TJCE - 0274760-51.2024.8.06.0001

GABINETE DA 29ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3108-0812, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected]   Processo: 0274760-51.2024.8.06.0001 Classe: DESPEJO (92) Assunto: [Despejo por Inadimplemento] Autor: MARIA DO SOCORRO MEDEIROS NOGUEIRA e outros Réu: MEGA ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA - ME e outros         DECISÃO                     Vistos e bem examinados, etc.  Trata a presente de uma AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO E DE ENTREGA DE CHAVE C/C REPARAÇÃO CIVIL POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM TUTELA DE URGÊNCIA manejada por SABRINA DE ALMEIDA TORRES LOPES e MARIA DO SOCORRO MEDEIROS NOGUEIRA em face de MARCUS ANTONIUS BEZERRA DA CUNHA e MEGA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, todos identificados nos autos, nos termos da peça proemial de ID 124428198.

Aduzem as suplicantes que, em 11/12/2023, celebraram Contrato de Locação de Imóvel não Residencial com os promovidos referente a imóvel localizado na Rua das Oiticicas, nº 113, Fortaleza/CE para exercerem as suas atividades empresariais de ensino e educação, voltadas principalmente para crianças, com prazo de vigência de 24 (vinte e quatro) meses, com início em 01/12/2023 e término em 30/11/2025, aluguel mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e caução equivalente a R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Alegam que fizeram um elevado investimento no imóvel superando a quantia de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), contudo, ao iniciarem suas atividades empresariais, no início de 2024, sobreveio uma sucessão ininterrupta de problemas surgidos no imóvel, como alagamento das dependências, infiltrações e rachaduras, tornando inviável o exercício de suas atividades.

Narram que, com a chegada das chuvas surgiram problemas seríssimos de infiltrações e alagamentos no imóvel, relatando que contrataram engenheiro civil para realizar inspeção predial no imóvel, ficando constatado através de laudo técnico realizado por engenheiro inúmeras anomalias e falhas no imóvel classificadas como de grau de risco crítico (impacto irrecuperável).

Afirmam que os promovidos falharam no dever de informação, cooperação e lealdade e permanecem omissos em tomar qualquer medida para reparar satisfatoriamente os prejuízos consideráveis sofridos, tendo, assim, em 29.08.2024 comunicado estes por notificação extrajudicial a rescisão do contrato com a formalização da entrega das chaves do imóvel, ficando isentas de eventuais encargos locatícios a partir desta data, colocando-se disponíveis para vistoria.

Requerem a concessão de tutela antecipada antecedente inaldita altera pars, para consignar a chave física do imóvel objeto da ação na secretaria deste juízo e determinar aos promovidos que se abstenham de proceder à cobrança de encargos inerentes ao contrato de locação em questão, assim como de realizar protesto cartorário e negativação das autoras nos órgãos de proteção ao crédito em relação ao contrato de locação firmado, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) na hipótese de descumprimento.

Emprestaram à causa o valor R$ 96.432,18 (noventa e seis mil, quatrocentos e trinta e dois reais e dezoito centavos).

Despacho inicial determinando emenda a inicial (ID 124427174).

Petição de emenda a inicial em ID 127126977.

Petição das demandantes informando que os promovidos receberam as chaves do imóvel objeto da ação em 05.11.2024, entretanto, a entrega deste se deu com a notificação extrajudicial realizada em 29.08.2024 (ID 150464960).

Vieram-me os autos conclusos. É o que importa relatar.

Fundamento e Decido.

Prefacialmente, em face ao delineado na peça retro repousante e comprovada pela documentação alouja, defiro o beneplácito da gratuidade judicial.

Passo a análise da Tutela de Urgência Para concessão da tutela de urgência, necessário se faz, apresentação de prova inequívoca que leve ao Magistrado ao convencimento que evidencie a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Normatiza o art. 300, do CPC de 2015, disciplinando o procedimento para concessão da tutela provisória de urgência (art. 294 c/c art. 300), estabelece que "A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo".

Sob esta égide, o art. 300, caput, do Código, deixa claro que os requisitos comuns para a concessão da tutela provisória de urgência (seja ela antecipada ou cautelar) são: i) probabilidade do direito (fumus boni iuris); e ii) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

Sobre os pressupostos para a concessão antecipada de tutela, vale a transcrição da lição de DANIEL AMORIM ASSUMPÇÃO NEVES ao comentar o disposto no art. 300, caput, do CPC: " Quanto aos requisitos que na vigência do CPC/1973 eram, para a tutela antecipada, o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, e para a tutela cautelar, o periculum in mora, sempre se entendeu que, apesar das diferenças nas nomenclaturas, periculum in mora e fundado receio de dano representavam exatamente o mesmo fenômeno: o tempo necessário para a concessão da tutela definitiva funcionando como inimigo da efetividade dessa tutela.No art. 300, caput, do Novo CPC é confirmado esse entendimento com a unificação do requisito como perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.# Novo Código de Processo Civil Comentado Artigo por Artigo.

Salvador: Ed.

Juspodivm, 2016. p. 476 nota 1." No mesmo linear, calham as lições de Leonardo Ferres da Silva Ribeiro, in Tutela Provisória: Tutela de Urgência e Tutela de Evidência do CPC/1973 ao CPC/2015 "Com efeito, a antecipação de tutela deve ser entendida como a possibilidade de precipitação dos efeitos da tutela jurisdicional ou, noutras palavras, o adiantamento de efeitos de um futuro provimento de mérito, permitindo a fruição imediata, pelo autor, daquilo que só teria possibilidade de gozar após um longo percurso processual e de tempo: após eventual sentença que excepcionalmente tenha eficácia imediata (ou seja, cujo recurso de apelação não seja recebido no efeito suspensivo), após o julgamento da apelação ou ainda após o trânsito em julgado." (ebook 2016).

Na análise percuciente em sede de cognição inicial, emerge pela documentação acostada à peça vestibular, a relação ex locato do imóvel residencial em questão, entre a parte autora e a parte promovida, cujo contrato foi firmado em 11/12/2023, restando demonstrado diante da farta documentação, inclusive fotos e trechos de e-mails, que o imóvel foi alugado e entregue as locatárias com inúmeros problemas, que por certo ocasionaram transtornos às autoras, que locaram um imóvel na expectativa do mesmo ser próprio para uso e dispor do bem normalmente.

Ademais, é cediço que o alvo de qualquer contrato de locação é o uso e gozo do bem de forma segura para uma plena ocupação, o que, diga-se de passagem, diante dos documentos apresentados, não ocorreu, eis que as autoras relatam situação vexatória, calamitosa, vivenciada por elas, em face dos vícios que apareceram no imóvel alugado.

Com efeito, a probabilidade do direito invocado pela parte autora está evidenciado, na medida em que os documentos que instruem a petição inicial são provas suficientes para ensejar, independentemente de justificação prévia, o convencimento deste julgador quanto aos fatos alegados no que tange ao descumprimento contratual pelos promovidos, que não informaram os problemas aparentes existentes no imóvel, em pleno vício oculto, capaz de macular o direito das locatárias de uso, o gozo e disposição do imóvel, vindo a incidir o direito de sequela das promoventes, mormente em sede de cognição sumária até que novos fatos e documentos venham a comprovar o contrário.

Assim e sob esse prisma, em um juízo de cognição preliminar, verifico a existência de elementos de prova que convergem ao reconhecimento da veracidade dos fatos pertinentes e evidenciam a probabilidade do direito material e o perigo de dano, no presente momento processual, diante dos fatos verberados pela parte suplicante em sua peça de introito autoral e, por conseguinte, os elementos configuradores erigidos no artigo 300 do Código de Processo Civil.

Nesse passo, antevejo a inexistência do perigo de irreversibilidade dos efeitos desta decisão, uma vez que os eventuais fatos novos que comprovem o direito das rés, a matéria poderá ser reapreciada por este juízo, além de existirem meios para que a parte promovida, caso seja vitoriosa ao final da demanda, possa perfeitamente revertê-los.

Além dos enfoques nupercitados, convém ressaltar que existe a necessidade de sopesar e mitigar deveres e direitos sob o color do princípio da proporcionalidade na análise da matéria em tema, mormente do pedido da tutela antecipada, pois no conflito entre dois bens jurídicos, deve-se outorgar a tutela para evitar que o bem de maior gradação seja sacrificado em lugar do menor.

Diga-se, também, que, no caso em análise, não há perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão que se antecipa, uma vez que, se busca a regularização da relação contratual e o respeito ao direito de uso diante dos fatos narrados na peça de intróito autoral, inclusive sob a espeque normativa processual expressa no artigo 77 e seguintes do Digesto Processual Civil.

No caso em tela, se depreende que a medida provisória requerida pelas autoras é a satisfação do próprio direito material cuja realização constitui objeto da tutela definitiva visada no provimento jurisdicional de mérito.

Assim, por entender tratar-se de uma tutela de urgência, passo a adotar o procedimento constante no Art. 300 do CPC/2015, aplicável ao caso jaez.

Diante do exposto, considerando que as chaves do imóvel já foram entregues pelas partes demandantes à promovida MEGA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, restando o referido pleito exaurido neste tocante, verifico preenchidos os requisitos legais, para efeito de evitar no presente momento processual os possíveis prejuízos, até ulterior deliberação deste juízo, DEFERINDO PARCIALMENTE A TUTELA DE URGÊNCIA pleiteada nos termos dos artigos 300 do CPC, requestada, initio litis e inaudita altera pars, determinando: - que as promovidas se abstenham  a realização de cobranças  e de efetuar restrições no nome das autoras junto aos cadastros negativos em geral, inclusive protestos oriundos da relação contratual locatícia em tela até ulterior deliberação deste Juízo; - as partes demandadas deverão cumprir as deliberações supra sob o auspício da pena de multa diária correspondente a R$ 1.000,00 (mil reais), para o caso de descumprimento até o limite de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), computando-se a partir de cinco (05) dias da ciência do ato intimatório do representante legal da ré, noticiando a efetivação da diligência, ex vi normativos do artigo 139, inciso IV, 297, 536 537, todos do Digesto Processual Civil e 84 do Código de Defesa do Consumidor.

A multa poderá ser majorada a qualquer momento se demonstrada a sua ineficácia.

Ciente de sua responsabilização civil e processual, nos termos dispostos  nos artigos 77 e 80 da Lei Adjetiva Civil.

Citem-se as partes promovidas, para, querendo, apresentar contestação a presente ação, no prazo de 15 (quinze) dias.

O réus ficam alertados que não sendo contestada à ação, se presumirão aceitos por ele, como verdadeiros, os fatos articulados na inicial, salvo se tratar de direito indisponível.

A demandada deverá colecionar aos autos toda a documentação relativa ao feito pautado.  Faculto ainda, caso seja desejo dos litigantes a possibilidade de se compor à lide, para tanto apresentando proposta ou petição conjunta com fins de homologação.

Ademais, é de bom alvitre realçar, que as partes devem sopesar os seus direitos e deveres (obrigações) postos nas lides, verificando amiúde toda a situação processual que dormita nos cadernos procedimentais, mormente para não visualizarem somente os pontos que lhe favorecem esquecendo os da parte adversa, pelo mesmo prazo.

Ante a urgência que ao caso se impõe, intimem-se e cumpra-se, incontinente mediante expedição de mandado.

Gratuidade concedida.  Expedientes necessários.   Fortaleza, 21 de maio de 2025   ROBERTO FERREIRA FACUNDO  Magistrado Titular Gabinete da 29ª Vara Cível de Fortaleza