TJDFT - 0751741-29.2024.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Vigésima Segunda Vara Cível de Brasília Número do processo: 0751741-29.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA REQUERIDO: CRISTINE CHAVES GENTIL, LUIS CARLOS GRIEBELER TAJES SENTENÇA Trata-se de ação de cobrança, proposta por INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA em desfavor de CRISTINE CHAVES GENTIL e LUIS CARLOS GRIEBELER TAJES, partes devidamente qualificadas.

Em suma, descreve a parte autora ser proprietária de gleba imobiliária na qual, em idos da década de 1990, teria sido implementado parcelamento imobiliário, com a instituição de estrutura condominial, sendo os requeridos proprietários de uma das unidades autônomas desmembradas.

Prossegue relatando que, para tanto, teria provido o custeio de obras e providências necessárias à regularização fundiária, suportando despesas cujo ressarcimento, em rateio, teria sido assentado em assembleia geral, totalizando o valor nominal de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais).

Nesse contexto, assevera comparecer oponível aos réus o adimplemento do importe de R$ 21.490,20 (vinte e um mil, quatrocentos e noventa reais e vinte centavos), correspondente ao valor do débito atualizado por ocasião do ajuizamento da ação, cuja condenação ao pagamento requer.

Instruiu a inicial com os documentos de ID 218887772 a ID 218889059.

Citados, os requeridos apresentaram a contestação de ID 227177391, que instruíram com os documentos de ID 227178579 a ID 227180004.

Em resistência, abstendo-se de suscitar preliminares, refutaram a exigibilidade da obrigação, ao argumento de que as despesas, cujo reembolso se almeja, consubstanciariam obrigações oponíveis exclusivamente à demandante.

Ainda, rechaçam a existência de deliberação assemblear apta a determinar o rateio das despesas, o que afirmam consubstanciar antecedente indispensável à constituição da obrigação, pugnando, assim, pelo reconhecimento da improcedência da pretensão.

Os autos vieram conclusos. É o que basta relatar.

Fundamento e decido.

O feito comporta julgamento antecipado, nos moldes do artigo 355, inciso I, do CPC, eis que a questão jurídica versada, eminentemente de direito, tem seu aspecto fático suficientemente elucidado pelos elementos informativos coligidos aos autos.

Não havendo questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, e, presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do mérito.

Examinada a postulação, tenho que comporta acolhida.

Com efeito, no caso em tela, ressai incontroverso que, independentemente do registro imobiliário, o ente coletivo, em que se situa a unidade imobiliária de propriedade dos demandados, encontrou origem em condomínio de fato, decorrente de situação jurídica de fracionamento do solo, assim reconhecida pelo art. 1.358-A do Código Civil.

Nesse contexto, alcança-se a constatação de que todos aqueles que ali residem e/ou titularizam direitos sobre os imóveis usufruem de benfeitorias, serviços e melhorias coletivas que, ao final, repercutem em inequívoca valorização dos lotes individuais, sendo seus efeitos jurídicos inquestionáveis e amplamente associados à própria realidade do Distrito Federal.

Com isso, a expressa previsão normativa (CCB, art. 1.358-A, §2º), que atribui ao condomínio de fato a disciplina jurídica afeta aos condomínios edilícios – entendimento, há muito, consolidado no âmbito pretoriano, mesmo antes da edição da Lei nº 13.465/2017 - finda por sujeitar os requeridos, na condição de titulares dos direitos sobre a unidade integrante do ente formal, à participação no rateio de despesas.

Por conseguinte, a despeito da ausência de vínculo negocial diretamente estabelecido entre as partes ora litigantes, ressai evidente, posto que inquestionado, o fato de que teria a demandante atuado na execução das medidas necessárias à regularização do loteamento, que findou consolidada pelo Decreto Distrital nº 41.185/2020.

Evidente que os custos advindos de tal atuação, indispensável à regularização do loteamento, se dariam independentemente da intervenção ou aquiescência dos ora demandados, eis que não se atrelariam a um vínculo contratual específico, revertendo-se, contudo, em seu benefício, na medida em que figurariam como proprietários de unidade integrante da estrutura condominial constituída.

Em via de consequência, isentar aqueles beneficiados pelo clarividente proveito econômico da atuação da requerente representaria situação a caracterizar o enriquecimento sem causa, rechaçado pelo ordenamento jurídico, à luz do art. 884 do Código Civil, fato cuja configuração, à luz da referida disposição legal, não pressupõe a atuação apartada da boa-fé no recebimento da vantagem patrimonial auferida.

Tal entendimento, por certo, torna juridicamente irrelevante, para o fim de afastar a oponibilidade da obrigação aos requeridos, a alegada ausência de amparo assemblear ao rateio das despesas, na medida em que, repise-se, se cuidaria de obrigação haurida da vedação legal ao enriquecimento sem causa, claramente verificado na hipótese em tela.

Registre-se, por relevante, que, ainda que se entendesse pela aplicação retroativa, à relação jurídica em tela, das disposições insertas nos artigos 18-D, inciso III, da Lei nº 6.766/79 (incluído pela Lei nº 14.620/2023), e 1.385-A, § 3º, do Código Civil, não se reconheceria fundamento jurídico a obstaculizar, ao loteador, o ressarcimento das despesas havidas com a implementação do loteamento, uma vez que a responsabilidade por tal atuação, legalmente imposta, não vem a carrear o dever de suportar os custos respectivos, à míngua de qualquer contrapartida ou recomposição.

Nesse sentido, colha-se a orientação jurisprudencial: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONDOMÍNIO IRREGULAR.

BELVEDERE GREEN.

CUSTOS PARA REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO.

ENCARGOS DOS CONDÔMINOS.

I.

Caso em exame 1.

Recurso de Apelação diante da r. sentença, que, nos autos de cobrança, julgou procedente o pedido para condená-los ao pagamento da quantia de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais), referente as suas cotas partes nas despesas de regularização do loteamento.

II.

Questão em discussão 2.

A questão em discussão consiste em aferir se incumbe aos condôminos o pagamento de cotas partes referentes às despesas provenientes de regularização de condomínio.

III.

Razões de decidir 3.

Embora a regularização do solo e as obrigações de infraestrutura gerem discussões entre os condôminos e o condomínio, sendo incontroversa a contratação de diversas empresas para regularização e infraestrutura do condomínio havendo inclusive com previsão em atas das assembleias, demonstrado o conhecimento dos condôminos sobre os custos adicionais e das suas responsabilidades financeiras. 4.

E, ainda que assim não fosse, não podem os condôminos se furtarem do pagamento dos custos de regularização do de condomínio, isto porque a obrigação que tem os Réus de concorrer para o custeio das despesas inerentes à regularização do condomínio deriva do simples fato de serem os demandados titulares de unidade autônoma que integra o condomínio, independendo, portanto, de qualquer manifestação de vontade nesse sentido, como, até mesmo, não ter aderido formalmente ao quadro de condôminos.

IV.

Dispositivo e tese 5.

Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1964674, 0721961-44.2024.8.07.0001, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/02/2025, publicado no DJe: 17/02/2025.) APELAÇÃO CÍVEL.

COBRANÇA.

RESSARCIMENTO.

CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN.

CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO.

RATEIO ENTRE OS ADQUIRENTES.

INEQUÍVOCA CIÊNCIA.

PROCEDÊNCIA.

VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

VALOR INCONTROVERSO. 1.

Em promessa de compra e venda de unidade imobiliária em condomínio irregular, uma vez regularizado o loteamento, as despesas para regularização do empreendimento, adiantadas pelo loteador, devem ser ressarcidas pelos adquirentes, sobretudo quando resta avençado que os custos de regularização seriam assumidos exclusivamente pelos compradores. 2.

No caso concreto, ainda que não tenha havido contrato escrito, restou demonstrado que os adquirentes tinham plena ciência de que o processo de regularização do loteamento demandou custos financeiros - tanto que, anteriormente, contrataram onerosamente outras empresas para tal finalidade -, bem como que, a partir de 2014, a loteadora passou a conduzir esse processo mediante subcontratação de outras empresas especializadas. 3.

A própria constituição do loteamento enseja a necessidade de compensação ambiental como requisito para a regularização, tendo em vista que o parcelamento da área, intrinsecamente, causa devastação, não se podendo atribuir tal responsabilidade a uma conduta dolosa da loteadora passível de isentar os condôminos do ressarcimento dos custos com a regularização. 4.

Se os custos da implantação do loteamento, uma vez desembolsados previamente pelo empreendedor, podem ser incluídos no preço de venda aos adquirentes, pela mesma razão não há proibição legal de que o empreendedor, ao antecipar tais custos em loteamentos irregulares com vistas à regularização posterior, também busque ser ressarcido pelos adquirentes, sob pena de enriquecimento sem causa destes últimos.

Inteligência do artigo 884, CC. 5.

Não havendo na contestação qualquer alegação acerca da inadequação dos valores e dos itens cobrados pela loteadora, nem tampouco sobre o cálculo do rateio entre os condôminos, conclui-se que o valor resta incontroverso. 6.

Apelação conhecida e provida. (Acórdão 1938936, 0738224-88.2023.8.07.0001, Relator(a): LEONOR AGUENA, Relator(a) Designado(a): ANA CANTARINO, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/11/2024, publicado no DJe: 11/11/2024.) Portanto, restando provada a obrigação, diretamente decorrente da propriedade do imóvel, deve a parte requerida ser compelida ao pagamento.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, para condenar os requeridos ao pagamento da quantia de R$ 21.490,20 (vinte e um mil, quatrocentos e noventa reais e vinte centavos), designada no demonstrativo de ID 218889056, que já contemplam a atualização monetária e os juros de mora, devidos a partir da constituição da obrigação, eis que desprovida de origem contratual, devendo o valor, portanto, ser atualizado e acrescido de juros mensais de mora, pela taxa legal (Código Civil, art. 406), desde 12/11/2024, dia imediatamente subsequente à elaboração dos aludidos cálculos, até o efetivo adimplemento.

Nesses termos, dou por extinto o processo, com resolução do mérito, a teor do artigo 487, I, do CPC.

Por força da sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação.

Sentença datada e registrada eletronicamente.

Publique-se e intimem-se.

Transitada em julgado, inexistindo requerimentos, remetam-se os autos ao arquivo. *documento datado e assinado eletronicamente pelo(a) Magistrado(a).