TJCE - 3005240-03.2025.8.06.0000

  ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA PROCESSO: 3005240-03.2025.8.06.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GRISOLIA PARTICIPAÇÕES LTDA.

AGRAVADO: BERNARDO RIBEIRO ALVES.

EMENTA DIREITO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO.

DIREITO DE VIZINHANÇA.

DANOS ESTRUTURAIS.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ÔNUS EXCESSIVO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO IMPOSTA.

NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA.

MANUTENÇÃO DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO E DO PRAZO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.   I.

CASO EM EXAME.  1.

Agravo de Instrumento objetivando a reforma da decisão do Juízo de primeiro grau que deferiu a tutela de urgência pleiteada pelo autor, ora agravado.   II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO.  2.

As questões em discussão consistem em analisar se a agravante deve, neste momento processual, proceder com (1) o fechamento adequado das janelas e demais aberturas de suas unidades no edifício; (2) a realização dos reparos necessários para cessar infiltrações e restaurar danos estruturais na unidade do autor; (3) a apresentação de laudo técnico comprovando a adoção das referidas medidas e a plena resolução dos problemas estruturais; e (4) a adoção de medidas de segurança para impedir a ocupação irregular das unidades imobiliárias.   III.

RAZÕES DE DECIDIR.  3.

Diante dos documentos constantes até o momento nos autos, não verifico elementos suficientes que possam configurar o nexo de causalidade entre a conduta da agravante e os danos estruturais existentes na unidade de propriedade do agravado. Isso porque a documentação produzida pela Defesa Civil de Fortaleza demonstra comprometimento severo da estrutura geral da edificação, o que pode indicar a responsabilidade de todos os coproprietários.   4.

Para que possa se impor à recorrente o ônus pelos reparos, é necessária instrução probatória, inclusive com a produção de prova pericial que permita aferir a origem dos danos e a viabilidade da reparação.

Nesse ponto, friso que não são suficientes os laudos unilaterais produzidos por ambas as partes.   5.

Verificado o perigo de dano, pois a obrigação imposta à recorrente, dos reparos para cessar as infiltrações e restaurar os danos estruturais na unidade da parte autora, no prazo de 30 (trinta) dias, representa ônus excessivo à parte recorrente no presente momento processual.   6.

Já quanto aos pontos da decisão impugnada nos quais o Juízo de primeira instância ordenou que a agravante "providencie, no prazo de 15 (quinze) dias, o fechamento adequado das janelas e demais aberturas de suas unidades no edifício" e que "adote medidas de segurança para impedir o acesso de terceiros ao imóvel e evitar a ocupação irregular das unidades desocupadas, promovendo o isolamento adequado do local", a decisão deve ser mantida, pois não há probabilidade do direito da recorrente.   7.

As provas documentais juntadas aos autos, inclusive fotografias e boletins de ocorrência, registram que a edificação tem sido alvo frequente de ações de criminosos, as quais têm potencializado a degradação do bem, além de haver piora nas infiltrações, diante da ausência de janelas em determinados pontos das unidades de propriedade da agravante.   8.

Compete à agravante, enquanto proprietária de 05 (cinco) unidades autônomas do edifício, de modo a fazer cessar ameaças à segurança e à propriedade dos demais coproprietários, adotar medidas razoáveis para que terceiros não adentrem a estrutura do imóvel, o que pode ser garantido e provado com o fechamento dos espaços na fachada, bem como, por exemplo, com a instalação de cadeados e grades.   9.

Ausente probabilidade do direito quanto aos pedidos de dilação dos prazos e redução da multa por descumprimento imposta na decisão, a qual foi fixada em R$ 2.000,00 (dois mil reais), limitada a R$ 100.000,00 (cem mil reais), quantia teto que é inferior à metade do valor de uma unidade da edificação, consoante as matrículas colacionadas aos autos.   IV.

DISPOSITIVO E TESE.   10.

Agravo de Instrumento conhecido e provido em parte.

Agravo Interno prejudicado.   Teses de julgamento: 1.

Compete ao particular, enquanto proprietário de unidades autônomas do edifício, fazer cessar ameaças à segurança e à propriedade dos demais coproprietários. 2.

A documentação produzida pela Defesa Civil de Fortaleza demonstra comprometimento severo da estrutura geral da edificação, o que pode indicar a responsabilidade de todos os coproprietários, necessitando de apuração em instrução probatória. 3.

Astreintes foram fixadas em valor proporcional e razoável, considerando seu caráter pedagógico e coercitivo e as peculiaridades da demanda em análise.  ________   Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.277 e 1.331, §2º.  Jurisprudência relevante citada: TJCE, AC nº 0181074-78.2019.8.06.0001, Rel.

Des.

Francisco Jaime Medeiros Neto, 4ª Câmara de Direito Privado, DJe: 04/03/2024; TJCE, AC nº 0238475-98.2020.8.06.0001, Rel.

Des.

Carlos Alberto Mendes Forte, 2ª Câmara de Direito Privado, DJe: 27/04/2023.     ACÓRDÃO  Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os(as) Desembargadores(as) da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao Agravo de Instrumento e julgar prejudicado o Agravo Interno, nos termos do voto do Sr.

Desembargador Relator.  Fortaleza, data e hora informados pelo sistema.    DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA  Relator           RELATÓRIO  Trata-se Agravo de Instrumento com Pedido de Efeito Suspensivo interposto por GRISÓLIA PARTICIPAÇÕES LTDA contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 29ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Danos Morais e Materiais, processo nº 0242586-86.2024.8.06.0001, movida por BERNARDO RIBEIRO ALVES.   Na decisão impugnada, o Juízo de primeiro grau deferiu a tutela de urgência pleiteada pelo autor, ora agravado, nos seguintes termos (ID nº 140786885 do processo originário):   Com fundamento no artigo 300 do CPC, defiro a tutela de urgência e determino que a ré, Grisolia Participações Ltda:   1. providencie, no prazo de 15 (quinze) dias, o fechamento adequado das janelas e demais aberturas de suas unidades no edifício, de modo a impedir a entrada de água da chuva e evitar o agravamento das infiltrações;   2. realize, no prazo de 30 (trinta) dias, os reparos necessários para cessar as infiltrações e restaurar os danos estruturais na unidade do autor, incluindo a reparação do teto e da sanca danificados (IDs 117643769 e 117644479), sob fiscalização da parte autora;   3. apresente laudo técnico elaborado por profissional habilitado, comprovando a realização das medidas acima mencionadas e a plena resolução dos problemas estruturais denunciados nos autos (ID 117640124);   4. adote medidas de segurança para impedir o acesso de terceiros ao imóvel e evitar a ocupação irregular das unidades desocupadas, promovendo o isolamento adequado do local.   Fixo multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais) em caso de descumprimento das determinações acima, limitada inicialmente ao montante de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem prejuízo de eventual majoração, conforme necessidade e gravidade do descumprimento.   A agravante, em suas razões recursais, narra que é proprietária nas unidades 02, 03, 04, 05 e 06 do Edifício Sueli, localizado na Avenida Desembargador Moreira, nº 2.222, bairro Dionísio Torres, Fortaleza/CE, enquanto o agravado é proprietário da unidade 01 do mesmo edifício.   Afirma que, quando adquiriu as unidades, em meados de maio de 2023, o imóvel já se encontrava em estado de degradação, ocorrida naturalmente, tendo, em 22/08/2024, sido interditado após vistoria realizada pela Defesa Civil.   Argumenta que a decisão impugnada merece reforma, pois demanda instrução probatória, inclusive pericial, frisando que o ônus decorrente da situação da estrutura do prédio inteiro não pode ser atribuído exclusivamente à agravante, pois o agravado e suas irmãs, MARÍLIA RIBEIRO ALVES e NATÁLIA RIBEIRO ALVES, são coproprietários.   Informa que, em 18/10/2024, ajuizou Ação Demolitória, em face dos coproprietários do edifício, em tramitação sob o nº 0276833-93.2024.8.06.0001, processo que ainda está em estágio de emenda à inicial.   Sustenta ter contratado empresa de engenharia, a qual atestou risco de colapso da edificação, com indicação de reparos em praticamente todo o prédio, e sugestão pela demolição da edificação.   Alega ter adotado todas as medidas necessárias para evitar novas invasões, não havendo omissão ou negligência de sua parte.   Afirma ainda que a tutela antecipada se confunde com o mérito da ação e que a manutenção da medida acarreta prejuízos, em seu desfavor, de caráter financeiro e processual.   Pelo exposto, requer a suspensão da decisão impugnada.

Subsidiariamente, pleiteia a redução da multa e a dilação dos prazos concedidos.   Ao final, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada (ID nº 19332015).  Decisão interlocutória na qual deferi parcialmente a tutela antecipada recursal (ID nº 19413988).  O agravado, em suas contrarrazões, pugna pelo desprovimento recursal (ID nº 20172507).

Agravo Interno interposto em 07/05/2025 (ID nº 20172491).  Contrarrazões do Agravo Interno (ID nº 19949943).  É o relatório.    VOTO  2.1.

Juízo de admissibilidade.

Agravo de Instrumento conhecido. Agravo Interno prejudicado.

Atendidos os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, interesse, legitimidade e inexistência de fato extintivo do direito de recorrer) e os pressupostos recursais extrínsecos (regularidade formal, tempestividade, preparo, inexistência de fato impeditivo do direito de recorrer e capacidade processual do recorrente), o Agravo de Instrumento deve ser admitido, o que impõe o seu conhecimento e a sua apreciação.  Quanto ao Agravo Interno manejado por BERNARDO RIBEIRO ALVES, declaro prejudicado, uma vez que o referido recurso se limita a combater a decisão proferida liminarmente no Agravo de Instrumento.

Assim, não existe mais razão para decidir acerca de uma decisão liminar, com natureza precária e cujos efeitos perduram até a decisão final proferida por ocasião do julgamento da controvérsia recursal.   Dessarte, ao julgar na mesma sessão o Agravo de Instrumento, resta configurada a perda do objeto do Agravo Interno interposto em face da decisão interlocutória.     2.2.

Juízo de mérito.

Direito de vizinhança.

Danos estruturais.

Necessidade de instrução probatória. Ônus excessivo parcial da obrigação imposta.

Manutenção das astreintes e do prazo.

Agravo de Instrumento parcialmente provido.   A controvérsia recursal consiste na revisão da decisão interlocutória que deferiu a tutela de urgência pleiteada pelo agravado, ordenando à recorrente (1) o fechamento adequado das janelas e demais aberturas de suas unidades no edifício; (2) a realização dos reparos necessários para cessar infiltrações e restaurar danos estruturais na unidade do autor; (3) apresentação de laudo técnico comprovando a adoção das referidas medidas e a plena resolução dos problemas estruturais; (4) adoção de medidas de segurança para impedir a ocupação irregular das unidades imobiliárias.   Quanto ao direito de vizinhança, o Código Civil, em seu art. 1.277, dispõe que "o proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha"   Acerca do condomínio edilício, em seu art. 1.331, §2º, o Código Civil trata das áreas de uso comum pelos condôminos, destacando que "O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos".      No caso, verifico que GRISÓLIA PARTICIPAÇÕES LTDA demonstrou ter adquirido as unidades imobiliárias no edifício nos meses de maio e junho de 2023 (ID nº 117640113 e seguintes da origem).   Nos autos originários, diante de ofícios remetidos à Defesa Civil e à Agência de Fiscalização do Município de Fortaleza, foi juntada a documentação administrativa referente às condições estruturais do Edifício Sueli (ID nº 140649101 e seguintes da origem).    Restou demonstrado que, em visitas realizadas em 09, 15 e 16 de janeiro de 2024, a Coordenadoria de Proteção e Defesa Civil da Prefeitura de Fortaleza, em ação preventiva, verificou a situação danificada da edificação localizada na avenida Desembargador Moreira, nº 2.222, bairro Dionísio Torres, não tendo conseguido adentrar no imóvel, que observaram estar desabitado.   Na ocasião, os agentes concluíram que "Não foi possível realizarmos avaliação das manifestações patológicas, pois não adentramos o Condomínio Edifício Suely, contudo a visualização do edifício a partir do passeio já nos permite constatar que a edificação necessita de reparos em sua estrutura, onde identificamos deterioração em elementos da fachada frontal e no interior da edificação, onde foi possível visualizarmos que podem existir em decorrência da falta de manutenção preventiva em estruturas de concreto e alvenaria, sujeitas a desgastes ocasionados por agentes erosivos e corrosivos da natureza".   Em 22/08/2024, a Defesa Civil retornou ao local, ocasião em que foi realizada vistoria interna e externa, a qual observou danos decorrentes de atos de vandalismo, muito lixo no interior do prédio e deterioração estrutural.   Entre outros pontos, foi frisado que:   (1) "há grandes áreas das lajes com exposição das armaduras em corrosão, em algumas dessas lajes o ferro já apresenta partições, resultando na perda da capacidade do concreto em receber os esforços a que foram projetados";    (2) "as lajes apresentam umidade excessiva, principalmente a última laje, que fica logo abaixo do telhado e da caixa d`água";   (3) "há infestação de cupins";   (4) "visualizamos algumas fissuras e rachaduras em toda a estrutura do prédio";   (5) "todo o sistema hidráulico e sanitário foi danificado";   (6) "as fachadas apresentam algumas áreas com infiltrações, umidade em excesso, fissuras e rachaduras".     Assim, a equipe responsável pela vistoria concluiu pela interdição temporária do imóvel, sob a justificativa de que, diante dos elementos visíveis de severa degradação estrutural externa e interna, há risco de desabamento estrutural, parcial ou total.   Quanto às possíveis causas das patologias, indicou ser "falta de manutenção preventiva em estruturas de concreto e alvenaria, sujeitas ao desgaste ocasionado por agentes erosivos e corrosivos da natureza".   O recorrido, proprietário da unidade nº 01 do Edifício Sueli se manifestou no procedimento administrativo, alegando que a unidade de sua propriedade está íntegra, o que motivou vistoria especificamente no local.   A referida vistoria na unidade nº 01 foi realizada em 17/02/2025, na qual foi decidido pela continuidade da interdição, diante da situação do prédio em geral.   Pois bem.   Diante dos documentos constantes até o momento nos autos, não verifico elementos suficientes que possam configuram o nexo de causalidade entre a conduta da agravante e os danos estruturais existentes na unidade de propriedade do agravado.   Isso porque a documentação produzida pela Defesa Civil de Fortaleza demonstra comprometimento severo da estrutura geral da edificação, o que pode indicar a responsabilidade de todos os coproprietários.   Desse modo, para que possa se impor à recorrente o ônus pelos reparos, é necessária instrução probatória, inclusive com a produção de prova pericial que permita aferir a origem dos danos e a viabilidade da reparação.  Nesse ponto, friso que não são suficientes os laudos unilaterais produzidos por ambas as partes.   Desse modo, quanto à suspensão dos pontos 02 e 03 da decisão impugnada, que tratam da realização dos reparos necessários para recuperação estrutural, vislumbro a probabilidade do direito.   Nos mesmos pontos, também verifico o perigo de dano, pois a obrigação imposta, no prazo de 30 (trinta) dias, representa ônus excessivo à parte recorrente no presente momento processual.   Nesse sentido:   APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

INFILTRAÇÕES EM LAJE.

RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO NÃO COMPROVADA.

LAUDO TÉCNICO.

PROVA UNILATERAL. ÔNUS DO AUTOR.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA.    1.

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar o acerto ou não da sentença que imputou ao promovido Condomínio Ocean Tower a responsabilidade pelo desabamento do forro de gesso do teto do apartamento nº 2205, último andar, condenando-o a indenizar o autor/apelado por danos morais, desacolhendo a indenização por danos materiais, ante a ausência de provas.    2.

Não há elementos seguros de convicção que permitam concluir pela responsabilidade do condomínio pelo sinistro ocorrido no teto da unidade pertencente ao autor.

Tal circunstância afasta o reconhecimento da responsabilidade civil da ré pela reparação, haja vista a ausência de prova do nexo causal entre a conduta da ré e os danos reclamados pelo autor na inicial.

Ao contrário, os elementos constantes do laudo técnico permitem conclusão favorável ao condomínio, no sentido de não ter dado causa ao sinistro.    3.

Salienta-se ainda a inviabilidade de se adotar para a solução da causa as conclusões expostas em trabalho técnico juntado por uma das partes, o qual foi produzido unilateralmente e, portanto, não pode deixar de padecer de natural parcialidade.

Neste sentido, entendo que o autor não se desincumbiu de comprovar a existência do fato constitutivo de seu direito, conforme o ônus que sobre ele recaía por força do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.   4.

Recurso conhecido e provido.

Sentença reformada.   (TJCE.

AC nº 0181074-78.2019.8.06.0001.

Rel.

Des.

Francisco Jaime Medeiros Neto. 4ª Câmara de Direito Privado. DJe: 04/03/2024)     DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

PRELIMINAR DE JUSTIÇA GRATUITA.

DEFERIMENTO.

INFILTRAÇÃO DE ÁGUA EM ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO QUE AFETOU APARTAMENTO DE MORADOR (A).

RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO.

DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS.

QUANTUM MANTIDO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.    1.

Inicialmente, defiro, de plano os benefícios da gratuidade judiciária requeridos, eis que os documentos anexos (fls.63; fls .64/67) dão conta de que a parte apelante faz jus ao referido beneficio contido no artigo 98 do CPC.

Tese acolhida neste ponto.    2.

No mérito, da análise da documentação dos autos, verifica-se que a parte autora desincumbiu-se satisfatoriamente do ônus de comprovar o que alegara, restando evidenciado os danos em seu imóvel e a sua saúde, consoante documentação colacionada às fls .22/38, bem como pelo depoimento da sra.

Geane, a qual confirma que a mesma passa pelos problemas alegados há bastante tempo, estando o condomínio inerte em relação a situação daquela.    3.

Ademais, resta demonstrado nos autos, a infiltração parte da área externa do imóvel, podendo-se visualizar a partir da documentação de fls .03/04 e fls.35/37.    4.

Pelo conjunto probatório, considerando, inclusive, os depoimentos, segundo os quais reconhece-se a existência da infiltração, questão incontroversa nos autos, que por se tratar de infiltração que parte da área comum do condomínio, competia ao condomínio, diligenciar no sentido de resolver as questões apresentadas.    5.

Assim, não restou comprovada que a responsabilidade pelo reparo pudesse ser imputada a terceiros.

O que se demonstrou, in casu, é que o fato de a área comum pertencer ao condomínio e as infiltrações partirem dessas áreas e atingirem a unidade imobiliária de um dos moradores, atrai para o condomínio a responsabilidade civil respectiva.    6.

Demais disso, restou comprovado os danos causados pelas infiltrações, sendo incontroverso também que há nexo entre a infiltração e os danos causados ao patrimônio e à saúde da requerente.    7.

De mais a mais, a tese defensiva apresentada pela parte apelante não merece prosperar, eis que não restou comprovado nos autos que os vícios narrados na demanda configurariam vício de construção imputável a terceiros.

Incidência do artigo 373, inciso II do CPC.

Precedentes.    8.

Não merece guarida a alegada ausência de quantificação dos prejuízos experimentados pelo recorrido, eis que as notas fiscais e recibos de fls.38/42 não tiveram sua autenticidade desmerecida por prova efetiva e convincente.    9.

Ademais, o quantum indenizatório fixado pelo Juízo a quo não destoa de outros precedentes correlatos, nem fere a proporcionalidade ou razoabilidade na fixação, devendo ser mantida a fixação.

Precedente orientador: TJSP - AC: 10003056720188260282 SP 1000305-67.2018 .8.26.0282, Relator.: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 09/03/2021, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2021.   10.

Recurso conhecido e parcialmente provido, com o fim específico de deferir a gratuidade judiciária à recorrente.    (TJCE.

AC nº 0238475-98.2020.8.06.0001.

Rel.

Des.

Carlos Alberto Mendes Forte. 2ª Câmara de Direito Privado. DJe: 27/04/2023)     Já quanto aos pontos 01 e 04 da decisão impugnada, nos quais o Juízo de primeira instância ordenou que a agravante "providencie, no prazo de 15 (quinze) dias, o fechamento adequado das janelas e demais aberturas de suas unidades no edifício" e que "adote medidas de segurança para impedir o acesso de terceiros ao imóvel e evitar a ocupação irregular das unidades desocupadas, promovendo o isolamento adequado do local", a decisão deve ser mantida, pois não há probabilidade do direito da recorrente.   Isso porque as provas documentais juntadas aos autos, inclusive fotografias e boletins de ocorrência, registram que a edificação tem sido alvo frequente de ações de criminosos, as quais têm potencializado a degradação do bem, além de haver piora nas infiltrações, diante da ausência de janelas em determinados pontos das unidades de propriedade da agravante.   Destaco que, embora alegue já ter tomado as medidas adequadas, as imagens juntadas, bem como o laudo última vistoria realizada no local, permitem observar que persistem aberturas onde deveria haver janelas.   Além disso, apesar de ser dever do estado garantir segurança pública, compete ao particular, enquanto proprietário de 05 (cinco) unidades autônomas do edifício, de modo a fazer cessar ameaças à segurança e à propriedade dos demais coproprietários, adotar medidas razoáveis para que terceiros não adentrem a estrutura do imóvel, o que pode ser garantido e provado com o fechamento dos espaços na fachada, bem como, por exemplo, com a instalação de cadeados e grades.   Quanto ao pedido de redução da multa por descumprimento imposta na decisão, a qual foi fixada em R$ 2.000,00 (dois mil reais), limitada a R$ 100.000,00 (cem mil reais), quantia teto que é inferior à metade do valor de uma unidade da edificação, consoante as matrículas colacionadas aos autos, não vislumbro probabilidade do direito.

Desse modo, entendo que as astreintes foram fixadas em valor proporcional e razoável, considerando seu caráter pedagógico e coercitivo, além das peculiaridades da demanda em análise.

Também o prazo fixado em 15 (quinze) dias para fechamento das aberturas na estrutura do edifício é adequado, não tendo sido demonstradas razões concretas para dilação.   Logo, o recurso de Agravo de Instrumento merece parcial provimento.    DISPOSITIVO  Em face do exposto, CONHEÇO o Agravo de Instrumento e DOU PARCIAL PROVIMENTO a fim afastar os pontos 02 ("a realização dos reparos necessários para cessar infiltrações e restaurar danos estruturais na unidade do autor") e 03 ("apresentação de laudo técnico comprovando a adoção das referidas medidas e a plena resolução dos problemas estruturais"), que tratam da realização imediata dos reparos necessários para recuperação estrutural da edificação, mantendo a decisão em seus demais termos.

JULGO prejudicado o Agravo Interno.

Sem honorários recursais.  É como voto.  Fortaleza, data e hora informadas pelo sistema.  DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA  Relator         

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 4ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 05/08/2025Horário: 09:00:00             Intimamos as partes do processo  3005240-03.2025.8.06.0000 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: Não informado

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA PROCESSO: 3005240-03.2025.8.06.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GRISÓLIA PARTICIPAÇÕES LTDA.

AGRAVADO: BERNARDO RIBEIRO ALVES.   DECISÃO INTERLOCUTÓRIA 1.

RELATÓRIO.  Trata-se de Agravo de Instrumento com Pedido de Efeito Suspensivo interposto por GRISÓLIA PARTICIPAÇÕES LTDA contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 29ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Danos Morais e Materiais, processo nº 0242586-86.2024.8.06.0001, movida por BERNARDO RIBEIRO ALVES.  Na decisão impugnada, o Juízo de primeiro grau deferiu a tutela de urgência pleiteada pelo autor, ora agravado, nos seguintes termos (ID nº 140786885 do processo originário):  Com fundamento no artigo 300 do CPC, defiro a tutela de urgência e determino que a ré, Grisolia Participações Ltda:  1. providencie, no prazo de 15 (quinze) dias, o fechamento adequado das janelas e demais aberturas de suas unidades no edifício, de modo a impedir a entrada de água da chuva e evitar o agravamento das infiltrações;  2. realize, no prazo de 30 (trinta) dias, os reparos necessários para cessar as infiltrações e restaurar os danos estruturais na unidade do autor, incluindo a reparação do teto e da sanca danificados (IDs 117643769 e 117644479), sob fiscalização da parte autora;  3. apresente laudo técnico elaborado por profissional habilitado, comprovando a realização das medidas acima mencionadas e a plena resolução dos problemas estruturais denunciados nos autos (ID 117640124);  4. adote medidas de segurança para impedir o acesso de terceiros ao imóvel e evitar a ocupação irregular das unidades desocupadas, promovendo o isolamento adequado do local.  Fixo multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais) em caso de descumprimento das determinações acima, limitada inicialmente ao montante de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem prejuízo de eventual majoração, conforme necessidade e gravidade do descumprimento.  A agravante, em suas razões recursais, narra que é proprietária nas unidades 02, 03, 04, 05 e 06 do Edifício Sueli, localizado na Avenida Desembargador Moreira, nº 2.222, bairro Dionísio Torres, Fortaleza/CE, enquanto o agravado é proprietário da unidade 01 do mesmo edifício.  Afirma que, quando adquiriu as unidades, em meados de maio de 2023, o imóvel já se encontrava em estado de degradação, ocorrida naturalmente, tendo, em 22/08/2024, sido interditado após vistoria realizada pela Defesa Civil.  Argumenta que a decisão impugnada merece reforma, pois demanda instrução probatória, inclusive pericial, frisando que o ônus decorrente da situação da estrutura do prédio inteiro não pode ser atribuído exclusivamente à agravante, pois o agravado e suas irmãs, MARILIA RIBEIRO ALVES e NATÁLIA RIBEIRO ALVES, são coproprietários.  Informa que, em 18/10/2024, ajuizou Ação Demolitória, em face dos coproprietários do edifício, em tramitação sob o nº 0276833-93.2024.8.06.0001, processo que ainda está em estágio de emenda à inicial.  Sustenta ter contratado empresa de engenharia, a qual atestou risco de colapso da edificação, com indicação de reparos em praticamente todo o prédio, e sugestão pela demolição da edificação.  Alega ter adotado todas as medidas necessárias para evitar novas invasões, não havendo omissão ou negligência de sua parte.  Afirma ainda que a tutela antecipada se confunde com o mérito da ação e que a manutenção da medida acarreta prejuízos, em seu desfavor, de caráter financeiro e processual.  Pelo exposto, requer a suspensão da decisão impugnada.

Subsidiariamente, pleiteia a redução da multa e a dilação dos prazos concedidos.  Ao final, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada (ID nº 19332015)  É o relatório.  Decido.     2.

FUNDAMENTAÇÃO.  2.1.

Juízo de admissibilidade.

Recurso conhecido.

Atendidos os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, interesse, legitimidade e inexistência de fato extintivo do direito de recorrer) e os pressupostos recursais extrínsecos (regularidade formal, tempestividade, preparo, inexistência de fato impeditivo do direito de recorrer e capacidade processual do recorrente), o recurso deve ser admitido, o que impõe o seu conhecimento e a sua apreciação, sem prejuízo de ulterior reanálise.     2.2.

Juízo de análise do pedido de antecipação de tutela.

Preenchimento, em parte, dos requisitos para a concessão da liminar postulada.

Deferimento parcial.  Inicialmente, é necessário esclarecer que, neste momento, irei ater-me a uma análise perfunctória da demanda recursal, verificando a existência ou não dos requisitos ensejadores da concessão da antecipação de tutela postulada.  Dispõem os arts. 932, II, 995 e parágrafo único e 1.019, I, todos do CPC, que o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso de agravo de instrumento ou deferir a antecipação de tutela recursal, desde que preenchidos os requisitos necessários.  Nesse contexto, para que seja possível deferir a antecipação de tutela recursal, deve-se verificar a probabilidade do provimento do recurso, isto é, a aparência de razão da parte agravante, bem como o perigo de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação.  A controvérsia recursal consiste na revisão da decisão interlocutória que deferiu a tutela de urgência pleiteada pelo agravado, ordenando à recorrente (1) o fechamento adequado das janelas e demais aberturas de suas unidades no edifício; (2) a realização dos reparos necessários para cessar infiltrações e restaurar danos estruturais na unidade do autor; (3) apresentação de laudo técnico comprovando a adoção das referidas medidas e a plena resolução dos problemas estruturais; (4) adoção de medidas de segurança para impedir a ocupação irregular das unidades imobiliárias.  Quanto ao direito de vizinhança, o Código Civil, em seu art. 1.277, dispõe que "o proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha"  Acerca do condomínio edilício, em seu art. 1.331, §2º, o Código Civil trata das áreas de uso comum pelos condôminos, destacando que "O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos".     No caso, verifico que GRISÓLIA PARTICIPAÇÕES LTDA demonstrou ter adquirido as unidades imobiliárias no edifício nos meses de maio e junho de 2023 (ID nº 117640113 e seguintes da origem).  Nos autos originários, diante de ofícios remetidos à Defesa Civil e à Agência de Fiscalização do Município de Fortaleza, foi juntada a documentação administrativa referente às condições estruturais do Edifício Sueli (ID nº 140649101 e seguintes da origem).   Diante disso, restou demonstrado que, em visitas realizadas em 09, 15 e 16 de janeiro de 2024, a Coordenadoria de Proteção e Defesa Civil da Prefeitura de Fortaleza, em ação preventiva, verificou a situação danificada da edificação localizada na avenida Desembargador Moreira, nº 2.222, bairro Dionísio Torres, não tendo conseguido adentrar no imóvel, que observaram estar desabitado.  Na ocasião, os agentes concluíram que "Não foi possível realizarmos avaliação das manifestações patológicas, pois não adentramos o Condomínio Edifício Suely, contudo a visualização do edifício a partir do passeio já nos permite constatar que a edificação necessita de reparos em sua estrutura, onde identificamos deterioração em elementos da fachada frontal e no interior da edificação, onde foi possível visualizarmos que podem existir em decorrência da falta de manutenção preventiva em estruturas de concreto e alvenaria, sujeitas a desgastes ocasionados por agentes erosivos e corrosivos da natureza".  Em 22/08/2024, após manifestação de GRISÓLIA PARTICIPAÇÕES LTDA, a Defesa Civil retornou ao local, ocasião em que foi realizada vistoria interna e externa, a qual observou danos decorrentes de atos de vandalismo, muito lixo no interior do prédio e deterioração estrutural.  Entre outros pontos, foi frisado que:  (1) "há grandes áreas das lajes com exposição das armaduras em corrosão, em algumas dessas lajes o ferro já apresenta partições, resultando na perda da capacidade do concreto em receber os esforços a que foram projetados";   (2) "as lajes apresentam umidade excessiva, principalmente a última laje, que fica logo abaixo do telhado e da caixa d`água";  (3) "há infestação de cupins";  (4) "visualizamos algumas fissuras e rachaduras em toda a estrutura do prédio";  (5) "todo o sistema hidráulico e sanitário foi danificado";  (6) "as fachadas apresentam algumas áreas com infiltrações, umidade em excesso, fissuras e rachaduras".     Assim, a equipe responsável pela vistoria concluiu pela interdição temporária do imóvel, sob a justificativa de que, diante dos elementos visíveis de severa degradação estrutural externa e interna, há risco de desabamento estrutural, parcial ou total.  Quanto às possíveis causas das patologias, indicou ser "falta de manutenção preventiva em estruturas de concreto e alvenaria, sujeitas ao desgaste ocasionado por agentes erosivos e corrosivos da natureza".  O recorrido, proprietário da unidade nº 01 do Edifício Sueli se manifestou no procedimento administrativo, alegando que a unidade de sua propriedade está íntegra, o que motivou vistoria especificamente no local.  A referida vistoria na unidade nº 01 foi realizada em 17/02/2025, na qual foi decidido pela continuidade da interdição, diante da situação do prédio em geral.  Pois bem.  Diante dos documentos constantes até o momento nos autos, não verifico elementos suficientes que possam configuram o nexo de causalidade entre a conduta da agravante e os danos estruturais existentes na unidade de propriedade do agravado.  Isso porque a documentação produzida pela Defesa Civil de Fortaleza demonstra comprometimento severo da estrutura geral da edificação, o que pode indicar a responsabilidade de todos os coproprietários.  Desse modo, para que possa se impor à recorrente o ônus pelos reparos, é necessária instrução probatória, inclusive com a produção de prova pericial que permita aferir a origem dos danos e a viabilidade da reparação.

Nesse ponto, friso que não são suficientes os laudos unilaterais produzidos por ambas as partes.  Desse modo, quanto à suspensão dos pontos 02 e 03 da decisão impugnada, que tratam da realização dos reparos necessários para recuperação estrutural, vislumbro a probabilidade do direito.  Nos mesmos pontos, também verifico o perigo de dano, pois a obrigação imposta, no prazo de 30 (trinta) dias, representa ônus excessivo à parte recorrente no presente momento processual.  Nesse sentido:  APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

INFILTRAÇÕES EM LAJE.

RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO NÃO COMPROVADA.

LAUDO TÉCNICO.

PROVA UNILATERAL. ÔNUS DO AUTOR.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA.   1.

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar o acerto ou não da sentença que imputou ao promovido Condomínio Ocean Tower a responsabilidade pelo desabamento do forro de gesso do teto do apartamento nº 2205, último andar, condenando-o a indenizar o autor/apelado por danos morais, desacolhendo a indenização por danos materiais, ante a ausência de provas.   2.

Não há elementos seguros de convicção que permitam concluir pela responsabilidade do condomínio pelo sinistro ocorrido no teto da unidade pertencente ao autor.

Tal circunstância afasta o reconhecimento da responsabilidade civil da ré pela reparação, haja vista a ausência de prova do nexo causal entre a conduta da ré e os danos reclamados pelo autor na inicial.

Ao contrário, os elementos constantes do laudo técnico permitem conclusão favorável ao condomínio, no sentido de não ter dado causa ao sinistro.   3.

Salienta-se ainda a inviabilidade de se adotar para a solução da causa as conclusões expostas em trabalho técnico juntado por uma das partes, o qual foi produzido unilateralmente e, portanto, não pode deixar de padecer de natural parcialidade.

Neste sentido, entendo que o autor não se desincumbiu de comprovar a existência do fato constitutivo de seu direito, conforme o ônus que sobre ele recaía por força do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.  4.

Recurso conhecido e provido.

Sentença reformada.   (TJCE.

AC nº 0181074-78.2019.8.06.0001.

Rel.

Des.

Francisco Jaime Medeiros Neto. 4ª Câmara de Direito Privado.

DJe: 04/03/2024)     DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

PRELIMINAR DE JUSTIÇA GRATUITA.

DEFERIMENTO.

INFILTRAÇÃO DE ÁGUA EM ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO QUE AFETOU APARTAMENTO DE MORADOR (A).

RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO.

DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS.

QUANTUM MANTIDO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.   1.

Inicialmente, defiro, de plano os benefícios da gratuidade judiciária requeridos, eis que os documentos anexos (fls.63; fls .64/67) dão conta de que a parte apelante faz jus ao referido beneficio contido no artigo 98 do CPC.

Tese acolhida neste ponto.   2.

No mérito, da análise da documentação dos autos, verifica-se que a parte autora desincumbiu-se satisfatoriamente do ônus de comprovar o que alegara, restando evidenciado os danos em seu imóvel e a sua saúde, consoante documentação colacionada às fls .22/38, bem como pelo depoimento da sra.

Geane, a qual confirma que a mesma passa pelos problemas alegados há bastante tempo, estando o condomínio inerte em relação a situação daquela.   3.

Ademais, resta demonstrado nos autos, a infiltração parte da área externa do imóvel, podendo-se visualizar a partir da documentação de fls .03/04 e fls.35/37.   4.

Pelo conjunto probatório, considerando, inclusive, os depoimentos, segundo os quais reconhece-se a existência da infiltração, questão incontroversa nos autos, que por se tratar de infiltração que parte da área comum do condomínio, competia ao condomínio, diligenciar no sentido de resolver as questões apresentadas.   5.

Assim, não restou comprovada que a responsabilidade pelo reparo pudesse ser imputada a terceiros.

O que se demonstrou, in casu, é que o fato de a área comum pertencer ao condomínio e as infiltrações partirem dessas áreas e atingirem a unidade imobiliária de um dos moradores, atrai para o condomínio a responsabilidade civil respectiva.   6.

Demais disso, restou comprovado os danos causados pelas infiltrações, sendo incontroverso também que há nexo entre a infiltração e os danos causados ao patrimônio e à saúde da requerente.   7.

De mais a mais, a tese defensiva apresentada pela parte apelante não merece prosperar, eis que não restou comprovado nos autos que os vícios narrados na demanda configurariam vício de construção imputável a terceiros.

Incidência do artigo 373, inciso II do CPC.

Precedentes.   8.

Não merece guarida a alegada ausência de quantificação dos prejuízos experimentados pelo recorrido, eis que as notas fiscais e recibos de fls.38/42 não tiveram sua autenticidade desmerecida por prova efetiva e convincente.   9.

Ademais, o quantum indenizatório fixado pelo Juízo a quo não destoa de outros precedentes correlatos, nem fere a proporcionalidade ou razoabilidade na fixação, devendo ser mantida a fixação.

Precedente orientador: TJSP - AC: 10003056720188260282 SP 1000305-67.2018 .8.26.0282, Relator.: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 09/03/2021, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2021.  10.

Recurso conhecido e parcialmente provido, com o fim específico de deferir a gratuidade judiciária à recorrente.   (TJCE.

AC nº 0238475-98.2020.8.06.0001.

Rel.

Des.

Carlos Alberto Mendes Forte. 2ª Câmara de Direito Privado.

DJe: 27/04/2023)     Já quanto aos pontos 01 e 04 da decisão impugnada, nos quais o Juízo de primeira instância ordenou que a agravante "providencie, no prazo de 15 (quinze) dias, o fechamento adequado das janelas e demais aberturas de suas unidades no edifício" e que "adote medidas de segurança para impedir o acesso de terceiros ao imóvel e evitar a ocupação irregular das unidades desocupadas, promovendo o isolamento adequado do local", a decisão deve ser mantida, pois não há probabilidade do direito da recorrente.  Isso porque as provas documentais juntadas aos autos, inclusive fotografias e boletins de ocorrência, registram que a edificação tem sido alvo frequente de ações de criminosos, as quais têm potencializado a degradação do bem, além de haver piora nas infiltrações diante da ausência de janelas em determinados pontos das unidades de propriedade da agravante.  Destaco que, embora alegue já ter tomado as medidas adequadas, as imagens juntadas, bem como o laudo última vistoria realizada no local, permitem observar que persistem aberturas onde deveria haver janelas.  Além disso, apesar de ser dever do estado garantir segurança pública, compete ao particular, enquanto proprietário de 05 (cinco) unidades autônomas do edifício, de modo a fazer cessar ameaças à segurança e à propriedade dos demais coproprietários, adotar medidas razoáveis para que terceiros não adentrem a estrutura do imóvel, o que pode ser garantido e provado com o fechamento dos espaços na fachada, bem como, por exemplo, com a instalação de cadeados e grades.  Também não vislumbro probabilidade do direito quanto ao pedido de redução da multa por descumprimento imposta na decisão, a qual foi fixada em R$ 2.000,00 (dois mil reais), limitada a R$ 100.000,00 (cem mil reais), quantia teto que é inferior à metade do valor de uma unidade da edificação, consoante as matrículas colacionadas aos autos.  Desse modo, entendo que as astreintes foram fixadas em valor proporcional e razoável, considerando seu caráter pedagógico e coercitivo, além das peculiaridades da demanda em análise.  Logo, verifico, parcialmente, a probabilidade do direito e o perigo de dano, motivo pelo qual o pleito liminar merece parcial provimento.     3.

DISPOSITIVO.  Em face do exposto, DEFIRO, parcialmente, a tutela antecipada recursal para suspender os pontos 02 e 03 da decisão impugnada, que tratam da realização imediata dos reparos necessários para recuperação estrutural da edificação.  Oficie-se o Juízo de primeiro grau comunicando-o do inteiro teor desta decisão.  Intime-se o agravado, para, querendo, responder o recurso no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.019, II, do CPC).  Expedientes necessários.  Fortaleza, data e hora informadas pelo sistema.

DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA  Relator