TJDFT - 0703340-02.2024.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des.

James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0703340-02.2024.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CICERO ANANIAS DE SOUSA AGRAVADO: PARQUE DO CORUMBA IMOVEIS LTDA, ASSOCIACAO DOS ADQUIRENTES PROPRIETARIOS DE IMOVEIS DO LOTEAMENTO CONDOMINIO PARQUE FLAMBOYANT, CONCEITOS FACILITY LTDA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por CÍCERO ANANIAS DE SOUSA contra a seguinte decisão proferida na “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA” ajuizada em face de PARQUE DO CORUMBÁ IMÓVEIS LTDA, ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS DO LOTEAMENTO CONDOMÍNIO PARQUE FLAMBOYANT e CONCEITOS FACILITY LTDA: “CICERO ANANIAS DE SOUSA promoveu ação pelo procedimento comum em face de PARQUE DO CORUMBÁ IMÓVEIS LTDA, ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES/PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS (LOTES) DO LOTEAMENTO CONDOMÍNIO PARQUE FLAMBOYANT e CONCEITOS FACILITY alegando que comprou da 1ª ré um lote no Condomínio Parque Flamboyant Fazenda São Bernardo Caxambu e Tamboril, Alexânia/GO, estando ela em mora porque entregou o imóvel sem a infraestrutura adequada, eletricidade, registro de matrícula individualizada e condomínio instalado, com a respectiva convenção, como contratado.

Aduz que pagava uma taxa de manutenção no importe de R$50,00, conforme contrato, e que foi majorada para R$200,00 pela 2ª ré sem qualquer melhoria no condomínio.

Diz que o condomínio não foi regularizado como pactuado, e que a 1ª ré instalou a associação, 2ª ré, para administrar o condomínio, e para quem forneceu todos os dados da autora, incluindo-a no seu quadro de associados sem consultá-la acerca do seu interesse em associar-se.

Narra a 2ª ré contratou a 3ª ré para administrar a área de lazer do condomínio, as quais tem-na impedido de frequentá-la alegando inadimplemento das taxas condominiais.

Sustenta que não anuiu com a criação da associação, não anuiu com sua inclusão como associado, e não anuiu com a criação da taxa de valor acima do previsto no contrato de compra e venda, tampouco foi averbado no registro do imóvel.

Pondera que sofre cobrança indevida, e que as rés ameaçam inscrever seu nome no cadastro de inadimplentes.

Por fim, formula os seguintes pedidos principais: “a) A concessão da gratuidade de justiça b) A concessão de tutela de urgência com liminar para determinar a primeira requerida entregue a infraestrutura na forma do Decreto 148/2020 adequada ao uso do imóvel, em especial a energia elétrica, regularize o condomínio perante aos órgãos competentes, bem como proceda a individualização das matrículas o competente registro em cartório de imóveis das unidades, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; c) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda requerida proceda a exclusão do nome do requerente como associado até que o mesmo proceda a sua anuência na sua participação ou não, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; d) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda e a terceira requerida se abstenham de fazer a cobrança da taxa em valores superiores a R$ 50,00 (cinquenta reais) que é taxa contratual de manutenção; com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; e) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda e terceira requeridas se abstenham de inscrever o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito em razão da cobrança indevida da taxa diferente da entabulada contratualmente de R$ 50,00 (cinquenta reais), e declarar inexistentes quaisquer dívidas diferentes da taxa contratual, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; f) A concessão de tutela de urgência com liminar a segunda e terceira requeridas se abstenham de cercear o acesso às áreas de lazer e de uso comum, liberando o aplicativo de marcação de agenda de uso, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; g) A citação das requeridas para querendo apresentem contestação; h) A confirmação das tutelas de urgência com liminares para finalmente a) Determinar à primeira requerida regularize o condomínio perante aos órgãos competentes, bem como proceda a individualização das matrículas o competente registro em cartório de imóveis das unidades; b) Determinar à segunda a segunda requerida proceda a exclusão do nome do requerente como associado até que o mesmo proceda a sua anuência na sua participação ou não; c) Determinar à segunda e terceira requeridas se abstenham de fazer a cobrança da taxa em valores superiores a R$ 50,00 (cinquenta reais) que é taxa contratual de manutenção; d) Determinar a segunda e terceira requeridas se abstenham de inscrever o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito em razão da cobrança indevida da taxa diferente da entabulada contratualmente e declarar inexistentes quaisquer dívidas diferentes da taxa contratual e) Determinar à segunda e terceira requeridas se abstenham de cercear o acesso às áreas de lazer e de uso comum, liberando o aplicativo de marcação de agenda de uso i) A condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 40.000,00 (trinta mil reais) nos seguintes termos: I.

Pela entrega das unidades, sem a infraestrutura inadequada para o uso, em especial o fornecimento de energia elétrica.

A ausência da entrega das documentações necessárias à regularização, individualização das unidades as respectivas matrículas em cartório, e, consequentemente, constituição de condomínio, danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) II.

Pela inclusão do requerente na associação sem a sua anuência, bem como a majoração de taxa sem que o mesmo tenha aderido ou tenha ocorrido um ato hábil à consecução da majoração, bem como tenha havido competente averbação desse ato em cartório.(precedentes do STF Mérito (Tema 492) ), danos morais de R$ 10.000, 00 (dez mil reais) III.

Pelas cobranças indevidas, com ameaças de inscrição do nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito em razão da cobrança das taxas ilegais, e pela cobrança vexatória, danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) IV.Pela violação da proteção de dados pessoais com a violação da sua intimidade de privacidade com o fornecimento de seus dados pessoais, fiscais e bancários (art. 5º da Constituição federal, danos morais de R$ 10.000, (dez mil reais) j) Condenação das requerida ao pagamento das custas processuais e honorários” Deferida a gratuidade de justiça à autora e indeferido o pedido de tutela de urgência (id 132714662).

Contestação de id 160098445, na qual a ré PARQUE DO CORUMBÁ IMÓVEIS LTDA. argui preliminares de incompetência absoluta, ao argumento de tratar-se de direito real e que o foro da situação imóvel é o competente para processar e julgar a ação; de impugnação à gratuidade de justiça; de impugnação ao valor da causa, indicando o valor de R$90.880,00.

Afirma que instalou ponto de energia no condomínio, inscrito na ENEL Energia; que não prospera a alegação de falta de infraestrutura no condomínio, porquanto ele tem área de lazer, portaria automatizada, piscinas, churrasqueiras, parques infantis, quadras poliesportivas e mirante.

Diz que promoveu a individualização das unidades no cartório imobiliário, bem como na prefeitura, restando individualizado o IPTU incidente nos lotes.

Inexistência de obrigação de constituição de condomínio, por ausência de estipulação no contrato.

Afirma que não participou da constituição da associação ré, realizada pelos adquirentes das unidades, em assembleia geral, e também, além de não ter ingerência na associação, também não determinou a inscrição do seu nome nos cadastros de inadimplentes, e, por isso, não pode ser responsabilizada pelo dano alegado e daí decorrente.

Ao fim, requer: A declaração de incompetência territorial, tendo em vista que a presente lide está fundada em direito real sobre bem imóvel, mais especialmente direito de propriedade, demarcação de terras e registro, motivo pelo qual a ação deve ser declinada ao juízo onde se localiza o bem - COMARCA DE ALEXÂNIA/GO, conforme já se entendeu em ação idêntica IDÊNTICA que tramitou na 4° Vara Cível de Taguatinga (Processo n° 0714435- 76.2022.8.07.0007) O indeferimento do pedido pela gratuidade de justiça, haja vista que a parte não comprova de forma satisfatória que as despesas processuais podem prejudicar o seu mínimo existencial e são capazes de impedir o pagamento de custas e honorários processuais. (Não há despesas significativas e os documentos juntados estão ilegíveis).

A alteração do valor da causa, para que conste como tal a quantia disposta em contrato, ou seja, o valor de R$90.880,00.

A improcedência total dos pedidos formulados na Exordial, principalmente, por ausência de provas, em especial: i.

O pedido que exige a condenação da requerida à instalação de infraestrutura adequada, em especial de energia elétrica, tendo em vista que o condomínio possui infraestrutura luxuosa, extremamente adequada ao uso e que existe no local ponto de luz instalado e registrado na companhia ENEL ENERGIA, conforme previsão contratual e fotos em anexo; ii.

O pedido que exige a condenação da requerida à promover a individualização das matrículas, tendo em vista que estas já se encontram devidamente individualizadas, ao ponto que a autora recebe, inclusive, cobranças de IPTU de forma autônoma. iii.

O pedido que exige condenação da requerida à instituição de condomínio, haja vista que tal obrigação SEQUER EXISTE no contrato firmado entre as partes, ao ponto que a requerente busca extrapolar as obrigações pactuadas, ofendendo assim ao princípio do pacta sunt servanda. iv.

O pedido de condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$40.000,00, tendo em vista que não há irregularidade na infraestrutura elétrica; não há irregularidade na individualização das matrículas; não há irregularidade quanto à instituição de condomínio e não há qualquer relação da requerida com a inscrição da autora na associação de moradores ou com a cobrança de taxas e inscrição de nome em cadastro de inadimplentes”.

A ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES/PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS DO LOTEAMENTO CONDOMÍNIO PARQUE FLAMBOYANT apresentaram contestação (id 3513801612) suscitando impugnação à gratuidade de justiça.

Sustenta que o condomínio teve sua criação autorizada pelo Decreto Municipal n. 148/2020; que as unidades foram entregues aos compradores antes da finalização do empreendimento; que a infraestrutura básica não foi totalmente entregue, nem as instalações de energia elétrica; que não houve individualização das matrículas das unidades; que não houve registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis; que há áreas comuns no loteamento e por isso os adquirentes constituíram a associação ré para administrá-la.

Afirma que existe no local área de lazer, churrasqueira, piscina, guarita, quadra de esportes, orla do lago; que a ausência do registro da convenção não obsta a qualificação do empreendimento como condomínio; que a cobrança da taxa configura contraprestação pela utilização dos serviços disponibilizados à autora; que não impedimento legal para a cobrança das taxas e despesas de custeio da área comum.

Diz que a situação da associação se distingue daquela, objeto do Tema 492/STF, que não deve ser aplicado ao caso; que a cobrança da taxa e sua majoração foram previstas no contrato de compra e venda de unidade imobiliária; que a majoração da taxa foi decidida em assembleia, por conta do déficit existente entre a arrecadação e as despesas de manutenção das áreas comuns.

Alega ausência de comprovação da afirmação de inexistência de melhoria no condomínio.

Sustenta que a taxa cobrada tem natureza propter rem, sendo legítima sua cobrança.

Pondera que não impediu a autora de usufruir das áreas comuns, tampouco ameaçou inscrever seu nome nos cadastros de inadimplentes; que possui legitimidade para obter os dados de todos os proprietários imóveis situados no condomínio, com objetivo de viabilizar uma administração eficiente, e que não fez uso indevidos dos dados.

Sustenta a inexistência de dano moral indenizável.

Ao final requer a revogação da gratuidade de justiça e a improcedência dos pedidos.

A 3ª ré (CONCEITOS) apresentou contestação de id 161355866 de igual teor e forma da apresentada pela 2ª ré, inclusive, ambas, foram subscritas pela mesma advogada, ressalvando que ela suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, porque contratada pelo condomínio apenas para prestar-lhe assessoria administrativa, sendo prestadora de serviços condominiais.

A autora apresentou as réplicas de id 164300618 e 164300619.

Manifestação da 1ª ré alegando a existência de questão de prejudicialidade externa, porquanto há processo pendente de julgamento na 3ª Vara Cível de Brasília, para reconhecimento de conexão imprópria com mais de 15 processos que tratam do mesmo objeto desta demanda, requerendo a suspensão do processo até decisão do referido Juízo (id 163572408).

A autora refuta a tese da 1ª ré (id 167668832).

Decido.

Partes legítimas e bem representadas.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação.

O rito é o apropriado.

Da incompetência Nos termos do art. 47 do CPC, é competente o foro da situação da coisa para as ações fundadas em direito real sobre imóveis.

Na hipótese, dentre os pedidos formulados, o autor requer "individualização de matrículas" e o "competente registro em cartório de imóveis das unidades", que possuem clara natureza de direito real imobiliário.

Com efeito, ainda que considerado que se trata de descumprimento da obrigação contratual, a providência requerida, consistente no registro relativo ao bem imóvel, possui inquestionável natureza de direito real imobiliário, razão porque, estando o imóvel situado em Alexânia/GO, cabível a declinação da competência para o foro de situação da coisa.

Sobre questão similar, confira-se precedente deste e.

TJDFT, litteris: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO FUNDADA EM DIREITO REAL.

BEM IMÓVEL.

ANULAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO.

COMPETÊNCIA.

FORO DA SITUAÇÃO DA COISA.

NATUREZA ABSOLUTA.

ART. 47 DO CPC.

DECLINAÇÃO DE OFÍCIO DA COMPETÊNCIA.

POSSIBILIDADE. 1.

De acordo com o artigo 47 do CPC/2015, o foro competente para processar e julgar a ação fundada em direito real é o da situação da coisa.

Cuida-se, portanto, de competência definida em razão da matéria, sendo, portanto, de natureza absoluta e inderrógavel, nos termos do artigo 62 do CPC/2015.

Logo, cabível a declinação de ofício da competência para o juízo competente. 2.

Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1700331, 07351012220228070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 10/5/2023, publicado no DJE: 25/5/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Com essas razões e fundamento no art. 47 do CPC, DECLINO DA COMPETÊNCIA em favor de uma das Varas Cíveis da Comarca de Alexânia/GO.” O Agravante sustenta que “não se trata de processo em que se discute direito real imobiliário, mas simples direito obrigacional conforme disposto no art. 46, caput, do CPC, dessa forma, o foro competente para julgamento da ação é o do domicílio do réu”.

Salienta que “O próprio juízo proferiu decisão rejeitando o pedido de incompetência do juízo para julgar ação nos mesmos termos, em processo de número 0721301- 03.2022.8.07.0007, em tramite na 2ª Vara Cível de Taguatinga”.

Acrescenta que, “Ainda que não se tratasse de direito pessoal e fosse tratada a demanda como direito real sobre imóvel, não obstante, não assistiria razão a r. decisão, uma vez que, o autor pode optar pelo foro de eleição, caso o litígio não recaia sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova, nos termos do artigo 47, § 1º, do CPC”.

Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para declarar a competência da 2ª Vara Cível de Taguatinga/DF.

Parte isenta do recolhimento do preparo por ser beneficiária da gratuidade de justiça. É o relatório.

Decido.

A aplicação da regra de competência absoluta do artigo 47, caput e § 1º, do Código de Processo Civil, restringe-se às ações imobiliárias fundadas em algum dos direitos reais enumerados no artigo 1.225 do Código Civil.

Demanda que tem como objeto cumprimento de obrigação de fazer (“individualização de matrículas”) não se qualifica como ação real imobiliária e assim não atrai a regra de competência absoluta do artigo 47, caput e § 1º, do Código de Processo Civil.

O fato de o cumprimento da obrigação repercutir no registro imobiliário não significa que se trata de ação fundada em direito real.

Comparecem relevantes, nessa abordagem sumária, os fundamentos do recurso (fumus boni iuris).

O risco de dano (periculum in mora) resulta da possibilidade de imediato deslocamento da competência que pode provocar prejuízo de ordem material a Agravante e movimentar desnecessariamente o aparelho judiciário.

Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento.

Dê-se ciência ao Juízo de origem, dispensadas as informações.

Intime-se para resposta.

Publique-se.

Brasília – DF, 18 de fevereiro de 2024.

JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator