TJDFT - 0710824-41.2024.8.07.0009

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0710824-41.2024.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MBR ENGENHARIA LTDA REU: LUCIANA NEVES BATISTA, ASSOCIACAO HABITACIONAL DOS MORADORES DA QSC - 19 (ASSHAM QSC - 19) SENTENÇA 1 - Relatório: Trata-se de ação de conhecimento sob o procedimento comum ajuizada por MBR ENGENHARIA LTDA em desfavor de LUCIANA NEVES BATISTA e ASSOCIAÇÃO HABITACIONAL DOS MORADORES DA QSC – 19 (ASSHAM QSC - 19).

Sustenta a parte autora na inicial (ID. 202794171) que celebrou contrato de empreitada global com segunda ré para construção de um empreendimento imobiliário na QR 414 Conjunto 12-A, Lote 02, Samambaia/DF, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela.

Relata que o contrato previa a correção monetária dos valores de obra pelo índice "Índice de Construção Civil - ICC/DF", e que a primeira ré não efetuou os pagamentos devidos, encontrando-se inadimplente por tal encargo.

Além disso, afirma que a primeira ré se encontra inadimplente com os encargos mensais suportados pela autora na qualidade de fiadora e que não adimpliu o valor total previsto a título de entrada da unidade.

Aduz, ainda, que a associação ré, selecionada pela CODHAB para adquirir o terreno onde foi construída a edificação, incluiu no valor do imóvel o rateio referente ao montante cobrado pela aquisição do lote, reduzindo o repasse à construtora autora.

Diante disso, entende devida a condenação da associação a restituir os valores descontados a título de desconto pelo valor do terreno.

Apresenta argumentos de direito que entende embasar seu pedido.

Ao final, requer: (i) a antecipação dos efeitos da tutela para autorização de retenção das chaves do imóvel enquanto não realizado o pagamento dos valores inadimplidos; (ii) a condenação da primeira ré ao pagamento de R$ 34.405,77 (trinta e quatro mil e quatrocentos e cinco reais e setenta e sete centavos), referente aos valores inadimplidos corrigidos pelo ICC/DF, bem como de todos os valores vincendos de correção; (iii) a condenação da primeira ré ao pagamento de R$ 6.512,00 (seis mil e quinhentos e doze reais), referente aos encargos mensais do devedor suportados pela autora na qualidade de fiadora; (iv) a condenação da primeira ré ao pagamento de R$ 10.920,36 (dez mil e novecentos e vinte reais e trinta e seis centavos), referente ao saldo remanescente do valor de entrada da unidade ajustado; (v) a condenação da segunda ré ao pagamento de R$ 4.481,22 (quatro mil quatrocentos e oitenta e um reais e vinte e dois centavos), referente aos valores inadimplidos sobre o desconto da aquisição do terreno; (vi) a condenação das rés ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais.

A parte autora recolheu custas processuais, juntou procuração (ID. 202794177) e documentos.

Indeferida a tutela de urgência (ID. 203710815).

Citada, a primeira ré apresentou contestação (ID. 213927406).

Em sede de preliminar, suscitou a incompetência do Juízo, em decorrência da existência de cláusula de convenção de arbitragem.

No mérito, alegou que o valor cobrado é excessivo e que não houve reajuste contratual conforme previsto, já que a Associação assumiu encargo contratual sem autorização e/ou anuência dos associados.

Ainda, sustentou que os valores cobrados a título de encargos mensais já se encontram quitados e parcialmente o de negociação de entrada.

Ao final, requereu a gratuidade de justiça e impugnou pela improcedência do pleito autoral e pela condenação da parte autora nas verbas sucumbenciais.

Citada (ID. 211919632), a segunda ré não apresentou contestação.

A parte autora, intimada, apresentou réplica (ID. 218364162), oportunidade em que reforçou os argumentos esposados na inicial.

A primeira ré apresentou proposta de acordo (ID. 220189946), e posteriormente juntou comprovante de pagamento do saldo pendente do valor de negociação de entrada (ID. 226723213).

A parte autora recusou a proposta da primeira ré, apresentando contraproposta (ID. 226768863), a qual foi recusada pela referida ré (ID. 228823239).

Os autos vieram conclusos para sentença. É O RELATÓRIO.

DECIDO. 2 - Julgamento antecipado: Versando a presente ação sobre matéria de direito e de fato e revelando-se a prova como exclusivamente documental, toma assento o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC/2015). 3 - Preliminares: Em relação à preliminar da incompetência absoluta da jurisdição estatal para apreciar a demanda, nada a prover.

A cláusula de compromisso arbitral apontada pela requerida (cláusula décima quarta – ID. 202794182, p. 17-19) não atendeu aos requisitos elencados nos § 1º e 2º do art. 4º da Lei de nº 9.307/1996, haja vista que não restou assinada pelas contratantes.

Assim, inexiste cláusula compromissória de arbitragem válida entre as partes.

Dessa forma, REJEITO a preliminar de incompetência do Juízo.

Não identifico vícios que obstem a transposição para o mérito, estando presentes os pressupostos processuais de existência e validade do presente feito.

Passo, assim, à análise do mérito. 4 - Mérito: Destaca-se que se aplica à hipótese dos autos o Código de Defesa do Consumidor, eis que se trata de relação de consumo, em que as partes se enquadram no conceito de fornecedor e consumidor (art. 2° e 3° do CDC).

No caso dos autos, em relação à primeira ré, reputo que esta fez prova de fato extintivo do direito do autor, ao menos quanto à cobrança dos valores de encargos mensais de conta da CAIXA e dos valores de entrada da unidade.

Isto porque, quanto à primeira cobrança, a ré demonstrou que ela fora adimplida desde dezembro/2023, conforme o documento de ID. 213927419.

Lado outro, sobre a segunda cobrança, o vencimento da primeira parcela, como se vê pelo extrato de ID. 202794186, ocorreu em 10/06/2024, a qual restou adimplida pela ré de forma tempestiva, conforme o comprovante contido no documento de ID. 213927422, p. 1 – documento que apresenta também o adimplemento das demais parcelas, junto com o comprovante anexado ao ID. 226723213.

Ressalto que a parte autora, em suas manifestações posteriores à juntada destes documentos, não os impugnou, tornando inconteste, portanto, o adimplemento destas obrigações.

Desta forma, não comporta acolhimento a pretensão autoral a fim de que a primeira ré seja condenada ao pagamento do valor de R$ 6.512,00, referente aos encargos mensais do devedor suportados pela autora na qualidade de fiadora; assim como ao pagamento do valor de R$ 10.920,36, referente ao saldo remanescente do valor de entrada da unidade ajustado.

Pois, reforça-se, o débito de R$ 6.512,00 já restava adimplido desde dezembro/2023, ou seja, antes mesmo do ajuizamento da ação; e a primeira parcela do débito de R$ 10.920,36 fora quitada antes do seu vencimento, não existindo mora e/ou vencimento antecipado da dívida que justificasse a sua cobrança em juízo.

No entanto, inconteste a legalidade e a legitimidade da previsão de cobrança e pagamento da correção monetária do Índice de Construção Civil do Distrito Federal – ICC/DF (FGV).

Assim, a controvérsia dos autos, no que se refere à aludida ré, cinge-se em aferir a elasticidade de tal encargo contratual, impugnando a consumidora o marco temporal e a forma defendida pela autora, a qual realiza cobrança levando em consideração a incidência da atualização monetária pelo ICC/DF a partir de 01/01/2021 até a data da expedição da Carta de Habite-se do empreendimento, sobre o saldo devedor da requerida.

Além do mais, há controvérsia também sobre os seguintes pontos: (i) a legitimidade da associação ASSHAM para representar a requerida no Primeiro Termo Aditivo ao contrato celebrado entre a parte requerente e a referida associação, bem como se os associados possuíam ciência deste negócio jurídico; (ii) a legitimidade da procuradora Janete Gontijo de Deus para representar a associação no aludido Termo Aditivo; (iii) a nulidade da cláusula contratual discutida, em virtude da suposta onerosidade excessiva atribuída ao consumidor.

Neste contexto, a parte requerida aduz que, em março/2020, por se enquadrar no programa habitacional de baixa renda, adquiriu da associação ASSHAM um apartamento em empreendimento localizado em Samambaia/DF, por meio do contrato denominado Ato Associativo (ID. 213927412), no valor de R$ 143.900,00.

Relata que, no parágrafo único da cláusula décima quinta deste instrumento particular, continha previsão expressa de que a atualização monetária do valor da unidade pelo Índice de Construção Civil (ICC) incidiria entre a data de celebração deste contrato e a efetiva contratação do financiamento junto à CEF.

Posteriormente, menciona que, em junho/2021, a associação comunicou aos associados o reajuste do imóvel, passando a ser o montante de R$ 154.500,00, valor este que já incluía a taxa de correção pelo ICC contratualmente prevista, conforme a cláusula segunda do Aditivo ao Ato Associado (ID. 213927416).

Em ato contínuo, diz que, em fevereiro/2022, assinou, junto com a requerente e a associação, o contrato de financiamento junto à CEF, ficando especificado o valor do imóvel em R$ 154.500,00, já com o reajuste do ICC, conforme previsto no Ato Associativo e no Contrato Global.

Porém, relata que, em 2023, surpreendeu-se com o surgimento do Termo Aditivo ao Contrato de Empreitada Global celebrado entre a parte autora e a associação, alterando a previsão da correção monetária do ICC/DF para o período entre 01 de janeiro de 2021 e a entrega do imóvel.

Desta forma, defende a ilegalidade da cobrança deste encargo, ao argumento de que a pessoa responsável pela assinatura do Termo Aditivo ao Contrato de Empreitada Global sequer possuía legitimidade para representar a associação, assim como que a alteração ocorreu à revelia dos associados, em flagrante ilegalidade, sustentando que a associação ASSHAM não poderia assumir ônus contratual sem anuência e autorização dos associados, pois ela não tem poder de substituição dos associados, mas de simples representação.

Contudo, não lhe assiste razão.

Isso porque, primeiramente, no que diz respeito à legitimidade da Sra.

Janete Gontijo de Deus para representar a associação no referido Termo Aditivo de ID. 202794183, vê-se, pelo instrumento público de procuração de ID. 202794189 e o substabelecimento de ID. 202794190, que aquela possuía plenos poderes de representação a seu favor.

Assim, não há que se falar em vício de representação.

Com relação à legitimidade da associação ASSHAM para representar a requerida no Primeiro Termo Aditivo ao contrato celebrado entre a parte requerente e a referida associação, sem razão a parte requerida.

Com efeito, a partir da análise dos pontos (i) e (ii) contidos na cláusula primeira do referido Ato Associativo, a parte requerida anuiu e formalizou vínculo associativo junto à ASSHAM, concordando, inclusive, com a sua adesão ao contrato de prestação de serviços de empreitada global firmado entre a ASSHAM e a MBR Engenharia LTDA.

Em consequência, aderiu e concordou também com as cláusulas que preveem a possibilidade de aditivos contratuais.

Dessa forma, a legitimidade da ASSHAM para representar a requerida no Termo Aditivo em questão é plenamente válida e amparada pelo Ato Associativo – o qual a requerida voluntariamente se vinculou –, não havendo razão, portanto, para prosperar a tese de que a associação não tem poder de substituição dos associados, mas de simples representação.

Assim, válida a alteração contratual estipulada pelo aludido Termo Aditivo, firmado entre a parte autora e a associação ASSHAM em 20/12/2021, a qual, inclusive, encontrava-se já vigente na época da celebração do contrato de financiamento junto à CEF, o qual ocorreu, conforme consta na peça de defesa, em fevereiro/2022.

No tocante à ciência dos associados, assim como da parte ré, sobre as alterações contratuais ocorridas por meio do Termo Aditivo, tem-se que as notificações de IDs. 213927418 e 202794187, embora sejam do ano de 2023, demonstram que a nova forma de incidência da correção monetária do ICC/DF já era objeto de ampla discussão.

Logo, caso, de fato, esta alteração tenha surpreendido os requeridos, conclui-se que estes não cumpriram com o seu dever de comparecimento às assembleias promovidas pela associação ASSHAM.

Inclusive, acrescenta-se que não há que se falar em violação ao dever de informação, endereçados nos arts. 6º, III, 36 e 37, todos do CDC, na medida em que, considerando a atuação da construtora autora, não há como presumir que esta agiu de má-fé e concordou com a inserção de cláusula no aditivo contratual à revelia dos associados, pois não há como se imputar à empresa a responsabilidade pela condução interna das deliberações da associação ou que saiba quais pautas foram ou não objeto de discussão.

Sobre a questão, cabe ressaltar que, nos termos do art. 654 do Código Civil, o mandato conferido por um associado à sua associação é presumidamente válido e eficaz, o que inclui a negociação e a celebração de aditivos contratuais em nome dos representados, como já discorrido neste julgado.

Além disso, o dever de garantir que as decisões internas da associação sejam tomadas de forma adequada e com o devido debate entre os associados recai exclusivamente sobre a própria associação, e não sobre a empresa autora.

Assim, não se pode esperar que um terceiro estranho ao corpo associativo controle, interfira ou tenha plena ciência dos processos deliberativos internos da associação.

Logo, reforça-se, a autora, ao assinar o aditivo, estava legitimamente assegurada de que a associação havia cumprido com suas obrigações internas de comunicação e consulta, não se constatando qualquer má-fé ou abuso de direito em sua conduta.

Pontua-se, ainda, que a indagação da autora, na notificação de ID. 213927418, p. 2, não é elemento probatório suficiente para reconhecer de forma inequívoca a sua má-fé no sentido ora discutido.

Portanto, a parte autora agiu dentro dos limites da legalidade e de acordo com o que lhe era esperado, confiando na representatividade da associação, sendo inverossímil cogitar, desta maneira, que agiu em desacordo com o microssistema do CDC ou que atuou de má-fé em desfavor dos associados.

No mais, sobre o requerimento de que reste reconhecida a nulidade da fórmula final de cobrança da correção monetária do ICC/DF, nada a prover, em virtude de que a correção monetária pelo aludido índice é uma prática legítima e amplamente utilizada no setor de construção civil para ajustar os valores contratados à variação dos custos de insumos e serviços, fitando preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

Tal medida é essencial para que o valor pactuado reflita as condições econômicas reais ao longo do tempo, garantindo a justa remuneração do fornecedor e evitando desequilíbrios contratuais.

Desta forma, denota-se que o reajuste em debate não pode ser traduzido como uma prática abusiva que resulta em um ônus excessivo a ser suportado pelo consumidor, pois é, em verdade, uma medida necessária para garantir que o valor pactuado reflita as condições econômicas reais ao longo do tempo, preservando a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual firmada entre as partes.

Em relação à impugnação da requerida aos cálculos apresentados pela parte requerida, nada a ser deferido, na medida em que a planilha de cálculos que acompanha a inicial observou os termos dos contratos mencionados ao longo deste julgado.

Além disso, a impugnação ocorreu de forma genérica, não tendo a parte sequer apresentado o valor que entendia como correto.

Por fim, a parte autora apresenta, ainda, pedido a fim de que seja incluída na condenação as parcelas vincendas de ICC/DF, bem como a todos os encargos mensais dos requeridos junto a CAIXA que venham eventualmente a serem descontados da requerente.

Porém, neste ponto a pretensão autoral não merece acolhimento, eis que não há que se falar em condenação das parcelas vincendas de ICC/DF da forma genericamente apresentada, já que o seu termo final é o término da obra, como contratualmente estipulado.

Ademais, o pedido de inclusão de “todos os encargos mensais dos requeridos junto a CAIXA que venham eventualmente a serem descontados da requerente” é indeterminado e hipotético, baseado unicamente em eventual prejuízo que a parte acredita que possa se materializar.

Assim sendo, uma vez que a ré, em relação a este ponto da pretensão autoral, não fez prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus que lhe cabia nos termos do inciso II do art. 371 do CPC, legítimo o acolhimento parcial da pretensão autoral.

Finalmente, em relação à segunda ré, a pretensão autoral relativa à cobrança dos valores inadimplidos sobre o desconto da aquisição do terreno comporta acolhimento, haja vista que a citada obrigação possui previsão contratual, estando inserida na alínea “a” do parágrafo segundo da cláusula sexta do Termo Aditivo de ID. 202794183.

Assim, não tendo a ré demonstrado o adimplemento do valor indicado na petição inicial, ônus que lhe competia, cabível a cobrança em questão.

Em consequência, a parcial procedência do pedido inicial é medida que se impõe. 5 - Dispositivo: Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para: 1) CONDENAR a primeira ré ao pagamento R$ 34.405,77 (trinta e quatro mil e quatrocentos e cinco reais e setenta e sete centavos), a título de valores inadimplidos corrigidos pelo ICC/DF, bem como de todos os valores vencidos e não adimplidos ao longo do feito até o término da obra e a multa de 2% sobre o total devido; o referido valor será corrigido monetariamente, conforme o art. 389, parágrafo único, CC, e acrescido – salvo a multa contratual – de juros de mora de 1% ao mês a contar do vencimento da obrigação, na forma do art. 406 do CC - sem prejuízo dos quantitativos correspondentes aos encargos já aplicados na planilha que acompanha a inicial. 2) CONDENAR a segunda ré ao pagamento R$ 4.481,22 (quatro mil quatrocentos e oitenta e um reais e vinte e dois centavos), referente aos valores inadimplidos sobre o desconto da aquisição do terreno; o referido valor será corrigido monetariamente, conforme o art. 389, parágrafo único, CC, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do vencimento da obrigação, na forma do art. 406 do CC - sem prejuízo dos quantitativos correspondentes aos encargos já aplicados na planilha que acompanha a inicial..

Resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Cálculos na forma do art. 509, §2º, do CPC.

Cumprimento de sentença na forma dos artigos 523 e seguintes, do CPC.

Condeno a segunda ré nas custas e nos honorários sucumbenciais, estes quantificados em 10% sobre o valor da condenação, em favor do patrono da requerente, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

Com relação à primeira ré, em razão da sucumbência recíproca, porém não equivalente, quanto aos valores demandados, condeno a parte autora ao pagamento de 65% das custas e dos honorários em favor do patrono da primeira ré, ficando esta condenada em 35% das custas e dos honorários fixados.

Fixo os honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da condenação, tudo nos termos dos artigos 85 § 2º e 86, ambos do CPC, vedada a compensação dos honorários, resultando em 3,5% sobre o valor da condenação em favor do patrono da autora, e 6,5% sobre o valor da condenação em favor do patrono da primeira ré.

Nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, custas com exigibilidade suspensa quanto à primeira ré, sendo que os honorários são dela inexigíveis enquanto não provada a cessação da hipossuficiência pela outra parte, em razão da gratuidade de justiça que ora concedo.

Após o trânsito em julgado, proceda-se à baixa na distribuição, remetendo os autos ao arquivo.

Publique-se.

Intimem-se.

Sentença registrada eletronicamente. - Datado e assinado eletronicamente conforme certificação digital -

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0710824-41.2024.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MBR ENGENHARIA LTDA REU: LUCIANA NEVES BATISTA, ASSOCIACAO HABITACIONAL DOS MORADORES DA QSC - 19 (ASSHAM QSC - 19) CERTIDÃO DE INTIMAÇÃO Nos termos da Portaria 02/2017 deste Juízo, INTIMO a(s) parte(s) REQUERIDA(S) a se manifestar(em) sobre ID 226768863.

Prazo: 5 (cinco) dias. *datado e assinado digitalmente*

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Processo: 0710824-41.2024.8.07.0009 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: Compra e Venda (9587) AUTOR: MBR ENGENHARIA LTDA REU: LUCIANA NEVES BATISTA, ASSOCIACAO HABITACIONAL DOS MORADORES DA QSC - 19 (ASSHAM QSC - 19) DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Dê-se vista à parte autora para se manifestar em réplica no prazo legal.

Sem prejuízo, no mesmo prazo de 15 (quinze) acima assinalado - que será comum -, deverão ambas as partes especificarem as provas que ainda pretendam produzir.

Esclareço que os requerimentos de produção probatória, além de fundamentados com indicação dos fatos que desejam ver esclarecidos por tais provas, estes devem guardar relação de pertinência com os pontos controvertidos da lide, sob pena de indeferimento.

Ao final do prazo referido, com ou sem manifestações, venham os autos conclusos para decisão acerca de eventual dilação probatória e saneamento.

Intimem-se. - Datado e assinado eletronicamente conforme certificação digital -