TJDFT - 0709519-22.2024.8.07.0009

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1JECICRSAM 1º Juizado Especial Cível e Criminal de Samambaia Número do processo: 0709519-22.2024.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: SABRINA NERES CARVALHO REQUERIDO: PRAIAS DO LAGO ECO RESORT, NG 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, WAM NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA Narra a parte autora, em síntese, que no dia 09/12/2023 realizou contrato de promessa de compra e venda de multipropriedade sob o número 06-N201/10.

Relata que exerceu o seu direito de arrependimento, dentro dos 07 (sete) dias subsequentes, nos termos da Cláusula Décima Sexta do Contrato, comunicando a requerida por meio de mensagem de WhatsApp, encaminhada no dia 15/12/2023 solicitando o cancelamento e a devolução de R$ 1.000,00 que realizou para fins de pagamento da entrada, sendo informada que deveria preencher um formulário para solicitar o cancelamento.

Alega que foi feito o devido cancelamento do contrato e não foi reembolsado o valor de entrada pago por ela.

Pretende que seja declarada a nulidade da Cláusula 8ª, §2º, §3º do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, que faz a previsão de rescisão contratual por parte do comprador, com a retenção de 50% (cinquenta por cento) das prestações pagas, a retenção integralmente do sinal de negócio pago a título de entrada e após a entrega ainda prevê a dedução de 0,5% (zero virgula cinco por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, pro rata die, a título de fruição pelo uso, tendo em vista ser esta abusiva e configurar enriquecimento ilícito.

Requer ainda a autora que sejam condenadas as requeridas na devolução do valor retido a título de danos materiais no valor de R$ 1.000,00, (mil reais).

Requer ainda ser indenizada pelos danos morais.

A primeira ré, em resposta, suscita preliminar de ilegitimidade passiva e inaplicabilidade do CDC e impossibilidade de condenação solidária.

No mérito alega que não há um vínculo causal entre a conduta em questão e a ação de restituição dos valores pagos voluntariamente à Ng 20 Empreendimentos Imobiliários S/A.

Acrescenta que somente a empresa supramencionada alberga a responsabilidade de responder pelo suposto descumprimento contratual e possível obrigação de restituir valores.

Assevera que quanto ao valor referente à taxa de comissão/corretagem deve-se esclarecer que se refere ao pagamento realizado ao corretor que intermediou a negociação do imóvel e, portanto, não pode ser devolvido, consoante dispõe a Cláusula oitava parágrafo segundo do contrato.

Requer a improcedência dos pedidos.

As segunda e terceiras rés, em contestação, suscitaram preliminar de incompetência do Juízo ante a cláusula de eleição de foro.

Arguiram ainda preliminares de ilegitimidade passiva e inaplicabilidade do CDC.

No mérito, sustentam que o Distrato foi celebrado entre agentes capazes, versa sobre objeto lícito e não contém qualquer cláusula ilícita ou abusiva, inexistindo onerosidade excessiva, desequilíbrio contratual ou prática abusiva.

Tem-se, pois, que o pacto foi firmado com pleno respeito às normas jurídicas.

Esclarecem que não há promessa de devolução de valores no distrato devidamente assinado pela parte autora, portanto, não há o que se falar em restituição de valores, vez que a parte autora não faz jus a restituição, pois o serviço foi efetivamente prestado, outrossim, não logrou êxito em demonstrar o exercício tempestivo do seu direito de arrependimento através de carta com aviso de recebimento.

Aduzem que a parte autora busca a restituição dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, por ter solicitado o cancelamento do contrato no prazo de 7 dias.

Entendem que a pretensão não merece prosperar, vez que o serviço foi efetivamente prestado e o contrato é claro quanto ao preço do imóvel e o valor da comissão de corretagem.

Destacam que há inclusive a assinatura do corretor(a) que realizou a venda.

Discorrem que a prestação do serviço de intermediação imobiliária foi realizada, de modo que é devida a contraprestação (art. 725, CC/2002).

Pugnam pela improcedência dos pedidos. É o relato do necessário, conquanto dispensado nos termos do artigo 38, caput, da Lei nº 9.099/95.

DECIDO PRELIMINARES ILEGITIMIDADE PASSIVA A preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela empresa ré deve ser afastada.

A pretensão da autora se funda na responsabilidade regulada pelo artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, o qual dispõe que todos os fornecedores de produtos e serviços respondem, independentemente de culpa, pela reparação dos danos eventualmente suportados pelo consumidor, em razão dos defeitos dos produtos e serviços que lhe são apresentados em sintonia com o art. 7º do referido Diploma Legal.

INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL Quanto à preliminar de incompetência deste Juízo, verifico que a parte autora reside nesta cidade de Samambaia.

Assim, é certo que este Juízo é competente para as causas envolvendo residentes nesta Circunscrição Judiciária, suprimindo, desta feita, o cumprimento de diligências além de suas fronteiras.

Outrossim, a cláusula de eleição de foro estipulada em contrato deve ser afastada nas relações de consumo, conforme o art. 6º, VIII, c/c o art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor, a fim de facilitar a defesa da parte hipossuficiente, constituindo assim, o foro do domicílio do consumidor como prevalente para resolução da controvérsia.

Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Rejeito a preliminar de inaplicabilidade do Código de Defesa do consumidor por considerar que inexistem provas nos autos de que o autor tenha perfil de investidor e não é destinatário final do bem.

Inexistem outras questões processuais a serem apreciadas e estando presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo; assim, passa-se ao exame do mérito.

MÉRITO A matéria posta em deslinde subordina-se às normas estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor.

A parte requerente se enquadra no conceito de consumidora, a parte requerida caracteriza-se como fornecedora de serviço e a relação jurídica estabelecida entre as partes tem por finalidade a prestação de serviços ao consumidor como destinatário final.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, pois os documentos colacionados aos autos são suficientes para o deslinde da causa, afigurando-se prescindível a produção de prova oral.

O cerne da questão a ser dirimida diz respeito a rescisão contratual dentro do prazo de arrependimento com a devolução da comissão de corretagem.

A procedência parcial dos pedidos é medida a rigor.

De início, vale destacar que em sua inicial a autora alega que deveria ser aplicado o direito de arrependimento constante do contrato objeto da demanda, bem como do artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que o arrependimento se deu dentro do prazo legal.

Nesse ponto, tenho que a autora não se desincumbiu do ônus probante (art. 373 do CPC), ao contrário, nos termos relatado na inicial depreende-se que o contrato foi formalizado em estabelecimento comercial, já que a autora informa que compareceu a reunião de apresentação do empreendimento, oportunidade em que aderiu ao contrato.

Dessa forma, não é cabível a aplicação do direito de arrependimento à presente hipótese.

Inclusive a aludida informação é dada pelo preposto da ré por meio das mensagens colacionadas aos autos (id. 199694589 - p. 6).

O distrato se deu por iniciativa da consumidora.

Outrossim, a autora não se desincumbiu do ônus probante (art. 373 I do CPC) no sentido de comprovar que o valor pago de R$ 1.000,00 não foi a título de comissão de corretagem, bem como de que não foram devidamente informados de que se tratava de despesa atinente à comissão.

Restou claro da análise do contrato (item c - do preço e das condições de pagamento que a comissão de corretagem foi no valor de R$ 3.799,00) que o valor de R$ 1.000,00 foi para pagamento de comissão de corretagem, oportunidade em que anuiu com o pagamento e ainda parcelou o restante.

Do contrato, depreende-se que vem claramente a menção nas condições de pagamento que o valor adimplido se refere à intermediação/corretagem.

A par disso, o valor que a autora pretende restituir se restringe à comissão de corretagem (R$ 1.000,00), o que não encontra amparo legal para ressarcimento.

Isso porque quanto à restituição de comissão de corretagem, o STJ fixou tese em julgamento do REsp 1599511/SP, que tramitou pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 938), reconhecendo a validade da cláusula contratual que prevê a transferência ao consumidor da responsabilidade de arcar com os custos da comissão de corretagem no caso de prévia informação, em contrato, do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor.

Na hipótese, como dito, houve a inserção, com destaque, dos valores a serem pagos a esse título.

Nesse sentido, não obstante o direito de distrato, não se verifica falha no dever de informação quanto à comissão de corretagem, porquanto o serviço foi comprovadamente prestado.

Assim, comprovado que o valor pago corresponde à comissão de corretagem, não merece guarida o pedido de devolução do valor.

Lado outro, inexiste dúvidas a respeito do direito do contratante à rescisão contratual, tendo a parte ré concordado com o referido distrato.

A requerente se manifestou pela rescisão contratual, o que deve ser acolhido.

Todavia, considerando que não houve pagamento de nenhum das parcelas do empreendimento, não há o que se falar em declaração de nulidade e de cláusulas abusivas que estipulam multa por rescisão, notadamente porque não há valores de parcelas a serem restituídos.

Ademais, quanto ao pagamento de eventuais multas, entendo abusivo, considerando que o imóvel é multipropriedade, ou seja, na realidade é negociado com vários consumidores, o que minimiza o prejuízo pela rescisão de um dos co-proprietários.

Ressalte-se, ainda que com o referido entendimento, o imóvel retorna à propriedade do promitente vendedor, que poderá negociá-lo novamente.

Mencione-se ainda que eventual multa contratual prevista a título de fruição do imóvel se mostra abusiva.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.( AgRg no REsp 1285565 / MS AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 2011/0238595-5, Relator(a) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147), Órgão Julgador - T3 - TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento 01/10/2015? 10.

Vale dizer que é imperiosa a relativização do Princípio do Pacta Sunt Servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor.

A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu Art. 51, inciso IV, disciplina que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".

Nesse contexto, não resta dúvidas que a consumidora tem direito de pleitear a rescisão unilateral do contrato, sem ônus, tendo em vista que a ré pode renegociar a referida "multipropriedade" e não restou qualquer comprovação pelas rés que a desistência da autor acarretou prejuízos.

Conclui-se pela decretação da rescisão do contrato entre as partes, sem ônus, ainda considerando a retenção integral da comissão de corretagem.

DANO MORAL O dano moral não restou configurado.

Nesse sentido: JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS.

CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA (MULTIPROPRIEDADE).

ADITIVO.

ATRASO DE 4 ANOS DA DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL.

DISTRATO.

CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA.

DEVIDA.

POSSIBILIDADE DE INVERSÃO.

APLICABILIDADE DO TEMA 971[1] DO STJ.

INÍCIO DA CONTAGEM DO PRAZO A PARTIR DA DATA INICIALMENTE PREVISTA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL ATÉ A DATA DO DISTRATO.

DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Recurso do autor contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos constantes na inicial para "decretar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes" e "condenar a ré a restituir ao autor o montante integral das parcelas pagas". 2.

Em seu recurso, insurge-se contra o indeferimento dos pedidos consistentes na inversão da cláusula penal e à indenização pelos danos morais. 3.

Relata que, em fevereiro de 2017, assinou Contrato de Compra e Venda de Cota Imobiliária com a empresa Ré, no qual constava o dia 31 de julho de 2019, como a data de entrega do empreendimento.

Aduz que, em abril de 2019, recebeu um aditivo o qual adiava a data de entrega para o dia 31 de julho de 2023, razão pela qual, requereu a rescisão do contrato.

Sustenta que, além da restituição de todo valor pago, deve a ré ser condenada ao pagamento da cláusula penal, haja vista que deu causa à rescisão, bem como de indenização por danos morais. 4.

Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção ao consumidor. 5.

Segundo as provas dos autos, as partes celebraram, em 18/02/2017, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (Fração/Cotas Imobiliária), adquirida na planta, cuja previsão de entrega estipulada seria a data 31/07/2019 (ID 16041167), com a tolerância de 180 dias prevista na Cláusula Décima Segunda do Contrato. 6.

A resolução do contrato ocorreu por decisão judicial (ID 16041194), em virtude do adiamento da data limite para a entrega do imóvel, razão pela qual é devida a multa pelo atraso, ainda que o autor tenha optado pela resolução do contrato. 7.

A data prevista para a entrega do imóvel era 31/07/2019, mais 180 dias de tolerância, dá-se o dia 27/01/2020 como a data limite para a entrega do imóvel.

Para fins de cálculo da mora da construtora, considera-se como o termo final, a data da rescisão do contrato. 8.

No caso em comento, o contrato prevê na Cláusula Nona, 1, "a" (ID 16041167) multa de 2% e juros de mora à razão de 0,033% por dia de atraso, calculados sobre o valor do principal, em desfavor do adquirente em caso de inadimplemento. 9.

O STJ firmou entendimento que "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor." (Tema 971, Resp. 1.631.485-DF, STJ) 10.

Assim, a multa contratual de 2% e juros de mora à razão de 0,033% por dia de atraso, sobre o valor atualizado da cota imobiliária, deve incidir entre a data em que deveria ter sido entregue o imóvel (27/01/2020) e a data da rescisão. 11.

Por fim, não se vislumbra, no caso em comento, qualquer ato ilícito praticado pela ré a justificar a sua responsabilização por dano moral, conforme pretendido pelo autor.

Afora qualquer outra discussão, os fatos narrados na exordial não têm o condão de macular os direitos da personalidade.

Com efeito, o arbitramento de indenização para reparar o dano extrapatrimonial demanda a prova cabal de que os desdobramentos da conduta da parte adversa causaram vexame, humilhação ou expuseram o autor ao ridículo, o que não existe no caso concreto. 12.

Tais os fundamentos, a reforma da sentença para condenar a ré, também ao pagamento da clausula penal moratória, na proporção e montante previsto na Cláusula Nona, 1, "a" do contrato (ID 16041167), é medida que se impõe. 13.

Recurso conhecido e parcialmente provido. 14.

Sentença reformada para condenar a ré a pagar multa de 2% e juros de mora à razão de 0,033%, por dia de atraso, que incidirão sobre o valor atualizado da cota imobiliária.

Mantida a sentença nos demais termos. 15.

Vencedor o recorrente, não há condenação ao pagamento de custas e honorários de sucumbência. 16.

A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.º 9.099/95. [1] "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."(Acórdão 1264409, 07149005120198070020, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/7/2020, publicado no DJE: 29/7/2020.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Demais disso, os esforços empreendidos pela autora no intuito de solucionar a questão narrada na exordial, ainda que adversos, não foram capazes de configurar dano moral, sendo inviável o pleito para condenação da requerida ao pagamento de indenização, porquanto os percalços experimentados não extrapolaram meros dissabores que podem ocorrer na vida cotidiana.

Conclui-se, portanto, pela improcedência do pedido de dano moral.

CONCLUSÃO Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para DECRETAR a rescisão do contrato entre as partes (Apartamento/Cota: N / 201 / 10), sem ônus.

E, em consequência, RESOLVO O MÉRITO DA LIDE, conforme disposto no art. 487, inc.

I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários advocatícios, conforme disposto no artigo 55, "caput" da Lei n° 9.099/95.

Sentença registrada por meio eletrônico nesta data.

Publique-se e intimem-se.

Em caso de eventual interposição de recurso inominado por qualquer das partes, nos termos do Art. 42 §2º da Lei nº 9.099/95, abra-se vista à parte contrária para contrarrazões.

Em seguida, remetam-se os autos à Turma Recursal, com as homenagens de estilo.

Quanto à eventual pedido da parte autora de concessão do benefício da Justiça Gratuita, esclareço que será analisado em Juízo de Admissibilidade, pela instância superior.

Oportunamente, dê-se baixa, arquivem-se.