TJDFT - 0701890-07.2023.8.07.0017

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVRFU Vara Cível do Riacho Fundo Número do processo: 0701890-07.2023.8.07.0017 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DARCY DE ALMEIDA REU: ILHAS DO LAGO INCORPORACAO SPE - LTDA SENTENÇA O réu opõe embargos de declaração contra a sentença de ID 202001090, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

Em suas razões, suscita omissão, ao argumento de que o juízo estabeleceu que os juros de mora do valor a ser restituído à embargada conta 180 dias da data da resolução do ajuste, em 06/03/2023.

Que não se observou o termo inicial dos juros de mora pretendido, a partir do trânsito em julgado.

Apesar de intimada, a embargada ficou silente.

Decido.

Conheço dos embargos, pois tempestivos.

No mérito, sem razão ao embargante.

Apesar do exposto, não há apontamento de omissão no julgado, mas mera irresignação do réu quanto ao entendimento do juízo de que é aplicável ao caso o § 6º do art. 67-A da Lei 4.591/1964, que prevê que o valor a ser restituído é exigível 180 dias após a data de extinção do contrato.

Uma vez exigível, surgiu para o embargante o dever de restituição.

Como não houve o pagamento, operou-se a mora ex re.

Não há, pois, o que ser aclarado.

Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO aos embargos opostos.

Circunscrição do Riacho Fundo-DF, 19 de agosto de 2024.

ANDREIA LEMOS GONCALVES DE OLIVEIRA Juíza de Direito 6

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVRFU Vara Cível do Riacho Fundo Número do processo: 0701890-07.2023.8.07.0017 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DARCY DE ALMEIDA REU: ILHAS DO LAGO INCORPORACAO SPE - LTDA CERTIDÃO Nos termos da Portaria 02/2024, fica a parte #Autora }EMBARGADA INTIMADA a manifestar-se quanto aos EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ora opostos, no prazo de 05 (CINCO) dias.

BRASÍLIA, DF, 25 de julho de 2024 17:35:33.

DANIELA CARDOZO MESQUITA LESSA Diretor de Secretaria

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVRFU Vara Cível do Riacho Fundo Número do processo: 0701890-07.2023.8.07.0017 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DARCY DE ALMEIDA REU: ILHAS DO LAGO INCORPORACAO SPE - LTDA SENTENÇA DARCY DE ALMEIDA, qualificado nos autos, em desfavor de ILHAS DO LAGO INCORPORAÇÃO SPE LTDA, partes já qualificadas.

O autor narra que, em 08/09/2019, celebrou com a ré contrato de compra e venda de uma unidade imobiliária (D101/05), no regime de multipropriedade, do empreendimento Ilhas do Lago Eco Resort, no valor de R$ 71.354,00, a ser pago em 130 parcelas mensais e reajustáveis de R$ 550,26, a partir de 05/12/2019, além do valor de R$ 2.990,00, referente à intermediação pelo negócio, cujo beneficiário foi a WAM Brasil.

Aduz que, após a celebração da avença, constatou que o investimento realizado era financeiramente inviável.

Que, em razão disso, entrou em contato com a ré para pedir a rescisão da avença, tendo recebido a informação de que, do valor pago, haveria a retenção de quantia equivalente à multa de 50% do montante pago, além da retenção das arras.

Outrossim, o saldo remanescente seria pago de forma parcelada, no número equivalente ao do contrato.

Tece arrazoado jurídico para sustentar: o direito potestativo de rescisão do contrato; a previsão contratual de a multa pela rescisão ser no percentual de 25%, além da nulidade dessa sanção; a nulidade da cláusula que prevê a taxa de fruição; o dever de a ré restituir o valor de forma imediata; a nulidade da cláusula relativa à perda do sinal.

Em sede de tutela antecipada, pediu a suspensão do contrato e das parcelas respectivas.

No mérito, requereu a decretação da avença e a declaração de nulidade daquelas cláusulas.

Quanto à taxa de fruição, subsidiariamente, pediu fosse ela limitada à cobrança da taxa de uso efetivo do bem, no percentual de 0,5% a.m.

Junta procuração e documentos nos IDs 152537751 a 153708083.

Emenda à inicial determinada no ID 153044315, com resposta no ID 153997006.

Decisão de recebimento da inicial no ID 154935010, com concessão da tutela antecipada para determinar a suspensão dos pagamentos decorrentes do contrato, bem como para que a ré não negativasse o nome do autor.

Nessa oportunidade, facultou à ré disponibilizar a terceiros e venda da cota do bem negociado com o autor.

Ré citada no ID 159073045, no endereço AVENIDA CAMINHO DO LAGO, 4600, GLEBA 4, JARDIM INTERLAGO, CALDAS NOVAS/GO, CEP 75687-140.

Contestação juntada no ID 161096703.

Preliminarmente, suscita a incompetência territorial e a respectiva ilegitimidade passiva.

Em prejudicial de mérito, alega a prescrição da pretensão de cobrar esse valor de R$ 2.990,00, pois foi pago em 08/09/2019 e a demanda foi proposta em 16/03/2023.

No mérito, sustenta a inaplicabilidade do CDC, a inexistência de cláusulas abusivas, o não cabimento da devolução da comissão de corretagem, a retenção do percentual de 25% do valor das parcelas pagas e de taxa de fruição de 0,5% do valor do imóvel – referente ao período de imissão do autor na posse do bem, até a efetiva rescisão –, bem como a aplicação da Lei 13.786/2018, em razão de o contrato ser posterior a essa legislação.

Assevera que o autor pagou o total de R$ 28.965,37, devendo haver a retenção do percentual de 25% (R$ 7.241,35) e da taxa de fruição.

Que o valor a ser pago deve ser parcelado.

Que o termo inicial dos juros moratórios deve ser do trânsito em julgado da sentença.

Além disso, destaca o dever do autor de pagar as taxas condominiais eventualmente inadimplidas, bem como a possibilidade de retenção do valor do montante a ser restituído.

Junta procuração e documentos nos IDs 161096707 a 161096711.

Réplica no ID 162272842.

No ID 166077607, a autora afirma que as partes concordam com a rescisão do contrato. É o relatório, passo a decidir.

A ré suscita a incompetência do juízo em razão da existência de cláusula de eleição de foro em Caldas Novas/GO.

A alegação não merece acolhimento.

Isso porque a relação mantida entre as partes se submete ao regime do Código de Defesa do Consumidor, porquanto a requerida é atuante no mercado de construção e incorporação imobiliária, enquadrando-se no conceito de fornecedor do art. 3º do CDC, ao passo que os autores se revelam consumidores, pois destinatários finais da unidade imobiliária adquirida.

O fato de o imóvel adquirido trazer à parte autora a possibilidade de ganhos futuros em eventuais locações não desvirtua a relação de consumo, uma vez que, em tese, qualquer bem sujeito à locação e alienação pode trazer frutos ao adquirente.

Havendo relação de consumo, a competência pode ser a do domicílio do consumidor, nos termos do disposto no art. 101, I, CDC.

Como o foro de eleição está localizado em outra Unidade da Federação, reputo abusiva a sua fixação, pois pode trazer prejuízos para o autor.

Rejeito, pois, a preliminar.

Além disso, a ré alega a respectiva ilegitimidade passiva, pois o valor de R$ 2.990,00 foi pago para remunerar o serviço de corretagem, sendo da WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA a legitimidade para a pretensão de restituição desse valor.

Em prejudicial de mérito, alega a prescrição da pretensão de cobrar esse valor de R$ 2.990,00, pois, tratando-se de comissão de corretagem, foi pago em 08/09/2019 e a demanda foi proposta em 16/03/2023, o que enseja o prazo de prescrição trienal.

O contrato de corretagem, previsto no artigo 722 e seguintes do Código Civil, pressupõe uma relação de confiança entre o contratante e o corretor.

Para tanto, deve ser celebrado um negócio específico para esse fim, além de o corretor realizar diligências externas no sentido de buscar um imóvel que se encaixe nos padrões fornecidos pelo contratante.

Deve-se observar, da mesma forma, se o corretor presta serviços ao comprador ou ao vendedor do imóvel.

Nessas situações, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 938 dos Recursos Repetitivos, em que se discutiu: a) Tema 938: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (REsp n. 1.551.956/SP); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (REsp n. 1.599.511/SP); (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (REsp n. 1.599.511/SP).

Em conclusão, os precedentes vinculantes formais foram julgados e publicados em 06/09/2016, destacando-se a seguinte tese firmada: “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”; (REsp n. 1.599.511/SP).

A situação em apreço centra-se na existência ou não do dever da ré de restituir o valor de R$ 2.990,00, que essa parte atribui a natureza de taxa de corretagem.

Nos termos do inciso V do § 1º do art. 489 do CPC, observo que os fundamentos determinantes do Recurso Especial n.º 1.599.511/SP, representativo da controvérsia exposta no Tema 938, são os seguintes: (i) dever do incumbente (pessoa que contrata o corretor), em regra, de pagar pelo serviço de corretagem, sendo a promitente vendedora a contratante usual desse negócio; (ii) possibilidade de transferência da obrigação de pagar a taxa de corretagem pela promitente vendedora ao promitente comprador, desde que seja respeitado o dever de informação do fornecedor.

Estará cumprido este requisito quando: “o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem”.

No caso dos autos, consta no item C do quadro resumo do contrato (ID 161096711, pág. 1), que o valor de R$ 2.990,00 teria natureza de comissão de corretagem, em favor da WAM BRASIL.

Contudo, na proposta de compra e venda da cota negociada, a ré foi expressa ao atestar que esse valor teve natureza jurídica de sinal, conforme ID 1610996711.

De observar que há o ‘recibo do sinal’, do qual consta que foi recebido o valor de R$ 2.990,00 como sinal, arras e princípio de pagamento, nos termos do Código Civil.

Há menção o início da proposta ao disposto no art. 420 CC.

Além disso, a ré não impugnou a alegação feita pela autora na inicial de que teria havido o pagamento de sinal e que este deveria ser retido.

Pelo delineado, a ré causou patente confusão na redação dos termos do contrato ao não distinguir claramente institutos jurídicos diversos, isto é, comissão de corretagem e sinal/arras.

Este se trata de valor dado à parte contratada para a conclusão definitiva do negócio.

Aquele constitui a remuneração paga pelos serviços de corretagem.

Diante disso, nos termos do art. 47 do CDC, torna-se necessário interpretar as disposições do contrato de forma mais favorável ao consumidor.

Por conseguinte, entendo que inexistiu a informação adequada de que o autor estava a contratar serviços de corretagem.

Com efeito, nos termos do precedente vinculante firmado no Superior Tribunal de Justiça, verifica-se o desrespeito ao direito de informação exposto inciso III do art. 6º do CDC.

Assim, a transferência do encargo da comissão de corretagem não pode ser transmitida ao promitente comprador, porquanto não foi apropriadamente informado que aquela quantia era destinada ao custeio da comissão de corretagem.

Portanto, tem-se que o valor de R$ 2.990,00, ao contrário do que defende a ré, foi pago em seu favor como sinal para aquisição do bem.

Por consequência, como o valor foi pago em proveito da ré, ela é legítima para figurar no polo passivo.

Outrossim, tendo o valor natureza de sinal, o prazo prescricional é o de dez anos, razão pela qual não houve a perda da pretensão do autor.

Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva e a prejudicial de mérito.

Inexistem outras questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação e presentes os pressupostos processuais.

Procedo ao julgamento antecipado do mérito, com fulcro no art. 355, I, do CPC, uma vez que as partes não requereram a produção de outras e a matéria é eminentemente de direito.

A pretensão do autor cinge-se à decretação da extinção do contrato firmado com a ré, bem como a condenação dela à restituição da totalidade dos valores pagos pelo negócio jurídico firmado.

Em complementação, requer que o monte pago seja restituído de forma integral, imediata e sem parcelamento, mediante a declaração de nulidade da multa contratual.

Que, em caso de aplicação dessa sanção, que ela seja no percentual de 25%.

Pugna, ainda, pela nulidade das cláusulas que preveem a taxa de fruição e da perda do sinal.

Quanto à taxa de fruição, subsidiariamente, requer seja ela limitada à cobrança da taxa de uso efetivo do bem, no percentual de 0,5% a.m.

A ré, por sua vez, defende a validade das cláusulas contratuais, o não cabimento da devolução da comissão de corretagem, a retenção do percentual de 25% do valor das parcelas pagas e de taxa de fruição de 0,5% do valor do imóvel – referente ao período de imissão do autor na posse do bem, até a efetiva rescisão –, bem como a aplicação da Lei 13.786/2018, em razão de o contrato ser posterior a essa legislação.

Assevera que, do valor total pago pelo autor, deve haver a retenção do percentual de 25% e da taxa de fruição.

Que a quantia a ser restituída deve ser parcelada e que o termo inicial dos juros moratórios deve ser do trânsito em julgado da sentença.

Além disso, destaca que há dever do autor de pagar as taxas condominiais eventualmente inadimplidas, bem como a possibilidade de retenção do equivalente desses débitos do montante a ser restituído.

Aplica-se ao caso as normas do Código de Defesa do Consumidor, do Código Civil e da Lei 4.591/1964, que regula as incorporações imobiliárias, notadamente o exposto sobre extinção contratual.

De início, não há controvérsia quanto ao valor pago pelo autor pelo contrato.

Pelos termos do contrato de ID 152537754 e do extrato de ID 152537756, vê-se que o réu pagou, por sinal, três parcelas iguais e sucessivas de R$ 996,66 (08/09/2019, 08/10/2019 e 08/11/2019), no total de R$ 2.990,00.

Além disso, houve o pagamento de 39 parcelas do contrato, no período de 12/2019 a 02/2023, no total de R$ 28.965,37.

Havendo concordância das partes, não há óbice para que seja decretada a resolução do contrato.

No mais, como o autor pede a extinção ao argumento de que não possui condições financeiras de cumprir a obrigação contratual, vê-se a desistência dessa parte em ter concluído o negócio.

Não se vislumbra, com efeito, culpa da ré, sendo que a extinção do negócio é manifestada por vontade exclusiva daquele.

Na hipótese dos autos, em conformidade com a cláusula oitava, que constitui cláusula resolutiva expressa, ocorrendo a inadimplência por prazo igual ou superior a 30 dias haverá a resolução do contrato.

Logo, o contrato foi resolvido em 6/3/2023, primeiro dia posterior ao vencimento da parcela 39 da planilha de ID 152537756.

Quanto às consequências, o parágrafo 4º da cláusula 8ª (ID 152537754, pág. 7) estabelece que o valor do sinal pago (R$ 2.990,00) não será restituído em qualquer hipótese.

Também prevê que dos valores pagos seria deduzida multa de 25%, como prefixação de perdas e danos, sendo o que o valor remanescente a ser restituído ocorreria em até 180 dias da assinatura do Termo de Distrato.

Outrossim, o parágrafo 5º dessa cláusula previu que seria devido pelo autor o pagamento de taxa de fruição do imóvel, equivalente e 0,5% a.m. do preço atualizado da cota negociada.

Sobre isso, o § 2º do art. 35-A da Lei 4.591/1964 determina que esse tipo de previsão contratual (“consequências do desfazimento do contrato”) depende de prévia e específica anuência do adquirente, “mediante assinatura junto a essas cláusulas”.

Isso, contudo, não ocorreu.

Por conseguinte, verifica-se a colocação do consumidor em desvantagem exagerada, porquanto desrespeitou previsão legal que regulamenta seu direito à informação.

Trata-se, assim, de hipótese de nulidade dessa cláusula, nos termos do inciso I do § 1º c/c inciso IV do art. 51 do CDC.

Diante desse vácuo contratual, torna-se imperiosa a aplicação da disposição legal do art. 67-A da Lei 4.591/1964 quanto às consequências da resolução.

Realço os dispositivos legais sobre a resolução: Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

No caso em questão, inexistente inadimplemento contratual da promitente vendedora, com base no inciso II do art. 67-A, permite-se a ela deduzir da quantia recebida o percentual de até 25% por multa.

Além disso, é dever do autor o pagamento das taxas condominiais e dos tributos incidentes sobre o bem – proporcional ao período em que foi imitido na posse da coisa, até a data da resolução do ajuste em 6/3/2023.

Por fim, em razão desse uso, cabe ao autor compensar a ré pela exclusiva fruição do bem, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.

Demais disso, nos termos do § 3º desse art. 67-A, os débitos do autor decorrentes dos valores decorrentes desses incisos I a IV do § 2º poderão ser compensados com a quantia a ser restituída pela ré.

Quanto ao modo de restituição, com base no art. 47 do CDC, deve-se aplicar o § 6º do art. 67-A da Lei 4.591/1964, a seguir transcritos: Art. 67-A. (…) § 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (grifos acrescidos) Por oportuno, inaplicável o Tema 1002 do STJ em relação ao termo inicial dos juros moratórios, uma vez que o contrato firmado pelas partes é posterior à entrada em vigor da Lei 13.786/2018.

Dessa forma, os juros deverão contar a partir de 180 dias da extinção do contrato.

Destarte, com amparo nesses regramentos, do total pago pelo autor (R$ 31.955,37), a ré pode reter 25% desse valor e restituir ao autor o restante de 75%, isto é, 23.966,52.

Dessa quantia poderá, ainda, ser deduzida da cota do requerente (1/13, conforme alínea “b” do parágrafo primeiro da cláusula 4ª, ID 152537754, pág. 5) de eventual IPTU/TLP ou de taxa condominiais inadimplidas – exigidas do dia da imissão do requerente na posse do bem até a resolução do contrato, o que deverá ser comprovado em cumprimento de sentença.

Poderá, por fim, haver dedução com a aplicação da taxa de fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, a incidir nos períodos de utilização do bem pelo autor, no período compreendido entre a data que o imóvel ficou à disposição da parte autora (a ser apurada na fase de cumprimento de sentença) até a data da resolução do contrato.

Procede, pois, parcialmente o pedido inicial.

Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para declarar a resolução do contrato firmado pelas partes em 6/3/2023 e condenar a ré à obrigação de restituir ao autor, em única parcela, a quantia de R$ 31.955,37, permitida a retenção no percentual de 25% desse valor.

O valor da condenação deverá ser corrigido monetariamente pelo IGP-M, desde a data de cada pagamento, bem como acrescido de juros de mora do art. 406 do CC, a partir de 180 dias da resolução do ajuste (ocorrida em 6/3/2023).

Dessa quantia poderá ser deduzida, também, a cota do requerente (1/13, conforme alínea “b” do parágrafo primeiro da cláusula 4ª, ID 152537754, pág. 5) de eventual IPTU/TLP e/ou de taxa condominiais inadimplidas, desde a imissão na posse até a resolução do contrato, o que deverá ser demonstrado, se o caso, em cumprimento de sentença.

Poderá, ainda, haver a dedução da taxa de fruição do imóvel pelo autor, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, no período compreendido entre a data que o imóvel ficou à disposição da parte autora (a ser apurada na fase de cumprimento de sentença) até data da resolução do contrato.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 40% para a parte autora e 60% para a ré.

E condeno a autora ao pagamento dos honorários advocatícios da ré em 4% sobre o valor da condenação e condeno a ré ao pagamento de honorários à autora em 6% sobre o valor da condenação, art. 85, §2º, do CPC.

Resolvo a lide com apreciação do mérito, com base no inciso I do art. 487 do CPC.

Sentença registrada eletronicamente nesta data, publique-se e intimem-se.

Circunscrição do Riacho Fundo-DF, 15 de julho de 2024.

ANDREIA LEMOS GONCALVES DE OLIVEIRA Juíza de Direito 6