TJDFT - 0700740-08.2024.8.07.0000

PROCESSO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO DE INDEFERIMENTO DE PENHORA E REALIZAÇÃO DE LEILÃO JUDICIAL DE IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

PENHORA.

POSSIBILIDADE APENAS DOS DIREITOS AQUISITIVOS.

HABILITAÇÃO DE CRÉDITOS.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

A matéria devolvida a esta Turma Cível centra-se na viabilidade (ou não) de realização da penhora do imóvel Lote 416, Rua 3 – Quadra – Avenida Dom Bosco – Setor Habitacional Jardim Botânico, matrícula nº 95.219, que consta gravame de alienação fiduciária em garantia, ou então, a alienação dos direitos aquisitivos em leilão.

II.

O imóvel gravado pela alienação fiduciária não pertence ao devedor fiduciante, mas sim ao credor fiduciário (no caso, à Terracap), que possui a propriedade resolúvel do bem.

Ora, não pode um bem, pertencente a patrimônio de terceiro (credor fiduciário), ser penhorado para satisfação de crédito do devedor fiduciante, que possui apenas uma mera expectativa de direito aquisitivo sobre o imóvel gravado, perante outros credores.

III. É admissível a penhora dos direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia, nos termos do Código de Processo Civil, artigo 835, inciso XII.

Assim, como o devedor fiduciante detém a expectativa de direito de aquisição plena da propriedade imobiliária, os valores já adimplidos ao credor fiduciário possuem expressão econômica passíveis de penhora pelos seus credores perante o Juízo competente.

IV.

Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des.

Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0700740-08.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FERNANDO THADEU MELO E SILVA AGRAVADO: RL CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME, ROGERIO LOPES LIMA, MARCIA GOMES LOPES LIMA D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto por Fernando Thadeu Melo e Siva contra a decisão que indeferiu o pedido de penhora e realização de leilão judicial do Lote 416, Rua 3 – Quadra - Avenida Dom Bosco – Setor Habitacional Jardim Botânico, matrícula nº 95.219, proferida na demanda executória 0034188-88.2016.8.07.0001 (14ª Vara Cível de Brasília-DF).

A matéria devolvida reside na viabilidade (ou não) de realização da penhora do imóvel em questão, que consta gravame de alienação fiduciária em garantia, ou então, a alienação dos direitos aquisitivos em leilão.

Eis o teor da decisão ora revista: Em petição de ID 170458161, a exequente pleiteou a realização de leilão judicial do Lote 416, Rua 3 – Quadra 1 – Avenida Dom Bosco – Setor Habitacional Jardim Botânico , matrícula nº 95.219.

Compulsando-se os autos, observa-se que sobre o supramencionado imóvel, de matrícula nº 95.219, consta registro de alienação fiduciária em garantia, sendo a TERRACAP proprietária e credora fiduciária.

Diante de tais informações, a credora TERRACAP, foi instada a se manifestar sobre a penhora e sobre o leilão deste bem imóvel.

Em sua petição de ID 167132686, a TERRACAP informou que há dívidas pendentes sobre o imóvel, no valor de R$ 119.103,78 (cento e dezenove mil, cento e três reais e setenta e oito centavos), uma vez que os executados estão inadimplentes em diversas parcelas do contrato de alienação fiduciária.

Ademais, esclareceu que a penhora dos direitos aquisitivos sobre o referido imóvel, já foi deferida pela Juíza da 6ª Vara de Fazenda Pública, no curso do cumprimento de sentença, PJe nº 0701962-98.2017.8.07.0018, o qual foi proposto pela TERRACAP em desfavor dos executados, ROGÉRIO LOPES LIMA e MARCIA GOMES LOPES LIMA. É o breve relatório.

Decido.

Primeiramente, o que se observa é que o bem imóvel Lote 416, Rua 3 – Quadra 1 – Avenida Dom Bosco – Setor Habitacional Jardim Botânico , matrícula nº 95.219, pertence à TERRACAP e não aos executados.

Ademais, verifica-se que o que foi deferido, neste processo, foi a penhora sobre os direitos aquisitivos dos executados sobre o bem e não a penhora do imóvel em si.

O art. 835, XII , do CPC , o qual trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora, permite a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica.

Verifica-se que, embora o bem imóvel tenha sido avaliado no valor de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil) pelo oficial de justiça, essa avaliação não considerou as peculiaridade do caso concreto, quais sejam, a de que os executados ainda não são proprietários do bem imóvel e que o que deveria ter sido avaliado seria a expressão econômica dos direitos aquisitivos penhorados.

Assim, para se arbitrar a expressão econômica dos direitos que foram penhorados, era necessário que se subtraísse, do valor de mercado do imóvel, o quantum relativo ao saldo devedor e aos demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário pelos devedores fiduciantes.

Cálculo que não foi realizado neste processo.

Não se admite a penhora e o subsequente envio à hasta pública de bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, uma vez que, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário, qual seja, da TERRACAP.

Nesse sentido, vejamos o entendimento recente deste Tribunal: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSUAL CIVIL.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

DÍVIDA CONDOMINIAL.

BEM IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

PENHORA E HASTA PÚBLICA.

IMPOSSIBILIDADE.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Não se admite a penhora e o subsequente envio para hasta pública de bem alienado fiduciariamente em execução promovida contra o devedor fiduciante, porquanto, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. 2.

Diante desse quadro, reformada a decisão que manteve a penhora sobre o bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia e, ainda, determinou subsequente envio à hasta pública para adoção das medidas cabíveis à execução do leilão do imóvel. 3.

Sobre o tema, o claro precedente desta e. 2ª Turma Cível: Não se admite a penhora de bem gravado com cláusula de alienação fiduciária antes do adimplemento total do valor financiado pelo devedor fiduciante, uma vez que, em tal situação, a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário.

Antes do adimplemento do débito fiduciário a jurisprudência autoriza apenas a penhora de eventuais direitos aquisitivos do aludido contrato de alienação fiduciária (art. 835, XII, CPC), exatamente por possuírem expressão econômica, o que não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não foi consolidado na propriedade do devedor fiduciante? (Acórdão 1440158, 07119624120228070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 20/7/2022, publicado no DJE: 10/8/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.). 4.

Recurso conhecido e provido.(TJ-DF 07128220820238070000 1722054, Relator: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 21/06/2023, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 14/07/2023) (grifo meu) No caso em subsunção, o que se verifica é que os executados não pagaram todas as parcelas da alienação fiduciária e, inclusive, estão em débito com uma considerável quantidade delas, o que obsta, por via de consequência o envio do imóvel à hasta pública, por este juízo.

Firme em tais fundamentos, INDEFIRO o leilão do bem e imóvel Lote 416, Rua 3 – Quadra 1 – Avenida Dom Bosco – Setor Habitacional Jardim Botânico , matrícula nº 95.219, uma vez que não pertencem aos executados.

Indeferimento que não obsta que a parte exequente ingresse, como terceiro interessado, no processo de nº 0701962-98.2017.8.07.0018 em trâmite na 6ª Vara da Fazenda, a fim de habilitar o seu crédito.

Intimem-se as partes, bem como o terceiro interessado, Terracap, para de tomarem ciência desta decisão.

Não havendo nenhum outro pedido, no prazo de 15 ( quinze) dias, remeta-se este cumprimento de sentença ao arquivo provisório.

Luciano dos Santos Mendes Juiz de Direito Substituto O agravante argumenta, em síntese, que: a) é parte credora do montante de R$ 333.772,28 (trezentos e trinta e três mil setecentos e setenta e dois reais e vinte e oito centavos), pediu a penhora e a realização de leilão de imóvel (Lote 416, Rua 3, Quadra Avenida Dom Bosco, Setor Habitacional Jardim Botânico, matrícula 95.219), mas foi indeferida pelo Juízo porque possui débitos com a Terracap, que é a credora fiduciária; b) “a pendência financeira, perante a TERRACAP, não é fator impeditivo para que o bem possa ser alienado judicialmente, servindo o valor da arrematação para pagamento do saldo devedor, perante a TERRACAP e, consequentemente, os valores devidos ao Agravante”; c) “o imóvel em questão foi avaliado pelo Sr.

Oficial de Justiça, no valor de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais) – Id 136326775, sendo que o saldo devedor perante a TERRACAP é de, apenas, R$ 119.103,78 (cento e dezenove mil, cento e três reais e setenta e oito centavos) – ID nº 167132686, MENOS DE 6% (SEIS POR CENTO) DO VALOR QUE O IMÓVEL FOI AVALIADO”; d) “resta clara a possibilidade da penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, visto que o imóvel poderá ser arrematado em hasta pública, liquidando os valores devidos a TERRACAP, prioritariamente e, na sequência, ao Agravante, e ainda sobrando saldo positivo para os Agravados”; e) “tal medida não trará prejuízo ao credor fiduciário, uma vez que, na hasta pública, deverá ser reservado o direito do credor fiduciário, ao valor que lhe é devido, sendo este o entendimento do E.

TJDFT”; f) “Assim, o imóvel pode ser enviado para hasta pública, garantindo a reserva da integralidade dos valores devidos ao credor TERRACAP e, do valor remanescente, o pagamento do Agravante; e g) “de forma subsidiária, requer seja realizada hasta pública para a alienação judicial dos direitos aquisitivos do imóvel localizado no Lote 416, Rua 3 – Quadra 1 – Avenida Dom Bosco – Setor Habitacional Jardim Botânico, matrícula nº 95.219, visto que estes ostentam expressão econômica e integram o patrimônio dos devedores”.

Pede, liminarmente, o recebimento do recurso no duplo efeito, e no mérito, o provimento do agravo para reformar a decisão e deferir o leilão do imóvel, ou, subsidiariamente, requer a alienação em hasta pública dos direitos aquisitivos do imóvel.

Preparo recolhido. É o breve relato.

Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.017).

A concessão do efeito suspensivo ao recurso, por se tratar de medida excepcional, condiciona-se à demonstração do risco de dano grave (difícil ou impossível reparação) e da probabilidade de provimento do recurso (Código de Processo Civil, art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, inciso I).

Em juízo de prelibação - análise preliminar e não exauriente - das evidências até então catalogadas, a probabilidade do direito não se apresenta satisfatoriamente demonstrada a ponto de autorizar a antecipação da tutela recursal.

Em consulta ao processo de execução 0034188-88.2016.8.07.0001 (14ª Vara Cível de Brasília-DF), o imóvel objeto do recurso (Lote 416, Rua 3, Avenida Dom Bosco, Setor Habitacional Jardim Botânico, matrícula nº 95.219) está gravado com alienação fiduciária em garantia em favor da Companhia Imobiliária de Brasília - TERRACAP (id 167132686 dos autos principais).

A empresa pública informa que o imóvel em questão “acumula o débito atualizado de R$ 119.103,78 (cento e dezenove mil, cento e três reais e setenta e oito centavos)”, e que o saldo devedor, atualizado, ao menos até a data da petição (31.07.2023), perfazia o montante de R$123.420,05 (cento e vinte e três mil quatrocentos e vinte reais e cinco centavos).

O valor total pago pelo devedor, Sr.

Rogério Lopes Lima, é de R$ 98.928,77 (noventa e oito mil novecentos e vinte e oito reais e setenta e sete centavos) (id 167132686).

A alienação fiduciária de coisa imóvel está regrada na Lei n. 9.514/1997: Art. 22.

A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23.

Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único.

Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 25.

Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

O imóvel gravado pela alienação fiduciária não pertence ao devedor fiduciante, mas sim ao credor fiduciário (no caso, à Terracap), que possui a propriedade resolúvel do bem.

Ora, não pode um bem, pertencente a patrimônio de terceiro (credor fiduciário), ser penhorado para satisfação de crédito do devedor fiduciante, que possui apenas uma mera expectativa de direito aquisitivo sobre o imóvel gravado, perante outros credores.

Assim, a argumentação do recorrente, no sentido de se penhorar o imóvel, avaliado em R$1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais), o que "atenderia aos interesses de todos", não encontra amparo no direito objetivo.

No entanto, é permitida a penhora dos direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia, nos termos do Código de Processo Civil, artigo 835, inciso XII.

Tendo em vista que o devedor fiduciante ostenta, por força de contrato, uma expectativa de direito de aquisição plena da propriedade imobiliária, os valores já adimplidos ao credor fiduciário possuem expressão econômica passíveis de penhora pelos seus credores, que poderão, eventualmente, assumir a posição contratual do devedor e, com a quitação do contrato perante o credor fiduciário, adquirir finalmente a propriedade plena do bem imóvel, cabendo avaliação do credor acerca da vantagem disso.

Nesse sentido, colham-se precedentes desta eg.

Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

DÉBITOS CONDOMINIAIS.

PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.

POSSIBILIDADE.

ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

PRESCINDIBILIDADE.

AVALIAÇÃO SOBRE A TOTALIDADE DO BEM.

CORREÇÃO.

HASTA PÚBLICA DO BEM IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE.

HASTA PÚBLICA PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS.

CONDIÇÕES.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora, é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 2.

Ademais, ressoa pacífico o entendimento acerca da prescindibilidade de anuência do credor fiduciário acerca da penhora deferida sobre os direitos aquisitivos de bem imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, uma vez que os direitos do credor não serão atingidos pela constrição. 3.

Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, o que não ocorreu na hipótese.

Necessária, portanto, a retificação da avaliação para que se digne apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. 4.

Não se admite a penhora e o subsequente envio para hasta pública de bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, porquanto, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário.

Além disso, importa destacar que a penhora foi deferida apenas sobre os direitos aquisitivos, não sobre o bem propriamente. 5.

A possibilidade de penhora sobre os aludidos direitos não autoriza a ingerência sobre o contrato de mútuo para financiamento de bem imóvel gravado com alienação fiduciária previamente pactuado entre credor e devedor.

Assim, a eventual alienação dos direitos adquiridos penhorados não tem o condão de constranger o credor fiduciário a contratar com o terceiro arrematante, para que este, sub-rogando-se nos direitos do devedor fiduciante, dê continuidade ao contrato, porquanto esta operação envolve a análise de diversos fatores, como renda e crédito, para ser aprovada ordinariamente. 6.

Desta feita, viabilizada a penhora e o conseguinte leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato (parcelas do financiamento em aberto), condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando-se, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. 7.

Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-DF 07529723620208070000 DF 0752972-36.2020.8.07.0000, Relator: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 24/03/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/04/2021).

PROCESSO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AGRAVO INTERNO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

CONDOMÍNIO.

INADIMPLÊNCIA.

TAXAS CONDOMINIAIS.

PENHORA.

DIREITOS AQUISITIVOS.

IMÓVEL.

MINHA CASA MINHA VIDA.

POSSIBILIDADE.

AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.

AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a impugnação à penhora dos direitos aquisitivos da devedora sobre imóvel alienado fiduciariamente de acordo com o programa Minha Casa, Minha Vida. 1.1.

Pretensão da agravante de reforma da decisão para desconstituir a penhora que recai sobre os direitos aquisitivos relativos ao contrato de aquisição do imóvel. 2.

O fato de o imóvel ter sido alienado fiduciariamente de acordo com o programa Minha Casa, Minha Vida não impede a penhora dos direitos aquisitivos sobre ele incidentes, pois esses direitos apresentam valor econômico. 3.

Em razão da constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, em que o credor se torna possuidor indireto, ao tempo em que o devedor é investido na posse direta do bem, gozando este último de mera expectativa de direito à futura consolidação da propriedade em seu benefício, desde que adimplida a obrigação. 3.1.

Com isso, o art. 7ºA do Decreto-Lei 911/69 determina que "Não será aceito bloqueio judicial de bens constituídos por alienação fiduciária". 3.2.

Apesar da impossibilidade de penhora de bem alienado fiduciariamente, é possível a penhora de eventuais direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária em consonância com o art. 835, XII, CPC. 4.

Precedente: "(...) É possível a penhora de direitos aquisitivos relativos a imóvel com alienação fiduciária em garantia, conforme expressamente previsto no art. 835, inc.

XII, do Código de Processo Civil. 2.

O fato de o imóvel ter sido alienado fiduciariamente de acordo com o programa Minha Casa, Minha Vida não impede a penhora dos direitos aquisitivos sobre ele incidentes, pois esses direitos apresentam valor econômico, e o modo de aquisição pelo programa Minha Casa, Minha Vida segue a regra de qualquer outra aquisição com restrição ao direito de propriedade. 3.

Agravo de instrumento provido". (07332374620228070000, Relator: Hector Valverde Santanna, 2ª Turma Cível, DJE: 13/3/2023). 5.

O modo de aquisição pelo programa "minha casa minha vida" segue a regra de qualquer outra aquisição com restrição ao direito de propriedade. 6.

Agravo de instrumento improvido. 6.1.

Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1727005, 07163911720238070000, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 5/7/2023, publicado no PJe: 31/7/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) No caso, já existe a penhora dos direitos aquisitivos sobre o referido imóvel, deferida pelo e.

Juízo da 6ª Vara Fazendária, no curso do cumprimento de sentença, PJe nº 0701962-98.2017.8.07.0018, proposto pela TERRACAP em desfavor dos executados ROGÉRIO LOPES LIMA e MARCIA GOMES LOPES LIMA.

Acrescente-se que TERRACAP se opôs à penhora e alienação do imóvel em si nos autos da ação principal.

As razões da oposição da penhora do bem são óbvias, em virtude do potencial de frustração da satisfação do crédito da Terracap no cumprimento de sentença.

Ora, eventual leilão do imóvel em si concomitantemente com o leilão de direitos aquisitivos no Juízo do cumprimento de sentença traria resultados excludentes.

Por essa razão que a decisão agravada, acertadamente, facultou ao ora agravante a habilitação de seu crédito perante o Juízo Fazendário, para lá postular o que entender de direito.

Diante do exposto, reputo ausentes os requisitos autorizadores da medida de urgência (Código de Processo Civil, art. 1.019, inciso I).

Indefiro o pedido de efeito suspensivo.

Comunique-se ao Juízo originário, dispensadas as respectivas informações.

Intime-se a parte agravada para oferecimento de contrarrazões (Código de Processo Civil, art. 1.019, inciso II).

Conclusos, após.

Brasília/DF, 15 de janeiro de 2024.

Fernando Antônio Tavernard Lima Relator