TJDFT - 0708074-90.2020.8.07.0014

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0708074-90.2020.8.07.0014 RECORRENTE: LEONARDO DA COSTA MARTINS RECORRIDOS: TIAGO DE OLIVEIRA MONTEIRO, CARLOS HENRIQUE SOUZA E SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Direito civil.

Apelação cível.

Ação de cobrança.

Contrato de corretagem verbal.

Permuta de imóveis.

Comissão de corretagem.

Exigibilidade.

Sentença mantida.

I.- Caso em exame 1.

Apelação cível em ação de cobrança de comissão de corretagem.

II.- Questão em discussão 2.

Possibilidade de cobrança de comissão de corretagem em contrato de permuta de imóveis; Base de cálculo da comissão de corretagem.

III.- Razões de decidir 3.

Sendo incontroverso que o negócio jurídico se realizou em decorrência da aproximação entre os contratantes promovida pelos corretores, é exigível o pagamento da comissão de corretagem. 4.

O contrato de corretagem se vincula ao negócio jurídico que o corretor se obrigou a intermediar, não ao objeto negociado em si, mostrando-se correta a sentença que definiu que a comissão de corretagem deve ser calculada sobre o valor do contrato de permuta de imóveis.

IV.- Dispositivo 5.

Recursos desprovidos.

O recorrente alega violação ao artigo 725 do Código Civil, sustentando que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel.

Destaca que não buscou o corretor para celebrar o negócio jurídico, mas sim o vendedor.

Nesse aspecto, aponta divergência jurisprudencial, colacionando julgado do próprio TJDFT.

II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer.

Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade.

O recurso especial não merece ser admitido no tocante à mencionada ofensa ao artigo 725 do CC, pois o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos assentou: "No caso, é incontroverso que houve um contrato de corretagem, ainda que verbal, e os corretores intermediaram o contato entre os permutantes para realização de negócio jurídico que foi posteriormente concretizado. (...) Não socorre o Réu o argumento de que não existe nenhuma relação jurídica entre ele e os corretores, visto que no áudio de ID. 64849318 o Réu se compromete ao pagamento de metade do valor da comissão de corretagem ao propor aos corretores que o negócio jurídico se realize por meio de permuta" (ID 66812636).

Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ.

Tampouco cabe dar seguimento ao apelo quanto à interposição lastreada na alínea “c” do permissivo constitucional porquanto, à luz do enunciado 13 da Súmula do STJ, eventual dissenso entre julgados da mesma corte de justiça não dá ensejo a recurso especial.

A propósito, confira-se: “A alegação de dissídio jurisprudencial baseada em acórdão paradigma do próprio Tribunal de origem atrai a incidência do óbice da Súmula 13 do STJ.

Agravo interno improvido." (AgInt no AREsp n. 2.730.815/RS, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/10/2024, DJe de 30/10/2024).

No mesmo sentido, a decisão proferida no AREsp n. 2.528.584, Ministro Raul Araújo, DJe de 24/12/2024.

III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial.

Publique-se.

Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A021

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0708074-90.2020.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CARLOS HENRIQUE SOUZA E SILVA, TIAGO DE OLIVEIRA MONTEIRO REU: LEONARDO DA COSTA MARTINS SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA proposta por CARLOS HENRIQUE SOUZA E SILVA e TIAGO DE OLIVEIRA MONTEIRO em face de ALANKE FARIAS PEREIRA e LEONARDO DA COSTA MARTINS (ID. 79492924).

Narram os autores que firmaram um contrato verbal com o primeiro réu, ALANKE FARIAS PEREIRA, visando a venda de imóvel avaliado em R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais).

A partir de então procederam às medidas de praxe, como publicidade, divulgações, faixas e anúncios.

Posteriormente, informam contato com o segundo requerido por “WhatsApp”, sendo que este se interessou pelo imóvel e manifestou que gostaria de fazer permuta.

Os autores informam ainda uma série de serviços e atividades de intermediação.

Alegam, mais a frente, que desde o início o segundo requerido demonstrou interesse na aquisição do imóvel, propondo pagar metade da comissão, 2,5%, tendo sido isso encaminhado ao primeiro requerido, ficando evidente que ambos deveriam pagar corretagem.

Após reunião entre todas as partes, o primeiro requerido disse que não fecharia o negócio, pois não concordou com os valores da comissão, sendo que o segundo requerido aceitou a desistência pelas mesmas razões.

Sucessivamente, os réus firmaram o contrato de permuta entre si, sem a participação dos autores e sem realizaram o pagamento da comissão acordada.

Requerem a procedência da ação para que os réus sejam condenados ao pagamento das comissões de corretagem em percentual não inferior a 6% (seis por cento), o que perfaz o valor mínimo de R$25.200,00 (vinte e cinco mil e duzentos reais) a ser pago pelo primeiro Réu ALANKE FARIAS PEREIRA e R$27.000,00 (vinte e sete mil reais) devidos pelo segundo Réu LEONARDO DA COSTA MARTINS; ou, alternativamente, em percentual de 5% (cinco por cento) devido pelos respectivos Réus sobre o valor de cada propriedade envolvida na transação, perfazendo a quantia de R$21.000,00 (vinte e um mil reais) devida pelo primeiro Réu ALANKE FARIAS PEREIRA e R$22.500,00 (vinte e dois mil e quinhentos reais) a ser pago pelo segundo Réu LEONARDO DA COSTA MARTINS.

Juntaram documentos.

Emendas à inicial de IDs. 84600744 e 84731104, recebidas na decisão interlocutória de ID. 86101869.

Deferido o adiamento da audiência prévia de conciliação no ID. 91698156.

Os autores e o réu ALANKE FARIAS PEREIRA firmaram acordo extrajudicial (ID. 96088661), que foi homologado judicialmente no ID. 97716991, com o prosseguimento da lide apenas em relação ao segundo requerido.

A tentativa de conciliação entre as partes restou frustrada, conforme ata de ID. 98000322.

Citado, o réu LEONARDO apresentou contestação (ID. 99992608), na qual arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva.

No mérito propriamente dito, sustenta que os autores distorceram o contexto das conversas travadas entre as partes; que eventual comissão de corretagem é de responsabilidade do vendedor, e não do comprador, pois foi realizada uma compra e venda, e não uma permuta propriamente dita; que já houve o efetivo pagamento dos serviços pelo primeiro réu; que houve abandono da intermediação pelos autores; que houve inobservância do dever de informação; e que os valores cobrados são exorbitantes.

Requer a improcedência da ação, ou subsidiariamente, a condenação em percentual incidente sobre a diferença paga pelo segundo requerido ao primeiro requerido ou, em seguida, com observância da razoabilidade, no percentual de 2,5% do incidente sobre a importância de R$ 334.000,00 (trezentos e trinta e quatro mil reais, valor de venda do imóvel do primeiro requerido.

Juntou documentos.

Réplica de ID. 103628487.

As partes se manifestaram sobre a especificação de provas nos IDs. 108812055 e 108847868.

Despacho saneador de ID. 136246705, no qual foi rejeitada a preliminar arguida pelo réu e indeferida a dilação probatória pleiteada pelo requerido.

Os autos vieram conclusos (ID. 142240108). É o relatório.

Decido.

As questões controvertidas estão suficientemente elucidadas pelos documentos apresentados pelas partes, estando o processo em condição de receber julgamento.

Assim, julgo antecipadamente o mérito, com base no artigo 355, inciso I, do CPC.

Não há preliminares a serem enfrentadas.

Presentes os pressupostos processuais e os requisitos de admissibilidade da demanda, passo ao exame do mérito. É incontroverso que os réus firmaram um instrumento particular de cessão de direitos aquisitivos, vantagens e obrigações em 22 de maio de 2020 (ID. 99992609), por meio do qual o réu Leonardo pagou a quantia total de R$ 334.500,00 a Alanke, mediante a entrega de um apartamento localizado em Águas Claras/DF estimado em R$ 300.000,00, mais a transferência em dinheiro das quantias de R$ 4.500,00 e R$ 30.000,00.

No caso, diversamente do que alega a defesa, os contratantes firmaram um contrato de permuta com torna, e não de compra e venda.

Isso porque a quantia paga em dinheiro pelo imóvel foi inferior a 50% do seu preço total.

Orlando Gomes, ao falar do contrato de compra e venda, explica que: “O preço é a ‘quantia’ que o comprador se obriga a pagar ao vendedor.

Elemento essencial no contrato, “sine pretio nula venditio”, dizia Ulpiano.

Deve consistir em ‘dinheiro’.

Se é outra coisa, o contrato define-se como ‘permuta’ ou ‘troca’.

Não se exige, contudo, que seja exclusivamente dinheiro, bastando que constitua a parcela principal.

Para se saber se é ‘venda’ ou ‘troca’, aplica-se o princípio ‘major pars ad se minorem trahit’; venda, se a parte em dinheiro é superior; troca, se é o valor do imóvel”.

A questão controvertida é se cabe aos autores o recebimento de comissão de corretagem pela negociação realizada entre Leonardo e Alanke, envolvendo a permuta do imóvel situado na Colônia Agrícola Águas Claras Chácara 22B, Lote 21B, Residencial Paraíso, no Guará; se o réu é responsável pelo pagamento da comissão; e a porcentagem da taxa de comissão de corretagem devida.

A corretagem está disciplinada nos artigos 722 a 729 do Código Civil e, segundo reiterada jurisprudência do STJ, à luz dos artigos 722 e 725.

No contrato de corretagem, a obrigação é de resultado, de modo que, em regra, a remuneração é devida ao corretor se for obtido o resultado útil pretendido.

Nesse contexto, restou demonstrando nos autos que Alanke foi apresentado ao requerido pelos autores e que os requerentes efetivamente intermediaram as negociações realizadas pelos contratantes, conforme “prints” de WhatsApp e áudios colacionados aos autos (ID. 79488437).

Ademais, sendo incontroverso o fato de que o imóvel efetivamente foi negociado, estão presentes os requisitos para o pagamento da comissão de corretagem aos autores.

A aproximação entre os contratantes foi realizada pelos requerentes e a negociação foi efetivada.

A boa-fé objetiva, a ser observada por todos aqueles que participem da negociação, tem por escopo resguardar as expectativas legítimas das partes na relação contratual, por intermédio do cumprimento de dever genérico de lealdade e crença, aplicando-se a ambos os contratantes.

O princípio da confiança decorre da cláusula geral de boa-fé objetiva. É o dever geral de lealdade e confiança recíproca entre as partes, sendo certo que o ordenamento jurídico prevê, ainda que de forma implícita, deveres de conduta a serem observados pelas partes da relação obrigacional, os quais se traduzem na ordem genérica de cooperação, proteção e informação mútuas, tutelando-se a dignidade do devedor e o crédito do titular ativo, sem prejuízo da solidariedade que deve existir entre ambos.

No caso, está demonstrado que os contratantes negociaram diretamente, logo após serem apresentados pelos autores, com o claro intuito de não efetuar o pagamento da comissão acordada.

Inclusive, de acordo com a peça inicial, os contratantes desistiram de concluir o negócio jurídico em razão da taxa de comissão de corretagem cobrada.

De acordo com a conversa travada via “WhatsApp” entre o autor Carlos Henrique e o Sr.

Alanke (ID. 79492937 – fl. 09), o requerente havia lhe informado que a comissão de corretagem seria no percentual de 5% do valor do imóvel.

Já com base nos áudios colacionados (IDs. 79495108 e 79496961), verifica-se que o réu Leonardo se apresentou ao autor Carlos Henrique por meio do aplicativo “WhatsApp” e anunciou seu interesse na permuta de seu apartamento pelo imóvel do vendedor Alanke.

A partir de então, os autores passaram a atuar na intermediação a título de permuta dos imóveis e, inclusive, o requerido se comprometeu a efetuar o pagamento de metade da comissão devida pelo vendedor, ou seja, 2,5% do preço do imóvel.

Logo, é devido o pagamento de comissão de corretagem.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

CONTRATO VERBAL.

COMPROVAÇÃO.

REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO.

VERBA DEVIDA 1.

Apesar de não haver contrato escrito, o Autor comprovou que levou clientes para visitar o apartamento da Ré, que intermediou a permuta do imóvel e que houve proposta de parcelamento e redução da sua comissão de corretagem. 2.

Tendo o Autor se desincumbido do ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC/15, deve ser reconhecida a ocorrência de contrato verbal de corretagem com o consequente pagamento da comissão pleiteada. 3.

Apelação conhecida e não provida. (TJDFT - APELAÇÃO CÍVEL 0717790-60.2019.8.07.0020 – 8ª Turma Cível – Des.

Rel.

ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS) Quanto ao valor a ser pago, deve se aplicar o percentual efetivamente negociado com o Sr.

Alanke e informado ao réu Leonardo, qual seja 5% do valor do imóvel.

Apesar de inicialmente o vendedor anunciar o imóvel pelo valor de R$ 420.000,00, verifica-se que a permuta foi realizada pela quantia total de R$ 334.500,00 (ID. 99992609), montante que deve ser considerado para fins de cálculo da taxa.

Além disso, o pagamento da taxa de comissão de corretagem deve se dar na proporção de metade do valor devido para cada um dos contratantes, ou seja, 2,5% do valor do imóvel para cada, sob pena de enriquecimento sem causa dos autores.

Não é possível a dupla cobrança de comissão para que cada um dos contratantes realize integralmente o pagamento de 5% sobre o valor global da transação.

Isto porque a comissão, neste caso, é uma só, sobre o valor do contrato, e não sobre a soma dos valores de cada imóvel envolvido, uma vez que não se trata de duas transações, mas de uma única permuta realizada entre os contratantes.

O art. 533 do Código Civil prescreve que se aplica à troca ou permuta as disposições relativas à compra e venda com a diferença de que, salvo disposição contratual em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca.

Assim, é cabível a condenação do réu ao pagamento do percentual de 2,5% sobre a quantia de R$ 334.500,00, perfazendo o montante de R$ 8.362,50 (oito mil e trezentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos) a título de comissão de corretagem.

Apesar de o Sr.

Alanke ter acordado o pagamento da quantia de R$ 12.000,00, conforme ID. 96092147, o valor pago a maior não deve ser abatido do montante devido pelo réu.

Isso porque o acordo não estabeleceu se o pagamento se refere apenas à taxa de comissão de corretagem devida.

Ademais, eventual quantia paga a maior deve ser pleiteada por Alanke, e não descontada do requerido.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido na inicial para condenar o réu LEONARDO DA COSTA MARTINS a pagar aos autores a quantia de R$ 8.362,50 (oito mil e trezentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos), corrigida monetariamente pelo INPC a contar de 22/05/2020 (data da negociação – ID. 99992609), e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação.

Declaro resolvido o mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC.

Em face da sucumbência recíproca e equivalente (art. 86, “caput”, do CPC), condeno o réu ao pagamento das custas processuais no percentual de 50% (cinquenta por cento) e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação, na forma do artigo 85, “caput” e § 2º, do CPC.

Por sua vez, condeno os autores ao pagamento das custas processuais no percentual de 50% (cinquenta por cento) e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do proveito econômico obtido, na proporção de metade para cada (art. 87 do CPC).

Intime-se pessoalmente o réu LEONARDO DA COSTA MARTINS para ciência da sentença e regularização da representação processual (ID. 172219396).

Transitada em julgado, intime-se a parte credora para que requeira, se houver interesse, o cumprimento de sentença, sob pena de arquivamento.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intimem-se.

Guará/DF, 12 de agosto de 2024.

LUISA ABRÃO MACHADO Juíza de Direito Substituta