TJCE - 3025393-54.2025.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690 - Fone: (85) 3108-0825 - E-mail: [email protected] Processo n°: 3025393-54.2025.8.06.0001 Apenso: [] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Tutela de Urgência, Atraso na Entrega do Imóvel] Polo ativo: MARCUS VINICIUS SILVA VIANA Polo passivo VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A SENTENÇA Vistos em conclusão.  I) RELATÓRIO:  Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução dos valores pagos e tutela provisória de urgência ajuizada por Marcus Vinicius Silva Viana em face de HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S/A, com atual denominação de Venture Capital Participações e Investimentos S/A, ambos devidamente qualificados em exordial.  Por meio de inicial, sustenta a parte autora ter adquirido, no dia 17 de julho de 2024, junto a empresa ré uma Cota Imobiliária Temporal de Unidade Autônoma compartilhada do empreendimento "Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza", por meio de contrato particular de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel, em multipropriedade de nº H2-41856, sob o valor total de R$129.900,00 (cento e vinte e nove mil e novecentos reais); tendo a parte ré assumido obrigação de entregar ao autor a unidade imobiliária adquirida até a data limite de 31 de dezembro de 2025, admitindo-se eventual prorrogação máxima e extraordinária de 180 dias adicionais.

Até a presente data, sustenta o autor ter efetivado o pagamento total de R$8.500,00 (oito mil e quinhentos reais).  Entretanto, sustenta que até o presente momento a unidade não foi construída e sequer tem previsão de ser entregue, causando assim, insegurança no recebimento.

Por essa razão, ante as notícias veiculadas em jornais e revistas locais, referente aos reiterados atrasos na entrega do empreendimento, ingressou no judiciário pleiteando, preliminarmente, a determinação de depósito em juízo do valor efetivamente pago, no importe de R$8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), além da suspensão imediata das cobranças das parcelas vencidas e vincendas decorrentes do contrato, bem como a abstenção de negativação do nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito, em razão de quaisquer débitos relacionados ao contrato discutido.

No mérito, pugnou pela confirmação da tutela de urgência, com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda entre as partes, determinando assim, a restituição do valor pago pela requerente, correspondente ao importe de R$8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), além da condenação da ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

Subsidiariamente, pugnou pela retenção do valor mínimo de 10% (dez por cento) da importância paga.  Decisão Interlocutória com ID n° 150825295 concedendo parcialmente a tutela de urgência requerida em exordial para determinar que a parte ré suspenda as cobranças mensais e abster-se de efetuar a negativação do nome do autor em órgãos de proteção ao crédito; invertendo o ônus da prova e determinando a citação da parte ré para que, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, conteste aos termos iniciais, sob pena de revelia.  Contestação em ID n° 154823713 onde a parte ré sustenta não haver qualquer irregularidade ou atraso no contrato de compra e venda objeto dos autos, uma vez que foi disposto o prazo de entrega para 31 de dezembro de 2025, com previsão ainda de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, o que expirará em 31 de junho de 2026, não havendo qualquer ilícito praticado pela empresa, capaz de fundamentar uma rescisão contratual por culpa do vendedor.

Sustenta ainda que, tratando-se de rescisão  a pedido e por iniciativa da promitente compradora, a restituição dos valores pagos deverá ocorrer conforme a readequação dos termos do contrato à norma atual vigente às incorporadoras, com a aplicação de multa no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos e 6% (seis por cento) de comissão de corretagem, ante o interesse rescisório dos promissários compradores.

Por fim, pugnou pelo julgamento de total improcedência da ação.  Ato ordinatório em ID n° 154830915 determinando a intimação da parte autora para que, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, manifeste-se em Réplica e, na mesma oportunidade, demonstre interesse na produção de novas provas, sob pena de preclusão.  Petição Intermediária com ID n° 155859477 onde a parte ré manifestou seu desinteresse na produção de novas provas, pugnando pelo julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, I, do CPC.

Réplica em ID n° 159794468 onde a parte autora reitera os termos iniciais, requerendo a rescisão contratual, ante a ausência de segurança na previsão de entrega do imóvel, com a consequente devolução integral do valor atualizado de R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais).

Subsidiariamente, pugnou pela rescisão com retenção pelo vendedor de valor entre 10% e 25% do total da quantia paga. É o relatório.

Passo a decidir.  II) FUNDAMENTAÇÃO:  PRELIMINARMENTE.  IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE JUDICIÁRIA.

A respeito da impugnação da parte ré ao pedido de gratuidade de justiça da parte autora, que foi levantada em sede de contestação, sabe-se que a gratuidade da justiça se trata de um mecanismo de viabilização do acesso à justiça, através do qual não se pode exigir que a parte autora, por exemplo, ingressasse com uma ação judicial, sendo obrigada a comprometer substancialmente a sua renda, ou que dela se exigisse a comprovação da capacidade financeira, sem que haja relevante dúvida a respeito da veracidade das alegações do postulante.

No caso dos autos, a parte impugnante, embora afirme que a autora não faz jus à concessão dos benefícios, não anexou aos autos alguma prova capaz de elidir a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência feita pela requerente, e nem acerca de sua alegada capacidade financeira.

Em virtude desses fundamentos, reputo acertada a concessão do benefício da gratuidade da justiça à parte promovente, nos termos do art. 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal (CF), e dos arts. 98 e seguintes do CPC, e em sendo assim, indefiro a impugnação apresentada, mantendo os benefícios da gratuidade da justiça concedidos à parte autora, e dessa forma, afasto esta preliminar.

ADVOCACIA PREDATÓRIA A despeito das alegações do réu, quanto à acusação da ré de que o patrono da parte autora teria agido de maneira prejudicial à dignidade da justiça, entendo que tal preliminar não merece prosperar.

No presente caso, observa-se apenas o legítimo exercício do direito de ação, uma vez que a petição inicial foi devidamente instruída com documentos suficientes para subsidiar a análise dos fatos e dos pedidos.

Nesse sentido, conforme jurisprudência: APELAÇÃO.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C.C.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

Sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito e aplicou multa por litigância de má-fé por entender haver advocacia predatória.

Recurso do autor. 1.

A quantidade de ações propostas não é, por si só, suficiente para caracterizar advocacia predatória.

No caso concreto, há escritura pública pela qual o autor reconhece as advogadas e tem conhecimento das demandas movidas em seu nome.

A extinção do processo sem análise do mérito não é cabível. 2.

A decisão surpreendeu as partes, violando o art. 10 do CPC, ao não especificar claramente os indícios de irregularidades e não permitir que as partes se manifestassem antes da extinção do processo.

Sentença anulada.

Recurso provido, com determinação." (TJ-SP - AC: 10014467020228260189 Foro de Ouroeste, Relator: Régis Rodrigues Bonvicino, Data de Julgamento: 14/04/2023, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/04/2023) Portanto, caso exista alguma infração ética relacionada à captação de clientes, isso deve ser devidamente levado à Ordem dos Advogados do Brasil pela própria parte interessada.

Diante disso, rejeito a preliminar suscitada.  DO REQUERIMENTO DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO.  Com base nos princípios do processo civil brasileiro, adotou-se o sistema de valoração das provas conhecido como persuasão racional ou livre convencimento motivado, conferindo ao magistrado a liberdade para formar seu convencimento desde que fundamentado em fatos e direitos pertinentes.

O juiz é o destinatário da instrução probatória e o condutor do processo, incumbido de determinar as diligências necessárias à sua instrução, bem como decidir sobre os termos e atos processuais, observando os limites estabelecidos pelos artigos 370 e 371 do CPC.

No presente caso, a parte autora requereu a realização de audiência de instrução e julgamento, para oitiva de testemunhas, entretanto, a matéria de fato já se encontra suficientemente demonstrada nos autos, não havendo necessidade de produção de prova em audiência.  À luz desses elementos, não se vislumbra a necessidade de produção de novas provas, especialmente porque os documentos apresentados são suficientes para esclarecer a questão em disputa.

No presente caso, é oportuno mencionar que há precedente do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará que corrobora este entendimento, não havendo motivo para alegar cerceamento de defesa:  PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS.

PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA.

EMPRÉSTIMO CONSIGNADO.

CONTRATO COM AUTENTICAÇÃO ELETRÔNICA.

BIOMETRIA FACIAL.

DEMONSTRAÇÃO DO REPASSE DO VALOR PARA CONTA DE TITULARIDADE DA AUTORA.

BANCO RÉU QUE SE DESINCUMBIU DO ÔNUS PROBANTE.

ATO ILÍCITO NÃO DEMONSTRADO.

REGULARIDADE DA CONTRATAÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

O douto magistrado singular entendeu pela improcedência dos pedidos autorais, uma vez que, não havendo demonstração de ilicitude da contratação, e restando demonstrada a expressa anuência do autor no aperfeiçoamento contratual, incabível se torna a condenação da instituição financeira/requerida em devolução de valores e em pagamento de danos morais. 2.

Preliminar de cerceamento de defesa - Argumenta a autora/recorrente que o julgamento antecipado da lide sem que fosse procedida a dilação probatória necessária, notadamente a realização de perícia grafotécnica no contrato em discussão, ocasionou cerceamento de defesa, razão pela qual pugna pela anulação da sentença e o retorno dos autos ao juízo de origem para a produção da prova requerida. 3.

No caso, não prospera o argumento da requerente/recorrente com relação à necessidade de produção de prova pericial para assegurar a validade do negócio jurídico em discussão, porquanto, trata-se de contrato com assinatura eletrônica, com modalidade de validação biométrica facial.

Portanto, rejeito a preliminar suscitada. 4.

Por certo, conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1197929 / PR submetido ao rito dos recursos repetitivos, ¿as instituições bancárias respondem objetivamente pelos danos causados por fraudes ou delitos praticados por terceiros ¿ como, por exemplo, abertura de conta-corrente ou recebimento de empréstimos mediante fraude ou utilização de documentos falsos, porquanto tal responsabilidade decorre do risco do empreendimento, caracterizando-se como fortuito interno¿. 5.

Ocorre que, cotejando o vertente caderno processual, não verifico causas que maculem a regularidade da celebração do negócio jurídico discutido nestes autos, isto porque o banco/apelado juntou o contrato discutido nesta demanda(fls. 82/102), assinado por meio de autenticação eletrônica, acompanhado de cópia dos documentos pessoais da autora e fotografia do momento da contratação. 6.

Consta, ainda, transferência eletrônica onde comprova que o valor do crédito liberado, conforme apontado no instrumento contratual, na quantia de R$ 1.321,35 (mil, trezentos e vinte e um reais e trinta e cinco centavos), foi depositado em conta-corrente da autora/recorrente ¿ ex vi às fls. 103 dos autos. 7.

Sendo assim, concluo pela regularidade do negócio jurídico celebrado entre as partes, não observando na espécie quaisquer indícios de vício de consentimento ou fraude, não tendo a Instituição Financeira cometido nenhum ilícito capaz de ensejar a nulidade do contrato em questão, bem como a devolução dos valores devidamente descontados. 8.

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença confirmada.

A C Ó R D Ã O Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em conhecer do presente recurso, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, parte integrante desta decisão.

Fortaleza, 13 de março de 2024.

FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador Exmo.

Sr.

EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE Relator.

Portanto, indefiro o pedido de produção de prova oral, requerido pela parte autora em Petição Intermediária com ID n° 159794468.

JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO.

O julgador é o destinatário final das provas, sendo incumbência dele determinar a adequada instrução do processo.

No caso em questão, o julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa, uma vez que a prova documental presente nos autos é capaz de racionalmente persuadir o livre convencimento desta juíza, tornando desnecessária a dilação probatória.

Neste sentido, é relevante o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE NÃO AVISADO PREVIAMENTE ÀS PARTES.

SUFICIÊNCIA DE PROVAS DOCUMENTAIS RECONHECIDA NA ORIGEM.

CONTROVÉRSIA UNICAMENTE DE DIREITO.

PROVA TESTEMUNHAL.

DESNECESSIDADE.

CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO OCORRÊNCIA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO CONTRATUAL OPERADA.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO.

QUESTÃO SOLUCIONADA À LUZ DO CONTRATO E DAS PROVAS CONSTANTES DOS AUTOS.

REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1.

Independentemente de aviso prévio às partes, o julgamento antecipado da lide poderá ocorrer quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência, tal como a prova testemunhal, haja vista a suficiência de provas documentais aptas à exata comprovação do direito discutido em juízo. 2.

Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.799.285/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 9/12/2019.) Dessa forma, entendo que o feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, passo a análise do mérito.  MÉRITO.  De início, registre-se a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, vez que se amolda aos requisitos qualificadores da relação consumerista previstos nos artigos 1º a 3º do CDC.

Em que pese o contrato firmado entre as partes seja de investimento, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o adquirente de unidade imobiliária, ainda que não sendo destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada, se tiver agido de boa-fé e desde que não seja investidor profissional.

No mesmo sentido segue o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, vejamos:  APELAÇÕES RECÍPROCAS.

CIVIL E CONSUMIDOR.

AÇÃO ORDINÁRIA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

CONTRATO DE INVESTIDOR ¿ CONSUMIDOR INVESTIDOR.

POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA.

PRECEDENTE DO STJ.

NO CASO, PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

DIVISADO O INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA.

OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO AVENÇADO.

CERTIDÃO DE EMISSÃO DE ¿HABITE-SE¿ QUE NÃO CORRESPONDE À ENTREGA DAS CHAVES.

RESPONSABILIDADE OBJETIVA.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ À ESPÉCIE.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS.

LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL.

PRECEDENTES DO STJ.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

RECURSO DA EMPRESA PROMOVIDA CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

APELO DA CONSUMIDORA CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE. 1.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se houve atraso na entrega do imóvel, objeto do contrato de compra e venda firmado entre as partes, capaz de gerar direito aos lucros cessantes e à reparação por danos morais. 2.

Por conseguinte, apesar do contrato firmado entre as partes ser de investimento, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o adquirente de unidade imobiliária, ainda que não sendo destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada, se tiver agido de boa-fé e desde que não seja investidor profissional.

Na hipótese em liça, infere-se que a autora/recorrida é assistente social e não se tem notícias de que seja investidora profissional ou que tenha profundo conhecimento do mercado imobiliário.

Em consequência, a legislação consumerista é aplicável ao caso em comento. 3.

O demandado não nega o atraso na conclusão da obra, imputando a causa aos entraves burocráticos e percalços criados por fornecedores, órgãos públicos, cartórios e instituição financeira (fl. 197).

Todavia, entendo que a circunstância acima mencionada não é suficiente para justificar o atraso, pois tais eventualidades já devem ser consideradas, quando estipulada uma possível data para a entrega do imóvel, ante a aplicação da teoria do risco do empreendimento. 4.

In casu, resta inconteste que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, face ao injustificado atraso na entrega da obra, na medida que, rescindido o instrumento contratual, verifica-se legítima a pretensão autoral de receber integralmente os valores pagos, uma vez que a questão relativa à culpa pelo desfazimento do negócio tem interferência direta sobre o valor a ser restituído.

Acerca do percentual a ser restituído ao promitente comprador em casos desse jaez, a 2ª Seção do c.

Superior Tribunal de Justiça aprovou o enunciado da Súmula 543, que estabelece: ¿Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.¿ 5.

Trata-se o ¿habite-se¿ de um documento emitido pela Prefeitura, após realizar vistoria, atestando que o imóvel foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela municipalidade para a aprovação do projeto imobiliário e que pode ser habitado/utilizado.

Assim, o ¿habite-se¿ não se confunde com a entrega do imóvel, que se dá com a efetiva entrega das chaves ao adquirente, momento em que esse pode gozar das faculdades inerentes ao proprietário.

Deveras, não há congruência temporal necessária entre a expedição do ¿habite-se¿, o qual é requisito administrativo imposto pela Prefeitura, e a efetiva data contratualmente prevista para a entrega do imóvel. 6.

Na hipótese em liça, apesar do ¿habite-se¿ ter sido expedido em março de 2016 (fl. 198), não foi comprovada na mesma data, a entrega das unidades comercializadas mediante ¿Termo de Recebimento das Chaves¿.

Por conseguinte, a mora da empresa vendedora passa a ser considerada pela não entrega das chaves do imóvel no prazo estabelecido em contrato e não pela data da expedição do ¿habite-se¿.

Recurso da autora provido neste tópico. 7.

Acerca da impossibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, não há digressões. É que, o assunto já foi objeto de tese firmada pelo STJ, em sede de Recurso Especial Repetitivo (Tema 971).

Por consequência, impõe-se a aplicação, à espécie, da multa moratória prevista no instrumento contratual, conforme indicado na decisão recorrida. 8.

Quanto à tônica relativa aos danos morais, a sentença não merece retoque.

Isso porque o e.

Tribunal da Cidadania possui entendimento assente sobre ser indevida a indenização ao patrimônio ideal quando o atraso se deu por alguns meses, não sendo capaz de representar ofensa à personalidade do indivíduo, como é o caso dos autos. 9.

Por fim, em relação às supostas práticas de litigância de má-fé, percebe-se que não há nos autos condutas de ambas as partes que revelem intenção de atuar de forma temerária, atentando contra a justiça.

A conduta lesiva que deve receber a punição prevista no art. 81, caput, do CPC é aquela inspirada na intenção de prejudicar.

Assim, para a condenação à pena de litigância de má-fé, faz-se necessária a comprovação do dolo da parte no entrave do trâmite do processo, o que não restou verificado no presente caso. 10.

Sentença reformada apenas para alterar o termo final da mora, o qual deve ser considerado como a data efetiva da entrega das chaves à autora. 11.

Apelação da empresa demandada conhecida e desprovida.

Apelo da consumidora conhecido e provido, em parte.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos interpostos, para negar provimento ao Recurso da empresa promovida e dar parcial provimento ao Apelo da consumidora, em conformidade com o voto do eminente relator.

Fortaleza, data indicada no sistema.

DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE - AC: 01767712620168060001 Fortaleza, Relator: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 04/04/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/04/2023) (Grifo nosso).

De forma específica, não se tem notícias nos autos de que o requerente seja investidor profissional ou que tenha profundo conhecimento do mercado imobiliário, sendo assim, a legislação consumerista é aplicável ao caso em comento.  Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução dos valores pagos ajuizada por Marcus Vinicius Silva Viana em face de HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S/A.

O cerne da questão gira em torno da análise acerca da possibilidade de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, requerido pelo comprador, em razão da insegurança quanto à entrega do imóvel na data prevista contratualmente.

No caso em tela, vislumbra-se que as partes entabularam contrato de compra e venda de cota imobiliária (fração) de unidade imobiliária em regime de multipropriedade do empreendimento de natureza turística-imobiliária-hoteleira denominado "Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza" ("Empreendimento") (ID n°150609767).

Verifica-se que o negócio jurídico celebrado entre as partes se enquadra na definição de multipropriedade ou time sharing, que é um regime de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel entre os co-titulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.

A Lei nº 13.777/18, que introduziu no Código Civil o "condomínio em multipropriedade", também conhecido como Time Sharing, acrescentou a este diploma o art. 1.358-B a 1.358-U, o qual dispõe de forma expressa que a multipropriedade rege-se, dentre outros diplomas, pelo Código de Defesa do Consumidor e sua definição.

Vejamos: "Art. 1.358-B.

A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)." "Artigo 1.358-C.

Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada".

Um fator relevante deste contrato diz respeito a entrega do imóvel, que se materializa pela regularidade para sua ocupação que possibilita o efetivo uso do imóvel, firmada através do "habite-se", acrescido do repasse das chaves, dentro do prazo previsto para entrega do imóvel, cuja inobservância configura mora do vendedor e o consequente dever de reparação dos danos.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça segue o seguinte posicionamento: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR AO CDC.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

DIFERENÇA A MENOR NA METRAGEM DE IMÓVEL URBANO.

CONDOMÍNIO VERTICAL.

ART. 1.136, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL.

INCIDÊNCIA.

VERBA HONORÁRIA.

S.306 DO STJ.

I.

O atraso na entrega do imóvel implica mora da empresa ré, impondo-se o dever de indenizar por perdas e danos.

II.

O art. 1.136, parágrafo único, do Código Civil de 1916, que considera não indenizáveis diferenças de até 1/20 do tamanho do imóvel, aplica-se aos condomínios verticais regidos pela Lei n. 4.591/62.

III. "Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência recíproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da própria parte" (Súmula n.306/STJ).

IV.

Recurso especial parcialmente provido. (STJ, REsp 326125/DF, Julgado em 04/10/2011).

Ao analisar os autos, é possível verificar que, trata-se de contrato assinado no dia 17 de julho de 2024 (ID n°150609768), data posterior à vigência da Lei nº. 13.786/2018, portanto, devendo se submeter a ela, conforme as regras de direito intertemporal.

A referida lei incluiu o artigo 67-A na Lei nº. 4.591/64 que trata a respeito do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente ou do incorporador.

A resilição contratual ocorre quando uma ou as duas partes não deseja mais continuar com o contrato, independentemente de descumprimento contratual, sendo o distrato a forma de resilição que se dá de maneira bilateral, conforme artigo 472 do CC.

Já a resolução contratual, ocorre quando o contrato é extinto em razão do descumprimento daquilo que foi pactuado, seja por culpa do contratante ou do contratado.

No presente caso, a parte autora imputa culpa dos promovidos no desfazimento contratual, alegando que diante do não cumprimento do prazo de entrega e dos múltiplos processos, o autor requereu o desfazimento do negócio, alegando inadimplemento contratual exclusivo da promovida.

Em sua defesa, as promovidas aduzem que a data prevista para início da utilização do empreendimento é 31 de dezembro de 2025, declarando que o contrato não encontra-se em atraso.

Ao analisar as provas constantes nos autos, especialmente a cláusula 7.1 do contrato de compra e venda (ID n° 154827201), verifica-se de maneira inequívoca o prazo estipulado para a entrega do imóvel, vejamos:  Campo 7 - CONCLUSÃO E INÍCIO DE UTILIZAÇÃO  7.1.

A data prevista para aprovação do habite-se" (da fase do Empreendimento na qual a UAH está inserida) é de 31 de Dezembro de 2025, data esta que compreende também a Data Prevista para o início da utilização da UAH pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR, assim como a conclusão do setor do Empreendimento no qual a UAH está inserida (montagem, equipagem, decoração, implantação e instalação do condomínio de uso e Soft Openning), observadas as disposições abaixo estabelecidas neste Campo 7, em especial no item 7.4.

Ademais, o contrato prevê um prazo de tolerância de 180 dias para efetiva entrega: 7.2.

Dadas as particularidades do Empreendimento e conforme previsão legal (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, alterada pela Lei nº 13.786/2018) a entrega do Empreendimento (Cláusula 7.1 anterior) em até 180 (cento e oitenta) dias da data prevista, NÃO dará causa à resolução do Contrato, nem importará em penalidade em desfavor da PROMITENTE VENDEDORA.

No tocante ao atraso na entrega do imóvel, importante mencionar que não é abusiva a cláusula que estabelece o prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, posto que a inserção desta cláusula se justifica a fim de evitar que contratempos advindos de fatores imprevisíveis não onerem excessivamente a incorporadora. É razoável, ante a natureza do contrato, que envolve construção de empreendimento sujeita a intercorrências diversas em sua execução, como chuvas, escassez de mão de obra, ou situações outras semelhantes, que a data para entrega seja apenas uma estimativa.

Nesse passo, a tolerância de 180 dias de atraso é praxe no mercado imobiliário e amplamente aceita pela jurisprudência.

Ademais, o autor tinha pleno conhecimento deste prazo e, desta forma, não pode invocar sua ilegalidade, visto que o prazo não é abusivo, porque foi expressamente previsto no contrato e de forma clara.

Dessa forma, verifica-se nos autos que a parte autora não conseguiu comprovar o alegado atraso na entrega do imóvel.

Observa-se ainda que o contrato anexado em ID n° 154827201 estipula expressamente a data de entrega do empreendimento para 31 de dezembro de 2025, prazo que ainda não se esgotou.

Assim, concluo que a alegação de culpa da vendedora não encontra respaldo, uma vez que não foi demonstrado atraso na entrega.

No entanto, em conformidade com o princípio da autonomia da vontade, que dispõe que ninguém é obrigado a celebrar ou manter-se vinculado a um contrato de forma indefinida, considero ser cabível o desfazimento da relação contratual, em razão do expresso desinteresse do promitente comprador em dar continuidade à avença.

Tal postura, evidenciada pela manifesta intenção de rescindir o contrato, implica o reconhecimento de sua responsabilidade e culpa pelo término da relação contratual.

No que diz respeito à retenção de valores pelo promitente vendedor, quando o distrato for de iniciativa do promitente comprador, a Corte de Justiça também já assentou entendimento para definir que o percentual da retenção, pelo vendedor, deve transitar entre 10% a 25% do total da quantia paga pelo comprador.

Sobre o tema, vejamos o posicionamento do STJ:  PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.DISTRATO.

INICIATIVA DO COMPRADOR.

RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS.

LUCROS CESSANTES.

PREJUÍZO PRESUMIDO.

DANO MORAL.OCORRÊNCIA LONGO ATRASO.

ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.

HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1.Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel. 2.

Nas Hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25%do total da quantia paga.

Precedentes. 3.

O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período demora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

Precedente. 4.

Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega deimóvel Precedentes. 5.

A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6.

Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1804123/SP, Rel.

Ministra NANCY A N D R I G H I , TERCEIRA TURMA, j u l g a d o em 0 9 / 0 9 / 2 0 1 9 , D J e 11/09/2019).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

OMISSÃO.

NÃO OCORRÊNCIA. 2.CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL.

DISTRATO.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.RETENÇÃO FIXADA EM 10%.

POSSIBILIDADE.PRECEDENTES.

REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO PROBATÓRIA.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA N. 7 DO STJ. 3.HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO.DESCABIMENTO. 4.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2.

A Jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.3.

O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos,de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4.

Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, DJe de 8/5/2017. 5.Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,julgado em 29/04/2019, DJe 06/05/2019).

A propósito, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em casos análogos, ratificou a jurisprudência do STJ, para admitir a retenção pelo vendedor do percentual variando entre 10% e 25% do total da quantia paga, quando o distrato for intentado pelo promitente comprador.

Nessa perspectiva, cito os julgados: DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

SÚMULA 543 DO STJ.

RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO.

MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO JUÍZO A QUO EM 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE VENDEDOR PARA 15% (QUINZE POR CENTO), DE ACORDO COM A CLÁUSULA 12.3 DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES.

POSSIBILIDADE.

PRECEDENTES DO STJ.

RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

A controvérsia cinge-se ao exame da possibilidade de majoração do percentual de retenção fixado pelo magistrado a quo em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, ora apelado, de acordo com o contrato firmado entre as partes. 2.

No caso em tela, o douto magistrado a quo entendeu que a rescisão contratual se deu por culpa do promitente comprador, não tendo havido recurso por parte deste. 2.1.

Na hipótese de o promitente-comprador dar causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente- vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais, sendo nula a cláusula que prevê a perda total dos valores já pagos, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC. 3.

A esse propósito, a Súmula 543 do STJ afirma: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 4.

Em casos análogos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por inadimplemento do devedor, o STJ firmou entendimento, segundo o qual: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Precedentes" (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016). 5.

Assim, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade bem quanto considerando a jurisprudência firmada no STJ, a promitente vendedora pode reter o valor até 25%(vinte cinco por cento) do valor das parcelas pagas pelo promitente comprador, devendo o restante ser a eles devolvido.

A sentença, portanto, deve ser parcialmente reformada para majorar o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos, o qual se encontra previsto contratualmente e não discrepa do percentual estabelecido pelo STJ. 6.

Recurso de apelação conhecido e provido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora. (Relator (a): LIRA RAMOS DE OLIVEIRA; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 4ª Vara Cível; Data do julgamento: 10/02/2021; Data de registro: 10/02/2021).

O contrato pactuado entre as partes estabeleceu também, cláusula de desfazimento do negócio e rescisão, a seguir transcrita: Campo 6 - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO E RESCISÃO DO CONTRATO  O desfazimento do presente negócio, mediante distrato por iniciativa do PROMISSÁRIO COMPRADOR ou resolução por inadimplemento de qualquer das Partes em relação às condições ora pactuadas (cf.

Cláusula 19ª), acarretará à Parte que der causaà rescisão, as seguintes penalidades e consequências:  6.1.

AO PROMISSÁRIO COMPRADOR (art. 67-A, da Lei nº 4.591/1964, cf. alterada) (Cláusula 20ª e parágrafos):  i) multa de 25% sobre o montante pago (atualizado), não considerando nesses valores pagamentos feitos a título de encargos moratórios como multas e juros;  ii) pagamento da integralidade da Comissão de Corretagem (atualizada);  iii) se houver fruição, demais despesas de Contrato, tributos, taxas condominiais, serviços opcionais eventualmente consumidos e não pagos, bem como indenização por sua fruição (após a entrega da UAH) Os valores apurados, conforme previsto acima, serão descontados das quantias pagas (atualizadas).  Após as deduções acima previstas, se houver remanescente a ser ressarcido ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da data do desfazimento do Contrato (conforme o disposto no § 6º, art. 67-A, da citada lei).  Caso ocorra a revenda da Fração de Tempo antes de transcorrido o prazo de 180 (cento e oitenta) dias acima referido, o valor remanescente devido ao PROMISSÁRIO COMPRADOR será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.  Não incidirá a cláusula penal (multa de 25%) prevista neste instrumento na hipótese de o PROMISSÁRIO COMPRADOR, tendo dado causa ao desfazimento do Contrato e antes da formalização de tal ato, apresentar comprador substituto que se sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência da PROMITENTE VENDEDORA e a aprovação do cadastro e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.  Denota-se que o percentual de retenção estabelecido em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, configura montante em conformidade com a jurisprudência pátria, motivo pelo qual mantenho o percentual estabelecido.

Cumpre salientar, entretanto, que, embora a cláusula contratual estabeleça que, do montante de 25%, devem ser desconsiderados os valores pagos a título de encargos moratórios, incluindo multas, juros e comissão de corretagem (atualizada), tais quantias devem ser incluídas no percentual de retenção estipulado.

Isso porque o desconto realizado pelos promovidos sobre o valor a ser restituído, além daquele estipulado como cláusula penal, implicaria em vantagem excessiva em favor dos promovidos, em detrimento do consumidor.

Tal prática não pode ser aceita, sob pena de violar o percentual máximo considerado razoável pelos tribunais superiores em casos de distrato, conforme estabelece a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Inclusive, devem ser incluídas as taxas condominiais, uma vez que o bem não foi recebido pela parte autora, conforme preceitua a jurisprudência consolidada do STJ, conforme se segue: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONDOMÍNIO.

COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

Somente Quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.

Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.

Precedentes.

Recurso especial conhecido pelo dissídio, mas improvido. (REsp 660.229/SP, Rel.

Ministro CESAR ASFORROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ14/03/2005, p. 378).

No mesmo sentido, vejamos o entendimento do TJ/CE: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL.RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

COMPRA DE APARTAMENTO NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA DOIMÓVEL.

COMPROVAÇÃO.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELOS DANOS SUPORTADOS.CONFIGURAÇÃO.

CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR.

POSSIBILIDADE.RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA (JUROS DE OBRA).

CABIMENTO.

AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO APÓS ATRASO.

PAGAMENTO DA TAXA DE CONDOMÍNIO E DO IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.

OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA VENDEDORA.

Danos MORAIS.

AUSÊNCIA. 1) Eventuais entraves burocráticos junto aos órgãos públicos e problemas na consecução de mão-de-obra e aquisição de materiais não são suficientes para eximir a responsabilidade da empresa pelo atraso na entrega do imóvel, mormente se considerando que há no contrato prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) justamente para atender às dificuldades pontuais encontradas para a finalização do empreendimento. 2)Ausente a demonstração do cumprimento, a tempo e modo, das obrigações contratuais, vez que incontestavelmente ultrapassado o prazo estipulado para a entrega do apartamento comprado pelos autores, é de se concluir pela responsabilização da empresa requerida.3) Quanto a possibilidade de inversão da multa por inadimplemento contratual, tem-se que tal questão restou pacificada por ocasião do julgamento do REsp 1631485/DF, realizado em 22.05.19, sob o rito dos recursos repetitivos, restando firmada a seguinte tese: "No Contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As Obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 4) A taxa de evolução de obra (juros de obra) é devida pelo contratante durante a fase de construção do imóvel, sendo tal cobrança devida até o prazo de entrega constante do contrato celebrado entre as partes. 5) É pacífico na jurisprudência o entendimento de que os juros de evolução da obra efetivamente pagos pelo comprador após o prazo contratualmente estipulado para a entrega do imóvel devem ser ressarcidos pela construtora responsável pelo inadimplemento contratual. 6) A Jurisprudência pátria é uníssona no sentido de que o comprador do imóvel só é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio e do IPTU a partir do momento que sobre tal bem ele tem a posse direta. 7) O dano moral não deve ser confundido com qualquer dissabor, amargura ou contrariedade da vida cotidiana, somente devendo ser reconhecido ante a violação grave à dignidade ou à paz interior da pessoa, causando-lhe vexame público ou perante familiares. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.204166-9/001,Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/02/2022, publicação da súmula em 25/02/2022).

Ademais, no que se refere à cobrança da taxa de fruição, esta está estritamente vinculada ao gozo, ao aproveitamento das utilidades e dos frutos das coisas.

Portanto, considerando que o bem sequer foi entregue, não se pode falar em retenção de valores a título de taxa de fruição.

Para que não restem dúvidas, vejamos casos análogos:: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL.

MULTA CONTRATUAL.

RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS.

TAXA DE FRUIÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA.

IPTU.COMPENSAÇÃO.

BENFEITORIAS.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

SUCUMBÊNCIA.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel, determinou a restituição de 75% dos valores pagos pela ré, com atualização e juros, e impôs à autora o ônus das custas e dos honorários advocatícios.

A recorrente pleiteia a retenção de valores a título de sinal, aplicação de taxa de fruição, cobrança de multa rescisória, dedução de despesas administrativas e de publicidade, responsabilização da ré pelo pagamento de IPTU, indenização por benfeitorias e reintegração de posse.

II.

Há sete questões em discussão: (i) a possibilidade de retenção de valores pagos a título de sinal/arras; (ii) a possibilidade de fixação de taxa de fruição; (iii) a cobrança da multa rescisória contratual; (iv) o direito à retenção de despesas administrativas e de publicidade; (v) a responsabilidade da ré pelo pagamento de débitos de IPTU; (vi) a indenização por benfeitorias realizadas pela ré; (vii) o direito da autora à reintegração de posse do imóvel.

III.

Retenção de valores pagos: A retenção de 25% dos valores pagos pela ré, conforme estabelecido na sentença, encontra-se em conformidade com a Súmula 543 do STJ, e com precedentes da Corte Superior, que permitem a retenção entre 10% e 25% como indenização por despesas administrativas, corretagem e publicidade, desde que o comprador desista imotivadamente do negócio.

Multa rescisória e cláusula penal: A cláusula penal de 10%prevista no contrato foi convertida pela sentença em retenção de 25%do valor pago.

Não é possível a cumulação da retenção com multa rescisória, pois isso configuraria bis in idem, acarretando dupla penalização para o comprador.

Taxa de fruição: Não é cabível a cobrança de taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, conforme jurisprudência pacífica do STJ, que veda a cobrança nesses casos, dado que não há exploração econômica do imóvel pelo comprador.

Despesas Administrativas e de publicidade: A retenção de 25% já contempla as despesas com corretagem, publicidade e administração da venda, sendo indevida a dedução de valores adicionais a esse título.

IPTU: Aré é responsável pelo pagamento do IPTU referente ao período em que permaneceu na posse do imóvel.

A compensação desses valores com os montantes a serem restituídos é permitida, desde que comprovada a quitação dos tributos pela autora.

Benfeitorias: A indenização por benfeitorias deve ser apurada em fase de liquidação de sentença, desde que a autora demonstre que as benfeitorias realizadas pela ré não observaram as normas legais.

Reintegração de posse: Diante da rescisão do contrato, a reintegração de posse da autora sobre o imóvel é devida.

IV.

Recurso parcialmente provido.

Sentença reformada para:(i) permitir a reintegração de posse da autora sobre o imóvel; (ii)autorizar a compensação dos valores devidos pela autora com eventuais débitos de IPTU comprovados; (iii) determinar que a indenização pelas benfeitorias seja apurada em liquidação de sentença, desde que a apelante comprove a ilegalidade das construções; (iv)manter a retenção de 25% dos valores pagos pela ré e afastar a incidência de taxa de fruição.

Majoração dos honorários advocatícios em 2%, totalizando 12%, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida à ré.

Tese de julgamento: A Retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por sua desistência imotivada é permitida, não sendo possível a cumulação com multa rescisória.

Não é cabível a cobrança de taxa de fruição em contratos de compra e venda de lote não edificado (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.327860-3/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/10/2024, publicação da súmula em 17/10/2024).

Assim, entendo que é devido o montante de retenção previsto no patamar de 25% em favor das promovidas, pois está de acordo com o percentual fixado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos semelhantes.

A Corte de Justiça reconhece que esse direito do fornecedor deve variar entre 10% e 25%.

Outrossim, considerando que não há informações sobre atraso na obra e que a rescisão se deu por escolha da parte autora, entendo justa, razoável e prudente, visando o equilíbrio contratual no desfazimento do negócio, e seguindo a orientação jurisprudencial acima destacada, a restituição de 75% do valor pago pelo demandante a ser apurado em sede de cumprimento de sentença, evitando enriquecimento indevido de qualquer das partes.

Pontue-se que o ressarcimento deve ocorrer de forma imediata e conforme entendimento sumular: Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Vale destacar a Tese 1002 firmada pelo Superior Tribunal de Justiça que informa que: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." (ProAfR no REsp 1740911/DF, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 04/12/2018, DJe 10/12/2018).

III) DISPOSITIVO: Posto isso, nos termos do art. 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para: Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo de imóvel, em multipropriedade de nº H2-41856.  Condenar a promovida a devolução dos valores pagos pela promovente, ficando autorizado a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) em seu favor, a ser apurado em fase de cumprimento de sentença, já incluído neste percentual todas as taxas, impostos, sinal/arras, corretagem e outros encargos.

Deverá a restituição ocorrer em parcela única e imediatamente, acrescida de juros de mora simples de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado desta sentença, mais correção monetária pelo INCC a partir da data do efetivo distrato.

Condeno a promovida ao pagamento das custas processuais sobre o valor atualizado da causa e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art.85, § 2º do CPC.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com efeitos infringentes lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Certificado o trânsito em julgado, baixa e arquivamento, com as formalidades legais.   Expedientes necessários.

Fortaleza - CE, 11/06/2025.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito    

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA 3025393-54.2025.8.06.0001 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Tutela de Urgência, Atraso na Entrega do Imóvel] AUTOR: MARCUS VINICIUS SILVA VIANA REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A   ATO ORDINATÓRIO Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, "Intime-se a parte autora para réplica, no prazo de 15 (quinze) dias.

Na réplica, a parte autora deverá especificar as provas que pretende produzir, justificando sua pertinência em relação ao fato a ser provado, sob pena de preclusão. No mesmo ato, intime-se a parte ré para, querendo, manifestar interesse na produção de novas provas, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de preclusão".

Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

Servidor de Gabinete de 1º Grau  

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA PROCESSO: 3025393-54.2025.8.06.0001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO:  [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Tutela de Urgência, Atraso na Entrega do Imóvel] AUTOR: MARCUS VINICIUS SILVA VIANA REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A DECISÃO   Vistos em conclusão.

Trata-se de Ação de Rescisão contratual c/c Devolução dos valores pagos e Tutela provisória de urgência ajuizada por MARCUS VINÍCIUS SILVA VIANA em desfavor de HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. (VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S.A.), pelas razões expostas na Petição Inicial de ID 150609762.

O Autor afirma que, no dia 17/07/2024, firmou Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Imóvel em Multipropriedade nº H2-41856 com a Ré, referente ao empreendimento "Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza", no montante de R$ 129.900,00 (cento e vinte e nove mil e novecentos reais).

Diz que a Ré assumiu a obrigação de entregar a unidade até a data de 31/12/2025, admitindo-se eventual prorrogação em no máximo 180 (cento e oitenta dias).

Todavia, diz que as obras encontram-se atrasadas, razão pela qual requer a rescisão do contrato por meio da presente ação.

Em pedido de antecipação de tutela, a parte autora requer seja a Ré compelida a depositar em juízo o valor que pagou, no importe de R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), a suspensão das cobranças das parcelas vencidas e vincendas decorrentes do contrato, bem como que a Promovida abstenha-se de efetuar a negativação de seu nome em órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais).

O Autor requer, ainda, a concessão de justiça gratuita e a inversão do ônus da prova, na forma do art. 6º, VIII, do CDC.

Acompanharam a Inicial os documentos de IDs 150609765 a 150609772. É o breve relatório.

DECIDO.

Diante dos documentos de IDs 150609771 e 150609772, defiro o pedido de gratuidade judicial à parte autora, contudo, advirto-a de que tal benefício não abrange as multas processuais, consoante preceituado no art. 98, §4º, do CPC, ficando ressalvada a possibilidade de impugnação pela parte ré.

Recebo a Inicial no plano meramente formal.

Passando à análise do pedido de antecipação dos efeitos da urgência antecipada, para sua concessão, deve o interessado apresentar elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, conforme previsão do art. 300 do CPC: Art. 300.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1.º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2.º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3.º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. (...).

Sobre o tema, nos ensina o professor Humberto Theodoro Júnior, em sua obra Curso de Direito Processual Civil: "As tutelas provisórias têm em comum a meta de combater os riscos de injustiça ou de dano, derivados da espera, sempre longa, pelo desate final do conflito submetido à solução judicial.

Representam provimentos imediatos que, de alguma forma, possam obviar ou minimizar os inconvenientes suportados pela parte que se acha numa situação de vantagem aparentemente tutelada pela ordem jurídica material (fumus boni iuris).

Sem embargo de dispor de meios de convencimento para evidenciar, de plano, a superioridade de seu posicionamento em torno do objeto litigioso, o demandante, segundo o procedimento comum, teria de se privar de sua usufruição, ou teria de correr o risco de vê-lo perecer, durante o aguardo da finalização do curso normal do processo (periculum in mora)." (In Curso de Direito Processual Civil, Volume I, 58a Edição, Editora Forense, 2017, pag. 579) Especificamente sobre o requisito da probabilidade do direito invocado, Elpídio Donizeti destaca que: "A probabilidade do direito deve estar evidenciada por prova suficiente, de forma que possa levar o juiz a acreditar que a parte é titular do direito material disputado.

Trata-se de um juízo provisório.

Basta que, no momento da análise do pedido, todos os elementos convirjam no sentido de aparentar a probabilidade das alegações.

Essa análise pode ser feita liminarmente (antes da citação) ou em qualquer outro momento do processo.

Pode ser que no limiar da ação os elementos constantes dos autos ainda não permitam formar um juízo de probabilidade suficiente para o deferimento da tutela provisória.

Contudo, depois da instrução, a probabilidade pode restar evidenciada, enseja a concessão da tutela requerida." (in Curso Didático de Direito Processual Civil, 20 ed.

Rev.

Atual e ampl. - São Paulo: Atlas, 2017, p. 540).

Cumpre ainda ressaltar, por oportuno, que os requisitos legais relativos à probabilidade do direito e ao perigo na demora, exigidos para a concessão da tutela de urgência, são cumulativos, de modo que, na ausência de um deles, desnecessário perquirir a presença do outro.

Pois bem.

Analisando o presente caso à luz dos documentos acostados aos autos, conclui-se que prospera, em primeira vista, a súplica formulada pela parte autora na inicial quanto ao pedido de suspensão das cobranças, porquanto presentes tanto a fundamentação relevante, capaz de configurar a probabilidade de provimento da demanda, quanto o dano de difícil reparação.

No caso, entendo evidenciada a probabilidade do direito, eis que a documentação trazida com a inicial é suficiente para servir de base à medida, pois demonstra que a parte autora não deseja prosseguir com o contrato, razão pela qual pretende que sejam liminarmente suspensas as cobranças das parcelas do ajuste celebrado entre as partes, bem como a abstenção de inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito.

Sobre o assunto, este tem sido o predominante entendimento jurisprudencial: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

TUTELA ANTECIPADA.

DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO DE SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VINCENDAS.

REQUISITOS LEGAIS DA TUTELA COMPROVADOS.

SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS.

POSSIBILIDADE.

ABSTENÇÃO DA NEGATIVAÇÃO.

CONCEDIDA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

O cerne da controvérsia consiste em verificar se estão presentes os pressupostos do artigo 300 do CPC para concessão da tutela antecipada no sentido de determinar a suspensão dos pagamentos das parcelas vencidas e vincendas do pacto contratual e a abstenção da negativação do nome da agravante junto aos órgãos de restrição ao crédito. 2.

Com efeito, é pacífico o entendimento quanto à possibilidade de resilição unilateral do contrato, seja pelo comprador, ou pelo vendedor, bem como do direito à restituição da quantia paga, parcial ou total, conforme o caso, vez que é direito subjetivo das partes, dando-se por simples manifestação de vontade daquele a quem não mais interessa a continuidade do negócio, sendo esse o entendimento pacificado na jurisprudência. 3. É totalmente plausível permitir que a consumidora exerça desde já seu direito à rescisão contratual, independente de culpa da compradora ou da construtora, não sendo possível a imposição da compradora em continuar pagando as prestações do negócio o qual não tem mais interesse em permanecer. 4.

Recurso conhecido e provido. (TJCE, Agravo de Instrumento nº 0632586-33.2022.8.06.0000, Relator: Desembargador Carlos Augusto Gomes Correia, 1ª Câmara Direito Privado, Data do julgamento: 14/06/2023, Data da publicação: 14/06/2023).

Quanto ao perigo de dano, fica evidente diante da perspectiva de prejuízo, que realmente existe, pois o nome da parte autora poderá ser negativado e protestado e ela sofrer abalo de crédito, o que pode causar danos irreparáveis ou de difícil reparação.

Isto é, fica evidente que o prejuízo será muito maior se a tutela de urgência não for concedida, e nestas circunstâncias, a tutela tem o caráter preventivo quanto aos danos que poderão advir.

Outrossim, a medida cautelar tem caráter de provisoriedade, podendo ser revogada ou modificada a qualquer momento, nos termos do art. 296 do CPC.

Frise-se, por fim, que inocorre no presente caso o risco de irreversibilidade da medida, pois, em caso de revogação da tutela provisória ou de rejeição do pedido inicial, a parte ré poderá novamente realizar cobranças e inscrever novamente o nome da parte autora nos cadastros de restrição de crédito.

Quanto ao pedido de depósito em juízo do montante pago, não prospera, pelo menos nesse momento processual.

Com efeito, mostra-se mais prudente adentrar na fase instrutória para melhor apurar os fatos noticiados nos autos, submetendo a matéria ao crivo do contraditório e possibilitando à parte contrária o exercício da ampla defesa, com a produção de todas as provas que se fizerem necessárias à comprovação do montante despendido pelo Autor.

Diante do exposto, com fundamento no art. 300 do CPC, CONCEDO PARCIALMENTE a tutela provisória de urgência requerida para determinar que a parte ré suspenda as cobranças mensais, no prazo de 05 (cinco) dias, devendo ainda abster-se de efetuar a negativação do nome do Autor em órgãos de proteção ao crédito, sob pena de aplicação de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao valor da causa.

Ainda, considerando a notória hipossuficiência da parte Autora, consumidora, pessoa natural, em face da Requerida, inverto o ônus probatório quanto aos fatos controvertidos, nos termos do art. 6º, inc.

VIII, do CDC.

A parte promovente manifestou desinteresse na realização de audiência de conciliação, motivo pelo qual deixo, por ora, de designá-la.

Visto isso, cite-se a parte ré para apresentar sua defesa, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia, conforme o art. 344 do CPC.

Fica, ainda, advertida de que deverá, na contestação, especificar as provas que pretende produzir, indicando sua necessidade e pertinência, conforme o art. 336 do CPC.

Em seguida, havendo contestação, e caso verificadas as hipóteses dos artigos 350 e 351 do CPC, intime-se a parte autora para réplica, no prazo de 15 (quinze) dias.

Na réplica, a parte autora deverá especificar as provas que pretende produzir, justificando sua pertinência em relação ao fato a ser provado, sob pena de preclusão.

No mesmo ato, intime-se a parte ré para, querendo, manifestar interesse na produção de novas provas, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de preclusão.

Cientifiquem-se as partes de que o pedido de provas deverá ser justificado, sob pena de indeferimento, sendo também indeferidos os requerimentos de diligências inúteis, protelatórias ou impertinentes à solução da lide, nos termos do art. 370 do CPC.

Decorrida a fase postulatória, retornem os autos conclusos para decisão de saneamento e de organização do processo, ou para julgamento antecipado do pedido (respectivamente, arts. 357 e 355 do CPC).

Cumpra-se.

Intimem-se as partes, por meio de seus Advogados, via DJe.

Observem-se os prazos das intimações.

Após, retornem os autos conclusos para análise.  Expedientes necessários.  Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO  Juíza de Direito