TJDFT - 0707904-80.2022.8.07.0004

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1ª Vara Cível do Gama Sistema de Mutirão Voluntário - Portaria Conjunta nº 67/2023 Número do processo: 0707904-80.2022.8.07.0004 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: WIN BRASILIA CONSULTORIA S/A REU: GILVANEIDE DE MORAIS ROCHA, MARIA DO SOCORRO ALVES DA ROCHA SENTENÇA Trata-se de ação de despejo, fundada em falta de pagamento, cumulada com cobrança de encargos locatícios, com pedido liminar, proposta por WIN BRASÍLIA CONSULTORIA S/A. em desfavor de GILVANEIDE DE MORAIS ROCHA e MARIA DO SOCORRO ALVES ROCHA, partes qualificadas.

Relata a parte autora ter firmado, com a requerida, contrato de locação do imóvel residencial, sito na a Quadra 56, Lote 8, Edifício Roma, Aptº 406, Setor Central, Gama-DF.

Alegou ter, a partir do vencimento em 12/04/2021, o réu deixou de cumprir com suas obrigações, ficando em atraso com o pagamento do aluguel, IPTU e taxas da CAESB até o ajuizamento da ação.

Afirma haver também débitos de contas de água e luz.

Refere que esses inadimplementos totalizam o débito no importe de R$ 24.748,46 (vinte e quatro mil, setecentos e quarenta e oito reais e quarenta e seis centavos).

Postulou, com isso, a rescisão do contrato, o despejo e a condenação da ré ao pagamento da referida quantia.

Instruiu a inicial com os documentos, bem como com a planilha de evolução do débito, com os alugueis, taxas de condomínio, IPTU e contas de água atrasadas.

Pagas as custas processuais.

Citada (ID 139418616), a parte ré apresentou contestação.

Em contestação, a parte ré, preliminarmente, requereu a concessão da gratuidade judiciária.

No mérito, alega que “A considerar o índice estipulado [IGPM], o reajuste previsto de acordo com o percentual acumulado entre os meses de julho de 2020 e julho de 2021 seria de 33,83%, que ajustando esse acréscimo ao valor do aluguel (R$ 500,00), importaria a quantia de R$ 669,15 (seiscentos e sessenta e nove reais e quinze centavos).

Refere que, “entretanto, pela tabela apresentada no corpo da petição de entrada (id n. 130126047 - Pág. 2 e 3), o valor reajustado foi de R$ 685,32 (seiscentos e oitenta e cinco reais e trinta e dois centavos), ultrapassando assim, o índice convencionado.” Nesse sentido, requer a retificação dos valores devidos referentes aos aluguéis posteriores ao mês de agosto de 2021.

Ao afirmar que estão sendo cobrados os valores de alugueis referentes aos meses de “12/04/2021 a 11/05/2021, 12/07/2021 a 11/08/2021, 12/08/2021 a 11/09/2021, 12/09/2021 a 11/10/2021, 12/10/2021 a 11/11/2021, 12/11/2021 a 11/12/2021, 12/02/2022 a 11/03/2022, 12/03/2022 a 11/04/2022, 12/04/2022 a 11/05/2022 e 12/05/2022 a 11/06/2022”, alega que os valores de alugueis relativos aos meses de Abril/2021, Julho/2021 e Fevereiro/2022 foram pagos conforme comprovantes que junta, “sendo, portanto, indevidas as cobranças relativas a esses meses”.

Aduz que está sendo cobrado nesta ação um valor de R$ 3.331,82 (três mil, trezentos e trinta e um reais e oitenta e dois centavos) referente às tarifas atrasadas junto a CAESB, mas que “tal débito já foi negociado com companhia e transferido para o nome do esposo da primeira requerida (Wellington Rocha do Nascimento), conforme comprovante em anexo, logo, não pode ser objeto de cobrança do presente processo, conforme consta no comprovante de id.136894332, em razão da desvinculação do nome da requerente”.

No tocante à cobrança de R$ 8.746,16 (oito mil, setecentos e quarenta e seis reais e dezesseis reais), referente às taxas ordinárias de condomínio, afirma que tal cobrança é indevida, “porque inexiste a comprovação dos valores arbitrados em atas condominiais ou em qualquer outro que as estipule”.

Aduz que o percentual de 20% a título de honorários advocatícios é abusiva, não podendo ser admitida.

Ao final, a parte ré afirma que: “a) PRELIMINARMENTE, a concessão do benefício de gratuidade de justiça, pois as requeridas não podem arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento, nos moldes do artigo 98 e ss do CPC; b) o RECONHECIMENTO dos valores já pagos, referentes aos meses de abril e julho de 2021 e fevereiro 2022 com a determinação de decote desses valores; c) o RECONHECIMENTO e a consequente retificação do valor do aluguel para a quantia mensal de R$ 669,15 (seiscentos e sessenta e nove reais e quinze centavos) em relação aos alugueres posteriores ao mês de agosto de 2021, fixando-se o valor devido na quantia de R$ 5.420,84 (cinco mil quatrocentos e vinte reais e oitenta e quatro centavos) após a retificação do valor do aluguel mensal e o decote dos valores pagos; d) a improcedência do pedido de condenação quanto aos valores referentes às taxas da CAESB, em razão da alteração da titularidade do serviço, carecendo de ilegitimidade ativa do requerente, para a referida cobrança; e) a improcedência do pedido de condenação ao pagamento de valores referentes a honorários advocatícios; f) a improcedência do pedido de cobrança dos valores relativos a taxas de condomínio porque não acostado o título apto a embasar a cobrança das taxas, a saber, as ATAS DAS ASSEMBLEIAS ou a extinção do feito sem resolução do mérito em relação a esse pedido porquanto faltante documento essencial à propositura da ação em relação a esse pedido.” Junta aos autos comprovante de parcelamento da dívida na CAESB (ID 143923577).

Réplica apresentada (ID 143923577).

Sustenta a parte autora que a contestação é intempestiva, fundamentando que, “em 11/09/2022 a ilustre Defensoria Pública habilitou-se nos autos como representante da primeira suplicada - GILVANEIDE (ID 136370812); e em 04/10/2022 como representante da segunda e última requerida – MARIA DO SOCORRO (ID 138773232)”.

Aduz que “considerando que a última citação das rés ocorreu em 04/10/2022, numa terça-feira (ID 138773232) – data em que a Defensoria Pública habilitou-se no processo como representante da requerida MARIA DO SOCORRO e deu início à contagem do prazo da contestação (§ 1º, artigo 239, CPC) –, o primeiro dia útil seguinte, isto é, o dia 05/10/2022 (quarta-feira), foi o primeiro da contagem do prazo de 30 (trinta) dias úteis para a contestação, o qual expirou-se em 22/11/2022, numa terça-feira.” Alega que “a contestação só foi apresentada em 29/11/2022 (ID 143901705), quando já estava expirado o prazo para tanto.

Diante disso, a contestação é intempestiva, razão pela qual a autora requer: i) a retificação da parte da r. certidão de ID 147238907 que certificou que a contestação é tempestiva; e ii) a decretação da revelia das rés.” No mérito, alega que não prospera a afirmação da ré de que os valores cobrados a título de aluguel seriam indevidos: “De acordo com a Cláusula 4ª do Contrato de Locação (ID 130126049, pág. 3), o aluguel inicial será reajustado de 12 em 12 meses, com base na variação do IGP-M/FGV.

O contrato locatício foi firmado em 12/06/2020 (ID 130126049, pág. 7), o que significa dizer que o primeiro reajuste do aluguel ocorreu 12 meses depois, ou seja, em junho/2021.

Portanto, ao contrário do que afirmaram as rés, o reajuste ocorreu em junho/2021, não em julho/2021, razão pela qual não deve ser utilizado o índice anual de julho/2021”.

Nesse sentido, aduz que “Conforme comprova o documento 1 anexo, o índice anual de reajustamento do IGP-M/FGV de junho/2021 foi no percentual de 37,0630%, que, aplicado sobre o aluguel de R$ 500,00 que vigorou no primeiro ano da locação, resultou no novo aluguel de R$ 685,32, exatamente o que está sendo cobrado na petição inicial.

Consequentemente, o aluguel foi reajustado corretamente em junho/2021, passando de R$ 500,00 para R$ 685,32, razão pela qual devem ser rejeitadas as alegações das requeridas”.

Aduz que, ao contrário do que afirma a parte ré, os aluguéis de abril/2021, julho/2021 e fevereiro/2022 não foram pagos.

Afirma que “Os recibos anexados à contestação (ID 143923577, páginas 2 a 6) não se referem a qualquer das obrigações cobradas nesta ação”.

Em relação às taxas da CAESB, aduz que “o documento em referência não comprova que a titularidade da dívida foi transferida para terceiros.

Comprova apenas que a dívida foi parcelada por WELLINGTON ROCHA DO NASCIMENTO, em 24 (vinte e quatro) prestações mensais”.

No tocante às taxas condominiais, afirma que “Tendo em vista que no ID 130126051, página 2/3, foi apresentada planilha discriminada do débito condominial, elaborada pelo próprio condomínio do edifício do imóvel locado, resta cumprida a obrigação legal da autora de apresentar os documentos que comprovam os valores devidos”.

Aduz que a discussão acerca dos honorários advocatícios é infrutífera, pois não houve purga da mora, não havendo sua incidência.

Ao final, postula a procedência dos pedidos formulados na inicial.

Junta comprovante do cálculo do reajuste do aluguel.

A parte ré, na petição de ID 153886456 postula a intimação da parte autora para apresentar comprovantes de pagamento das contas de água, porque não pode fazer em nome próprio.

A parte autora afirma que o pedido é ininteligível, pois os valores das dívidas estariam demonstrados. É o relatório.

Fundamento e decido.

Inicialmente, tenho que não ocorreu a revelia da parte ré, pois havia, inicialmente, a citação por edital.

Somente posteriormente houve a citação pessoal e, conforme foi certificado, a contestação é tempestiva.

Verifico que o feito está devidamente instruído e maduro para julgamento, nos termos do artigo 355, I, do CPC.

Presentes os pressupostos processuais e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, e, inexistindo preliminares ou questões prejudiciais pendentes de análise, avanço ao exame do mérito.

Trata-se de ação de despejo, cumulada com a cobrança de aluguéis e encargos locatícios, fundando-se na alegada impontualidade da locatária.

No caso concreto, as partes celebraram contrato de locação de unidade imobiliária, por força do qual se obrigou a parte demandada ao pagamento de aluguel mensal e de outros encargos locatícios.

Emerge incontroverso que a locatária descumpriu sua parte na avença, ao deixar de pagar as parcelas locatícias e as demais obrigações acessórias vencidas, discriminadas na petição inicial.

As alegações da parte ré, de que os valores dos alugueis mensais estariam sendo cobrados a maior não se sustenta.

A parte autora, em réplica, mostrou que houve a majoração do aluguel, conforme índices de correção monetária, fato comunicado aos réus por e-mail.

Ao contrário do que afirmaram as rés, o reajuste ocorreu em junho/2021, não em julho/2021, razão pela qual não deve ser utilizado o índice anual de julho/2021, como bem demonstrado pela parte autora: “Conforme comprova o documento 1 anexo, o índice anual de reajustamento do IGP-M/FGV de junho/2021 foi no percentual de 37,0630%, que, aplicado sobre o aluguel de R$ 500,00 que vigorou no primeiro ano da locação, resultou no novo aluguel de R$ 685,32, exatamente o que está sendo cobrado na petição inicial.

Consequentemente, o aluguel foi reajustado corretamente em junho/2021, passando de R$ 500,00 para R$ 685,32, razão pela qual devem ser rejeitadas as alegações das requeridas”.

Além disso, a alegação da parte autora de que algumas das parcelas estariam adimplidas não foi demonstrado. À parte autora, cabia trazer esses comprovantes, mas não o fez.

Os recibos anexados à contestação (ID 143923577, páginas 2 a 6) não se referem a estas parcelas.

Em relação às taxas da CAESB, o documento de ID 143923577 comprova apenas o parcelamento realizado pelo réu WELLINGTON ROCHA DO NASCIMENTO, provavelmente a fim de que o fornecimento de água não fosse cortado.

Contudo, não comprovante a transferência da titularidade da dívida para si.

A parte autora continua responsável pela água e arcará com eventual corte no fornecimento.

No tocante às taxas condominiais, tenho que a sua cobrança é legítima.

A documentação solicitada pela parte ré para comprovar o débito (atas condominiais) é necessária para a execução de título extrajudicial, não para a ação de cobrança.

Ademais, foi apresentado pela parte autora planilha discriminada do débito condominial, elaborada pelo próprio condomínio (ID 130126051, pp. 2/3).

A esse documento não foi apresentado pela parte ré qualquer contraprova que pudesse ilidir a sua idoneidade.

Em relação à alegação da ré de abusividade dos honorários advocatícios contratuais, também não prospera, haja vista que não vincula este Juízo no momento da sentença após passado o prazo de purga da mora.

Portanto, deixou a parte ré de depositar o quantum devido, ainda que para o fim exclusivo de cessar a mora a minorar seus consectários deletérios, bem como de apresentar fato impeditivo, modificativo ou extintivo ao direito da parte autora.

Nesse norte, uma vez corroborada documentalmente a pretensão, o que demonstra ter a parte autora se desincumbido da carga probatória a ela cometida (art. 373, inciso I, do CPC), a fim de arredar o descumprimento obrigacional, caberia à parte demandada coligir aos autos prova inequívoca da satisfação dos débitos relativos às despesas locatícias, ou mesmo da existência de qualquer outro óbice à extinção do contrato de locação.

Na ausência de qualquer mínimo indicativo de óbice à exigibilidade obrigacional, consubstanciado em fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (artigo 373, inciso II, do CPC), não se descortina conclusão diversa daquela conducente à procedência da pretensão deduzida.

Assim, configurado o descumprimento do contrato por parte da locatária, impõe-se o desfazimento da locação, com sua condenação ao pagamento dos encargos inadimplidos, descritos na petição de ingresso, sobretudo ante a sua inércia em promover o pagamento integral do débito atualizado, corroborando a procedência dos argumentos aduzidos na inicial.

Por fim, deve ser decotado do valor do cálculo os honorários contratuais ali estabelecidos, conforme pacífica jurisprudência, considerando que não houve a purga da mora.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte autora, para o fim de: 1) DECRETAR a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, com fundamento no art. 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91, FIXANDO O PRAZO DE 15 (QUINZE) DIAS PARA A DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL, contados da intimação pessoal da locatária e/ou eventuais sublocatários, sob pena de cumprimento imediato do despejo. 2) CONDENAR a ré ao pagamento dos encargos contratuais (aluguéis, conta de água, de luz, IPTU/TLP e taxas condominiais) vencidos e inadimplidos, totalizando o valor de R$ 20.623,72 (vinte mil, seiscentos e vinte e três reais e setenta e dois centavos), conforme descrito nos demonstrativos, sendo os importes mensalmente atualizados e acrescidos de juros de mora, a partir do dia imediatamente subsequente à data final adotada na elaboração de cada um dos cálculos, de modo a evitar-se, com isso, a dupla incidência dos encargos moratórios; 3) CONDENAR a requerida, com espeque no disposto no artigo 323 do CPC, ao pagamento dos encargos locatícios que se vencerem (aluguéis, contas de água, de luz, IPTU/TLP e taxas condominiais) até a data da efetiva desocupação do imóvel, não incluídos nos cálculos que instruíram o feito, com o acréscimo de correção monetária e juros de mora, desde a data dos vencimentos das parcelas, sujeitando-se, ainda, à incidência da multa contratualmente prevista, à razão de 2% (dois por cento), valores passíveis de definição mediante simples operação aritmética.

Observe a parte autora, em seus cálculos, a necessária dedução de valores eventualmente adimplidos no curso da ação.

Diante da sucumbência mínima da parte autora, arcará a ré com o pagamento das custas e despesas do processo, além dos honorários sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Suspendo a sua exigibilidade, em razão da gratuidade judiciária concedida à parte ré.

Nesses termos, resolvo o mérito, a teor do artigo 487, inciso I, do CPC.

Sentença datada e registrada eletronicamente.

Publique-se e intimem-se.

Transitada em julgado, expeça-se mandado, a fim de que a requerida seja intimada à desocupação voluntária, nos termos ora determinados.

Após, não havendo requerimentos, arquivem-se, observadas as cautelas de praxe.

BRASÍLIA/DF, 31 de julho de 2023.

FABRÍCIO CASTAGNA LUNARDI Juiz de Direito