TJDFT - 0708212-76.2023.8.07.0006

Número do processo: 0708212-76.2023.8.07.0006 Classe judicial: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) EXEQUENTE: ANDRE AUGUSTO MENDES ARRAIS EXECUTADO: REMAX JOTA ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA C E R T I D Ã O De ordem, intime-se a executada para efetuar o pagamento do débito no valor de (R$ 8.509,19), no prazo de 15 dias, sob pena de multa de 10%.

Advirta-se, ainda, que o pagamento no prazo assinalado o isenta da multa.

Cientifique a executada de que, transcorrido o prazo sem o pagamento voluntário, iniciam-se os 15 (quinze) dias para que, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação (art. 525, do NCPC).

BRASÍLIA, DF, 13 de setembro de 2023 17:05:21.

PATRICIA REJANE VILAS BOAS Servidor Geral

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2º Juizado Especial Cível e Criminal de Sobradinho Número do processo: 0708212-76.2023.8.07.0006 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: ANDRE AUGUSTO MENDES ARRAIS REQUERIDO: REMAX JOTA ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA SENTENÇA Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95.

DECIDO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, eis que partes trouxeram aos autos os documentos que julgaram necessários ao deslinde da questão, e, conquanto seja matéria de fato e de Direito, não há necessidade de produção de prova oral para resolução da lide.

A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré não merece prosperar.

As condições da ação, entre elas a legitimidade das partes, devem ser aferidas com base na narração dos fatos contida na exordial, conforme Teoria da Asserção.

Na espécie, o autor alega, em linhas gerais, que, apesar de ter contratado a ré para administrar e intermediar a locação de imóvel, teve problemas com o inadimplemento das obrigações locatícias, principais e acessórias, por parte dos inquilinos, e que, embora tenha entrado com contato com a ré para que as providências cabíveis fossem tomadas junto aos locatários, a requerida nada fez.

Sustenta que, em razão da negligência da ré, teve seu nome protestado por dívidas de contas de consumo de água e esgoto faturadas durante o período da locação, no total de R$ 5.773,43, além de ter débitos em aberto em seu nome referentes às contas de consumo de energia do mesmo período, R$ 2.605,80; e IPTU, R$ 2.449,20.

Aduz que, para retirar a negativação em seu nome, arcou com o pagamento dos débitos pendentes de consta de consumo de água, no total de R$ 5.841,91 e com os emolumentos cartorários, R$ 438,86.

Entende que a conduta da ré causou enormes aborrecimentos, constrangimentos e desgastes.

Nítida, portanto, a pertinência subjetiva da presente demanda quanto ao seu pólo passivo, haja vista a causa de pedir remota dos pedidos autorais de obrigação de fazer, ressarcimento e indenização por danos morais terem como causa de pedir remota a apontada falha na prestação do serviço por parte da ré.

A verificação da existência ou não de reponsabilidade da ré pelos fatos narrados, por sua vez, é matéria afeta à análise do mérito dos pedidos deduzidos na inicial.

Rejeito, portanto, a preliminar.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito.

A relação travada entre as partes é de consumo por equiparação, a teor do art.17 do Código de Defesa do Consumidor, consoante entendimento consolidado neste Tribunal de Justiça, a saber: CIVIL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL INTERMEDIADO POR IMOBILIÁRIA (RELAÇÃO DE CONSUMO POR EQUIPARAÇÃO): NÃO EVIDENCIADA A ALEGADA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.

MANTIDA A OBRIGAÇÃO DA LOCATÁRIA (PAGAMENTO DOS ALUGUERES) ATÉ A RESOLUÇÃO CONTRATUAL FORMALIZADA COM O DISTRATO E RESPECTIVA ENTREGA DAS CHAVES.

RECURSO IMPROVIDO.

I.

A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (arts. 6º, 14 e 17).

Precedentes do TJDFT: 1ª Turma Cível, acórdão 1134610, DJE: 8/11/2018; 4ª Turma Cível, acórdão 1025382, DJE: 29/6/2017; 1ª Turma Recursal, acórdão 1139819, DJE: 7/12/2018; 2ª Turma Recursal, acórdão 921758, DJE: 21/3/2016.

II.

Incontroverso o vínculo jurídico negocial então firmado entre as partes (contrato de locação, no qual a recorrida figura na qualidade de administradora do imóvel - ID. 25041435).

III. É certo que o mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por sua culpa (CC, art. 667).

IV.

Além disso, o princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada.

V.

Nesse norte, as isoladas alegações da parte requerente/recorrente, desacompanhadas de qualquer comprovação, reforçam a verossimilhança dos fatos narrados pela parte recorrida/requerida (inexistência de falha na prestação do serviço), escudados em conjunto probatório que fortalece a formação do convencimento do magistrado.

VI.

No caso concreto, verifica-se que, apesar de os boletos referentes aos aluguéis, a partir de março de 2020, terem sido emitidos em nome do "Sr.

Wilson" (terceiro estranho à lide), a requerente (locatária) não comprovou que teria se desobrigado dos aluguéis do imóvel ao término da vigência contratual, em 20.02.2020 (ID. 25041435, pág.2), tampouco que o Sr.

Wilson ("novo locatário") teria assumido a aludida obrigação, na medida em que o contrato colacionado, atinente à suposta locação, não estaria assinado (ID. 25041436).

VII.

Acresce que as conversas realizadas com a imobiliária, via "WhatsApp", colacionadas pela própria requerente, evidenciam que os "novos locatários" não estariam dispostos a assinarem o contrato de locação (ID. 25041448, pág. 4/9), circunstância que teria se mantido até julho de 2020, oportunidade em que a imobiliária teria entrado em contato com a requerente para regularização contratual (ID. 25041450), o que só foi ultimado em agosto de 2020, com a formalização da resolução contratual por meio do distrato (ID. 25041438) e com a respectiva entrega das chaves para vistoria de saída (ID. 25041454).

VIII.

Desse modo, à míngua de contundentes elementos probatórios (CPC, art. 373, I), não desponta falha na prestação do serviço por parte da recorrida/imobiliária, uma vez que a recorrente, ainda que tivesse desocupado o imóvel ao término contrato, não o fez formalmente, de sorte a assumir as obrigações inadimplidas até então perante a imobiliária.

IX.

Recurso conhecido e improvido.

Sentença confirmada por seus (e outros) fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46).

Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (Lei 9.099/95, art. 55). (Acórdão 1342883, 07474637620208070016, Relator: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 26/5/2021, publicado no DJE: 2/6/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Dispõe o art. 927 do CC: "aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo".

Já o art. 186 do CC preceitua: "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".

Dos dispositivos legais citados se extrai que, para a configuração da responsabilidade civil, e com ela o dever de indenizar, é necessário que estejam presentes os elementos: (i) ato ilícito; (ii) dano; (iii) nexo de causalidade e (iv) culpa.

Em se cuidando de relação de consumo, tem incidência a norma contida no artigo 14 do CDC, que assim dispõe: "O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. §1.º O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar (...) §3.º O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar: I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste; II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro".

A parte autora alega, como visto, que, apesar de ter contratado a ré para administrar e intermediar a locação de imóvel, teve problemas com o inadimplemento das obrigações locatícias, principais e acessórias, por parte dos inquilinos, e que, embora tenha entrado com contato com a ré para que as providências cabíveis fossem tomadas junto aos locatários, a requerida nada fez.

Sustenta que, em razão da negligência da ré, teve seu nome protestado por dívidas de contas de consumo de água e esgoto faturadas durante o período da locação, no total de R$ 5.773,43, além de ter débitos em aberto em seu nome referentes às contas de consumo de energia do mesmo período, R$ 2.605,80; e IPTU, R$ 2.449,20.

Aduz que, para retirar a negativação em seu nome, arcou com o pagamento dos débitos pendentes de conta de consumo de água, no total de R$ 5.841,91 e com os emolumentos cartorários, R$ 438,86.

Entende que a conduta da ré causou enormes aborrecimentos, constrangimentos e desgastes.

Requer, por conseguinte, a condenação da requerida à reparação dos danos materiais decorrentes do pagamento dos débitos de contas de consumo de água, R$ 5.841,91, às obrigações de transferir a titularidade da conta acima para o seu nome ou do inquilino; de pagar os débitos em aberto referentes às contas de energia elétrica e IPTU, acima mencionados, bem assim ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00.

A ré, em contestação, afirma que o dever de transferência de titularidade/desligamento das contas de energia, água e telefone é exclusivo do contratante/locador, conforme expressa previsão no contrato.

Acrescenta ainda que, de acordo com a legislação regente dos contratos de locação de imóveis urbanos, é responsabilidade do locatário o adimplemento das obrigações decorrentes de contas de consumo de energia, água e telefone faturadas durante o período da locação.

Assevera que não cometeu qualquer ato ilícito capaz de justificar as indenizações pleiteadas.

Ressalta que não detém qualquer responsabilidade pela inadimplência dos locatários.

Aponta a ausência de nexo causal entre sua conduta e os danos morais alegados.

Sustenta a inocorrência de danos morais na espéice.

Requer, por fim, a improcedência dos pedidos.

O contrato de prestação de serviços para locação e administração de imóvel firmado pelas partes, colacionado ao feito em IDs 163263041 e 165629623, estipula em sua cláusula quarta – “Das Obrigações da Contratada” – item 4.4 o seguinte: “A CONTRATADA administrará a locação do imóvel, representando o locador perante o locatário, intermediando a relação de locação, para o fiel e bom cumprimento do contrato de locação, atendendo a previsão legal estabelecida na Lei do Inquilinato e por outra legislação pertinente.” Depreende-se, portanto, que, por expressa previsão contratual, a ré tinha obrigação de atuar, como representante do locador perante o locatário, para o fiel e bom cumprimento do contrato de locação.

Além disso, a relação contratual estabelecida entre as partes, que tem natureza de mandato, é regida pelas disposições do Código Civil aos contratos da espécie, que em seu art.667 assim determina: Art. 667.

O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

No caso em análise, os documentos colacionados ao feito pelo autor, IDs 163263032 a 163263028, demonstram a apontada inadimplência de contas de consumo de água e energia elétrica, além de IPTU, referentes ao imóvel locado, cujo contrato de locação estava sob a administração e intermediação da imobiliária ré.

A requerida, em sua peça de defesa, não nega a existência da inadimplência dessas obrigações acessórias, porém alega que a responsabilidade pelo adimplemento é exclusiva dos locatários e, em última análise, do próprio autor, notadamente quanto à dívida de IPTU, por ser obrigação propter rem.

Ocorre que, a despeito de, realmente, não ter a requerida assumido qualquer obrigação de arcar com o pagamento daqueles débitos, por inexistir cláusula nesse sentido no contrato de administração e intermediação firmado pelas partes, tampouco existir responsabilidade solidária entre ela, administradora, e o locatário, certo é que a requerida, como mandatária do autor no negócio jurídico concernente à locação, tinha a obrigação, contratual e legal, de aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato e de agir para o fiel e bom cumprimento do contrato de locação, o que, obviamente, inclui exigir dos locatários o pagamento de todas as obrigações contratuais, principais e acessórias.

Na hipótese presente, contudo, a ré não logrou demonstrar que cumpriu com essa obrigação, pois ausente qualquer indício mínimo de que atuou diligentemente para cobrar dos locatários o adimplemento das obrigações oriundas do contrato de locação.

Nesse cenário, imperioso reconhecer que houve negligência da requerida quanto à obrigação contratual assumida perante o autor de agir par o fiel e bom cumprimento do contrato de locação do imóvel do requerente, o que, por sua fez, configura desobediência à obrigação legal do mandatário de aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e atrai, portanto, a sua responsabilização pela reparação dos eventuais danos advindos de sua conduta ilícita.

A documentação colacionada ao feito pelo requerente em IDs 164811541 a 164815460, consistente em contas de consumo de água e respectivos comprovantes de pagamento, demonstram que o requerente arcou com aquela despesa, no total de R$ 5.841,91, que era de responsabilidade dos locatários do imóvel no período do faturamento.

A ré, ao seu turno, como visto, não trouxe ao processo nenhum elemento capaz de indicar, ainda que minimamente, que agiu de forma diligente para cobrar a dívida dos locatários.

Dessa feita, deve a ré reparar o autor o dano material oriundo da despesa acima citada, bem como do valor de R$ 438,86 (ID 165504064 a 1655040670), pago pelo autor pelos emolumentos cartorários para retirada dos protestos decorrentes dos débitos em atraso das contas de consumo de água, pois sua conduta negligente com a obrigação contratual de agir para o fiel e bom cumprimento do contrato de locação a ele deu causa diretamente.

O pedido de indenização por danos morais também merece prosperar.

O dano moral consiste na violação do direito à dignidade da pessoa humana, refletindo nos seus direitos personalíssimos, como a honra, o nome, a intimidade, a privacidade, a liberdade, acarretando ao lesado dor, sofrimento, tristeza, humilhações que refogem à normalidade do dia a dia.

Segundo Sérgio Carvalieli, "só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento, humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico da indivíduo, causando-lhe aflições, angústia, desequilíbrio no seu bem estar.

Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbitra do dano moral, porquanto, além de fazerem parte na normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo ." (In Programa de Responsabilidade Civil, 7ª ed., São Paulo: Atlas Jurídico, pág. 80) A doutrina e a jurisprudência estão apoiadas na assertiva de que o prejuízo imaterial é uma decorrência natural (lógica) da própria violação do direito da personalidade ou da prática do ato ilícito.

Assim, o dano moral é "in re ipsa", ou seja, deriva do próprio fato ofensivo. À parte lesada cumpre apenas provar os fatos ensejadores da reparação pretendida, sendo desnecessária a prova da violação ao direito da personalidade.

Diante das explanações acima, e dos fatos narrados na inicial, bem como das provas coligidas aos autos, vê-se que a situação delineada não pode ser considerada como mero descumprimento contratual ou mero aborrecimento.

Isso porque a negligência da ré gerou ao autor negativação do seu nome, com consequente restrição de crédito, em virtude do protesto das contas de consumo de água e esgoto, conforme demonstrado pelos documentos de ID 164811539.

Indubitável, por isso, a ofensa a sua dignidade humana, afetando seus direitos da personalidade, tais como sua honra e imagem, por ter lhe causado prejuízos e constrangimentos.

Não há critérios legais para a fixação da indenização, razão pela qual, com esteio na doutrina, devem ser considerados vários fatores, que se expressam em cláusulas abertas como a reprovabilidade do fato, a intensidade e duração do sofrimento, a capacidade econômica de ambas as partes, todas limitadas pelo princípio da razoabilidade a fim de que a compensação não se transforme em fonte de enriquecimento ilícito.

No presente feito, a conduta da parte ré é merecedora de reprovabilidade, para que atos como estes não sejam banalizados.

Mostra-se relevante, assim, o valor de desestímulo para a fixação do dano moral, que representa o caráter pedagógico da reparação.

Esta tendência é verificável também na jurisprudência, conforme já sinalizou o Superior Tribunal de Justiça: “...

Ademais, a reparação deve ter fim também pedagógico, de modo a desestimular a prática de outros ilícitos similares...” (REsp 355392 Min.

Nancy Andrighi).

Neste sentido devem ser consideradas as circunstâncias e a necessidade de que os fornecedores de produtos e serviços ajam de acordo com a boa-fé objetiva, de modo a tornar mais justas e equânimes as relações de consumo.

Considero o valor de desestímulo, a necessidade de se reprimir o abuso e as condições econômicas da parte autora e da parte ré, para arbitrar em R$ 2.000,00 (dois mil reais) o valor de indenização suficiente como resposta para o fato da violação do direito.

Por fim, em que pese demonstrada a falha na prestação do serviço por parte da requerida, não é cabível a imposição à requerida de obrigações por ela não assumidas no contrato de administração e intermediação firmado com o requerente, como o pagamento de débitos em aberto de contas de consumo de energia elétrica e de IPTU e a transferência de titularidade dessas contas.

Do mesmo modo, não há falar em responsabilidade solidária da ré com o locatário para o adimplemento daquelas obrigações, por não ser presumível a solidariedade e depender de expressa previsão legal ou contratual, a teor do art.265 do Código Civil, o que inexiste no caso em julgamento.

Nesse contexto, os pedidos autorais de obrigação de fazer não merecem acolhimento.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: i) CONDENAR a ré a pagar ao autor a importância de R$ 6.280,77 (seis mil, duzentos e oitenta reais e setenta e sete centavos), de reparação pelos danos materiais, acrescida de correção monetária e de juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar da data quitação dos débitos das contas de consumo de água (10/07/2023 – ID 164815446); e ii) CONDENAR a ré a pagar ao autor o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), corrigido monetariamente e acrescido de juros de 1% ao mês, ambos a contar da data desta sentença.

Em consequência, resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem despesas processuais ou honorários advocatícios (Artigos 54 e 55 da Lei 9.099/95).

Sentença registrada eletronicamente, nesta data.

Publique-se.

Intimem-se.

KEILA CRISTINA DE LIMA ALENCAR RIBEIRO Juíza de Direito * documento datado e assinado eletronicamente