TJDFT - 0742630-24.2024.8.07.0000

Processo : 0742630-24.2024.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão (id. 211397657 dos autos originários n. 0705836-71.2024.8.07.0010) que considerou prejudicado o pedido de tutela de urgência em razão do resultado infrutífero do leilão e indeferiu o pedido de manutenção do autor, aqui agravante, na posse do imóvel objeto de alienação fiduciária.

Fundamentou o juízo singular: O pedido de tutela de urgência está prejudicado em razão da ocorrência do leilão, com resultado infrutífero.

Quanto ao pedido para oficiar o CRI, a averbação da existência da ação independe de decisão judicial.

Basta ao autor solicitar à Secretaria a expedição da certidão sobre a existência da ação e requerer diretamente ao Ofício de Registro de Imóveis a averbação na matrícula do bem.

No que tange ao pedido de manutenção de posse, verifica-se que a requerida é a proprietária registral do bem e, por isso, tem o direito de dispor do bem.

Como ainda não houve a alienação, caso o autor pretenda ser mantido na posse deve depositar em juízo o valor de avaliação do bem, manifestando expressamente a vontade de adquiri-lo.

Até que isso ocorra, a alegação de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade depende de dilação probatória e não há nos autos elementos a dar probabilidade à tese apresentada.

Por isso, indefiro o pedido de manutenção de posse.

O agravante relata a celebração de contrato de financiamento imobiliário, no valor de R$ 290.859,92 a ser amortizado ao longo de 240 meses, garantido por alienação fiduciária do imóvel registrado sob a matrícula nº 5.036 no 5° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal.

Conta que teve sua capacidade financeira afetada temporiamente, impedindo honrar com o pagamento das parcelas do financiamento.

Diz ter procurado o agravado para regularizar a situação, o que não ocorreu por resistência injustificada da instituição bancária.

Afirma que “o imóvel foi consolidado/adjudicado na propriedade do Agravado, e estava em Hasta Pública, nada mais restando ao Agravante, vendo-se despossuído do seu bem, havidas no procedimento de retomada extrajudicial realizada pela Agravada”.

Acusa, no entanto, nulidade do procedimento de leilão extrajudicial, por falta de intimação do agravante para purga da mora.

Alega que a falta de oportunidade de purgação da mora acarreta “a anulação de todo o procedimento extrajudicial, voltando a matrícula no status a quo, para que o agravante possa ter o restabelecimento do contrato de financiamento”.

Acrescenta que, embora as parcelas em atraso autorizassem venda extrajudicial do imóvel, o agravante não foi notificado sobre o leilão designado.

Sustenta a nulidade da intimação por edital, por falta de esgotamento de tentativas de intimação pessoal.

Defende a manutenção na posse do imóvel, a fim de resguardar seu direito contra uma nova hasta pública e a prática dos atos atentatórios decorrentes desse procedimento.

Requer a concessão da tutela de urgência recursal e a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

Decido.

Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, inc.

I, do CPC.

A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

Ademais, o relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC).

Na espécie, à luz de uma cognição sumária, apropriada para este momento processual, não vislumbro a presença dos requisitos necessários ao deferimento liminar.

De acordo com a tese firmada para o Tema repetitivo 1.095 (REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP), “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” Admitido, como na espécie, a inadimplência do devedor fiduciante, os procedimentos de constituição do devedor em mora estão previstos no art. 26 da Lei 9.514/97.

E constituído em mora o devedor e decorrido o prazo de 15 dias sem a purgação da mora, haverá a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

O próximo passo será a designação de leilões públicos para a alienação do imóvel, no prazo de 60 dias, contado da data da averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, dos quais serão comunicados o devedor, sendo assegurado a este, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos e demais despesas.

Nesse sentido, é a previsão do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei 9.514/97, com a redação dada pela Lei 14.711/2023, senão vejamos: Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. [...] § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.

O agravante alega que o procedimento de consolidação da propriedade em nome do fiduciário e as formalidades para a realização do leilão não foram observados.

Todavia, os documentos anexados aos autos originários não permitem afirmar, prima facie, que os requisitos da Lei n. 9.514/97 foram descumpridos.

Diversamente, o que se tem nos autos é a informação de consolidação da propriedade do imóvel em favor da agravada, conforme averbação (Av.15-5.036) levada a efeito em 27/05/2024, “tendo em vista o não pagamento do débito pelos devedores dentro do prazo legal de 15 dias, conforme Notificação realizada pelo 4º Ofício de Notas, Protesto de Títulos, Registro Civil, Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas do Distrito Federal, registrada sob nº 00106485” (id. 200989499 na origem).

Mera alegação de suposta irregularidade na constituição em mora do devedor fiduciante não autoriza, sobretudo de forma liminar, suspender todo o procedimento.

Deveras, conforme consignado na decisão agravada, “a alegação de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade depende de dilação probatória e não há nos autos elementos a dar probabilidade à tese apresentada”.

Assim, necessária a dilação probatória para elucidação dos fatos alegados, inviável a concessão de liminar.

Nesse sentido, orienta o aresto desta Corte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

SUSPENSÃO DE HASTA PÚBLICA.

TUTELA DE URGÊNCIA.

REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS.

NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. 1.

Agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto contra decisão proferida em ação anulatória de consolidação de procedimento de execução extrajudicial, a qual indeferiu o pedido de tutela antecipada em que o agravante buscava suspender a realização de leilão, bem como todos os efeitos dele decorrentes. 1.1.

Em suas razões, o agravante requer a concessão de antecipação de tutela para impedir nova hasta pública e todos seus atos atentatórios.

Pede também, liminarmente, o deferimento do pedido de manutenção na posse do bem.

Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, bem como a inversão do ônus da prova. 1.2.

Argumenta, em resumo, que celebrou contrato com garantia de Alienação Fiduciária em 2021, referente a imóvel, mas que diante de mudança da sua situação financeira tornou-se inadimplente do contrato, de modo que a ora agravada iniciou o procedimento de execução extrajudicial.

Alega, porém, que a instituição demandada desobedeceu ao rito da Lei n.º 9.514/97, uma vez que descumpriu o requisito da citação pessoal prevista no §1º do art. 26 da referida lei, sem fazer composição com o agravante.

Defende, assim, que a agravada deixou de notificá-lo acerca das datas dos leilões, causando-lhe prejuízo concreto. 2.

Aos casos de inadimplência de contratos de alienação fiduciária de imóveis aplica-se a Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Dentro desse contexto, em consonância com a disposição mencionada e na linha da jurisprudência, "o devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966)" (0707163-28.2017.8.07.0000, Relator: Fábio Eduardo Marques, 7ª Turma Cível, DJE: 16/11/2017). 3.

No caso dos autos, é incontroversa a inadimplência do autor, porque por ele confessada, de modo que para a consolidação da propriedade do bem em favor da instituição agravada bastaria a constituição em mora do devedor.

Logo, além da confessada inadimplência, não houve a purgação da mora, não havendo, portanto, qualquer irregularidade ou ilegalidade na conduta da agravada em levar a público leilão do imóvel objeto da lide, consoante preceitua o art. 27 da Lei nº 9.514/1997: "Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei." 4.

A controvérsia dos autos consiste em se examinar a ocorrência ou não de envio da notificação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, bem como da comunicação acerca das datas dos leilões.

Isso porque alega o agravante que não foi notificado por nenhum meio, tomando conhecimento da hasta pública por meio de terceiros, de modo que restou prejudicado pela conduta da instituição agravada. 4.1.

Nesse cenário, ausente qualquer elemento a subsidiar as alegações do autor agravante, acertada a decisão que entendeu pela necessidade de se oportunizar o contraditório à empresa requerida, consignando que a análise do eventual erro no procedimento deverá ser feita em cognição exauriente, momento em que o julgador terá elementos a embasar sua decisão. 4.2.

Por não estar demonstrada, prima facie, a violação ao procedimento disciplinado na Lei n.º 9.514/97, carece a solução da controvérsia de dilação probatória.

Nesse contexto, acolher o pleito do recorrente importa em necessária incursão probatória, incompatível com o rito do agravo de instrumento. 5.

Precedente da Casa: "(...) 1.

Para a concessão da tutela de urgência cumpre à parte demonstrar a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil. 2.

Hipótese em que há controvérsia acerca do adimplemento da obrigação e da devida notificação para purgação da mora, bem como quanto ao real valor dos imóveis leiloados, demandando a devida dilação probatória a fim de se apurar adequadamente a dinâmica da relação jurídico-contratual estabelecida em as partes. 2.1.

A parte igualmente não logrou êxito em demonstrar a existência de risco de dano irreparável ou de difícil reparação, já que, em caso de eventual reconhecimento da ocorrência de vícios nos procedimentos de alienação extrajudicial dos imóveis, a agravante deverá ser ressarcida dos prejuízos efetivamente experimentados. 2.2.

Sem que se evidencie a probabilidade do direito e diante da necessidade de dilação probatória, não se admite a tutela de urgência. 3.

Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (07180647920228070000, Relator: Carmen Bittencourt, 1ª Turma Cível, DJE: 28/10/2022). 6.

Agravo de instrumento improvido. (Acórdão 1835810, 07509483020238070000, Rel.

Des.

João Egmont, 2ª Turma Cível, julgado em 20/3/2024, publicado no DJE: 8/4/2024.

Grifado) Ademais, o pedido de tutela de urgência “para impedir uma nova hasta pública e todos seus atos atentatórios” não se revesse de qualquer utilidade, porque, “se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo” (art. 27, § 5º, da Lei 9.514/97).

Enfim, enquanto não for, eventualmente, revogada a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, é descabida a manutenção do devedor na posse do imóvel.

Nesse contexto, como é indispensável a concomitância de requisitos à concessão da medida liminar, a ausência de um deles é suficiente para a negativa.

Ante o exposto, indefiro o pedido liminar.

Dê-se ciência ao juízo de origem. À agravada para contraminuta, no prazo legal.

Intimem-se.

Brasília – DF, 11 de outubro de 2024.

FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator