TJDFT - 0702956-39.2024.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa.

Maria Ivatônia Número do processo: 0702956-39.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ANDRE TELLES CAMPOS AGRAVADO: RF - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MARKIMOB MARKETING IMOBILIARIO LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por ANDRE TELLES CAMPOS e KARINA RODRIGUES DE BRITO CAMPOS contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Riacho Fundo nos autos da liquidação de sentença pelo procedimento comum n. 0004708-22.2013.8.07.0017 apresentado por ANDRE TELLES CAMPOS e KARINA RODRIGUES DE BRITO contra ALIANÇA EMPRESARIAL ENGENHARIA LTDA., MARKIMOB MARKETING IMOBILIÁRIO LTDA. e RF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., pela qual homologado laudo de avaliação particular de vagas de garagem.

Esta a decisão agravada: “Conforme decisão de ID 161541899: ANDRE TELLES CAMPOS e KARINA RODRIGUES DE BRITO propuseram pedido de liquidação de sentença em desfavor de ALIANCA EMPRESARIAL ENGENHARIA LTDA, MARKIMOB MARKETING IMOBILIÁRIO LTDA e RF - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., partes qualificadas.

Na Sentença de ID 77532279 - Pág. 156/162, fls. 710/716, condenados os requeridos, solidariamente, a: "indenizar os autores pela área útil não utilizada nas vagas de garagens n° 20 e 21, conforme informação pericial de fls. 629/630 (ID 77532279 - Pág. 76/77), ao preço de mercado, cujo montante será apurado em liquidação de sentença.

Sobre o valor apurado em liquidação, haverá correção monetariamente desde a data do ajuizamento da demanda e acréscimo de juros de 1% ao mês desde a data da citação." No acórdão de ID 77532279 - Pág. 262/276 , fls. 815/830, dado parcial provimento ao recurso dos autores somente para fixar os honorários em favor do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NOVARA, no valor de R$2.000,00.

Na Decisão de ID 85771487, fls. 1102, foi determinada a expedição de mandado de avaliação das vagas de garagem 20 e 21, bem como das demais vagas, com observação à diferença de altura entre elas.

A Oficiala de Justiça avaliadora apontou no laudo de ID 97571415, fl. 1111, que o valor de cada vaga seria de R$20.000,00.

Certidão de transcurso do prazo para os réus no ID 100758590, fl. 1112.

Manifestação da parte autora no ID 102666952, fls. 1116/1117, requerendo o pagamento de R$93.014,19.

No ID 102696495, fl. 1118, foi dada oportunidade à parte ré para manifestação quanto ao pedido autoral.

A segunda ré requereu dilação de prazo no ID 103752969, fl. 1122, o que foi deferido na Decisão de ID 110630223, fl. 1127.

A Segunda ré apresentou impugnação de ID 114578038, fls. 1130/1133, na qual afirma que os valores consignados pela Oficiala de Justiça não condizem com a realidade mercantil das vagas de garagem.

Diz que as vagas de garagem têm área total de 24m², conforme Contrato de Compra e Venda.

Assim, haja vista que a Oficiala avaliou cada vaga de garagem em R$20.000,00 (vinte mil reais), temos que a área total das vagas foi avaliada em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

O que fez com que o m² das vagas fosse consignado no vultuoso valor de R$1.666,66 (mil seiscentos e sessenta e seis reis e sessenta e seis centavos) por metro/quadrado.

Alega que os valores consignados no Mandado estão em completo desalinho com a realidade mercantil.

Requer que o valor das vagas de garagem nº 20 e nº 21 seja assentado no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por cada vaga de garagem.

Manifestação da parte autora no ID 115786689, fls. 1139/1144, na qual alega que estava preclusa a oportunidade para a ré se manifestar quanto à avaliação.

Refuta o pedido de fixação do valor das vagas em R$10.000,00, argumentando que o Riacho Fundo é o um dos locais que mais valorizam, e o a média do m2 nesta cidade é de 4.000.00.

Pugna pela condenação da ré em honorários de sucumbência e litigância de má-fé.

Na decisão de ID 146665876 - fls. 1148/1150, o juízo conheceu da impugnação apresentada.

Também constatou que o laudo apresentado no ID 97571415 - fls. 1111 informou os critérios adotados para a avaliação, mas não indicou o valor de mercado da região, tampouco avaliou o valor médio das demais vagas que compõem a garagem do condomínio, conforme determinado na decisão de ID 85771487 - fls. 1102.

Assim, determinou nova avaliação.

Diligência cumprida no ID 15186184 - fl. 1154 e laudo juntado no ID 151868185 - fl. 1155.

Petição da segunda ré no ID 153430018 - fls. 1158/1160, com juntada de laudo particular no ID 153430020 - fl. 1161.

Acrescento que, na decisão de ID 161541899, o juízo constatou que o laudo de ID 151868185 indicou os critérios de avaliação, mas faltou a indicação do valor de mercado da região e o valor médio de mercado das demais vagas que compõem a garagem.

Assim, intimou as partes para se manifestarem.

Entretanto, as partes ficaram silentes (ID 174011221).

No ID 175936604, o condomínio autor pediu a homologação do laudo.

DECIDO.

Defiro o pedido do condomínio.

Inexistente impugnação, homologo o laudo de avaliação de ID 153430020, que atribuiu o valor de R$15.000,00 por cada vaga de garagem, de n.º 20 e 21 do Ed.

Novara (AC 02, LOTE 4, RIACHO FUNDO I/DF).

Liquidada a obrigação criada no título judicial, INTIMEM-SE os autores para darem início à fase de cumprimento de sentença, com a juntada da planilha de cálculos e recolhimento das custas processuais.

Prazo: 15 dias, sob pena de arquivamento do processo.” – ID 179759553 dos autos n. 0004708-22.2013.8.07.0017; sublinhei.

Nas razões recursais, os agravantes narram (ID 55308026, p.p.2/3): “Em janeiro de 2010, os autores adquiriram um imóvel da empresa requerida, sendo essa a unidade de nº 207, e vagas de garagem 20 e 21 do segundo subsolo no edifício Novara, situado no AC 02, lote 04 Riacho fundo I – DF.

As referidas vagas foram entregues com metragem inferior ao contrato. ( ) Na Decisão de ID 85771487, fls. 1102, foi determinada a expedição de mandado de avaliação das vagas de garagem 20 e 21, bem como das demais vagas, com observação à diferença de altura entre elas.

A Oficiala de Justiça avaliadora apontou no laudo de ID 97571415, fl. 1111, que o valor de cada vaga seria de R$20.000,00.

Na decisão de ID 146665876 - fls. 1148/1150, o juízo conheceu da impugnação apresentada.

Também constatou que o laudo apresentado no ID 97571415 - fls. 1111 informou os critérios adotados para a avaliação, mas não indicou o valor de mercado da região, tampouco avaliou o valor médio das demais vagas que compõem a garagem do condomínio, conforme determinado na decisão de ID 85771487 - fls. 1102.

Assim, determinou nova avaliação.

A NOVA AVALIÇÃO FOI DEVIDAMENTE CUMPRIDA, oportunidade em que a d. oficiala, apresentou laudo de ID 15186184 - fl. 1154 e laudo juntado no ID 151868185 - fl. 1155, REITERANDO VALOR DE R$ 20.000,00 (VINTE MIL REAIS POR CADA VAGA).

A segunda Re, apresentou impugnação ao laudo, por meio petição da segunda ré no ID 153430018 - fls. 1158/1160, com juntada de laudo particular no ID 153430020 - fl. 1161.

Após isso, ao invés de se homologar o laudo produzido pela oficial avaliadora, foi homologado avalição unilateral e particular acostada pela executada, com valor 25 % (vinte e cinco por cento_ inferior ao apresentado pela oficiala, sem qualquer fundamentação, e ao arrepio das normas processuais vigentes.” Alegam que “embora tenha sido produzida avalição por oficial de justiça, o Juízo Agravado optou por surpreender as partes com a homologação de avalição produzida unilateralmente por corretor contratado por uma das partes do processo” (ID 55308026, p.4).

Sustentam que “o laudo particular homologado em nenhum momento acrescentou algo ao que a Oficiala indicou, não apresentou nenhum anuncio de imóvel, tão somente afirmou que as vagas possuíam o valor de 15.000,00 (quinze mil reais)” (ID 55308026, p.4).

Afirmam que “Os bens à sujeitos a avaliação, deverão, em geral, ser avaliados por oficial de justiça avaliador, dispensando-se a avaliação apenas nas hipóteses do art. 871 do Código de Processo Civil.

Em regra, a avaliação será feita pelo oficial de justiça, de acordo com o art. 870 do Código de Processo Civil atual, que manteve a disciplina, Excepcionalmente, nas situações delineadas pelo parágrafo único do art. 870 do Código de Processo Civil, a avaliação será realizada por avaliador especializado, nomeado pelo JUIZO” (ID 55308026, p.5).

Diz que “caso o Juízo entendesse pela imprestabilidade do laudo de avaliação do oficial de justiça, por entender que deveria ser avalição especializada, deveria proceder na forma do Código de Ritos e determinar a realização de avalição por pessoa independente, e não contratada e prestador de serviço de uma das partes.

O simples vinculo de contratação de uma das partes para apresentação do laudo homologado seria por si só causa de afastamento da validado do laudo, por aplicar a situação, os mesmos impedimentos que se dão para os peritos judiciais” (ID 55308026, p.6).

Quanto ao pedido de efeito suspensivo, aduzem que “O caso em tela preenche ambos os requisitos: o fumus boni iuris (fumaça do bom direito) e o periculum in mora (perigo na demora).

Esse direito, ainda que controvertido, merece um reexame aprofundado para que não seja perpetrada uma injustiça contra a Agravante, punindo-a por uma situação de dificuldade financeira alheia à sua vontade.

A suspensão do cumprimento da sentença, neste contexto, não apenas preserva o status quo até o julgamento do recurso, mas também impede que a Agravante sofra atos executórios gravosos e irreversíveis em seu patrimônio, os quais poderiam comprometer o seu direito de defesa e o princípio do devido processo legal” (ID 55308026, p.p.6/7).

Por fim, requerem: “a) Seja reformada a decisão agravada para se afastar a homologação de laudo particular e homologar o segundo laudo de avalição produzido pela oficial de justiça avaliadora; b) Alternativamente, requer seja anulada/reformada, a decisão agravada para que se determine o retorno dos autos para que aquele juízo acate o laudo de avalição por oficial de justiça ou quando menos, determine outra avalição, seja por oficial de justiça ou expert devidamente cadastrado no TRIBUNAL para proceder com a avalição dos imóveis.” (ID 55308026, p.7).

Preparo regular (IDs 55308028 e 55308027). É o relatório.

Decido.

Hipótese que se amolda ao que previsto no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida em liquidação de sentença).

Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC).

Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, vislumbro os requisitos autorizadores à concessão da medida liminar vindicada, probabilidade do direito e perigo de dano que se evidenciam.

Trata-se, na origem, de liquidação de sentença proposta por ANDRÉ TELLES CAMPOS e KARINA RODRIGUES DE BRITO CAMPOS (agravantes) em 01/02/2021 para apuração do valor das vagas de garagem nº 20 e 21 ao preço de mercado (ID 82544305 na origem).

O título executivo judicial (sentença) transitou em julgado em 05/08/2020 (ID 77532285, p.85 na origem) e foi assim constituído (ID 77532279, p.174 na origem): “DISPOSITIVO Ante o exposto, homologo a desistência da ação em face do réu Condomínio do Edifício Novara, motivo pelo qual JULGO EXTINTO o processo sem análise do mérito, com fulcro no art. 485, VIII, do Código de Processo Civil.

Por conseqüência, condeno os autores ao pagamento das custas correspondente e honorário do advogado do réu, o qual arbitro em 10% do valor da causa atualizado, na forma do art. 85, §S2° e 8°, do Código de Processo Civil.

Outrossim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e CONDENO os demais réus, solidariamente, a indenizar os autores pela área útil não utilizada nas vagas de garagens nº 20 e 21, conforme informação pericial de fls. 668-669, ao preço de mercado, cujo montante será apurado em liquidação de sentença.

Sobre o valor apurado em liquidação, haverá correção monetariamente desde a data do ajuizamento da demanda e acréscimo de juros de 1% ao mês desde a data da citação.

Declaro resolvido o mérito da demanda, com espeque no artigo 487, inciso I, do CPC.

Em virtude da sucumbência recíproca equivalente, condeno cada parte ao pagamento de metade das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes no importe de 10% do valor da condenação, nos termos do art. 85 § 2º, do CPC.

Oportunamente, transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, intimando-se ao recolhimento das custas em aberto. de-se baixa e arquivem-se.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intimem-se" - sublinhei.

O recurso de apelação dos autores foi parcialmente provido “somente para fixar os honorários em favor do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NOVARA em R$ 2.000,00 (dois mil reais) a serem pagos pelos autores/recorrentes” (ID 77532279, p.p.275/276 na origem).

O primeiro laudo pericial elaborado em juízo em 15/07/2021 registrou os seguintes dados (ID 97571415 na origem): “CERTIFICO E DOU FÉ QUEM EM CUMPRIMENTO AO MANDADO DE AVALIAÇÃO DO PROCESSO NUMERO 0004708-22.2013.8.07.0017, FUI AO LOCAL NO DIA 28.06 ÀS 16H E LÁ, PROCEDI A AVAIAÇÃO ORDENADA.

NO LOCAL FUI ATENDIDA PELO PORTEIRO DE NOME IVANILDO QUE ME ACOMPANHOU NA DILIGENCIA.

TRATA-SE DE 2 VAGAS DE GARAGEM LOCALIZADAS EMBAIXO DE UMA RAMPA DE ACESSO A GARAGEM.

AS VAGAS TEM OS NUMEROS DE IDENTIFICAÇÃO 20 e 21 RESPECTIVAMENTE.

A VAGA NUMERO 20 POSSUI 2,43 METROS DE CUMPRIMENTO, ALTURA MENOR 1,17M E ALTURA MAIOR 2,34M.

Avalio em 20.000,00 (vinte mil reais).

A VAGA numero 21 possui 2,43 metros de cumprimento, altura menor em 1,38m e altura maior em 2.34 metros.

Avalio em 20.000,00 (vinte mil reais).

TODAS AS DUAS VAGAS POSSUEM A MESMA ALTURA MAIOR (SEM SER A PARTE LOCALIZADA ABAIXO DA RAMPA), NO TAMANHO DE 12M2.” Os autores concordaram com o laudo de avaliação (ID 102666952), e a parte ré MARKIMOB MARKETING IMOBILIARIO LTDA. apresentou impugnação, alegando, em síntese, que o valor consignado no laudo não condizia com a realidade mercantil das vagas de garagem na localidade; anexou anúncios de outras vagas de garagem na internet com valores menores (ID 114578038).

Em 13/01/2023, o juízo de origem determinou a realização de nova avaliação em razão de no primeiro laudo pericial não terem sido informados os critérios utilizados para avaliação, nem ter sido avaliado o valor médio das demais vagas que compõem a garagem (ID 146665876): “( ) Inicialmente, destaco, que em análise atenta dos autos constatei que as partes não foram intimadas para se manifestarem quanto à avaliação de ID 97571415, fl. 1111.

Ademais, observo que a parte ré foi intimada quanto à certidão de ID 102696495, fl. 1118, em 14/09/2021, com prazo final em 21/09/2021, data em que peticionou requerendo dilação do prazo (ID 103752969 – fl. 1122), o que foi deferido no ID 110630223, fl. 1127.

Com isso, o prazo para manifestação terminaria em 03/02/2022, conforme expedientes do processo.

Verifico que a segunda ré se manifestou em 03/02/2022 (ID 114578038, fls. 1130/1133), não havendo que se falar em preclusão da impugnação.

Conheço, pois, da impugnação, uma vez tempestiva.

De acordo com o artigo 873 do CPC, para que seja admitida nova avaliação é necessário que qualquer das partes apresente, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador.

Após reexame dos autos, verifico ser o caso de nova avaliação das vagas de garagem, a ser realizada por oficial de justiça, tendo em vista que o laudo apresentado ID 97571415, fl. 1111, informou os critérios adotados para a avaliação, não informou o valor de mercado na região e tampouco avaliou o valor médio das demais vagas que compões a garagem, conforme determinado na Decisão de ID 85771487, fls. 1102.

Diante disso, e considerando as avaliações trazidas pela requerida (ID 114578038, fls. 1130/1133), determino, com fundamento no art. 873, inciso III, do CPC, a realização de nova avaliação, a fim de que e se proceda às diligências necessárias para se aferir o seu valor de mercado, avaliando-se as demais vagas da garagem, com observação à diferença de altura entre elas.

Determino que o mandado seja novamente distribuído à oficiala de justiça subscritora do laudo anterior.

Com a juntada do novo Laudo de Avaliação nos autos, intimem-se as partes para que se manifestem na forma do art. 872, § 2º, do CPC.

Em caso de nova impugnação pela parte ré, deverá trazer avaliação por profissional de sua confiança, não bastando pesquisa na internet.” - grifos no original, sublinhei.

Em 09/03/2023, foi realizado o segundo laudo de avaliação, que reafirmou a avaliação de R$ 20.000,00 para cada vaga (ID 151868185): “Trata-se de uma segunda avaliação, das vagas de garagem 20 2 21, respectivamente localizadas no Edifício Novara, na AC 02, lote 04 do Riacho Fundo 1.

Certifico e dou fé que voltei ao local mais uma vez para verificar a metragem das vagas citadas e sendo assim, confirmar os valores assim avaliados na certidão anterior.

Como já verificado, trata-se de vagas de garagem localizadas embaixo de uma rampa de acesso o que desvaloriza o bem haja vista a impossibilidade de colocar armários ou de estacionar carros maiores.

As vagas 20 e 21 medem, respectivamente, 2,43m de cumprimento, altura menor 1,17m e altura maior 2,34m e 2,43 metros de cumprimento, 1,38 de altura menor e 2,34 de altura maior.

Isso exposto reafirmo a minha avaliação anterior no valor de R@ R$ 20.000,00 (vinte mil reais)/cada vaga.

Informo ainda que os valores mencionados acima se referem ao valor de mercado de vagas no setor Riacho Fundo I e tendo em vista a desvalorização devido as circunstancias.” MARKIMOB MARKETING IMOBILIÁRIO LTDA. (réu/agravado) apresentou impugnação ao segundo laudo pericial elaborado (ID 153430018) e acostou aos autos avaliação realizada por profissional em 23/03/2023, segundo o qual cada vaga foi avaliada em R$ 15.000,00 (ID 153430020): “O imóvel citado acima, constitui-se de 2 vagas de garagem localizadas no Ed.

Novara.

AC 02, lote 04, Riacho Fundo 1.

As vagas tem a seguinte características: vagas 20 e 21 medem respectivamente, 2,43m de cumprimento, altura menor 1,17m, altura maior 3,34 e 2,34m de cumprimento, 1,38 de altura menor e 2,34 de altura maior.

Utilizamos para avaliação imóveis comparativos a venda na região.

Conclui-se, portanto, que o imóvel em questão, para finalidade de venda, tem a avaliação de R$15.000,00 (quinze mil reais) por vaga. estado em que se encontra.” Em 09/06/2023, a magistrada de origem destacou que no segundo laudo (ID 151868185) foram indicados os critérios de avaliação, mas não foi indicado o valor de mercado da região, nem o valor médio das demais vagas que compõem a garagem, como determinado.

E determinou a intimação das partes para manifestação sobre o laudo particular juntado pela ré (ID 161541899).

CONDOMINIO RESIDENCIAL NOVARA, na qualidade de terceiro interessado, requereu a homologação da avaliação realizada pela oficiala de justiça, pela qual apurado o valor de R$ 20.000,00 para cada vaga (ID 175936604).

Sobreveio a decisão agravada, pela qual deferido o pedido do condomínio (terceiro interessado) e homologado o laudo de avaliação de ID 153430020, pelo qual atribuído o valor de R$ 15.000,00 para cada vaga.

No entanto, verifica-se que o condomínio requereu a homologação do laudo elaborado pela oficiala de justiça (valor de R$ 20.000,00 para cada vaga - ID 175936604), e não da avaliação particular trazida pela parte ré (ID 175936604).

Ainda, como se vê, o título executivo determina expressamente que o valor a ser apurado em liquidação de sentença seja ao preço de mercado (ID 77532279, p.174 na origem).

Na espécie, tanto os dois laudos elaborados pela oficiala de justiça, quanto a avaliação particular não trazem elementos que comprovem o valor médio de mercado das vagas de garagem na região.

Diversamente do que definido na decisão agravada, a avaliação particular não é apta a desconstituir a avaliação elaborada pela oficiala de justiça.

O laudo particular utilizou os mesmos parâmetros que o laudo pericial, e, embora tenha dito que utilizou os valores médios de mercado, também não trouxe aos autos elementos que corroboram sua afirmação.

Ademais, o laudo de avaliação realizado pela oficiala de justiça tem fé pública, de modo a prevalecer sobre o laudo particular trazido pela parte ré/agravada.

Assim, com intuito de garantir a segurança jurídica e tendo-se em consideração o princípio da razoabilidade, necessária a elaboração de terceiro laudo por perito para fim de comparação com o valor definido para a indenização e definição de quantia razoável.

Pelo exposto, defiro o pedido de efeito suspensivo até o julgamento do mérito pelo colegiado.

Comunique-se, dispensadas as informações.

Intimem-se os agravantes.

Intimem-se os agravados para apresentar contrarrazões.

Brasília, 2 de fevereiro de 2024.

Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora