TJDFT - 0720616-87.2022.8.07.0009

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0720616-87.2022.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: Perdas e Danos (7698) REQUERENTE: CONDOMINIO DUBAI RESIDENCIA E LAZER REPRESENTANTE LEGAL: JUAN SANTOS CASTRO REQUERIDO: CCI - CAMPOLINA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - ME CERTIDÃO INTIMAÇÃO CONTRARRAZÕES Fica(m) a(s) parte(s) apelada(s) AUTORA intimada(s) a apresentar(em) contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1010, §1º, do CPC.

Nos termos §3º do mesmo artigo, apresentadas as contrarrazões ou transcorrido o prazo, os autos serão remetidos ao e.

TJDFT. *datado e assinado digitalmente*

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Processo: 0720616-87.2022.8.07.0009 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: Perdas e Danos (7698) REQUERENTE: CONDOMINIO DUBAI RESIDENCIA E LAZER REPRESENTANTE LEGAL: JUAN SANTOS CASTRO REQUERIDO: CCI - CAMPOLINA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - ME DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de embargos de declaração interpostos pela parte requerida, sob o argumento de existência omissões no julgado.

A parte autora, intimada, apresentou contrarrazões (ID. 194161250). É o relatório.

DECIDO.

Recebo os embargos de declaração, porquanto tempestivos.

No mérito, não há vício a ensejar esclarecimento, complemento ou eventual integração do que decidido no julgado, pois a tutela jurisdicional foi prestada de forma clara e fundamentada.

Isso porque, ao contrário do defendido pela parte embargante, a sentença embargada não se valeu tão somente do laudo pericial produzido em juízo para acolher o pleito autoral, haja vista que, em cada ponto discutido, levou-se em consideração todos os laudos técnicos acostados aos autos.

No entanto, em que pese a não apresentação do relatório de manutenção pelo condomínio autor, restou provado que os vícios discutidos possuem como origem a falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida, não havendo que se falar, assim sendo, em culpa concorrente.

Isto posto, se o embargante não concorda com a fundamentação expendida na decisão embargada, e já que a questão não comporta solução pela via estreita dos embargos de declaração, deve a irresignação ser feita por recurso próprio de cognição ampla.

Ante o exposto, REJEITO os embargos de declaração, em razão de inexistir qualquer vício a ser sanado.

Intimem-se. - Datado e assinado eletronicamente conforme certificação digital -

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0720616-87.2022.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CONDOMINIO DUBAI RESIDENCIA E LAZER REPRESENTANTE LEGAL: JUAN SANTOS CASTRO REQUERIDO: CCI - CAMPOLINA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - ME SENTENÇA 1 – Relatório: Trata-se de ação de conhecimento sob o procedimento comum ajuizada por CONDOMÍNIO DUBAI RESIDÊNCIA E LAZER em desfavor de CCI - CAMPOLINA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA.

A parte autora sustenta na inicial (ID. 145905473) que o condomínio autor fora idealizado pela parte requerida, destinado à edificação residencial, com área total de 6.022,13m², situado na QN 404, Conjunto E, Lotes 02 e 03, Samambaia Norte/DF, com o registro da Carta Habite-se desse empreendimento ocorrido em 23/05/2017.

Relata que a empresa requerida foi notificada extrajudicialmente, em 26/10/2021, para apresentar o Habite-se e termo de entrega do empreendimento, contudo, apresentou apenas a Carta de Habite-se e, os demais documentos, foram encaminhados, erroneamente, pois se tratava de termo de entrega de unidades autônomas e, não da totalidade do edifício.

Narra que o empreendimento começou a apresentar uma série de defeitos decorrentes de vícios construtivos, ainda dentro do prazo de 05 (cinco) anos.

Dentre esses defeitos, cita a constatação de infiltrações na piscina, as quais foram objeto de reparo pela empresa ré, todavia, os serviços foram insatisfatórios, ocasionando novas infiltrações, que deram ensejo a notificação enviada em 26/01/2021, sem qualquer reparo adicional.

Dessa forma, aduz que, com receio da própria higidez da edificação, contratou empresa de engenharia especializada, a qual promoveu uma análise pormenorizada de todo o empreendimento, resultando em laudo técnico de inspeção predial que aponta anomalias construtivas que demandam correções urgentes.

Em ato contínuo, menciona que o laudo fora encaminhado, em 23/02/2022, para a parte requerida, no intuito de que pudesse executar os reparos que se faziam necessários.

Diz que, no entanto, a parte requerida, após solicitar a prorrogação de prazo para adoção das providências no sentido de verificar e levantar os supostos vícios construtivos alegados, apresentou como resposta, em 08/05/2022, Parecer Técnico focando apenas na tabela de responsabilidade contida no laudo contratado pelo Condomínio.

Posteriormente, afirma que, após reunião realizada entre as partes, submeteu à empresa ré, em 19/09/2022, o Relatório Técnico de Análise das propostas de 03 (três) empresas, para prestação de serviços a serem executados no empreendimento, tendo a parte requerida apresentado contranotificação, solicitando prazo para analisar os documentos.

Relata que houve reunião entre os representantes das partes, no dia 13/10/2022, sendo ofertada, pela parte requerida, proposta aquém do mínimo necessário para os reparos dos vícios, de forma que não foi possível a composição do acordo.

Desta maneira, defende que não viu outra alternativa, senão recorrer ao Poder Judiciário.

Apresenta argumentos de direito que entende embasarem seu pedido.

Ao final, requer: (i) a antecipação dos efeitos da tutela, a fim de que a parte requerida seja compelida a promover os reparos imediatamente; (ii) no mérito, a procedência do pedido com a confirmação da tutela antecipada, determinando que a parte requerida promova todos os reparos necessários, conforme apontados no Laudo Técnico de Inspeção Predial; (iii) a condenação da parte requerida nas verbas sucumbenciais.

A requerente recolheu custas processuais (ID. 145905492), juntou procuração (ID. 145905474) e documentos.

Indeferido o pedido de tutela de urgência (ID. 146372181).

Citada, a parte requerida apresentou contestação (ID. 150836779).

Em sede de preliminar, suscitou a prejudicial de mérito de decadência.

No mérito, aduz que os supostos vícios apresentados pelo requerente decorrem da deterioração natural do produto somado à conservação negligente empenhada pelo condomínio por mais de 5 (cinco) anos.

Dessa forma, defende que estaria configurada a culpa exclusiva do condomínio autor, ante, especialmente, a falha no sistema de manutenção do condomínio.

Ao final, pugnou pela improcedência do pedido autoral e pela condenação do requerente nas verbas sucumbenciais.

A parte autora, intimada, apresentou réplica (ID. 153949970), oportunidade em que reforçou os argumentos esposados na inicial.

Em fase de especificação de provas, ambas as partes apresentaram pedidos para que fosse produzida prova pericial (IDs. 156043968 e 156108798).

Proferida decisão de saneamento e de organização do processo, apreciando e rejeitando a prejudicial de mérito suscitada.

Na mesma oportunidade, firmou-se, como ponto controvertido, a existência de vícios construtivos e/ou desgastes naturais e a culpa/falha da construtora, sendo deferida a produção de prova pericial para dirimir a referida controvérsia.

Além disso, mesmo havendo a inversão do ônus da prova, ante o reconhecimento da relação de consumo, decidiu-se que os honorários periciais seriam arcados por ambas as partes, na proporção de 50% para cada (ID. 157273721).

As partes apresentaram quesitos (IDs. 161489257 e 161533188).

Sobreveio laudo pericial (ID. 170023012).

A parte autora apresentou concordância com o laudo judicial apresentado (ID. 173141263).

A parte requerida impugnou o laudo judicial produzido, alegando que o perito judicial excedeu os limites da sua atribuição ao emitir opiniões pessoais, além de ter se limitado a responder aos quesitos formulados pelas partes e apresentar respostas equivocadas e/ou contraditórias.

Dessa forma, requereu a oitiva do perito em audiência de instrução e a realização de nova perícia (ID. 173153239).

Indeferido o pedido da parte requerido, reconhecendo-se que o laudo judicial elaborado possui o devido embasamento técnico e o nível de detalhamento técnico necessário, bem como apresenta os elementos formais exigidos (ID. 176533190).

A parte requerida apresentou embargos de declaração (ID. 178087260), os quais restaram rejeitados (ID. 179041436).

Os autos vieram conclusos para sentença. É O RELATÓRIO.

DECIDO. 2 – Julgamento antecipado: Versando a presente ação sobre matéria de direito e de fato e revelando-se a prova como exclusivamente documental, toma assento o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC/2015). 3 – Preliminares: Não identifico vícios que obstem a transposição para o mérito, estando presentes os pressupostos processuais de existência e validade do presente feito.

Passo, assim, à análise do mérito. 4 – Mérito: De início, a relação estabelecida entre as partes tem natureza consumerista, uma vez que os envolvidos se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor trazidos pelos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o condomínio se equipara ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo.

Nesse contexto, a demanda deve ser apreciada sob o prisma consumerista.

Superado tal aspecto, constata-se que não há divergência quanto à existência de dano no empreendimento Condomínio Dubai Residência e Lazer, de forma que a controvérsia do feito cinge-se em aferir o fator que o causou, ou seja, se decorre de fato imputável à ré, da falta de manutenção ou a fator externo.

Sobre o tema, o art. 618 do Código Civil, que trata da responsabilidade do construtor, dispõe que: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”.

Lado outro, o art. 937 do referido diploma normativo, ao versa sobre a responsabilidade do dono da edificação, esclarece que: “O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.”.

Logo, é de se observar que o citado art. 618 trata da responsabilidade do construtor pela solidez da obra, pelo prazo de 5 (cinco) anos, assim como dos materiais e do solo onde realizada.

Independentemente do decurso do prazo, não advindo o prazo decadencial do parágrafo único, caso os problemas tenham sido constatados dentro do referido prazo, persiste a garantia da construtora.

Assim, a garantia legal persiste para os efeitos do presente processo, eis que afastada a decadência.

Quanto aos prazos de garantia constantes do manual do construtor e das normas técnicas – NBR -, estes não alteram ou eliminam o prazo legal, salvo nas hipóteses em que dizem respeito a acessórios que não aderem à edificação em si.

Desta forma, os vícios originais de construção, projeto ou execução, já existente em razão da desatenção do construtor às normas técnicas estabelecidas para formação estrutural do solo, do edifício ou necessários à segurança da edificação, são de responsabilidade da construtora.

Contudo, é de se observar que a responsabilidade legal pela manutenção da edificação – uma vez concluída de forma sólida – é do dono do edifício, conforme deixa claro o art. 937 do Código Civil.

Portanto, os vícios decorrentes da falta de manutenção adequada à construção realizada, que não são de projeto ou de execução da edificação, são de responsabilidade do condomínio.

Entre estes ingressam aqueles decorrentes da falta de manutenção preventiva ou corretiva, desgaste natural de materiais, “movimentação” da edificação, substituição de peças, equipamentos e materiais com prazo de validade estabelecido em normas técnicas, dentre outros.

No caso em espécie, o condomínio autor defende que a parte requerida não executou/concluiu/entregou o edifício em perfeitas condições, ante a constatação de defeitos estruturais graves que afetam a finalidade a que se presta a edificação, além de vícios estéticos, das infiltrações e fissuras – vícios que comprometem a própria estrutura do prédio, a integridade física e saúde dos moradores.

Nesse contexto, para reforçar o constatado, a parte autora apresenta Relatório Técnico de Inspeção Predial (ID. 145905478), o qual acusou a existência de diversas patologias, classificando-as como em grau de risco crítico.

Por sua vez, a parte requerida aduz que as anomalias encontradas são funcionais, decorrentes da falta de manutenção, as quais nunca foram realizadas pelo condomínio autor.

Assim, argumenta que a parte autora pretende, na verdade, transferir à ré as obrigações de reparar supostos problemas que decorrem apenas e tão-somente da absoluta falta de manutenção e conservação do condomínio.

Como prova do alegado, a parte requerida se vale do Laudo elaborado pela empresa Ponsi Ltda (ID. 145905482), o qual reconhece que a responsabilidade pelas anomalias é inteiramente do requerente.

Deste modo, diante da existência de laudos periciais conflitantes e a necessidade de elevado conhecimento técnico para a adequada compreensão dos vícios discutidos, houve a produção de prova pericial, a qual analisou cada vício elencado na inicial.

Portanto, passo a analisar os vícios objeto do feito.

O laudo técnico apresentado pela parte autora acusa a existência de vícios nos reservatórios superiores (ID. 145905478, p. 18-25), constatando-se a corrosão e deterioração das vigas, e tampas sem vedação, sendo mal instaladas.

Também há o desnivelamento e acúmulo de água na laje dos reservatórios, como falha nas mantas, que não possuem pingadeira e nem acabamento, pois somente meia parede é coberta pelas mantas.

A parte interna dos reservatórios apresenta falhas na impermeabilização, decorrente dos problemas anteriormente listados.

Já a parte requerida, com base no laudo técnico de ID. 14905482, aduz que a corrosão e deterioração das vigas foi causada pela água que passou pela fresta da tampa, causando um ambiente úmido e propenso à corrosão do material.

Diz que o revestimento da tampa deve ser substituído periodicamente, de forma que a manutenção feita pelo requerente falhou ao não trocar os materiais da tampa do reservatório.

Afirma, ainda, que o desnivelamento do teto não ocasionou prejuízo da camada impermeabilizante.

No entanto, o expert judicial concluiu que o cobrimento do aço em relação ao concreto no interior do reservatório e o cobrimento nominal não se encontram de acordo com a NBR 6118, por não seguirem os parâmetros de projeto (ID. 170026200, p. 26).

Ademais, o perito judicial, ao responder os quesitos da requerida, reforçou a falha da construtora, afirmando que “existem falhas quanto a vedação – suporte da tampa dos reservatórios”, e atestando que essa falha não pode ser considerada a causa da lixiviação encontrada na boca do reservatório (ID. 170028473, p. 4).

No mesmo sentido concluiu acerca do desgaste da pintura nas paredes externas do reservatório, a qual possui como origem a falha de execução da impermeabilização e como consequência a degradação do revestimento externo pela percolação de água (ID. 170028473, p. 4).

Sobre o nivelamento da laje acima do reservatório, o perito conclui que a sua causa é a falha de execução.

Além disso, o próprio laudo elaborado pela parte requerida aponta que, quanto ao desnivelamento do teto do reservatório, há pontos críticos (ID. 145905482, p. 19), omitindo-se sobre a sua origem.

Deste modo, julgo que os vícios de construções existentes nos reservatórios superiores são decorrentes de falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida.

Em relação aos vícios apontados na casa de máquinas, o laudo técnico apresentado pela parte autora demonstra a existência de infiltrações provenientes da falha na vedação da tubulação do reservatório e sua impermeabilização interna.

Também se acusou falha de execução na vedação da janela da casa de máquinas, e que não houve a instalação de pingadeira e a realização de pintura, resultando em infiltrações para seu interior (ID. 145905478, p. 26-27).

A parte requerida, porém, narra que o laudo técnico da empresa Ponsi Ltda encontrou falha na impermeabilização nos encontros das tubulações com a laje de fundo, que a vedação das janelas apresenta manifesta falha na manutenção por parte do requerente, uma vez que necessita de visita periódica e complementação de selante (ID. 14905482, p. 21).

Embora o perito contratado pela parte requerida faça as considerações supramencionadas, cabe destacar que o mesmo verificou que: “Na casa de máquinas, de fato, houve falha na impermeabilização nos encontros das tubulações com a laje de fundo do reservatório.” (ID. 14905482, p. 21).

O perito judicial, por sua vez, conclui que a infiltração não ocorre apenas nas proximidades da tubulação, ocorrendo também nas paredes e abaixo da janela (veneziana) e nas proximidades das tubulações, e que a sua causa é a não realização de vedações na janela.

Portanto, levando em considerações as conclusões expostas pelo perito judicial e das partes, resta constatado que os vícios de construções existentes na casa de máquinas são decorrentes de falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida.

No que diz respeito às patologias localizadas na cobertura, o laudo técnico juntado pela parte requerida aponta a má qualidade do telhado, o qual apresenta anomalia no caimento dos dois lados e falta de impermeabilização nas calhas de alvenaria.

Acusa também que a manta e os rufos foram instalados com dimensão de aplicação fora dos padrões das normas, além de estarem cheias de remendos, acarretando infiltrações nos apartamentos do último andar. (ID. 145905478, p. 28-32).

A parte requerida, indo de encontro com o relatado pela autora, afirma que restou evidenciado, na verdade, que o caimento das calhas apresentava excesso de resíduos, que afetam o escoamento das águas pluviais até os talos, bem como que não existiria a necessidade de recomposição da manta de impermeabilização, sendo necessária apenas a instalação do chapim (ID. 14905482, p. 22).

No que tange à necessidade de troca de telhas trincadas por peças inteiras, a parte requerida defende que a ABNT NBR 7196, vigente à época da construção, não mencionava a impossibilidade de se utilizar retalho de telhas, exceto quando impedisse a utilização de recorte para adaptá-las a ganchos, que não é o caso apontado no laudo do Condomínio.

Sobre tal ponto, o perito judicial fora categórico ao reconhecer que “Na cobertura, a execução da impermeabilização das platibandas e o acabamento de toda a área não foi realizada de forma correta”.

Observou, também, que “O acúmulo exagerado de sujidade no meio das calhas é indício de falha no nivelamento para os condutores verticais.” (ID. 170026200, p. 29).

Logo, há verificado, como asseverou o expert, que as calhas não atendem a inclinação mínima, e que a realização de limpezas não irá devolver as condições de escoamento da drenagem em direção aos ralos, pois há problemas em relação a inclinação das calhas de concreto para os ralos (ID. 170028473, p. 6).

Em relação às pingadeiras/chapins, o perito judicial respondeu que no projeto de execução da cobertura não houve previsão de sua execução, e que o principal fator para as infiltrações, através da fachada, no interior das unidades do 11° e 12° andares foi a ausência de chapins, sendo em seguida, como principal fator, a ausência ou ineficiência de rufos (ID. 170028473, p. 6).

Nesse contexto, cabe destacar que em igual sentido concluiu o laudo técnico da parte requerida, pois assim reconheceu: “Quanto à falha na instalação de rufos e mantas, é possível afirmar que a falta do chapim representa relação com as infiltrações e umidades encontradas nas unidades do 11º e 12º andares.” (ID. 145905482, p. 22).

Desta forma, inconteste que a parte requerida não instalou os chapins, sendo a principal causa das infiltrações existentes no interior das unidades do 11° e 12° andares.

Além do mais, no tocante à vigência da ABNT NBR 7196, o perito judicial fora assertivo que a referida norma não trata do assunto ora discutido e/ou não há nenhum tópico quanto a usar ou não recorte de telhas, e que o uso de recortes não é uma boa prática na construção civil.

Assim, independente da norma vigente à época da construção, persiste a responsabilidade da construtora ré.

Isto posto, entendo que os vícios de construções existentes na cobertura são decorrentes de falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida.

Quanto às patologias localizadas na fachada, a parte autora aduz, com força no laudo técnico anexado, que os principais danos são o desplacamento do revestimento, as fissuras e as trincas, a eflorescência, o manchamento, e a deterioração do revestimento e a corrosão (ID. 145905478, p. 32-39).

Já a parte requerida, valendo-se do laudo técnico produzido pela empresa contratada, defende que a causa da deterioração da fachada do condomínio é a movimentação higroscópica e a falha de vedação em pontos de fixação de redes de segurança, tratando-se, portanto, de anomalia de natureza exógena (ID. 145905482, p. 37-42).

Em acréscimo, menciona que o supramencionado laudo técnico identificou fissuras de retração devido à movimentação higroscópica, como a causa de danos nas outras áreas da fachada – somado, em todo caso, a falta de manutenção por parte do requerente durante o período compreendido entre a entrega do empreendimento e a data da vistoria.

Lado outro, o perito judicial reconheceu que a ausência de chapins tem relação com as infiltrações não apenas nas unidades autônomas, como também na fachada, e que a existência de fissuras entre elementos de coeficiente de dilatação e componentes diferentes decorrem de falha na execução (ID. 170026200, p. 37).

Além do mais, o expert foi categórico ao concluir que: “As principais anomalias verificadas são fissuras, trincas, eflorescência (foto 99), manchas (pingadeiras obstruídas) e deterioração do reboco/revestimento cerâmico.

Uma das principais causas dessas anomalias advém da ausência de chapins na cobertura e falhas na impermeabilização dos rufos, em concreto.” (ID. 170028478, p. 13).

Desse modo, julgo que os vícios de construções existentes na fechada são decorrentes de falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida.

No mais, outro vício que a parte autora narra a existência, são as unidades autônomas (apartamentos), as quais apresentam infiltrações originadas a partir das falhas no sistema da fachada e da má qualidade das janelas e vedação em suas esquadrias (ID. 145905478, p. 40-57).

Entretanto, a parte requerida afirma que, em anamnese (entrevista técnica) com os proprietários das unidades autônomas, revelou-se que após interferência nas janelas da residência a entrada de água acabou (ID. 145905482, p. 24).

Logo, entende que o problema decorre da ausência de manutenção, e as infiltrações na fachada da instalação de redes pelos condôminos sem a devida impermeabilização.

Todavia, o perito judicial atestou que a entrada de água nos apartamentos não é proveniente de infiltração causada pela falta de vedação dos ganchos de fixação, mas sim, na verdade, da ausência e/ou deficiência nas vedações das janelas (ID. 170028473, p. 7).

De forma mais específica, assim concluiu: “A falha ou ausências de vedação entre o peitoril e a janela e entre as paredes laterais e a janelas, bem com a falha na inclinação dos peitoris das janelas – a inclinação está para dentro da unidade e não para fora – contribuíram muito para o surgimento das anomalias.

Vale ressaltar, que todos os peitoris, em granito, possuem pingadeiras, ou seja, o corte abaixo do peitoril que impossibilita o escorrimento e águas de chuva pelas fachadas.

Por outro lado, verifique que alguns trechos desses cortes estão obstruídos por material cimentício o que afeta a função da pingadeira.

Com relação as redes de proteção que foram instaladas em algumas unidades, posso afirmar que o entorno da fixação do gancho com bucha não há vestígios de percolação de águas nessas fixações.” (ID. 170028478, p. 13).

Desta maneira, não há como se reconhecer que as infiltrações na fachada da instalação de redes pelos condôminos acontecem em razão da indevida fixação dos ganchos.

Em consequência, reputo que os vícios de construções existentes nas unidades autônomas (apartamentos) são decorrentes de falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida.

No que se refere aos vícios existentes no térreo, o laudo técnico juntado pelo condomínio autor aponta que, nessa área, instalou-se gradis/grelhas para captação e escoamento de água dessa área, porém, não houve o tratamento de vedação e impermeabilização desse sistema (ID. 145905478, p. 57-63).

Sem prejuízo, constatou-se, também, desnivelamento da laje de piso e o rebaixamento dos bloquetes próximos ao muro e da entrada, nas áreas de permeabilidade, ocasionando uma grande quantidade de água sendo escoada para o subsolo, causando infiltrações.

A parte requerida, contrariando a parte autora, sustenta que não há problemas na captação, de forma que é necessária apenas a correção da base do piso e sua declividade (ID. 145905482, p. 27-28).

O perito judicial, por seu turno, reconheceu que o afundamento (recalque) de pisos intertravados surgem a partir de falhas de compactação e de falhas do sistema de drenagem, bem como que o desnível de piso próximo a sistemas de drenagem é considerado falha de execução (ID. 170026200, p. 45-46).

Sobre essas falhas, cumpre ressaltar que, no próprio laudo técnico elaborada pela parte requerida, há o seu reconhecimento, na medida em que o perito reconhece que “Neste trabalho, foram vistoriadas as áreas comuns do térreo, com atenção especial aos pontos destacados no laudo entregue pelo Condomínio (ANEXO 4), tendo sido encontradas anomalias no piso leste do térreo.” (ID. 145905482, p. 27).

Portanto, reconheço que os vícios de construções existentes no térreo são decorrentes de falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida.

Na inicial, a parte autora pontua também a existência de vícios construtivos na piscina, os quais, em 2020, foram analisados e reparados pela parte requerida.

Posteriormente, apesar do serviço prestado, surgiram novas infiltrações, e a parte requerida, mesmo notificada extrajudicialmente, não prestou reparo adicional.

Quanto aos vícios, menciona que se verificou a perda de rejuntamento da cerâmica, florescências nos rejuntes, resultando em infiltrações, deterioração das grades por constante umidade na área externa da piscina, bem como infiltrações por falha da impermeabilização, formação de estalactites na laje e falha da vedação da tubulação (ID. 145905478, p. 63-65 e 90).

A parte requerida, em sua manifestação, impugnou a existência de vício no rejunte, ao argumento de que ele jamais foi recomposto, sendo manifesta falha de manutenção de responsabilidade do requerente (ID. 145905482, p. 29).

Já o perito nomeado, observou que as estalactites na laje e a florescências nos rejuntes ainda persistem, e que, no caso dos autos, o projeto de piscina não foi entregue, bem como que a diligência realizada a piscina não atende aos principais itens de segurança, conforme a NBR 10.339 (ID. 170026200, p. 50).

Além do mais, o perito judicial, ao responder questionamento da parte requerida, asseverou que: “Há falha de projeto e execução.

A drenagem na região da piscina é deficiente.

Não houve atendimento quanto a NBR 9050 – Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos -, quanto a guia de balizamento com altura de 5 cm na região do gradil.

A base do gradil apoiaria em cima dessa guia, o que mitigaria o processo de corrosão.” (ID. 170028473, p. 8).

Desse modo, considero que os vícios de construções existentes na piscina são decorrentes de falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida.

Relativamente aos vícios localizados no subsolo, o laudo técnico produzido por profissional contratado pela parte autora aduz que que a área abaixo da piscina apresenta patologias referentes às infiltrações, formação de estalactites acima da vaga 91, decorrente de infiltrações da piscina, desgaste na laje de piso onde há constante percolação de água devido às infiltrações da piscina e fissuras na laje, encanamento com falha na vedação, trincas na laje de piso, trincas e infiltrações nas vigas de sustentações das grelhas do térreo (ID. 145905478, p. 72-75).

A parte requerida, com suporto no trabalho contratado, afirma que a infiltração da laje é um ponto em tratamento, que ainda está com os bicos injetores, não se tratando de estalactites.

Nesse contexto, diz que os pontos na laje de piso, os quais formaram as estagmites, foram causados pela infiltração que porventura tenha sido sanada com a intervenção ora mencionada (ID. 145905482, p. 32).

Já em relação às trincas no piso do subsolo, sustenta que tem como causa possível intervenção no piso intertravado, e que não foi realizada nenhuma solicitação pelo condomínio autor para verificar o local durante o período de garantia.

Com relação ao desnivelamento do piso, diz que os projetos e o alvará de autorização da obra foram elaborados e emitidos em data anterior à vigência da ABNT NBR 15575 – única norma que trata sobre a planeza de piso -, de modo que o questionamento não pode ser considerado.

Por outro lado, o perito judicial, quando indagado sobre tais pontos, afirmou, após discorrer sobre o processo químico de carbonatação do concreto, que há a formação de estalactites na laje localizada no subsolo, bem como que a trinca encontrada no piso (ID. 145905482, p. 34, foto 55) é falha endógena (falha construtiva), em virtude da ausência ou falha na amadura nessa região (ID. 170028473, p. 8-9).

No tocante ao desnivelamento, o perito nomeado reconheceu que há desnivelamento da laje do subsolo e nas adjacências do piso intertravado, e que tal vício é considerado falha de execução e projeto (ID. 170026200, p. 51).

Ainda sobre o desnivelamento, pontua-se que, em que pese os projetos e o alvará de autorização da obra terem sidos elaborados e emitidos em data anterior à vigência da ABNT NBR 15575, tem-se que é inconteste a existência de desnivelamento da laje do subsolo, bem como suas consequências - acúmulo de água.

Por conseguinte, inequívoco que não fora aplicada a melhor técnica ao caso e a falha de execução da construtora.

Assim, vê-se que os vícios de construções existentes no subsolo são decorrentes de falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida.

No que se refere aos vícios existentes no reservatório inferior, o laudo técnico da parte autora acusa a ausência de sinalização para entrada no reservatório, vícios decorrentes de infiltrações por acúmulo de água na laje de piso do subsolo, acúmulo de água acima do reservatório inferior, fios elétricos com instalação inadequada e corte na viga sem tratamento adequado (ID. 145905478, p. 75-78).

A parte requerida, por seu lado, afirma que as vedações da tubulação com a viga necessitam do reparo adequado para garantir a durabilidade, e que o acúmulo de água é resultado do ambiente sem ventilação, de forma que não configura qualquer tipo de anomalia (ID. 145905482, p. 36-37).

Já o expert, contradizendo o alegado pela parte requerida, afirma que não é normal o acúmulo de água na tampa dos reservatórios inferiores, em fibra de vidro, bem como a ausência de qualidade do ar, e que o vício construtivo responsável pela percolação de água nessa região é uma soma de falhas de execução.

Outrossim, quando questionado se o reservatório inferior segue as normas vigente em seu projeto e execução, o perito, depois de detalhar as normas da NBR 5626 aplicadas ao caso, confirmou que o reservatório inferior não segue as normas vigentes (ID. 170026200, p. 53-56).

No geral, sobre essa área, assim conclui o perito: “O ambiente é insalubre.

A qualidade do ar é péssima.

As anomalias verificadas são infiltrações decorrentes da laje do semienterrado/subsolo, acúmulo de água acima das tampas dos reservatórios em fibra de vidro, pontos sem tratamento nas tubulações presentes no ambiente, ausência de largura entre as paredes e os reservatórios para a devida manutenção.” (ID. 170028478, p. 13).

Sendo assim, julgo que os vícios de construções existentes no reservatório inferior são decorrentes de falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida.

No que concerne ao sistema de combate a incêndio, a parte autora aduz que o laudo técnico constatou a ausência de falta de piso tátil e braile na porta dos elevadores e fixação dos suportes de extintores, bem como a ferrugem encontrada no encanamento dentro do reservatório (ID. 145905478, p. 79-87).

O laudo técnico da parte requerida reconhece a falha ao não instalar o piso tátil e a comunicação visual em Braille no pavimento térreo.

No mais, afirma que não há qualquer anomalia na instalação dos extintores (ID. 145905482, p. 42-43).

Desta maneira, incontroverso a falha da construtora ao não instar o piso tátil e a comunicação visual em Braille no pavimento térreo.

Lado outro, embora a parte requerida alegue a inexistência de anomalias na instalação dos extintores, o perito judicial, em sentindo contrário, observou que: “As anomalias verificadas nesse sistema decorrem das infiltrações nas lajes onde as tubulações estão afixadas, ocasionando a degradação de partes/peças desse sistema.

As placas de sinalização na cor verde (cor específica para orientações ou símbolos de socorro) não atendem algumas das recomendações da ABNT NBR 13434.” (ID. 170028478, p. 14).

Desse modo, entendo que as anomalias de construções existentes no sistema de combate a incêndio são decorrentes de falha de execução dos serviços prestados pela construtora requerida.

Isto posto, ainda que a parte autora não tenha apresentado nenhum registro de manutenção, resta comprovado, em especial pela prova pericial e pelos laudos técnicos acostados aos autos, que todas as patologias elencadas na inicial são de origem endógenas, isto é, provenientes de vícios de projeto, materiais e/ou execuções, falhas de responsabilidade da construtora ré.

Evidente, portanto, a responsabilidade da empresa ré, devendo reparar os defeitos verificados no empreendimento Condomínio Dubai Residência e Lazer, nos termos art. 618 do Código Civil.

Noutro giro, nada a prover quanto ao pedido de autorização da realização do teste à percussão, para o diagnóstico fidedigno e orçamentação correta das condições do edifício, realizado pela parte autora na manifestação de ID. 173141263.

Isso porque o pedido condenatório foi devidamente delimitado na inicial – na qual estão vinculados aos reparos que a autora entende serem de responsabilidade da ré –, não sendo possível a realização de novo pedido, referente a um novo problema cuja causa, origem e magnitude seria desconhecida, quando os autos já se encontravam pendentes de prolação de sentença.

Ainda assim, a parte requerida não anuiu com as alegações da parte autora, de forma que não há como alterar a delimitação da lide.

Por fim, ressalto que, quanto aos reparos a serem feitos pela requerida, não havendo a sua execução, poderá haver conversão em perdas e danos na fase de cumprimento de sentença.

Em consequência, a procedência do pedido inicial é medida que se impõe. 5 - Dispositivo: Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido inicial para CONDENAR a parte requerida a promover os seguintes reparos, conforme o laudo técnico de ID. 145905478, no empreendimento Condomínio Dubai Residência e Lazer: 1) NA ÁREA DOS RESERVATÓRIOS SUPERIORES: i) nas vigas de borda do reservatória deverá ser realizado investigação nas armaduras de ação para que seja testado quanto a sua resistência; ii) recuperar e tratar os tetos dos reservatórios, que estão comprometidos por falha na impermeabilização; iii) retirar as mantas; iv) refazer todo o sistema de impermeabilização; e v) fazer o nivelamento com caimento adequado, conforme as normas técnicas.

Com queda mínima de 1% para cada lado, trazendo a tubulação da saída da água para o ponto de captação; 2) NA ÁREA DO RESERVATÓRIO INFERIOR: i) investigação da estrutura, tratamento das trincas e impermeabilização; ii) tratamento das patologias da laje de piso do subsolo; iii) aplicação de vedação adequada na viga; 3) NA ÁREA DA CASAS DE MÁQUINAS: i) investigação da estrutura e recomposição; e ii) aplicação de PU nas janelas; 4) NA ÁREA DA COBERTURA: ii) troca de telhas trincadas por peças inteiras e fazer a fixação com parafusos; ii) retirar a impermeabilização remendada e aplicar nova; iii) fazer nivelamento na declividade das calhas com caimento adequado; iv) impermeabilização das calhas; v) recomposição e Instalação de pingadeiras; vi) retirada total dos rufos e mantas, fazer nova instalação na medida correta e de acordo com as normas; vii) investigação faz falhas do acabamento local e sua recomposição; 5) NOS SISTEMAS CONSTRUTIVOS QUANTO À FACHADA, REVESTIMENTOS, IMPERMEABILIZAÇÃO: i) vedação das trincas e fissuras; ii) impermeabilização total; iii) retirada e limpeza do local abaixo das pingadeiras, investigação da estrutura e recomposição com material adequado, iv) verificação e vedação das janelas; v) recomposição das juntas de dilatação com as técnicas corretas, tanto no plano de fachada quanto as estruturais; vi) revisão e substituição das pingadeiras; e vii) realizar teste bate fofo, retirar dos precipitantes e recomposição do sistema de revestimento cerâmico; 6) EM DIVERSAS UNIDADES AUTÔNOMAS: i) retirada da esquadria, aplicação da resina (PU) em volta, corrigir a pingadeira e recolocar a janela; ii) investigação nas armaduras de ação para que seja testado quanto a sua resistência; 7) NA ÁREA DO TÉRREO: i) reinstalação do sistema de captação de água; ii) fazer nivelamento do piso com caimento adequado; e iii) nas áreas permeáveis realizar drenagem adequada e recomposição do sistema; 8) NA ÁREA DA PISCINA: i) investigação da estrutura, recomposição do sistema e nova impermeabilização; ii) limpeza, investigação da estrutura, tratamentos das infiltrações; iii) limpeza, investigação da estrutura, vedação com PU; iii) tratamento das eflorescências e recomposição do rejuntamento; iv) limpeza, investigação da estrutura, tratamentos das infiltrações; v) limpeza, investigação da estrutura, vedação com PU; 9) NA ÁREA DO SUBSOLO: i) investigação de estrutura, tratamento das trincas e impermeabilização da laje de piso; ii) nivelamento com caimento adequado; iii) investigação de estrutura, recomposição e impermeabilização adequada das vigas de sustentação das grelhas do térreo; 10) NO SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO: i) instalação do piso tátil e braile nos elevadores; ii) fixar suportes de extintores em todas as extremidades junto a parede.

Resolvo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Cumprimento de sentença na forma dos artigos 536 e 537 do CPC, sem prejuízo da possibilidade de conversão em perdas e danos no curso do cumprimento de sentença.

Condeno a parte requerida nas custas e nos honorários sucumbenciais, estes quantificados em 10% sobre o valor atualizado da causa, em favor do patrono da requerente, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

Após o trânsito em julgado e expedido o alvará acima determinado, proceda-se baixa na distribuição e remetam-se os autos para o arquivo.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se. - Datado e assinado eletronicamente conforme certificação digital -