.

Após, voltem conclusos.

Ao CJU: Intime-se a parte autora.

Prazo: 15 dias.

Intime-se a parte ré.

Prazo: 5 dias.

BRASÍLIA-DF, assinado eletronicamente.

DANIEL EDUARDO BRANCO CARNACCHIONI Juiz de Direito