TJDFT - 0707199-96.2024.8.07.0009

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1JECICRSAM 1º Juizado Especial Cível e Criminal de Samambaia Número do processo: 0707199-96.2024.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: DALCI INACIO DE SOUZA REQUERIDO: LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADO LTDA SENTENÇA Narra a parte autora, em síntese, que, em 17/3/2024, aderiu a um contrato de compra e venda de um imóvel, pelo valor de R$ 94.681,00 (noventa e quatro mil, seiscentos e oitenta e um reais), com prestações mensais no valor de R$ 1.297,00 (um mil, duzentos e noventa e sete reais), no total de 73 (setenta e três) meses.

Diz que no momento da contratação ficou estabelecido que as prestações não sofreriam qualquer reajuste.

Revela que já pagou a quantia de R$ 3.945,42 (três mil, novecentos e quarenta e cinco reais e quarenta e dois centavos), referente ao parcelamento descrito inicialmente.

Alega que teve que rescindir o contrato em 2/5/2024, em razão de descumprimento contratual da parte requerida, uma vez que realizou cobranças de valores diversos do contratado.

Informa que formalizou junto à parte requerida a solicitação de cancelamento do contrato e o ressarcimento imediato das parcelas pagas, entretanto recebeu como resposta que não seria restituído qualquer quantia referente ao valor pago.

Aduz que discorda do fato de não ser ressarcida do valor descrito anteriormente.

Entende que houve abuso quanto à cláusula que retém em sua totalidade os valores pagos de modo que deve ser considerado o vício de consentimento.

Pretende a declaração de nulidade de cláusula de retenção e prazo de devolução de quantias pagas prevista no contrato de adesão do consórcio.

Requer a condenação da requerida em restituir o valor de R$ 3.945,42 (três mil, novecentos e quarenta e cinco reais e quarenta e dois centavos), devidamente corrigido e acrescido dos juros legais desde o efetivo pagamento.

Destaca que é evidente que o requerente por mera liberalidade, ou seja, unilateralmente e por motivos alheios a vontade da requerida decidiu rescindir o contrato firmado, mas pretende com a presente demanda, reaver os valores pagos com retenções diversas das que foram estipuladas no contrato A parte requerida, em resposta, suscita preliminar de incompetência absoluta em face da cláusula compromissória prevista em contrato, havendo expressa e válida previsão de eleição da justiça arbitral e litisconsórcio ativo necessário com a inclusão da esposa do autor.

Arguiu por fim ser inaplicável o CDC.

No mérito, o valor global equivalente a fração/cota nº 01, foi de R$ 95.990,00, sendo que o montante de R$ 11.826,00 (onze mil e oitocentos e vinte seis reais), fora claramente caracterizado como taxa de corretagem, valor este destinado a Intermediação Imobiliária, ou seja, refere-se as comissões dos corretores, conforme quadro resumo do contrato de compra e venda e contrato de intermediação imobiliária.

Pugna pela improcedência dos pedidos. É o relato do necessário, conquanto dispensado nos termos do artigo 38, caput, da Lei nº 9.099/95.

DECIDO PRELIMINARES CLÁUSULA ARBITRAL De acordo com a Lei de Arbitragem e a jurisprudência correlata, a cláusula compromissória é válida desde que: a) em contratos comuns: haja a anuência das partes quanto ao instituto; b) em contratos de adesão: o aderente tome a inciativa de instituir o mecanismo ou concorde, expressamente, com sua utilização, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula; c) em contratos que envolvam relação de consumo: o consumidor tenha a iniciativa da arbitragem ou, em caso de iniciativa do fornecedor, após o litígio, ele, consumidor, ratifique ou concorde expressamente com a previsão contratual.

Precedentes do STJ e deste Tribunal.

Na hipótese, a propositura de demanda judicial pelo consumidor para resolução de conflito decorrente de contrato evidencia a ausência de ratificação da cláusula compromissória e de interesse no procedimento arbitral.

Nesse sentido o julgado: "APELAÇÃO CÍVEL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

PRELIMINAR AFASTADA.

CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA.

REQUISITOS LEGAIS.

TEORIA DA CAUSA MADURA.

DISTRATO.

EXTINÇÃO DO CONTRATO ORIGINÁRIO.

INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL.

POSSIBILIDADE.

RESTITUIÇÃO DE FORMA INTEGRAL E IMEDIATA.

I.

O instituto do juízo de arbitragem não é incompatível com as relações consumeristas, contudo, para que haja a confirmação da validade/eficácia da cláusula compromissória, devem ser observadas as formalidades legais (artigo 4º, Lei nº 9.307/1996 e artigo 51, VII, do CDC).

Ademais, o ajuizamento de ação perante o Poder Judiciário demonstra a discordância do consumidor em submeter-se ao Juízo arbitral.

Precedentes.

Preliminar afastada.

II.

A celebração de termo de distrato ao contrato particular de promessa de compra e venda extingue, por consequência lógica, o contrato originário.

III.

Caracterizada a inadimplência do promitente vendedor quanto ao pagamento do termo de distrato, evidencia-se correta a inversão da penalidade, ante a ausência de previsão contratual.

IV.

Nesse contexto, a restituição das parcelas pagas deve ser feita de forma integral e imediatamente, a teor da Súmula 543 do STJ.

V.

Preliminar afastada.

Apelação conhecida e provida. (Acórdão 1395221, 07015821920198070014, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 27/1/2022, publicado no PJe: 23/2/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Assim, ausente o aceite expresso do consumidor quanto à cláusula compromissória, após o conflito, e a propositura de demanda junto ao Poder Judiciário para a resolução do ajuste, é de rigor o reconhecimento da invalidade de cláusula compromissória. (IN)APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Em que pese a requerida ter alegado não ser o autor o consumidor final do produto, em razão das características do próprio produto adquirido, tal situação, por si só, não exclui a aplicação do conceito de consumidor, a fim de afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, a ré não trouxe nenhuma prova de que a autora é investidora.

LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO Não há qualquer necessidade de litisconsórcio ativo necessário, porquanto o contrato foi entabulado exclusivamente com o autor e não há qualquer participação da sua esposa.

Ademais, de se considerar que, no presente caso, a demanda não se enquadra nas hipóteses do artigo 1647, CC, já que o que o que autor pretende é tão somente a devolução dos valores pagos, não se justificando, portanto, a exigência de litisconsórcio, seja qual for o regime de bens em que é casado.

Inexistem outras questões processuais a serem apreciadas e estando presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo; assim, passa-se ao exame do mérito.

MÉRITO A matéria posta em deslinde subordina-se às normas estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor.

A parte requerente se enquadra no conceito de consumidora, a parte requerida caracteriza-se como fornecedora de serviço e a relação jurídica estabelecida entre as partes tem por finalidade a prestação de serviços ao consumidor como destinatário final.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, pois os documentos colacionados aos autos são suficientes para o deslinde da causa, afigurando-se prescindível a produção de prova oral.

Conforme dispõe a Súmula 479 do Egrégio STJ, as instituições financeiras respondem objetivamente pelos danos gerados por fortuito interno, relativo a fraudes e delitos praticados por terceiros no âmbito de operações bancárias.

O cerne da questão a ser dirimida diz respeito a análise das cláusulas contratuais e a controvérsia das partes quanto aos valores a serem restituídos em razão do distrato.

A contratação entre as partes, a quitação parcial das parcelas, bem como o pedido de rescisão do contrato (distrato) são fatos incontroversos.

Inexistem dúvidas a respeito do direito do contratante à rescisão contratual, tendo a parte ré concordado com o referido distrato.

Registre-se que, ao contrário do alegado pelo autor, o valor pago foi de R$ $3.945,42 se refere à comissão de corretagem.

Isso porque o preço total da venda foi de R$ 95.990,00 e o valor de R$ 11.826.00 corresponde ao total da comissão de corretagem.

Nesse sentido, é possível extrair da Proposta de Venda e Compra de Fração (id. 201765234): "Valor referente à intermediação imobiliária na importância de R$ 11.826,00 ( ONZE MIL E OITOCENTOS E VINTE E SEIS REAIS ), destinada ao pagamento de comissão de corretagem devida aos Corretores pela intermediação da venda e cobertura das despesas totais de comercialização, nos termos do Código Civil e Art. 67-A da Lei 4.591/64." Extrai-se, ainda, do que consta do feito que os valores foram parcelados em cartão de crédito, consoante cláusula de intermediação imobiliária.

A par disso, quanto à restituição de comissão de corretagem, o STJ fixou tese em julgamento do REsp 1599511/SP, que tramitou pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 938), reconhecendo a validade da cláusula contratual que prevê a transferência ao consumidor da responsabilidade de arcar com os custos da comissão de corretagem no caso de prévia informação, em contrato, do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor.

Senão vejamos recente decisão neste sentido: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

RESCISÃO CONTRATUAL.

DEVOLUÇÃO DE VALORES.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

TEMA 938 DO STJ.

POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO.

TAXA DE FRUIÇÃO.

RETENÇÃO INCABÍVEL.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I.

Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a requerida a restituir às requerentes, em parcela única, as importâncias de: A) R$ 4.400,00, referente ao contrato de n. 2-11029; B) R$ 12.613,62, podendo reter o percentual de 10% (dez por cento) em razão do desfazimento do contrato n. 2-11029, referente à fração/cota, de unidade habitacional localizada no Empreendimento Lagoa Eco Towers.

Em suas razões, o recorrente sustenta que o instrumento pactuado entre as partes possui previsão expressa acerca da taxa de intermediação imobiliária, com identificação do corretor responsável pela aproximação das partes e que fora firmado instrumento particular de intermediação imobiliária, em contrato apartado.

Alega a possibilidade de retenção da taxa de fruição.

Por fim, requer a aplicação do efeito suspensivo.

II.

Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular.

Foram apresentadas contrarrazões.

III.

Indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, porquanto não demonstrada a presença dos requisitos exigidos pelo art. 43 da Lei nº 9.099/95.

IV.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).

V.

Nessa linha, o CDC, em seu art. 51, inciso IV, dispõe que: "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".

VI.

Com efeito, o consumidor tem direito de pleitear a rescisão unilateral do contrato e a restituição dos valores pagos, contudo, cabe a ele compor o prejuízo suportado pelo vendedor, diante do desfazimento antecipado do contrato.

Entretanto, as cláusulas contratuais que estipulam perda superior a 10% sobre o valor total pago, configuram-se abusivas, podendo resultar em enriquecimento sem causa do recorrente, o qual volta a ter a posse da cota imobiliária anteriormente negociada com as recorridas, e que pode, após o distrato, ser vendida a outras pessoas. (Acórdão 1714282, 07273169720228070003, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 12/6/2023, publicado no DJE: 26/6/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, irretocável a sentença quanto à retenção na razão de 10% sobre o valor total pago.

V.

No que tange à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.559.956/SP (Tema 938), firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total da unidade, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

No caso, foi observado o dever de informação pelo recorrente (Cláusula terceira, Parágrafo primeiro - ID 58686656 - Pág. 4), uma vez que o contrato é expresso quanto ao valor a ser pago a título de comissão de corretagem, de modo que o valor não deve ser restituído às recorridas, devendo ser a sentença reformada neste ponto.

Precedente desta Turma: (Acórdão 1812810, 07030563820228070008, Relator: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/2/2024, publicado no DJE: 27/2/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) VI.

Por fim, não restou comprovado que as recorridas teriam efetivamente usufruído do empreendimento a fim de justificar, em tese, taxa de fruição, de forma que é incabível a retenção de valores a esse título.

VII.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

Sentença reformada apenas para julgar improcedente a restituição do valor pago a título de corretagem (R$ 4.400,00).

Mantidos os demais termos.

Sem condenação em custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.

VIII.

A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95. (Acórdão 1877483, 07381182320238070003, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 14/6/2024, publicado no DJE: 25/6/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Na hipótese, houve a inserção, com destaque, dos valores a serem pagos a esse título a título de comissão de corretagem.

Nesse sentido, não obstante o direito de arrependimento, não se verifica falha no dever de informação quanto à comissão de corretagem, porquanto o serviço foi comprovadamente prestado.

Portanto, assumindo o comprador do imóvel a obrigação de pagar a comissão de intermediação por meio de cláusula expressa no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, em razão das condições e preço do imóvel, tem-se que são indevidos os pleitos de restituição, exceto se fosse demonstrado algum vício do negócio jurídico, o que não ocorreu no caso dos autos.

A improcedência dos pedidos é medida a rigor.

CONCLUSÃO Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: E, em consequência, RESOLVO O MÉRITO DA LIDE, conforme disposto no art. 487, inc.

I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários advocatícios, conforme disposto no artigo 55, "caput", da Lei n° 9.099/95.

Sentença registrada por meio eletrônico nesta data.

Publique-se e intimem-se.

Faculto à parte autora, desde já, a requerer o cumprimento de sentença.

Em caso de eventual interposição de recurso inominado, por qualquer das partes, nos termos do Art. 42, §2º, da Lei nº 9.099/95, abra-se vista à parte contrária para contrarrazões.

Em seguida, remetam-se os autos à Turma Recursal, com as homenagens de estilo.

Quanto à eventual pedido da parte autora de concessão do benefício da Justiça Gratuita, esclareço que será analisado em Juízo de Admissibilidade, pela instância superior.

Oportunamente, dê-se baixa, arquivem-se.