TJDFT - 0716102-93.2024.8.07.0018

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0716102-93.2024.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LEONARDO BRUNO DE OLIVEIRA FREITAS GOULART REQUERIDO: PONTUAL INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A SENTENÇA Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por LEONARDO BRUNO DE OLIVEIRA FREITAS GOULART em desfavor de PONTUAL INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.

Alega o autor, em síntese, ter firmado contrato de promessa de compra e venda com a requerida, em 02.11.2019, relativo ao Lote 12, da Quadra 06, do loteamento denominado “Jardim Vitória II – Coromandel”, na comarca de Coromandel – MG, pelo valor total de R$ 80.096,96 (oitenta mil e noventa e seis reais e noventa e seis centavos).

Narra ter arcado com o pagamento da entrada e parcelas, até o mês de abril/2024, que totalizam a quantia de R$ 38.699,43 (trinta e oito mil, seiscentos e noventa e nove reais e quarenta e três centavos).

Esclarece que em razão de imprevistos financeiros, não tem condições de adimplir o valor remanescente do contrato.

Afirma a existência de cláusulas abusivas, que “impedem o direito do consumidor ao reembolso de quantia paga, determinando que essas cláusulas são nulas de pleno direito”.

Tece arrazoado jurídico e, ao final, deduz pedido de tutela de urgência para “RESCINDIR O CONTRATO pactuado, suspendendo-se as obrigações devidas pelo autor, bem como para impedir que ocorra a consolidação da propriedade do imóvel objeto desta ação em nome da ré, ou ALTERNATIVAMENTE, que seja SUSPENSA as parcelas VENCIDAS E VINCENDAS, bem como se abstenha de incluir o nome do autor no cadastro de inadimplentes, ou a exclusão dele, caso tenha ocorrido”.

No mérito, requer a concessão de gratuidade de justiça, a confirmação da tutela de urgência, a decretação da rescisão do contrato e que a requerida seja condenada à restituição, em parcela única, de toda a quantia paga, abatido apenas o percentual de 10% (dez por cento) do valor pago.

Foi determinada a emenda da petição inicial, para a parte autora esclarecer se de forma administrativa cientificou a requerida do desinteresse na continuidade do contrato (ID 208591832).

O autor apresentou manifestação, ID 209720103, informando que não cientificou a requerida de sua pretensão (ID 209720103).

O pedido de concessão de gratuidade de justiça foi deferido e o de tutela de urgência foi indeferido na decisão de ID 209957297.

O autor interpôs recurso, AGI 0739581-72.2024.8.07.0000, sendo parcialmente deferida a tutela, havendo a determinação de suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato firmado entre as partes (ID 212041040 - Pág. 3).

A requerida, em sua defesa, ID 212825950, afirma que não se opõe ao pedido de rescisão do contrato, formulado exclusivamente pelo autor, havendo a necessidade de incidência das cláusulas contratuais que preveem as deduções rescisórias, quais sejam: a) retenção de multa contratual correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato (art. 32-A, II, Lei Do Distrato – nº 13.786/18): b) retenção da comissão de corretagem (art. 32-A, V, Lei Do Distrato – nº 13.786/18); c) retenção da taxa de fruição (art. 32-A, I, Lei Do Distrato – nº 13.786/18); d) retenção dos encargos moratórios e débitos de IPTU (art. 32-A, III, Lei do Distrato – nº 13.786/2018).

Pontua, ainda, que a restituição dos valores pagos seja efetuada nos termos do art. 32-A, §1º, II, Lei Do Distrato – nº13.786/18, isto é, em doze parcelas mensais, após doze meses da formalização da rescisão contratual.

Por fim, discorre que, em não havendo a aplicação das disposições da Lei 13.786/18, que seja realizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, para custeio das despesas na comercialização do imóvel, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

O autor apresentou réplica no ID 214184997.

Não houve dilação probatória.

Os autos vieram conclusos para a prolação de sentença. É o breve relatório.

DECIDO.

Por não haver a necessidade de produção de outras provas e pelo feito já se encontrar maduro, passo ao seu julgamento (art. 355, I, CPC).

Não existem questões preliminares a serem apreciadas, assim como não verifico a existência de nenhum vício que macule o andamento do feito.

Desta forma, compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação.

Adentro à análise do mérito.

A pretensão do autor cinge-se à rescisão do contrato e promessa de venda de imóvel, à condenação da requerida à restituição imediata dos valores pagos, abatido apenas o percentual de 10% (dez por cento), além do reconhecimento da nulidade de determinadas cláusulas contratuais. É cediço que um dos princípios basilares da relação contratual é o princípio da obrigatoriedade, que se traduz na ideia de que as partes devem estar adstritas aos termos estabelecidos na avença, em razão de sua força vinculante, os quais fazem “lei” entre elas (pacta sunt servanda).

Todavia, o presente feito deve ser julgado à luz do Código de Defesa do Consumidor, pois estamos diante de uma relação de consumo, vez que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2° e 3°, da Lei n. 8.078/90, já que a requerida comercializa bem imóvel no mercado de consumo, produto esse que foi adquirido pelo autor como destinatário final.

Assim, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de “maneira mais favorável ao consumidor”, nos termos do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor.

Da análise dos autos, verifico que as partes estão vinculadas por um instrumento particular de” Compromisso Particular de Compra e Venda nº13388”, relativo ao Lote 12, da Quadra 06, do loteamento denominado “Jardim Vitória II – Coromandel”, na comarca de Coromandel (ID 208487465) no qual, entre outras cláusulas, foram estabelecidas as seguintes: VIII - CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR DESCUMPRIMENTO OBRIGACIONAL DO PROMISSÁRIO COMPRADOR DESCONTOS E RETENÇÕES Em caso de desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual, motivada por descumprimento obrigacional por parte do PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A), serão restituídos os valores por ele(s) pagos, de forma atualizada com base no índice IGPM-FGV, sendo descontados de tais valores os seguintes itens: I - Fruição calculada a partir da data da transmissão da posse do imóvel (assinatura deste contrato) ao PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) até a data da sua efetiva restituição a PROMITENTE VENDEDORA, no importe de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês, sobre o valor atualizado do contrato; II - Cláusula penal e despesas administrativas de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - Encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A); IV - Débitos de impostos, taxas, contribuições de melhorias, inclusive IPTU, e outros ônus fiscais federais, estaduais e municipais incidentes sobre o lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - Comissão de corretagem, integrada ao preço do lote.

FORMA DA RESTITUIÇÃO A restituição do valor pago pelo PROMISSARIO(A) COMPRADOR(A), após as deduções descritas anteriormente, ocorrerá em 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após a conclusão das obras, se o loteamento ainda não estiver concluído.

Il - no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual se o loteamento já estiver concluído.

O autor pretende a rescisão contratual e que seja declarada a nulidade de tais dispositivos, os quais autorizam a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas (10%); fruição do imóvel (0,75%); retenção do valor dispendido a título de corretagem e a devolução postergada do saldo remanescente e determinam o pagamento de custos do imóvel pelo promitente comprador.

A temática foi regulamentada pela Lei n. 13.876/18, conhecida como “Lei do Distrato”, que alterou as Leis n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Senão vejamos: Art. 2º A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 35-A, 43-A e 67-A: (...) Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. § 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. § 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. § 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda. § 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel. § 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto. (...) Quanto ao pedido de rescisão contratual, é cediço que esse se trata de direito de natureza potestativa, isto é, a contraparte simplesmente se sujeita, independentemente de qualquer prestação.

Isso porque, não houve registro da alienação fiduciária à margem da matrícula do imóvel, de modo que a relação era meramente obrigacional.

Assim, é medida que se impõe a decretação da rescisão contratual, com o consequente retorno das partes ao status quo ante.

Com a extinção do vínculo entre as partes, a partir da rescisão do contrato deixa de ser dever do autor o pagamento das parcelas e quaisquer outras despesas que decorram da posse e/ou propriedade do bem.

Subsiste, portanto, como ponto controvertido o montante final a ser restituído e as consequências jurídicas relativas ao desfazimento do contrato.

Em caso de extinção do contrato a pedido do comprador/autor, devem ser restituídos os valores por ele pagos, descontados as penalidades e retenções previstas contratualmente.

Pontuo, por cautela, que o instrumento de compra e venda é de loteamento residencial, motivo pelo qual é aplicável à hipótese dos autos a Lei n. 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei n. 13.768,18, uma vez que o contrato foi celebrado em 2019.

O contrato firmado entre as partes estipulou que, para os casos de rescisão por culpa do comprador, a multa seria equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, nos termos da Capítulo VIII, item II (ID 208487465 - Pág. 3).

Contudo, na hipótese dos autos, é de se reconhecer a abusividade da cláusula penal, porquanto sua incidência implicará na perda de quase a totalidade dos valores pagos pelo autor.

Deve-se ressaltar que, a teor do disposto no art. 51, inciso IV, do CDC, a aplicação da cláusula penal não pode fixar valor excessivamente oneroso.

Desse modo, é admissível a intervenção do Judiciário para determinar a revisão do percentual adotado para cálculo da retenção, quando restar devidamente comprovada a desproporção ou a falta de razoabilidade da penalidade, no sentido de preservar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes, conforme prevê o art. 413 do Código Civil.

Nesse sentido, é a jurisprudência desse e.

Tribunal: APELAÇÃO CÍVEL.

INOVAÇÃO RECURSAL.

CONHECIMENTO PARCIAL.

CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

LOTE.

CONTRATO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018.

DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

RESILIÇÃO.

DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

REDUÇÃO DO PERCENTUAL DISPOSTO EM CONTRATO. 1.

O contrato objeto da presente ação foi celebrado exclusivamente com a loteadora na vigência da Lei n. 13.786/2018, trazendo cláusula contratual estabelecendo o percentual de retenção de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas.

Contudo, o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 elucida que o montante devido a título de cláusula penal está "limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato". 2.

O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.447.247/SP ressaltou que coibir excessos ou abusos contidos na cláusula penal avençada é um poder-dever do juízo, a fim de preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato e evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes, sendo o controle judicial da cláusula penal abusiva norma de ordem pública, inclusive cognoscível de ofício. 3.

Na espécie, a aplicação da cláusula penal prevista em contrato implicaria perda total das prestações pagas em benefício do credor, de modo que a revisão judicial da cláusula penal com redução da parcela de retenção sobre as prestações adimplidas é medida que se impõe. 4.

Apelação conhecida em parte e provida em parte. (Acórdão 1804457, 07039933620228070012, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 19/12/2023, publicado no DJE: 27/2/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desta feita, a fim de manter o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, impõe-se a redução da cláusula penal, a fim de limitá-la a 10% dos valores pagos.

Quanto a previsão contratual da incidência de taxa de fruição na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador (da Capítulo VIII, item I (ID 208487465 - Pág. 3) o objeto do contrato é lote sem construção ou benfeitoria, como afirmado pelos autores e não impugnado especificamente pela requerida (artigo 341 do Código de Processo Civil), não sendo possível a aplicação de tal penalidade.

Ademais, a taxa de fruição estipulada no contrato, 0,75% (setenta e cinco décimos por cento) é superior à prevista na Lei 13.789/2018 que é de 0,5% (cinco décimos por cento).

No mesmo sentido é a jurisprudência desse e.

Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSO CIVIL.

CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE RECURSAL PARCIAL.

SUSCITADA DE OFÍCIO.

IPTU.

ENCARGOS MORATÓRIOS.

ACOLHIMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

IMÓVEL.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS PROMITENTES VENDEDORAS.

CADEIA DE CONSUMO.

RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE.

RETENÇÃO DE 10% A 25% DA QUANTIA PAGA PELO CONSUMIDOR.

SÚMULA 543 DO STJ.

TAXA DE FRUIÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO ESPECIFICADA NO CONTRATO.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL. 1.

Para que seja considerado admissível o recurso de apelação, é preciso estar configurado o interesse recursal, consubstanciando na necessidade e utilidade da reforma da decisão recorrida. 1.1.

Observado que a r. sentença recorrida já determinara a retenção, pelas promitentes vendedoras, dos valores referentes ao IPTU do exercício de posse do compromissário comprador, tem-se por não caracterizado o interesse recursal da ré sobre questão em relação à qual não sucumbiu, pois não há utilidade no provimento jurisdicional almejado, o que importa o conhecimento parcial da apelação cível interposta. 1.2.

Os débitos tributários e encargos acessórios às prestações pagas com atraso são de responsabilidade exclusiva da parte desistente, porém, tendo em vista que já foi assegurada às promitentes vendedoras a retenção dos referidos encargos moratórios, tem-se igualmente por não caracterizado o interesse recursal da ré, por não ter sucumbido nesse particular.

Preliminar de falta de interesse recursal parcial suscitada de ofício e acolhida. 2.

O compromissário comprador, que adquire onerosamente a unidade imobiliária autônoma e torna-se destinatário final do imóvel, se enquadra no conceito de consumidor; enquanto as promitentes vendedoras enquadram-se no conceito de fornecedoras, com responsabilidade solidária, na medida em que integraram a cadeia de consumo, conforme artigos 7º, parágrafo único, 14 e 18 do código consumerista.

Vício de omissão sanado. 3.

Nos termos do artigo 54, § 2º, da Lei 8.078/90, é direito subjetivo do compromissário comprador a rescisão do contrato, devendo as partes retornar ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos, observados os abatimentos compatíveis com a natureza do negócio jurídico avençado, devendo a retenção parcial ter por base a quantia paga pelo consumidor, e não o valor total do contrato, consoante o Enunciado da Súmula 543 do c.

Superior Tribunal de Justiça. 3.1.

Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do adquirente de imóvel, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça entende ser lícita a retenção em favor do vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago.

Precedentes. 4.

Em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pela posse do imóvel, quando, como no caso concreto, tratar-se de um lote (terreno) que não foi edificado.

Precedentes. 5.

O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp 1599511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938). 5.1.

No particular, verifica-se que o contrato firmado pelas partes não especificou os valores adimplidos a título de comissão de corretagem, de forma que não é possível a retenção de quantia sob esse título, porquanto devem ser prestigiados os princípios basilares do Código de Defesa do Consumidor, assegurando o direito básico de informação para que não existam dúvidas sobre o produto ou serviço contratado. 6.

O termo inicial da correção monetária sobre os valores a serem devolvidos deve ser contado a partir dos respectivos desembolsos e observar o mesmo índice pactuado entre as partes, enquanto os juros de mora devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp nº 1.740.911/DF, sob a sistemática dos recursos repetitivos, quanto ao Tema 1.002. 7.

Apelação cível da Construtora Carvalho Pereira LTDA parcialmente conhecida e, nessa extensão, parcialmente provida.

Apelação cível da Caenge S/A - Construção Administração e Engenharia (Em Recuperação Judicial) conhecida e parcialmente provida. (Acórdão 1760239, 07083583520198070014, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 19/9/2023, publicado no DJE: 4/10/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR.

CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018.

DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES.

CLÁUSULA PENAL.

ABUSIVIDADE.

REVISÃO.

POSSIBILIDADE.

VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO.

COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO.

DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

SÚMULA N. 284 DO STF.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3.

Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4.

A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5.

A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) Consequentemente, incabível a cobrança de taxa de fruição nos termos previstos no contrato, sendo abusiva a referida cláusula.

Quanto a restituição dos valores pagos em doze parcelas mensais, após doze meses da formalização da rescisão contratual, conforme os termos do art. 32-A, §1º, II, Lei Do Distrato – nº13.786/18, em consonância com a jurisprudência desse Tribunal e para a proteção do consumidor, tenho-a como abusiva, devendo a restituição ser realizada em uma única parcela.

Ademais, a súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que prevê que o reembolso das parcelas pagas pelo promitente comprador em contrato de compra e venda de imóvel submetido ao CDC deve ser feita imediatamente após o trânsito em julgado da sentença.

No mesmo sentido: CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE COBRANÇA E REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

DISTRATO EXTRAJUDICIAL.

DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA PARCELADA.

ABUSIVIDADE CONFIGURADA.

SÚMULA 543 DO STJ.

RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA E IMEDIATA.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

DATA DA CITAÇÃO.

INAPLICÁVEL A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Cuida-se de apelação interposta contra sentença de parcial procedência proferida nos autos da ação de cobrança e revisão de cláusulas abusivas. 1.1.

Em suas razões de apelação, os autores pedem a reforma da sentença objetivando a incidência de juros e correção a partir da data de celebração do distrato ou, subsidiariamente, a partir do vencimento de cada parcela a qual se comprometeu a ré.

Argumentam que o contrato de distrato impôs à empresa ré a obrigação de restituir imediatamente o saldo credor e, vencida a obrigação, a requerida automaticamente incorreu em mora (hipótese de mora ex re, e não ex persona).

Ressaltam que o entendimento sedimentado no Tema 1002 do STJ não se coaduna com os fatos do presente caso, porque a ação não é de resilição, mas sim de cobrança da dívida oriunda do distrato extrajudicial celebrado e não cumprido pela ré. 2.

No que se refere aos juros de mora, o colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1740911/DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese (Tema 1.002): "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." 2.1.

Da análise do tema supracitado, verifica-se que a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça não é aplicável ao caso em apreço. 2.2.

Com efeito, as partes celebraram termo de distrato em 30/04/2019, no qual foi fixado o valor a ser restituído ao promitente comprador, R$8.353,79, em 21 parcelas, com o primeiro vencimento em até 90 dias após a data de recebimento do instrumento assinado com firma reconhecida.

Tendo em vista que houve apenas o reconhecimento da abusividade da restituição parcelada do montante devido ao autor, não havendo dúvida a respeito do valor a ser ressarcido, não há razão para os juros de mora incidirem somente a partir do trânsito em julgado da sentença. 2.3.

Ao analisar casos similares, esta Corte entendeu que o termo inicial para a incidência dos juros moratórios, quando reconhecida a nulidade de cláusula do distrato, é, em verdade, a data da citação: "(...) 4.

Em se tratando de pretensão de modificação de cláusula inserta em termo de distrato, os juros de mora devem incidir a partir da citação, não sendo aplicável o entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema 1.002." (07010776220188070014, Relatora: Nídia Corrêa Lima, 8ª Turma Cível, DJE: 05/03/2021). 2.4.

A conclusão ora exarada vai ao encontro do pedido subsidiário formulado pela parte autora em sede de réplica, em que requereu "a aplicação do termo inicial dos juros a partir da citação, onde, irrefutavelmente, a requerida fora constituída em mora". 2.5.

O pedido principal do apelo, pela incidência dos juros a partir do distrato, não prospera em se tratando de rescisão do contrato por iniciativa dos adquirentes, sem causa imputável à empresa apelada, eis que, no ato de celebração do referido distrato, inexiste inadimplemento do devedor. 2.6.

Destarte, a sentença comporta reforma parcial a fim de que seja determinada a incidência dos juros de mora a partir da citação. 3.

Diante do parcial provimento do apelo, não se aplica a majoração dos honorários sucumbenciais do art. 85, §11, do CPC. 4.

Recurso parcialmente provido. (Acórdão 1884165, 07044842420238070007, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 26/6/2024, publicado no DJE: 17/7/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por conseguinte, a devolução dos valores pagos deverá ser realizada em parcela única, devendo para o cálculo, serem atualizadas monetariamente a partir de cada desembolso.

Por sua vez, quanto ao pedido do requerido em reter o valor dispendido com o pagamento de corretagem à empresa que promoveu a intermediação da venda, considero válida a cláusula.

Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, é considerada lícita a cláusula contratual que estabelece a retenção de parte dos valores pagos para fins de ressarcir despesas decorrentes da intermediação do imóvel.

No presente caso, o requerido comprovou que houve o pagamento de comissão de venda do lote adquirido pelo autor, havendo o pagamento da quantia de R$4.004,85, em 02.11.2019 (ID 212825953).

Portanto, tendo a parte contratado os serviços de intermediação e efetuado o pagamento, deverá ser ressarcido do valor dispendido.

Não é em outro sentido o entendimento desse Tribunal: RESCISÃO DE CONTRATO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESISTÊNCIA DESMOTIVADA DO COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DE VALORES.

CLÁUSULA PENAL.

SINAL.

COMISSÃO CORRETAGEM.

TAXA DE FRUIÇÃO.

I - Operada a resolução contratual por desistência desmotivada do comprador, ante a irrevogabilidade dos negócios jurídicos, deve o autor suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal.

II - O sinal representa arras confirmatórias e a inexecução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorreu por culpa do comprador, por isso improcede o pedido de restituição, art. 418, primeira parte, do CC.

III - A comissão de corretagem deve ser integralmente retida pela vendedora, porque o comprador deu causa ao desfazimento do contrato, art. 67-A, inc.

I, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/18.

IV - É devida a taxa de fruição pelo comprador que exerce a posse sobre o imóvel e posteriormente desiste do negócio jurídico, cujo percentual mensal deve ser reduzido para 0,25% sobre o valor do contrato, ante a ausência de edificação no lote, sob pena de enriquecimento sem causa da Incorporadora-ré.

V - Apelação parcialmente provida. (Acórdão 1429197, 07028704320218070010, Relator(a): VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 1/6/2022, publicado no DJE: 27/6/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Consequentemente, cabível a retenção pelo requerido do valor de R$ 4.004,85, em 02.11.2019 (ID 212825953) pelo pagamento da corretagem.

Quanto ao pedido de retenção dos valores devidos, até a data da citação, de igual modo, assiste razão a parte requerida.

A requerida tomou conhecimento do pedido de resilição do autor com a citação ocorrida no dia 13.09.2024 (ID 211902232), devendo, a partir desta data, serem suspensas quaisquer cobranças relativas ao contrato.

No entanto, pontuo que não poderão serem descontados valores relativos ao IPTU, porquanto a parte requerida não apresentou qualquer documento que indicasse que o imóvel estivesse desmembrado, com matrícula própria, e sobre ele incidisse o imposto.

Logo, poderá a parte requerida promover a retenção do tão somente do valor das parcelas e encargos devidos pelo autor até a data da citação.

Por fim, cuido do termo inicial da incidência de juros nos valores a serem restituídos ao autor.

Nos casos em que a parte autora requer a resolução do contrato de promessa de compra e venda, inexiste mora do vendedor, não cabendo a incidência de juros moratórios nos valores a serem restituídos.

Somente após o trânsito em julgado da sentença é que serão cabíveis os juros moratórios, porquanto existente um dever legal imposto ao vendedor.

Nesse sentido é a colaciono jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC.

ALEGAÇÕES GENÉRICAS.

SÚMULA N. 284/STF.

BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA.

PRESUNÇÃO RELATIVA.

REEXAME DA FATOS E PROVAS.

SÚMULA N. 7/STJ.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES.

RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES.

COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS.

SÚMULA N. 7/STJ.

ARRAS.

RENTENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

TAXA DE FRUIÇÃO.

INDEVIDA.

IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS.

SÚMULA N. 5/STJ.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO.

SUMCUMBÊNCIA MÍNIMA.

SÚMULA N. 7/STJ. ... 8.

Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 9.

O dever de arcar com os débitos de IPTU e/ou taxas associativas/condominiais tem, no caso dos autos, previsão contratual.

Modificar as conclusões a que chegou o acórdão recorrido requer, necessariamente, a análise do contrato, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula n. 5/STJ. 10.

Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, nos termos da jurisprudência do STJ, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.

Já a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. ...

Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.055.437/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.) Assim sendo, sobre o valor das parcelas a serem devolvidas, incidirão juros moratórios a partir do trânsito em julgado da presente sentença.

Por todas essas razões, a procedência parcial dos pedidos é medida que se impõe.

DO DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e DECRETO a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, relativo ao Lote 12, da Quadra 06, do loteamento denominado “Jardim Vitória II – Coromandel”, na comarca de Coromandel – MG (ID 208487465).

CONDENO a requerida a devolver ao autor os valores efetivamente pagos pelo contrato, a contar do trânsito em julgado da presente demanda, deduzidos os débitos em aberto, a comissão de corretagem, no valor de R$ 4.004,84 (quatro mil, quatro reais e oitenta e quatro centavos) e o percentual correspondente a 10% (dez por cento) dos valores desembolsados, em uma única parcela, os quais devem ser acrescidos de juros de mora (1%), a contar do trânsito em julgado da presente decisão, e de correção monetária (INPC), a partir do desembolso.

A partir da vigência da Lei n. 14.905/24, deverão incidir os encargos de juros de mora (taxa SELIC deduzida pelo índice do IPCA) e de correção monetária (IPCA).

Tais valores devem ser apurados em sede de liquidação de sentença, na forma do art. 509, § 2º, do Código de Processo Civil.

Considerando as regras previstas no artigo 85 e seus parágrafos do Código de Processo Civil, em face da sucumbência recíproca e proporcional, deverá haver a condenação das duas partes ao pagamento de honorários em proveito dos advogados, porquanto não é mais admissível a compensação (§ 14º, parte final).

Arcarão as partes com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Distribuo o ônus do pagamento dos honorários na seguinte proporção: 10% do valor da condenação deverá ser arcado pelo autor e 90% do valor da condenação deverá ser arcado pela requerida.

Observo que a parte autora é beneficiária de gratuidade de justiça (ID 209957297 - Pág. 2).

Após o trânsito em julgado e o efetivo cumprimento, remetam-se os autos ao arquivo.

Publique-se.

Registre-se e intimem-se.

GIORDANO RESENDE COSTA Juiz de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0716102-93.2024.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LEONARDO BRUNO DE OLIVEIRA FREITAS GOULART REQUERIDO: PONTUAL INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Às partes para que possam especificar as provas que pretendam produzir em eventual e futura dilação probatória, definindo os motivos da produção de novas provas, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de preclusão.

Intimem-se.

GIORDANO RESENDE COSTA Juiz de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0716102-93.2024.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LEONARDO BRUNO DE OLIVEIRA FREITAS GOULART REQUERIDO: PONTUAL INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A CERTIDÃO Nos termos da Instrução 11 de 05.11.2021, baixada pelo TJDFT, fica a parte autora intimada a apresentar réplica.

Prazo de 15 dias.

BRASÍLIA, DF, 1 de outubro de 2024.

LUANA VANESSA GOES RODRIGUES SOUZA Servidor Geral

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0716102-93.2024.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LEONARDO BRUNO DE OLIVEIRA FREITAS GOULART REQUERIDO: PONTUAL INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Ciente acerca do ofício de ID 212041039.

Aguarde-se o prazo para o requerido.

GIORDANO RESENDE COSTA Juiz de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0716102-93.2024.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LEONARDO BRUNO DE OLIVEIRA FREITAS GOULART REQUERIDO: PONTUAL INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por LEONARDO BRUNO DE OLIVEIRA FREITAS GOULART em desfavor do PONTUAL INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, com o objetivo de postular em sede de tutela de urgência a ordem “para impedir que ocorra a consolidação da propriedade do imóvel objeto desta ação em nome da ré, ou ALTERNATIVAMENTE, que seja SUSPENSA as parcelas VENCIDAS E VINCENDAS, bem como se abstenha de incluir o nome do autor no cadastro de inadimplentes, ou a exclusão dele, caso tenha ocorrido”.

O artigo 300 do Código de Processo Civil impõe a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (verossimilhança das alegações) e a existência de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Deve ser ausente o risco da irreversibilidade da medida.

Na avaliação provisória, cabível nesta fase procedimental, verifica-se que a versão apresentada pela parte autora é possível, porquanto as partes estão vinculadas por meio de uma promessa de contrato de compra e venda de um imóvel situado no Loteamento Jardim Vitória II, Coromandel/MG, conforme deflui da leitura do documento de ID 208487465.

A parte autora desistiu e não quer mais o contrato, também exerceu o direito de não procurar o requerido para resolver a demanda de forma extrajudicial e exercer o direito procurar diretamente o Judiciário.

A depender da resposta, a parte autora poderá ser responsabilidade pelos ônus de sucumbência.

Há o direito potestativo de desfazimento do vínculo, mas deverão ser observadas aas multas aplicáveis.

Todavia, não houve a descrição da existência de qualquer risco ou alegação de perigo de demora do provimento.

Não estamos defronte de um pedido de tutela de evidência, o qual dispensa a demonstração do perigo de demora, mas sim de um pedido que exige a presença deste elemento.

Neste sentido, o professor Fredie Didier Junior assevera: Importante é registrar que o que justifica a tutela provisória de urgência é aquele perigo de dano: i) concreto (certo), e, não, hipotético ou eventual, decorrente de mero temor subjetivo da parte; ii) atual, que está na iminência de ocorrer, ou esteja acontecendo; e, enfim, iii) grave, que seja de grande ou média intensidade e tenha aptidão para prejudicar ou impedir a fruição do direito.

Além de tudo, o dano deve ser irreparável ou de difícil reparação. (Curso de direito processual civil, vol.

II.

Salvador: JusPodivm, 10ª ed, 2015, p. 597) Ausente os pressupostos para o deferimento do pedido, é forçoso o seu indeferimento.

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.

CITE-SE o réu a apresentar contestação em 15 dias, observada a regra do art. 231, I, do Código de Processo Civil.

Defiro os benefícios da gratuidade de justiça.

Cite-se e intimem-se.

GIORDANO RESENDE COSTA Juiz de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0716102-93.2024.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LEONARDO BRUNO DE OLIVEIRA FREITAS GOULART REQUERIDO: PONTUAL INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Esclareça a parte autora se já procurou tentar solucionar a questão de forma administrativa e a parte requerida já foi cientificada do desinteresse na continuidade do contrato.

Com ou sem manifestação, voltem os autos conclusos.

Prazo de 15 (quinze) dias.

Intime-se.

GIORDANO RESENDE COSTA Juiz de Direito