TJDFT - 0752769-35.2024.8.07.0000

  Poder Judiciário da UniãoTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS  5ª Turma Cível 12ª Sessão Ordinária Virtual - 5TCV período (08/05/2025 a 15/05/2025)      Ata da 12ª Sessão Ordinária Virtual - 5TCV período (08/05/2025 a 15/05/2025), sessão aberta no dia 08 de Maio de 2025 às 13:30:00, sob a presidência do(a) Excelentíssimo Senhor(a) Desembargador(a) FABIO EDUARDO MARQUES.

Pautados processos dos Excelentíssimos Senhores Desembargadores: ANA MARIA CANTARINO, MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS, FABIO EDUARDO MARQUES, LUCIMEIRE MARIA DA SILVA e MARIA LEONOR LEIKO AGUENA. O (a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador de Justiça ROBERTO CARLOS SILVA tomou ciências da Sessão de Julgamento Virtual.

Aprovada a ata da sessão anterior, foram julgados 165 processos abaixo relacionados:    JULGADOS 0717974-65.2018.8.07.0015 0710841-75.2022.8.07.0000 0719160-75.2022.8.07.0018 0726108-84.2022.8.07.0001 0706514-19.2024.8.07.0000 0708189-76.2022.8.07.0003 0742005-21.2023.8.07.0001 0723354-07.2024.8.07.0000 0706039-10.2022.8.07.0008 0701525-81.2022.8.07.0018 0726173-14.2024.8.07.0000 0708677-85.2023.8.07.0006 0720683-92.2021.8.07.0007 0702728-86.2019.8.07.0017 0727727-81.2024.8.07.0000 0730718-30.2024.8.07.0000 0731890-07.2024.8.07.0000 0705023-93.2023.8.07.0005 0733659-50.2024.8.07.0000 0731433-40.2022.8.07.0001 0733495-85.2024.8.07.0000 0733536-52.2024.8.07.0000 0733685-48.2024.8.07.0000 0734030-14.2024.8.07.0000 0724538-29.2023.8.07.0001 0734507-37.2024.8.07.0000 0715365-78.2023.8.07.0001 0704207-66.2023.8.07.0020 0713669-70.2024.8.07.0001 0733213-15.2022.8.07.0001 0737253-72.2024.8.07.0000 0737670-25.2024.8.07.0000 0737857-33.2024.8.07.0000 0738675-82.2024.8.07.0000 0725372-72.2023.8.07.0020 0738857-68.2024.8.07.0000 0739264-74.2024.8.07.0000 0739956-73.2024.8.07.0000 0740156-80.2024.8.07.0000 0740272-86.2024.8.07.0000 0741700-06.2024.8.07.0000 0741841-25.2024.8.07.0000 0742817-32.2024.8.07.0000 0743327-45.2024.8.07.0000 0013635-98.2013.8.07.0009 0704433-10.2023.8.07.0008 0744450-78.2024.8.07.0000 0744528-72.2024.8.07.0000 0744604-96.2024.8.07.0000 0744616-13.2024.8.07.0000 0744789-37.2024.8.07.0000 0745019-79.2024.8.07.0000 0745160-98.2024.8.07.0000 0745425-03.2024.8.07.0000 0745556-75.2024.8.07.0000 0745705-71.2024.8.07.0000 0702679-66.2024.8.07.0018 0746193-26.2024.8.07.0000 0746215-84.2024.8.07.0000 0746517-16.2024.8.07.0000 0746897-39.2024.8.07.0000 0747095-76.2024.8.07.0000 0701607-80.2024.8.07.0006 0747232-58.2024.8.07.0000 0724063-39.2024.8.07.0001 0747444-79.2024.8.07.0000 0747455-11.2024.8.07.0000 0747719-28.2024.8.07.0000 0747957-47.2024.8.07.0000 0739283-08.2023.8.07.0003 0748160-09.2024.8.07.0000 0708971-28.2023.8.07.0010 0710993-28.2024.8.07.0009 0748598-35.2024.8.07.0000 0748658-08.2024.8.07.0000 0701321-66.2024.8.07.0018 0706064-24.2021.8.07.0019 0714027-06.2022.8.07.0001 0748921-40.2024.8.07.0000 0748971-66.2024.8.07.0000 0748975-06.2024.8.07.0000 0708181-49.2020.8.07.0010 0749090-27.2024.8.07.0000 0749102-41.2024.8.07.0000 0749150-97.2024.8.07.0000 0715091-28.2021.8.07.0020 0749289-49.2024.8.07.0000 0714719-80.2024.8.07.0018 0749393-41.2024.8.07.0000 0749511-17.2024.8.07.0000 0723831-27.2024.8.07.0001 0725439-42.2024.8.07.0007 0710617-15.2024.8.07.0018 0706863-19.2024.8.07.0001 0717251-55.2023.8.07.0020 0750710-74.2024.8.07.0000 0750751-41.2024.8.07.0000 0704935-73.2024.8.07.0020 0713794-20.2024.8.07.0007 0700096-89.2016.8.07.0018 0736639-98.2023.8.07.0001 0701432-92.2024.8.07.0004 0751045-93.2024.8.07.0000 0751157-62.2024.8.07.0000 0751204-36.2024.8.07.0000 0713159-68.2022.8.07.0020 0707502-19.2024.8.07.0007 0751622-71.2024.8.07.0000 0710848-18.2019.8.07.0018 0752021-03.2024.8.07.0000 0752121-55.2024.8.07.0000 0752210-78.2024.8.07.0000 0712700-95.2024.8.07.0020 0706659-91.2023.8.07.0006 0713721-15.2024.8.07.0018 0752626-46.2024.8.07.0000 0752647-22.2024.8.07.0000 0752769-35.2024.8.07.0000 0752817-91.2024.8.07.0000 0710627-59.2024.8.07.0018 0710437-73.2022.8.07.0016 0704133-69.2019.8.07.0014 0753593-91.2024.8.07.0000 0721866-14.2024.8.07.0001 0716054-16.2023.8.07.0004 0753712-52.2024.8.07.0000 0753874-47.2024.8.07.0000 0711087-25.2023.8.07.0004 0735900-91.2024.8.07.0001 0709239-52.2023.8.07.0020 0700194-87.2024.8.07.0020 0737146-48.2022.8.07.0016 0707510-14.2024.8.07.0001 0712599-64.2024.8.07.0018 0711510-42.2024.8.07.0006 0719546-07.2023.8.07.0007 0712220-65.2024.8.07.0005 0708509-47.2023.8.07.0018 0716334-40.2021.8.07.0009 0704741-06.2024.8.07.0010 0701719-61.2024.8.07.0002 0700004-19.2025.8.07.9000 0700219-29.2025.8.07.0000 0722372-92.2021.8.07.0001 0710211-30.2024.8.07.0006 0704831-88.2022.8.07.0008 0720813-38.2024.8.07.0020 0701454-41.2024.8.07.0008 0700553-63.2025.8.07.0000 0753782-21.2024.8.07.0016 0718689-19.2023.8.07.0020 0714172-68.2023.8.07.0020 0706188-02.2024.8.07.0019 0702237-64.2023.8.07.0009 0700885-30.2025.8.07.0000 0713942-43.2024.8.07.0003 0714924-63.2024.8.07.0001 0706930-45.2024.8.07.0013 0701257-76.2025.8.07.0000 0708123-44.2023.8.07.0009 0713686-28.2023.8.07.0006 0711011-32.2022.8.07.0005 0726221-61.2024.8.07.0003 0745955-04.2024.8.07.0001 0738367-43.2024.8.07.0001     A sessão foi encerrada no dia  15 de Maio de 2025 às 19:36:42 Eu, PATRÍCIA QUIDA SALLES, Secretária de Sessão  5ª Turma Cível, de ordem do(a) Excelentíssimo(a) Desembargador(a) Presidente, lavrei a presente ata que, depois de lida e aprovada, vai por mim subscrita e assinada.      PATRÍCIA QUIDA SALLES Secretária de Sessão    

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa.

Maria Ivatônia Número do processo: 0752769-35.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO JK TAGUATINGA AGRAVADO: GAMAL ABDEL LATIF KAMAL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMINIO DO EDIFICIO JK TAGUATINGA contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga nos autos da execução de título extrajudicial nº 0712202-72.2023.8.07.0007 ajuizada pelo ora agravante contra GAMAL ABDEL LATIF KAMAL, pela qual desconstituída a penhora de direitos aquisitivos de imóvel.

Esta a decisão agravada: “Cuida-se de execução de título extrajudicial na qual foram penhorados os direitos aquisitivos do devedor GAMAL ABDEL LATIF KAMAL referentes ao imóvel matriculado sob o n.º 230081, no 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, cuja certidão de ônus encontra-se acostada ao ID 179002144.

Intimado para dizer a respeito do seu crédito, BARI COMPANHIA HIPOTECÁRIA (credor fiduciário do bem) informou que o valor atualizado da dívida, decorrente do contrato de alienação fiduciária, é de R$ 1.615.247,85 (um milhão seiscentos e quinze mil, duzentos e quarenta e sete reais e oitenta e cinco centavos), ID 214268527.

Avaliado o bem, conforme certificado pelo Oficial de Justiça ao ID 196378514, e cujo laudo não foi impugnado pelas partes, o valor indicado é de R$ 786.890,00, ID 196378515.

Assim, consoante já esclarecido na decisão precedente, o valor dos direitos aquisitivos do imóvel penhorado resulta em um saldo negativo de - R$ 828.357,85.

Logo, é forçoso reconhecer que não subsiste expressão econômica em favor do executado.

Nesse cenário, a manutenção da penhora resta inócua.

Com efeito, dispõe o artigo 836 do CPC que "não se levará a efeito a penhora quando ficar evidente que o produto da execução dos bens encontrados será totalmente absorvido pelo pagamento das custas da execução".

Nesse sentido é a jurisprudência deste e.

TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

PENHORA.

DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL.

POSSIBILIDADE.

PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE.

FALTA DE UTILIDADE DO ATO CONSTRITIVO.

OCORRÊNCIA. 1.

Nos termos do art. 835, XII, do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel derivado de alienação fiduciária em garantia. 2.

A despeito disso, não se deve proceder à análise estanque de seu valor econômico, sobretudo quando se está a tratar dos efeitos constritivos advindos da penhora.

Nesses casos, para a apuração real da expressão econômica, deve-se subtrair o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel, pois, somente desse modo, ter-se-á a importância sujeita à constrição. 3.

No caso, a penhora dos direitos aquisitivos é inócua, porquanto valor da dívida supera o montante a que o executado faz jus.

Logo, ainda que abstratamente seja viável a penhora, a análise concreta do caso afasta sua possibilidade, seja pelo princípio da menor onerosidade, seja pela falta de utilidade do ato constritivo, já que, in casu¸ para além de não quitar o débito, acarretaria despesas processuais inúteis. 4.

Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1680263, 07298918720228070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no PJe: 3/4/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

IMÓVEL.

GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS.

POSSIBILIDADE.

ART. 835, XII, DO CPC.

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL.

UTILIDADE DA MEDIDA.

AUSÊNCIA. 1.

Ainda que o devedor fiduciário não detenha a propriedade do imóvel dado em garantia, os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária são passíveis de penhora, a teor do art. 835, XII, do CPC/15.

Precedentes da Casa e do c.

STJ. 2.

Não obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, de acordo com a jurisprudência desta Corte, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição.

Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3.

Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1767295, 07234790920238070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 4/10/2023, publicado no PJe: 20/10/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nesse cenário, determino a DESCONSTITUIÇÃO da penhora sob os direitos aquisitivos do imóvel localizado no Lote 7 CNB 4, Taguatinga/DF, matriculado sob o número 230081, diante da evidente inutilidade da medida para acudir a execução.

Atribuo a presente decisão força de ofício, para que qualquer interessado, mediante o pagamento dos emolumentos, promova a baixa da penhora, perante o 3º Registro de Imóveis do DF (caso tenha sido registrada).

Quanto ao mais, intime-se a parte exequente para indicar objetivamente outros bens do devedor passíveis de penhora, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de suspensão nos termos do art. 921, inciso III, do CPC.

Decorrido o prazo sem qualquer manifestação do credor, fica automaticamente suspenso o processo pelo prazo de um ano, nos termos do art. 921, inciso III e seu §1º do CPC, durante o qual se suspenderá a prescrição, independente de nova intimação.

Transcorrido o prazo de suspensão, independente de nova intimação, arquivem-se provisoriamente os autos, conforme §2º do art. 921, do CPC.

A reiteração de diligências para localização de bens do devedor, por meio dos sistemas disponíveis neste Juízo, somente será admitida caso haja demonstração da modificação da situação econômica do executado.

Intime-se.” – ID 217505624 dos autos n. 0712202-72.2023.8.07.0007; grifos no original.

Nas razões recursais, o exequente/agravante CONDOMINIO DO EDIFICIO JK TAGUATINGA alega que “o MM.

Juízo de primeiro grau se equivocou, permissa vênia, quando deixou de considerar o fato de que a dívida executada nos autos principais é originada de débitos de natureza condominial, cujas cotas condominiais foram inadimplidas pelo executado quando não cumpriu o termo de acordo extrajudicial (título executivo extrajudicial), o que é totalmente diferente de débitos de outra natureza.

Portanto, em se tratando de dívidas originadas de despesas condominiais, a dívida em favor do credor fiduciário não pode prevalecer sobre o débito de natureza condominial, o qual é objeto de execução no feito principal.

Portanto, o valor de avaliação do imóvel objeto da penhora nos autos principais não pode ser subtraído da dívida do credor fiduciário.

Dessa forma, jamais poderá ser considerado um saldo negativo de – R$ 828.357,85, como entendeu o MM.

Juízo monocrático, sob o argumento de que não subsiste expressão econômica em favor de executado.

O que desde já ficam, concessa vênia, impugnados tais entendimentos, de que a manutenção da penhora é inócua” (ID 67167133, p.3).

Sustenta que “não se aplica ao presente caso, a regra do artigo 836, do CPC, uma vez que não se trata de valor do imóvel absorvido pelo pagamento das custas da execução.

Haja vista que o valor de avaliação do imóvel é R$ 786.890,00, conforme laudo de ID 196378515, dos autos principais.

Além disso, não merece prosperar os entendimentos arestos colacionados na decisão agravada, por se tratar de molduras fáticas totalmente diversas das caso em tela.

O que desde já refutar, permissa vênia, os fundamentos da decisão agravada que desconstituiu a penhora dos direitos possessórios e aquisitivos do imóvel do executado.” (ID 67167133, pp.3/4).

Ressalta que “não foram localizados outros bens de propriedade do executado, ora agravado, uma vez que não foram encontrados veículos livres e desembaraçados através de consultas ao sistema RENAJUD.

Enfatiza também que em consulta a diversas informações não foram localizados outros bens ou direitos da ora agravada que sejam passíveis de penhora, visto que a consulta ao sistema SISBAJUD, não se obteve êxito na realização do bloqueio ou penhora de valores existentes em contas bancárias” (ID 67167133, p.13).

Assevera, ainda, que “o agravado é legítimo possuidor dos direitos sobre o imóvel: Sobreloja situado na CNB 7 LOTE 07 – TAGUATINGA/DF - CEP 72115-045, o qual está registrado na matrícula 230081, do Cartório do 3º Ofício de Registro de Imóveis do DF, contudo, tanto a legislação pátria quanto a jurisprudência dominante em nossos tribunais possuem entendimento em relação a possibilidade de penhora e expropriação dos imóveis para garantia de débitos provenientes de despesas condominiais independentemente de quem seja o proprietário e portanto, o bem pode ser objeto de penhora garantia de dívida de uma decorrente de despesas condominiais devidas pelo próprio imóvel, independentemente do nome de quem figure na matrícula do imóvel.

Portanto, requer desde já se determinado o prosseguimento de todos os atos expropriatórios pelo Juízo da execução, excluindo qualquer interferência do juízo do inventário, em razão da natureza da obrigação que é originada de despesas condominiais” (ID 67167133, pp.14/15).

Quanto ao pedido de efeito suspensivo, aduz que “É imprescindível a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso para deferir a antecipação de tutela para determinação a expropriação dos bens através de hasta pública para a alienação dos imóveis devedores das cotas condominiais ou suspender a decisão há fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, o qual está consubstanciado no fato de que o feito poderá ser extinto, conforme já alertou o MM Juízo prolator da decisão agravada, e por conseguinte o agravante ficará impossibilitado de promover o andamento do feito principal com a indicação de novos bens à penhora, uma vez que não existem outros bens ou direitos de propriedade da parte executada, ora agravado, a serem indicados e, caso não defira os efeitos de antecipação de tutela para deferir a expropriação dos imóveis ou não se suspenda a decisão agravada, o feito será extinto o que incorrerá em prejuízos vultosos ao agravante, em razão de que o mesmo ficará impedido de receber o seu crédito a que faz jus” (ID 67167133, pp.15/16).

Por fim, requer: “a) Seja intimada a parte agravada, para, querendo, responder aos termos do presente recurso, no prazo legal, com as advertências legais; b) Seja recebido deferida antecipação de tutela ao presente recurso reformar, em caráter liminar, a decisão agravada que tornou sem efeito a penhora dos direitos sobre o imóvel: Sobreloja situado no edifício do condomínio agravante, cujo imóvel é devedor das dívidas originadas de despesas condominiais; ou seja recebido presente recurso no efeito suspensivo, a fim de que suspenda a decisão agravada até o julgamento definitivo do presente Agravo pela por essa eg.

Turma, em razão de que estão presentes os requisitos de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que o feito principal poderá ser arquivado/extinto pelo fato de que o agravante não dispõe de rol de outros bens de propriedade da parte agravada que sejam passíveis de penhora, o que incorreria em prejuízos vultosos para o agravante em razão de se ver impossibilitado de receber os créditos a que faz jus em relação às despesas condominiais devidas pela parte executada, ora agravada. c) Seja dado provimento ao presente recurso para reformar a decisão agravada de ID 217505624 dos autos principais para restabelecer a penhora dos direitos possessórios e aquisitivos sobre o imóvel devedor das cotas condominiais, quais sejam: Sobreloja existente no Condomínio Agravante, situados na CNB 4 LOTE 7 – TAGUATINGA/DF - CEP 72115-45, para garantia dos débitos que tem como origens as despesas condominiais incidentes sobre os imóveis devedores das despesas condominiais.

Finalmente, requer o provimento do recurso para determinar a continuidade dos atos expropriatórios pelo Juízo da execução que proferiu a decisão agravada, em razão da natureza da dívida, condominiais.” (ID 67167133, p.p.17/18).

Preparo regular (ID 67167665). É o relatório.

Decido.

Agravo de instrumento interposto com base no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida no processo de execução).

Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC).

Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo.

Trata-se, na origem, de execução de título extrajudicial ajuizada em 21/06/2023 por CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL JK TAGUATINGA contra GAMAL ABDEL LATIF KAMAL, objetivando o pagamento de R$67.964,27 referente a débito condominial (ID 162784205 – origem).

As pesquisas Sisbajud e Renajud foram infrutíferas (IDs 174286634, 174286633, 174614833, 174614832, 174614831 – origem).

O exequente indicou à penhora o imóvel “Sobreloja, Lote 7, CNB 4, Taguatinga/DF” e juntou aos autos a certidão de ônus (ID 179002144 – origem).

Pela decisão de ID 192847559, deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel: “Quanto ao pedido de penhora do imóvel cuja certidão de ônus encontra-se acostada ao ID 179002144, observo que está gravado com alienação fiduciária.

Outrossim, em que pese constar na certidão de ônus como propriedade de INDUSTRIA E COMÉRCIO DE PRODUTOS DE LIMPEZA E BELEZA BANDEIRANATES LTDA, CNPJ n.: 33.495.128/000-22, instrumento particular de compra e venda acostado ao ID 162784196 comprova que o bem foi adquirido pelo executado.

Da análise do contrato firmado, nota-se que o executado é solteiro.

A jurisprudência consolidada deste Tribunal entende que não é possível a penhora sobre bem gravado com cláusula de alienação fiduciária, cuja propriedade é do credor fiduciário nos termos do art. 1.361 do Código Civil, mas tão somente sobre os direitos que o devedor detém sobre a coisa.

Sendo assim, nesta hipótese, a penhora não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos identificáveis e avaliáveis que derivam da relação obrigacional firmada entre as partes (ALVIM, Angélica A.

Comentários ao código de processo civil [livro eletrônico]. 2. ed.

São Paulo: Editora Saraiva, 2017).

Desse modo, DEFIRO a penhora sobre os DIREITOS AQUISITIVOS da parte executada sobre o imóvel cuja certidão de ônus encontra-se acostada ao ID 179002144.

Com fundamento na disposição inserta no art. 838 do CPC, LAVRE-SE TERMO DE PENHORA dos direitos aquisitivos sobre aquele bem.

Nomeio a parte executada como fiel depositária do imóvel penhorado.

O recolhimento dos emolumentos extrajudiciais devidos deverá ser suportado pelo interessado, conforme determinam os artigos 14, 217 e 239 da Lei n.º 6.015/1973.

Diante disso, ao credor caberá providenciar o registro imobiliário da penhora (ar. 844 do CPC), comprovando a averbação com juntada da matrícula atualizada do imóvel, além da planilha atualizada do débito, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar do recebimento do termo. ( )” (ID 192847559 – origem) O imóvel foi avaliado pelo oficial de justiça no valor de R$786.890,00 (ID 196378515 – origem).

O Banco credor fiduciário informou o valor da dívida: “O Contrato definiu o desembolso no valor de R$ 1.687.902,52 (um milhão, seiscentos e oitenta e sete mil, novecentos e dois reais e cinquenta e dois centavos), a ser pago em 72 (setenta e duas) parcelas com primeiro pagamento em 20/05/2022 e último pagamento previsto para 20/04/2028.

Assim, informa-se que até a presente data a Alienante Fiduciante adimpliu 22/72 prestações no período correspondente entre 20/03/2022 a 20/02/2024.

Ademais, informa-se que há 07 (sete) prestações vencidas1, bem como 43 (quarenta e três) parcelas vincendas, perfazendo, ao total, um saldo devedor total de R$ 1.615.247,85 (um milhão seiscentos e quinze mil, duzentos e quarenta e sete reais e oitenta e cinco centavos).

Adenais, (sic) convém ressaltar que os valores são atualizados diariamente pelo índice e taxa de juros definidos no contrato.” (ID 214268527 – origem) Pela decisão de ID 214304733, o juízo considerou que o valor do imóvel corresponde ao montante de -R$828.357,85 (oitocentos e vinte e oito mil, trezentos e cinquenta e sete reais e oitenta e cinco centavos negativos): “Penhorado os direitos aquisitivos de imóvel, necessária a avaliação dos referidos direitos, que não equivale ao valor de mercado do bem, mas àquilo que foi quitado do contrato.

Nesse sentido, para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do bem, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora.

No caso, o valor econômico dos créditos decorrentes do contrato de alienação fiduciária é o saldo apurado pela subtração do valor de mercado do bem cujos direitos foram penhorados menos o saldo devedor do financiamento pois, na prática, as parcelas já pagas pelo executado sofrem a influência desses dois elementos na equação.

Caso a venda em leilão frutifique, eventual arrematante se sub-rogará na posição contratual do devedor fiduciante, ora executado, com todos os seus direitos e deveres, principalmente o de ser o novo responsável pelo pagamento do saldo devedor perante a credora fiduciária, independentemente da anuência desta última, assumindo a obrigação de quitar o contrato de financiamento.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido da viabilidade da penhora de direitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem oriundo de contrato de alienação, não sendo requisito da constrição a anuência do credor fiduciário, uma vez que a referida penhora não prejudica o credor fiduciário, que poderá ser substituído pelo arrematante que assume todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem alienado. (Precedentes: REsp n. 1.697.645⁄MG, Rel.

Min.

OG FERNANDES, DJe 25/04/2018; AgInt no AREsp n. 644.018⁄SP, Rel.

Min.

MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 10/06/201 e REsp n. 901.906⁄DF, Rel.

MIN.

JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe 11/02/2010) Desta feita, viabilizada a penhora e o conseguinte leilão dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem, promovendo a quitação residual do contrato (parcelas do financiamento em aberto), condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante.

Portanto, leiloado os direitos aquisitivos, o arrematante, além de pagar um valor inerente aos direitos econômicos do devedor (ágio), objeto do leilão, deverá quitar a dívida com o credor fiduciário, na figura de terceiro interessado (art. 31 da Lei n. 9.514/97), reunindo, então, em uma única pessoa, a propriedade plena.

Sendo assim, nota-se que o imóvel foi avaliado em R$ 786.890,00 (setecentos e oitenta e seis mil, oitocentos e noventa reais) ), conforme laudo de avaliação de ID 196378515.

Verifica-se ainda que o bem encontra-se financiado, com parcelas pendentes de pagamento, que alcançam o débito de R$ 1.615.247,85 (um milhão seiscentos e quinze mil, duzentos e quarenta e sete reais e oitenta e cinco centavos), conforme ofício de ID 214268527.

Portanto, através de um simples cálculo aritmético, obtém-se o valor de avaliação dos direito aquisitivos do imóvel no montante de - R$ 828.357,85 (oitocentos e vinte e oito mil, trezentos e cinquenta e sete reais e oitenta e cinco centavos NEGATIVOS). 1.

Diante da propriedade resolúvel do imóvel, considerando ainda o alto valor do débito perante o credor fiduciário, bem como a considerável diferença entre o valor a dívida e o bem penhorado nos autos, intimem-se as partes, o credor fiduciário, bem como eventuais cônjuges e coproprietários para manifestarem-se, nos termos do art. 917, inciso II, do CPC, no prazo comum de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão.

Publique-se.” (ID 214304733 – origem) O credor fiduciário manifestou-se nos seguintes termos: “( ) considerando que o valor da dívida atualizada junto ao Credor Fiduciário é, neste momento, maior que o dobro do valor de avaliação do imóvel, não é verossímil a pretensão de levar a leilão os direitos aquisitivos, ao passo que eventual arrematante sub-rogar se-ia na posição contratual do fiduciante, tendo que arcar com a dívida junto ao credor fiduciário que, como já exposto, tem valor superior ao da própria avaliação do imóvel.

Não se mostra razoável, portanto, manter na matrícula a averbação da referida penhora, apenas a título de garantia do juízo, sabendo que é improvável a sua arrematação, razão pela qual entende a fiduciária pelo cancelamento do gravame.” (ID 216508972 – origem) O exequente alegou e requereu: “a penhora recai sobre os direitos possessórios e aquisitivos sobre o imóvel e não sobre a totalidade do valor objeto do financiamento junto a institutição financeira.

Portanto, deve ser considerada a avaliação realizada por Oficial de Justiça.

Por outro lado, em caso de arrematação, não é razoável que o arrematante se sub-roga no na posição contratual do fiduciante e não terá que arcar com a dívida remanescente.

Portanto, em caso de arrematação, a dívida continua sendo cobrada do devedor fiduciante e não há que se falar em cancelamento do gravame.

Dessa forma, houve incorreção na avaliação do imóvel que foi considerada como negativa na decisão retro.

Ante o exposto, requer seja mantida a penhora e seja mantida a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça que é positiva e não negativa de acordo com o cálculo aritmético constante da decisão retro, proferida por esse r.

Juízo, uma vez que, os direitos já pagos relativos às prestações pelo executado não se pode deduzir do saldo devedor do contrato, até porque, o contrato de fidúcia está em nome de terceiro, no caso, a empresa Bandeirante produtos de Limpeza.

Finalmente, requer o prosseguimento do presente feito, em todos os seus termos ulteriores.” (ID 217376704 – origem).

Sobreveio a decisão agravada, pela qual desconstituída a penhora: “Cuida-se de execução de título extrajudicial na qual foram penhorados os direitos aquisitivos do devedor GAMAL ABDEL LATIF KAMAL referentes ao imóvel matriculado sob o n.º 230081, no 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, cuja certidão de ônus encontra-se acostada ao ID 179002144.

Intimado para dizer a respeito do seu crédito, BARI COMPANHIA HIPOTECÁRIA (credor fiduciário do bem) informou que o valor atualizado da dívida, decorrente do contrato de alienação fiduciária, é de R$ 1.615.247,85 (um milhão seiscentos e quinze mil, duzentos e quarenta e sete reais e oitenta e cinco centavos), ID 214268527.

Avaliado o bem, conforme certificado pelo Oficial de Justiça ao ID 196378514, e cujo laudo não foi impugnado pelas partes, o valor indicado é de R$ 786.890,00, ID 196378515.

Assim, consoante já esclarecido na decisão precedente, o valor dos direitos aquisitivos do imóvel penhorado resulta em um saldo negativo de - R$ 828.357,85.

Logo, é forçoso reconhecer que não subsiste expressão econômica em favor do executado.

Nesse cenário, a manutenção da penhora resta inócua.

Com efeito, dispõe o artigo 836 do CPC que "não se levará a efeito a penhora quando ficar evidente que o produto da execução dos bens encontrados será totalmente absorvido pelo pagamento das custas da execução".

Nesse sentido é a jurisprudência deste e.

TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

PENHORA.

DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL.

POSSIBILIDADE.

PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE.

FALTA DE UTILIDADE DO ATO CONSTRITIVO.

OCORRÊNCIA. 1.

Nos termos do art. 835, XII, do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel derivado de alienação fiduciária em garantia. 2.

A despeito disso, não se deve proceder à análise estanque de seu valor econômico, sobretudo quando se está a tratar dos efeitos constritivos advindos da penhora.

Nesses casos, para a apuração real da expressão econômica, deve-se subtrair o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel, pois, somente desse modo, ter-se-á a importância sujeita à constrição. 3.

No caso, a penhora dos direitos aquisitivos é inócua, porquanto valor da dívida supera o montante a que o executado faz jus.

Logo, ainda que abstratamente seja viável a penhora, a análise concreta do caso afasta sua possibilidade, seja pelo princípio da menor onerosidade, seja pela falta de utilidade do ato constritivo, já que, in casu¸ para além de não quitar o débito, acarretaria despesas processuais inúteis. 4.

Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1680263, 07298918720228070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no PJe: 3/4/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

IMÓVEL.

GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS.

POSSIBILIDADE.

ART. 835, XII, DO CPC.

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL.

UTILIDADE DA MEDIDA.

AUSÊNCIA. 1.

Ainda que o devedor fiduciário não detenha a propriedade do imóvel dado em garantia, os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária são passíveis de penhora, a teor do art. 835, XII, do CPC/15.

Precedentes da Casa e do c.

STJ. 2.

Não obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, de acordo com a jurisprudência desta Corte, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição.

Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3.

Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1767295, 07234790920238070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 4/10/2023, publicado no PJe: 20/10/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nesse cenário, determino a DESCONSTITUIÇÃO da penhora sob os direitos aquisitivos do imóvel localizado no Lote 7 CNB 4, Taguatinga/DF, matriculado sob o número 230081, diante da evidente inutilidade da medida para acudir a execução.

Atribuo a presente decisão força de ofício, para que qualquer interessado, mediante o pagamento dos emolumentos, promova a baixa da penhora, perante o 3º Registro de Imóveis do DF (caso tenha sido registrada).

Quanto ao mais, intime-se a parte exequente para indicar objetivamente outros bens do devedor passíveis de penhora, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de suspensão nos termos do art. 921, inciso III, do CPC.

Decorrido o prazo sem qualquer manifestação do credor, fica automaticamente suspenso o processo pelo prazo de um ano, nos termos do art. 921, inciso III e seu §1º do CPC, durante o qual se suspenderá a prescrição, independente de nova intimação.

Transcorrido o prazo de suspensão, independente de nova intimação, arquivem-se provisoriamente os autos, conforme §2º do art. 921, do CPC.

A reiteração de diligências para localização de bens do devedor, por meio dos sistemas disponíveis neste Juízo, somente será admitida caso haja demonstração da modificação da situação econômica do executado.

Intime-se.” (ID 217505624 – origem) Muito bem.

O Código de Processo Civil, artigo 835, XII, expressamente prevê a possibilidade de penhora dos “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”.

Contudo, o dispositivo legal autoriza que a penhora recaia sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel.

Isso porque, enquanto não houver a integral quitação das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária).

Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado.

E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997: “Art. 1.361.

Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. § 1° Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. § 2° Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. § 3° A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.

Art. 1.368-B.

A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.” “Art. 23.

Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único.

Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Art. 25.

Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

Parágrafo único.

O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta” Assim, precária a posse do devedor, não se afigura possível a penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora.

Entretanto é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pelo executado no respectivo contrato.

Sobre o tema, decidiu o STJ: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1.

Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Precedentes. 2.

Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias.

Precedentes. 3.

Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp n. 1.485.972/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021.) No entanto, como informado pela instituição financeira, o financiamento ainda está no estado inicial (foram pagas somente 22 das 72 parcelas e há 7 prestações vencidas), e o valor do débito a ser pago é de R$1.615.247,85 (do total de R$1.687.902,52 estipulado no contrato), valor muito superior ao valor de avaliação do imóvel.

Assim, não há viabilidade econômica na penhora dos referidos direitos aquisitivos, os quais são decorrentes do pagamento das parcelas em cumprimento ao contrato de financiamento.

No sentido, esta 5ª Turma Cível: “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE EXECUÇÃO.

IMÓVEL EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS.

VENDA DO IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE.

VENDA DOS DIREITOS AQUISITIVOS.

VIABILIDADE.

ABATIMENTO DO SALDO DA DÍVIDA E DEMAIS ENCARGOS.

PRIMEIRO E SEGUNDO LEILÕES.

PREÇO VIL.

DEFINIÇÃO PELO JUÍZO.

MAIOR QUE 50% DO VALOR DO IMÓVEL.

POSSIBILIDADE. 1.

A penhora dos direitos aquisitivos de imóvel sob alienação fiduciária em garantia, expressamente permitida pelo artigo 835, inciso XII, do CPC, não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não integra o patrimônio do devedor.

A constrição, portanto, recai apenas sobre a expressão econômica oriunda do adimplemento das obrigações pessoais do devedor fiduciário, equivalente ao ágio. 2. É descabido, na hipótese, se promover a hasta pública do imóvel como um todo, por evidentemente atingir a propriedade do credor fiduciário, que não é parte do processo. 3.

Não há óbice à eventual alienação judicial dos meros direitos aquisitivos penhorados, ficando o arrematante sub-rogado nos direitos e obrigações do devedor-fiduciante, desde que verificada a viabilidade econômica da medida. 4.

Após a venda dos direitos aquisitivos sobre imóvel, pelo seu valor de mercado, o valor a ser abatido para pagamento do credor fiduciário é o saldo devedor do contrato e demais encargos, que é diferente do valor estipulado para o imóvel dado em garantia. 5.

Para que seja útil a venda judicial dos direitos aquisitivos sobre imóvel, a subtração do valor de mercado do bem da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, deve resultar em valor suficiente para pagamento do débito executado. 6.

De acordo com o teor do artigo 895 do Código de Processo Civil, a alienação judicial poderá ocorrer em primeiro leilão, por valor não inferior ao da avaliação, ou em segundo leilão, em que o valor da arrematação não pode ser considerado vil, ou seja, inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital ou a cinquenta por cento do valor da avaliação (art. 891 do CPC). 7.

O valor mínimo de venda em segundo leilão poderá ser superior a 50% da avaliação, uma vez que, de acordo com o artigo 891 do CPC, o juiz poderá estipular, conforme o caso concreto, o valor a ser considerado vil, especialmente se a aplicação do percentual mínimo legal resultar em valor inferior ao do saldo devedor da alienação fiduciária. 8.

Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1930508, 0732020-94.2024.8.07.0000, Relator(a): ANA CANTARINO, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 03/10/2024, publicado no DJe: 16/10/2024.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSO CIVIL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.

DESCONSTITUIÇÃO DE PENHORA DIREITO AQUISITIVO IMÓVEL.

INEFICÁCIA DA MEDIDA.

EXPEDIÇÃO OFÍCIO.

AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE.

DECISÃO MANTIDA.

RECURSO NÃO PROVIDO. 1.

No que concerne ao pedido de oficiar à instituição financeira, deve-se observar a razoabilidade da medida quanto às diligências requeridas para o regular processo executivo. 2. É possível a penhora de direitos aquisitivos sobre bem imóvel alienado fiduciariamente, sendo necessário que o credor fiduciário informe acerca do valor pago pelo devedor fiduciante. 3.

Os direitos do devedor fiduciante sobre o contrato garantido por alienação fiduciária contêm expressão econômica, por sua natureza patrimonial. 4.

Observada a ineficácia da medida solicitada em razão do não cumprimento do contrato de financiamento pelo devedor fiduciante, correta a desconstituição de penhora se o bem imóvel que se pretende penhorar carece de expressão econômica. 5.Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão 1930589, 0728790-44.2024.8.07.0000, Relator(a): LEONOR AGUENA, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 03/10/2024, publicado no DJe: 15/10/2024.) Assim é que indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela e de efeito suspensivo.

Comunique-se, dispensadas as informações.

Intime-se o agravante.

Intime-se o agravado para apresentar contrarrazões.

Brasília, 13 de dezembro de 2024.

Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora