TJDFT - 0706255-24.2024.8.07.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PENHORADOS.

DECURSO DE LONGO PERÍODO ENTRE O LAUDO E A HOMOLOGAÇÃO.

ALTERAÇÃO DO VALOR DO BEM.

SEGUNDA AVALIAÇÃO.

CABIMENTO.

DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. 1.

Cuida-se de agravo de instrumento interposto pelo Executado contra decisão que, em execução de título extrajudicial, rejeitou a impugnação e homologou laudo de avaliação de imóveis penhorados. 2.

A despeito de o CPC, no art. 870, preceituar que a avaliação deve ser feita preferencialmente por oficial de justiça, o art. 872 elenca algumas exigências para perfectibilização da diligência. 2.1.

No laudo, a Oficiala de Justiça limitou-se a descrever a metragem dos lotes, os números de matrícula e mencionou que “depois de consultar pessoas do ramo imobiliário” cada lote ficou avaliado em R$ 21.450,00, perfazendo um total de R$ 214.500,00. 2.2.

Não foram juntadas as pesquisas feitas pela Oficiala com profissionais do ramo, tampouco há descrição das características dos bens e do estado em que se encontram, o que torna o laudo em desconformidade com o art. 872, I, do CPC. 3.

Fato que chama atenção também é o tempo transcorrido entre a elaboração da avaliação e sua homologação, o que foi bem pontuado pelo Executado/Agravante na impugnação, conforme art. 873, II, do CPC. 4.

Não há elementos para, desde já, reputar correto o valor apresentado pelo Executado ou pela Exequente, sendo necessário que o Juízo a quo determine uma segunda avaliação, nos termos do art. 873 do CPC. 4.1.

Frise-se, com esteio no art. 871, I e IV, do CPC, que pode ser facultado às partes entrarem em acordo sobre o valor dos bens, mediante pesquisa de valores perante corretoras acerca de imóveis com similares características e localização dos penhorados, o que também privilegia o art. 3º, §2º, do CPC. 5.

Agravo de instrumento conhecido e provido.

Sem honorários.

Número do processo: 0706255-24.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUIZ GUSTAVO KUSTER PRADO AGRAVADO: SIFRA FOMENTO MERCANTIL LTDA - EPP D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo Executado LUIZ GUSTAVO KUSTER PRADO, ante a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília a que, nos autos do cumprimento de sentença n. 0043820-12.2014.8.07.0001, movido pelo Exequente SIFRA FOMENTO MERCANTIL LTDA - EPP, rejeitou a impugnação à avaliação dos imóveis penhorados e homologou o laudo de avaliação, nos termos da seguinte decisão (ID 187828124 e ID 176961846): ID 187828124 Trata-se de embargos de declaração de id. 178150345 opostos pela parte executada LUIZ KUSTER PRADO GUSTAVO contra a decisão de id. 176961846, que rejeitou a impugnação à avaliação dos imóveis realizada por Oficiala de Justiça.

Conheço dos embargos, pois tempestivos, na forma do artigo 1.023 do CPC.

No mérito, porém, não assiste razão ao embargante.

Omissão é a ausência de abordagem sobre questão debatida nos autos e necessária para a formação do silogismo.

Contradição somente pode ocorrer quando existirem no julgado duas ou mais conclusões conflitantes sobre o mesmo tema.

Obscuridade é a falta de clareza do dispositivo, podendo ocorrer pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão.

Analisada a decisão, nela não vislumbro nenhum dos defeitos elencados no art. 1.022, do CPC, razão pela qual os embargos de declaração devem ser rejeitados.

O que pretende a parte embargante, em verdade, é o reexame do julgamento da causa nos pontos que entendeu desfavoráveis, o que não é possível nesta estreita sede dos aclaratórios.

Pelos motivos expostos, rejeito os embargos de declaração e mantenho a decisão como lançada.

Publique-se.

Intimem-se.

ID 176961846 Na petição de id. 159320206, o Executado Luiz Gustavo Kuster apresenta impugnação à avaliação dos imóveis penhorados, realizada por Oficiala de Justiça (id. 41796347), sob o argumento de que os imóveis foram avaliados “com valor muito abaixo de mercado, de forma simplória, sem qualquer critério técnico” (sic), não refletindo a realidade dos imóveis.

Para embasar suas alegações, apresenta a avaliação realizada por profissional corretor de imóveis (id. 159320211).

Pugna, assim, pela adoção da avaliação que junta aos autos.

Em manifestação sobre o laudo apresentado pela Oficiala de Justiça, a parte exequente discorda da avaliação apresentada pelo Executado, pugnado pela rejeição do pleito e, alternativamente, requer a aplicação de percentual de atualização dos valores da avaliação realizada com base na tabela FIPEZAP (id. 172557095). É o breve relatório.

DECIDO.

Na espécie, os imóveis foram avaliados pela senhora Oficiala de Justiça no valor de R$ 21.450,00 (vinte e um mil quatrocentos e cinquenta reais) cada um dos lotes, totalizando o valor de R$ 214.500,00 (duzentos e quatorze mil e quinhentos reais).

Já na avaliação apresentada pelo Devedor, foi alcançado o valor total R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), sendo de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) a avaliação individual de cada lote (id. 159320211).

O valor da dívida, constante da planilha de débito mais atualizada juntada aos autos, perfaz R$ 502.815,53 (id. 167263883).

Consoante previsto no art. 873 do CPC, apenas é permitida a segunda avaliação quando, qualquer das partes arguir, de forma fundamentada, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou se o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Na espécie, não se vislumbra a ocorrência qualquer dessas hipóteses.

O laudo apresentado pela douta Oficiala de Justiça preenche todos os requisitos elencados no art. 872 do CPC.

Importante relembrar que a regra estampada no CPC é que a avaliação seja realizada por oficial de justiça (art. 870).

Apenas quando se é exigido conhecimento específico, deve o juiz nomear avaliador.

Nessa senda, não há nos autos elementos que demonstrem a existência de qualquer vício na avaliação realizada.

Com efeito, a mera apresentação de laudo produzido por profissional de confiança da parte devedora não é capaz de comprovar o valor venal dos imóveis penhorados ou erro na avaliação realizada pela Oficiala de Justiça, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, a depender do interesse do proprietário.

Por outro lado, é possível observar que a metodologia apresentada pela Oficiala de Justiça (id. 41796347) considerou a consulta a profissionais do ramo imobiliário da região.

Também não se pode olvidar que a avaliação realizada por Oficial de Justiça goza de fé pública, e não pode ser substituída por outra que melhor atende aos interesses de uma das partes.

Não é outro o entendimento do e.

Tribunal sobre o tema, in verbis: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA.

IMPUGNAÇÃO.

REJEIÇAO.

RECURSO IMPROVIDO. 1 .

Sobre a realização de nova avaliação, o art. 873 do CPC estabelece que será permitida quando: qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. 2.

Não logrando o Executado infirmar a avaliação do Oficial de Justiça, que possui fé púbica e que elaborou o laudo segundo as características do imóvel e com base em pesquisa mercadológica, mostra-se correta a sua homologação. 3.

Se há interesse do Executado em efetuar o pagamento de valores em atraso, assiste-lhe a faculdade de depositar em Juízo o montante que entende devido. 4.

Recurso improvido. (Acórdão 1770553, 07139454120238070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 11/10/2023, publicado no DJE: 24/10/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL.

OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.

VALOR MÉDIO DO MERCADO.

ADEQUAÇÃO.

NOVAAVALIAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

DECISÃO MANTIDA. 1.

O oficial de justiça avaliador goza de atributos como a presunção da veracidade e da legitimidade, estando perfeitamente apto para realizar a avaliação do imóvel.

Assim, a realização de nova avaliação somente é cabível estando provada, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo, ou qualquer circunstância autorizadora do artigo 873 do Código de Processo Civil. 2.

Tendo sido realizadas duas avaliações oficiais do imóvel objeto da penhora, com a observância do disposto no artigo 872 do Código de Processo Civil, apresentando valores aproximados entre si e em consonância com os demais elementos de prova constantes dos autos, não há que se falar em realização de nova avaliação.

O laudo particular realizado a pedido da parte interessada e a pesquisa de preço em sítios imobiliários na rede mundial de computadores, as quais podem apresentar estimativas superestimadas, não são aptas a, por si só, afastar o laudo oficial, mormente, se as características dos imóveis não correspondam entre si. 3.

Agravo conhecido e não provido. (Acórdão n. 1147274, 07181907120188070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 30/01/2019, Publicado no DJE: 19/02/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, REJEITO a impugnação apresentada pelo Executado, e homologo a avaliação realizada pela Oficiala de Justiça de id. 41796347.

Cumpram-se as determinações de id. 155450787, para fins de realização do leilão eletrônico deferido.

Em suas razões recursais, o Agravante alega que: (i) a avaliação foi realizada no dia 03 de junho de 2019, ou seja, há mais de quatro anos e mesmo assim foi homologada pelo Juízo com data de 01 de novembro de 2023, sem considerar sequer a atualização monetária, o que já mostra uma aberração jurídica, tendo em vista que a avaliação do imóvel quatro anos antes do leilão impõe ao executado um prejuízo em função do lapso temporal; (ii) nos termos do art. 872 do CPC, “a avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram”; (iii) a avaliação realizada pela Oficiala de Justiça não teve laudo anexado e foi feita “depois de consultar pessoas do ramo imobiliário”, o que afronta à inteligência das partes envolvidas, inclusive do Juízo. É notório que não consultou pessoas do ramo imobiliário, que assim justificou se aproveitando da presunção de veracidade conferida ao seu cargo, o que é um absurdo; (iv) foi apontada na impugnação um vício grave na simplória avaliação realizada pela Oficiala de Justiça, com a informação que foram feitas consultas a corretores imobiliários locais, no entanto não juntou qualquer evidência de valores apontados pelos corretores, com violação expressa do art. 872 do CPC; (v) na impugnação apresentada pela agravante, foi provado cabalmente que houve majoração no valor do bem em função da nota técnica (Id. 159320214) de ocorrência de lama nas praias de Nova Viçosa à época do simplório laudo apresentado pela Oficiala de Justiça, e mesmo assim a decisão sequer abordou a juntada do laudo, com a informação de que “Consoante previsto no art. 873 do CPC, apenas é permitida a segunda avaliação quando, qualquer das partes arguir, de forma fundamentada, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador, se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou se o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Na espécie, não se vislumbra a ocorrência qualquer dessas hipóteses.”; (vi) mesmo tendo apresentado de forma fundamentada que houve majoração do valor do bem, tendo apresentado laudo assinado por corretor de imóveis e nota técnica (Id. 159320214) demonstrando que à época da avaliação da oficiala havia ocorrência de lama nas praias de Nova Viçosa e que no momento da nova avaliação já não mais havia a lama.

Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, suspendendo-se o curso da execução até decisão definitiva deste Tribunal no agravo de instrumento.

No mérito, pede o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e determinar nova avaliação dos imóveis penhorados. É o relatório.

DOS REQUISITOS EXTRÍNSECOS E DO CABIMENTO O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no art. 1.015, inc.

I, do CPC e tempestivo.

A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do art. 1.017, § 5º, do CPC.

Preparo regular (ID 55964249).

DECIDO.

DA TUTELA DE URGÊNCIA Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo Executado LUIZ GUSTAVO KUSTER PRADO, ante a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos do cumprimento de sentença n. 0043820-12.2014.8.07.0001, movido pelo Exequente SIFRA FOMENTO MERCANTIL LTDA - EPP, rejeitou a impugnação à avaliação dos imóveis penhorados e homologou o laudo de avaliação.

A controvérsia recursal consiste na pretensão de concessão de efeito suspensivo sobre a decisão que rejeitou a impugnação à avaliação dos imóveis penhorados e homologou o laudo de avaliação.

A tutela de urgência deve ser concedida quando estiverem presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, de acordo com o disposto no art. 300 do CPC.

Em uma análise preliminar, vislumbro a probabilidade do direito e o perigo de dano necessários a autorizar a atuação jurisdicional em caráter provisório, ao menos, por agora, e até o julgamento do presente agravo.

Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do art. 995 do CPC, bem como do que dispõe o art. 1.019, inc.

I do CPC.

No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo.

No caso em apreço, a partir (i) das alegações da Agravante, (ii) do rol documental carreado ao processo, (iii) do acesso direto os autos na origem verifico, das alegações formuladas pelo Agravante, a presença concomitante dos requisitos acima especificados, a ponto de suspender a eficácia da decisão agravada, ao menos por ora.

Isso porque, nos termos do art. 873, inciso II, do CPC, é admitida nova avaliação quando se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem.

Na origem, foram penhorados dez lotes de propriedade do Executado, situado no Loteamento São Judas Tadeu, em Nova Viçosa, Bahia/BA, conforme certidão de averbação de penhora (ID 41796558), cujo laudo de avaliação (ID 41796347), datado de 03/06/2019, avaliou cada um dos imóveis em R$ 21.450,00, “depois de consultar pessoas do ramo imobiliário”, perfazendo o total de R$ 214.500,00.

Por sua vez, por decisão interlocutória de ID 155450787, o Juízo de origem determinou a intimação, em 19/04/2023, do cônjuge do Executado, com a finalidade de evitar nulidade no procedimento.

O cônjuge foi intimado por AR em 08/05/2023 (ID 158470469), oportunidade em que o Executado e sua esposa apresentaram impugnação ao laudo de avaliação (ID 159320206).

Na ocasião, o executado trouxe aos autos: (i) parecer técnico de avaliação mercadológica elaborado por corretor de imóveis em 17/05/2023, avaliando cada lote em R$ 45.000,00, totalizando o terreno o valor de R$ 450.000,00 (ID 159320211); (ii) nota técnica que noticia a ocorrência de lama nas praias de Nova Viçosa, Bahia/BA (ID 159320214) entre os anos de 2014 e maio/2019.

A decisão agravada homologou o laudo de avaliação.

Observa-se que o Agravante, tendo noticiado a ocorrência de lama na região do loteamento no período da avaliação, e em vista do tempo de realização do referido laudo avaliativo, demonstrou que, posteriormente à avaliação, pode ter havido a majoração no valor do bem.

Nesse contexto, é forçoso reconhecer que, em vista do lapso temporal desde a elaboração do laudo de avaliação, em 2019, e da notícia de alterações ambientais no local em que estão situados os imóveis penhorados, é admitida a determinação de nova avaliação, com vistas a realização da alienação em leilão a partir de valores de arrematação mais equânimes e atualizados.

Diante desse cenário e em uma análise preliminar, entendo subsistir a urgência necessária a autorizar a atribuição do efeito suspensivo, tendo em vista que os efeitos da decisão agravada serão são prejudiciais ao Agravante.

Por fim, destaco não ser o momento adequado ao juízo de mérito da matéria, restringindo-se a análise ao pedido de atribuição de efeito suspensivo.

Pelo exposto, DEFIRO o pedido de atribuição do efeito suspensivo, para sobrestar a decisão agravada que homologou o laudo de avaliação até o julgamento em definitivo do presente agravo de instrumento.

Oficie-se o Juízo de origem, a fim de dar-lhe conhecimento desta decisão, dispensadas as informações.

Intimem-se a empresa Agravada para oferecer resposta, nos termos do art. 1.019, II, do CPC.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 28 de fevereiro de 2024 12:35:57.

ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador