TJCE - 0255929-86.2023.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected]     Processo: 0255929-86.2023.8.06.0001 Classe: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) Assunto: [Rescisão / Resolução]  REQUERENTE: MARIA APARECIDA MELO DE SOUZA REQUERIDO: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, intime-se a(s) parte(s) autora para apresentar, no prazo de 5 (cinco) dias, contrarrazões ao recurso de Embargos de Declaração.

Fortaleza/CE, data da assinatura no sistema.   Francisco Moreira Maia Júnior Analista Judiciário

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] ______________________________________________________________________________________   SENTENÇA Processo: 0255929-86.2023.8.06.0001 Classe: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) Assunto: [Rescisão / Resolução] REQUERENTE: MARIA APARECIDA MELO DE SOUZA REQUERIDO: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A    

I - RELATÓRIO

Vistos.  Trata-se de ação denominada de "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA" proposta por MARIA APARECIDA MELO DE SOUZA em face de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S.A, ambos já devidamente qualificados.  Alegam os autores, em síntese, que, em 13 de janeiro de 2022, celebraram com a ré um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade, sob nº H2-23933, referente à fração do empreendimento denominado "Residence Club At The Hard Rock Hotel & Resort Fortaleza", com previsão de entregar o imóvel no dia 31 de dezembro de 2022, sendo que já decorreu o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sem que tenha havido a entrega do bem.

Apontam que, até a data da propositura da ação, o empreendimento não havia sido entregue.  Afirmam que, para aquisição da referida fração imobiliária, já efetuou o pagamento de sinal no valor de R$ 15.990,00 (quinze mil, novecentos e noventa e nove reais), e 72 (setenta e duas) parcelas mensais e sucessivas.   Afirmam que o atraso na entrega do empreendimento frustrou seus planos de investimento, que envolviam a utilização da fração imobiliária para fins de lazer e obtenção de renda por meio da exploração hoteleira, causando-lhes angústia, sofrimento, abalo psicológico e prejuízos financeiros, em razão da impossibilidade de usufruir do bem e da desvalorização do investimento.  Requerem, em sede de tutela de urgência, a rescisão do contrato, devolução do valor pago, suspensão da cobrança das prestações contratuais, e, ao final, a total procedência dos pedidos para: I) confirmar a tutela antecipada; II) a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré; III) a condenação da ré à devolução integral e imediata dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros; IV) pagamento de indenização por danos morais, em valor a ser arbitrado pelo juízo; e V) pagamento da multa contratual prevista para o caso de rescisão por culpa do vendedor; VI) condenação da requerida em lucros cessantes, consistente em aluguel.  Juntou documentos de ID 116082942 a 116080850.  A decisão interlocutória de ID 116080855 reconheceu a aplicação do CDC e, deferiu o pedido de tutela antecipada para rescindir o contrato, determinar a restituição de 75% do valor pago, suspender cobranças relativas ao contrato de número H1-07458, bem como abster-se de adotar medidas administrativas para cobrança, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada ao valor pago pelo imóvel.

Por fim, deferiu a gratuidade judiciária aos autores e determinou a citação da demandada para comparecer à audiência de conciliação a ser designada.  Decisão interlocutória em sede de agravo de instrumento, ID. 116081687, deferindo, em parte, o efeito de antecipação da tutela, para determinar que a restituição do valor de 75% seja realizado em 60 dias.  Depósito judicial realizado pela requerida, ID. 116081694.  Conforme ata de audiência de ID 116081701, não houve acordo entre as partes.  Em contestação (ID 116082034), a promovida suscita, preliminarmente, impugnação ao valor da causa.

No mérito, defende, em resumo, a ocorrência de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de COVID-19, que teria afetado o cronograma de obras e impossibilitado o cumprimento do prazo de entrega, caracterizando fortuito externo, fato que implicaria na incidência da cláusula que assegura a mudança no cronograma de entrega do empreendimento.

Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, sob o argumento de que não se trata de relação de consumo, inexistência de vícios no processo de venda, legalidade das deduções previstas no contrato em caso de rescisão, defendendo a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos pelos autores, impossibilidade de devolução imediata das quantias pagas e improcedência de multa contratual e do pagamento de lucros cessantes, bem como a inexistência de dano moral.  Juntou documentos de ID 116082039 a 116082036.  Os autores apresentaram réplica à contestação (ID 116082066), refutando as alegações da ré e reiterando os termos da inicial, reafirmando a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a inexistência de caso fortuito/força maior apto a justificar o atraso na entrega do empreendimento e a necessidade de devolução integral dos valores pagos, bem como a ocorrência de danos morais indenizáveis.  O despacho de ID 116082070, determinou a intimação das partes para informar as provas que pretende produzir.  A ré apresentou petição (ID 116082926) requerendo a produção de prova testemunhal, com o objetivo de comprovar a ocorrência de caso fortuito/força maior e a impossibilidade de cumprimento do prazo de entrega do empreendimento.  A decisão de ID 116082930 indeferiu o pedido de produção de prova testemunhal deduzido pela ré, pelos motivos lá explicitados.

Por fim, determinou ciência das partes e apresentação de memoriais, após remessa dos autos para julgamento.  Em petição de ID 123747833, a ré reiterou o pedido de produção de prova oral, o que foi novamente indeferido pelo despacho de ID 123747836, o qual, inclusive, anunciou o julgamento antecipado do feito.  É o relatório.  Passo a decidir.

II - FUNDAMENTAÇÃO  II.1.

DO VALOR DA CAUSA - ACOLHIMENTO  No que tange à impugnação ao valor da causa, registre-se que em sede de réplica a autora não se manifestou acerca da impugnação.  Nesse ponto, entendo que assiste razão à parte requerida.  O valor da causa deve representar o proveito econômico a ser obtido pela parte autora, logo, deve estar incluso o valor do negócio jurídico (valor total do contrato), dano moral e danos materiais em geral que não esteja dentro da quantia principal do contrato, tais como lucros cessantes e multa.  Diante disso, fixo como valor da causa a quantia de R$ 201.850,58 (duzentos e um mil, oitocentos e cinquenta reais e cinquenta e oito centavos), resultado da soma do valor do negócio jurídico a ser rescindido, lucros cessantes, multa e dano moral.  II.2.

MÉRITO   A demanda comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Além disso, a prova documental carreada aos autos é suficiente para amparar o julgamento, sem necessidade de outras provas.  A relação jurídica entabulada entre as partes é tipicamente de consumo.  A parte autora enquadra-se na definição de consumidora e a requerida na de fornecedora, conforme previsto nos artigos 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990.  Um dos princípios do Código Consumerista é o da inversão do ônus da prova, disciplinado no artigo 6º, inciso VIII, do citado diploma, quando for verossímil a alegação do consumidor ou for ele hipossuficiente, motivo pelo qual deve ser decretada.  A presente demanda versa sobre a rescisão de contrato de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, em razão do atraso na entrega do empreendimento.  A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a autor adquiriu o imóvel como destinatária final, e a ré é fornecedora de serviços.

A ré, ao comercializar frações imobiliárias em regime de multipropriedade, desenvolve atividade empresarial de fornecimento de serviços, sujeitando-se, portanto, às normas do Código de Defesa do Consumidor.  O contrato firmado entre as partes (ID 116082958) estabelece, em sua Cláusula Sétima, que o prazo para entrega do empreendimento era 31 de julho de 2022, admitindo-se uma tolerância de 180 dias.

Registre-se, por oportuno, que a validade da cláusula de tolerância de 180 dias é reconhecida pela jurisprudência, desde que expressamente prevista no contrato e que o prazo seja razoável, o que se verifica no caso em tela.  Ocorre que, até a data da propositura da ação, o empreendimento não havia sido entregue, configurando um atraso superior a 2 (dois) anos em relação ao prazo de tolerância.  A parte ré invoca, em sua defesa, a Teoria da Imprevisão.

A referida teoria baseia-se na cláusula rebus sic stantibus e pressupõe fatos supervenientes, imprevistos ou de consequências imprevisíveis, que geram onerosidade excessiva em contratos de execução continuada ou diferida.

O Código Civil brasileiro prevê essa possibilidade nos artigos 317 e 478, permitindo a revisão ou resolução do contrato para restabelecer o equilíbrio contratual.  Art. 317.

Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.  Art. 478.

Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.

Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.  Para aplicação, exige-se que o risco seja alheio à vontade das partes e imprevisível, que haja onerosidade excessiva, mas temporária, e que o contrato continue sendo executado.

A teoria não se aplica a negócios instantâneos.

Atualmente, sua aplicação é menos frequente devido à inclusão de cláusulas contratuais como a de "escala móvel", que ajustam valores conforme índices predefinidos, minimizando o impacto de situações imprevisíveis.  Sustenta a demandada a ocorrência de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de COVID-19, bem como o aumento dos custos dos insumos e a escassez de mão de obra.  Entretanto, entendo que tais alegações não são suficientes para justificar o atraso na entrega do empreendimento.   Conforme entendimento jurisprudencial consolidado, o prazo de tolerância de 180 dias é válido e razoável para abranger eventuais imprevistos que possam ocorrer durante a execução da obra.

Todavia, o atraso superior a esse prazo, sem justificativa plausível, configura descumprimento contratual por parte da ré.   A pandemia de COVID-19, embora seja um evento imprevisível e de grande impacto, não pode ser considerada como caso fortuito/força maior apto a justificar um atraso de 2 (dois) anos na entrega do empreendimento.  Na verdade, observa-se que, até a presente data, o referido empreendimento nem sequer foi concluído, não podendo ser atribuído exclusivamente à pandemia, mas outros fatores, como disputas judiciais pelo terreno do empreendimento, conforme demonstrado pelos autores e, inclusive, mencionado pela requerida, cuja responsabilidade não pode ser repassada ao consumidor.  Importante destacar, ainda, que o prazo de tolerância contratualmente previsto se destina, justamente, a prorrogar a duração da obra por motivos alheios à vontade do empreendedor, não podendo, todavia, ser superior a 180 (cento e oitenta) dias corridos, o qual findou, no presente caso, em janeiro de 2023, considerando que a data original para entrega do empreendimento era 31/07/2022.  De qualquer forma, seja qual for o motivo do atraso, seja pela pandemia causada pela Covid-19, por disputas judiciais do terreno ou por qualquer outro não decorrente de culpa do consumidor, não pode a promovida impedir ou dificultar a rescisão do contrato pela autora, uma vez que o risco do empreendimento recai, apenas, sobre a demandada.  Assim, o atraso de mais de 2 (dois) anos na entrega do empreendimento ultrapassa o limite do razoável, configurando, na verdade, verdadeira abusividade e ilícito civil, de modo a ensejar a responsabilidade da requerida pela enorme falha na prestação do serviço.  Diante desse cenário, é cabível a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, com a consequente devolução integral dos valores pagos pelos autores, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:  Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.  Portanto, a devolução dos valores pagos deve ser feito de forma integral e em única parcela, não se admitindo dedução, pela ré, de qualquer valor, seja a título de sinal, comissão de corretagem, multa contratual ou qualquer outra verba.

Trata-se de medida necessária a evitar o enriquecimento ilícito da ré, que não cumpriu com sua obrigação de entregar o imóvel no prazo estipulado.  Destacado apenas que, em que pese a súmula acima transcrita fale em "imediata restituição", o art. 43-A, §1 da lei 4591 (modificado pela lei 13.786) prevê a restituição em até 60 (sessenta) dias corridos da decisão que decretou a rescisão do contrato, razão pela qual aplico o dispositivo, sendo que o prazo será contado da liminar que rescindiu o contrato.  Além da devolução integral dos valores pagos, os autores pleiteiam a condenação da ré ao pagamento de multa contratual.  Sobre o assunto, verifica-se que o contrato estabelece, em sua Cláusula vigésima primeira, parágrafo único (ID 116082961, pag. 10), multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato em caso de rescisão por culpa ou iniciativa do consumidor.  Considerando que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da ré, em razão do atraso na entrega do empreendimento, entendo que é cabível a aplicação da referida multa em favor dos autores.  A aplicação da multa contratual, nesse caso, tem como objetivo compensar os prejuízos sofridos pelos autores em decorrência do descumprimento do contrato pela ré.  No que concerne ao pedido de indenização na modalidade de lucros cessantes, o § 2º do art. 43-A da Lei nº 13.786/2018 limita a aplicação da multa compensatória de 1% à hipótese de entrega tardia do imóvel sem resolução do contrato.  Ocorre que a parte autora requereu a rescisão do contrato, logo, não faz jus a eventual lucro cessante, uma vez que não receberá o imóvel, mas apenas deve retornar ao status quo ante.  Nesse sentido, o entendimento do STJ:   AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA.

SÚMULA 543 DO STJ.

ARTIGOS 475 C/C 182, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL.

INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO E NEGATIVO DO CONTRATO.

DIFERENÇAS.

EFEITO RESOLUTÓRIO ABARCA O INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO.

LUCROS CESSANTES NÃO PRESUMIDOS.  1.

Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com perdas e danos em razão do atraso indevido na entrega do imóvel pela construtora.  2.

De acordo com a regra do art. 475 do Código Civil, se o credor opta por pleitear o cumprimento da obrigação, terá direito também ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), sendo colocado na mesma situação em que estaria se o contrato tivesse sido cumprido voluntariamente e no modo/tempo/lugar devido (interesse contratual positivo ou interesse de cumprimento).

Neste caso, os lucros cessantes são presumidos, porque o comprador ficou privado do uso e fruição do imóvel, para moradia própria ou obtenção de renda durante o período de atraso.  3.

Diversamente, se o credor, com base no mesmo dispositivo legal, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo).

Nesta hipótese, decretada a resolução do contrato, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior (arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil) implica a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ), abarcando também o interesse contratual negativo, o qual deve ser comprovado.  4.

No caso em exame, como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel.

Assim, os lucros cessantes, no caso do interesse contratual negativo, não são presumidos, devendo ser cabalmente alegados e demonstrados.  5.

Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial.  (AgInt no REsp n. 1.881.482/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/2/2024, DJe de 2/5/2024.) (G.N.) Diante disso, entendo que a rescisão contratual não enseja o recebimento de indenização por danos materiais na modalidade de lucros cessantes, mas apenas a restituição do que foi pago, a fim de que retorne a situação anterior ao contrato.  Quanto ao pedido de indenização por danos morais, entendo que também merece acolhimento.  Isso porque, apesar de o inadimplemento contratual não ensejar, a princípio, direito à reparação de danos morais, entendo que, no presente caso, o atraso de mais de 02 (dois) anos na entrega do imóvel, ainda que em regime de multipropriedade, ultrapassa, em muito, a mera esfera do aborrecimento cotidiano.  Conforme já mencionado anteriormente, trata-se se uma situação grave, uma verdadeira abusividade por parte da fornecedora de serviços, cujo ilícito praticado deve, sim, ser penalizado.  Para fixação do valor da indenização por danos morais, deve-se levar em consideração a extensão do dano, a capacidade econômica do ofensor e a finalidade pedagógica da condenação, de modo a evitar o enriquecimento ilícito da vítima e a desproporcionalidade da sanção.

A indenização por danos morais deve ter um caráter compensatório para a vítima e um caráter punitivo para o ofensor, a fim de desestimular a prática de condutas semelhantes.  Considerando tais critérios, entendo que o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), é adequado e razoável para compensar os danos morais sofridos pelos autores, nos termos do art. 944 do CC, sem configurar enriquecimento ilícito.  Mantenho a decisão de ID 116080855, que deferiu a tutela de urgência pleiteada na inicial, determinando que a ré se abstenha de efetuar cobranças relativas ao contrato.  Além disso, reconsidero a decisão de ID 116080855 para, agora, DEFERIR, em sede de TUTELA ANTECIPADA, o pedido de restituição da quantia integral (R$ 53.299,74), devidamente corrigida e com juros de mora, a ser restituída no prazo de 60 dias corridos, a contar da rescisão deferida na decisão liminar, abatida a quantia já depositada judicialmente e sacada pela autora.  Isso porque, a probabilidade do direito autoral já foi amplamente demonstrada, bem como a existência de perigo de dano, já que o terreno onde o empreendimento está sendo construído é objeto de disputas judiciais, colocando os consumidores ainda mais em situação de desvantagem e riscos de, além de não receberem o imóvel, também não receberam a restituição e indenizações devidas. 

III - DISPOSITIVO  Isto posto, com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte autora, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, CPC, para:  I) DECLARAR, de imediato, a rescisão do de compra e venda de fração imobiliária firmado entre as partes (ID 116082958), por culpa exclusiva da ré;  II) CONDENAR a requerida à restituição integral dos valores pagos, abatida a quantia já restituída (ID. 116082062), haja vista que a rescisão contratual decorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, com correção monetária pelo INCC (previsão contratual), a partir do prejuízo (29/01/2023 - data seguinte ao término do prazo de tolerância de 180 dias), até o ajuizamento da ação, cujo índice passará a ser o IPCA até a citação, quando passará a incidir juros e correção monetária pela SELIC, no prazo de 60 dias corridos, a contar da intimação da decisão de ID. 116080855;  III) CONDENAR a promovida ao pagamento de multa por inadimplemento contratual prevista na cláusula 21ª, parágrafo único, do contrato em discussão, no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores do negócio jurídico atualizado pelo INCC (previsão contratual);  IV) CONDENAR a promovida ao pagamento de reparação por danos morais aos autores, na quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), devidamente corrigido monetariamente e com juros de mora pela Taxa Selic (art. 406 do CC), contados ambos a partir desta decisão;  V) RATIFICAR e COMPLEMENTAR a decisão de ID 116080855, que deferiu a TUTELA DE URGÊNCIA pleiteada na inicial, determinando que a ré se abstenha de efetuar cobranças relativas ao contrato, devendo, ainda, a requerida se abster de negativar o nome da autora em virtude do contrato aqui discutido ou, se assim já tiver procedido, que adote as medidas necessárias à retirada do nome da demandante dos cadastros de inadimplentes em até 05 (cinco dias), contados da sua regular intimação, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada ao valor do negócio jurídico, bem como para realizar a devolução integral e total, em uma única parcela, do valor já pago pela requerente, qual seja, de R$ 53.299,74 (cinquenta e três mil, duzentos e noventa e nove reais e setenta e quatro centavos), abatida a quantia já paga à autora, com correção monetária pelo INCC (previsão contratual), a partir do prejuízo (29/01/2023 - data seguinte ao término do prazo de tolerância de 180 dias), até o ajuizamento da ação, cujo índice passará a ser o IPCA até a citação, quando passará a incidir juros e correção monetária pela SELIC, no prazo de 60 dias corridos, contados da sua regular intimação da decisão liminar.  Em virtude do princípio da causalidade, condeno a promovida ao pagamento das custas e honorários, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.  Ficam as partes advertidas, desde já, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, sobretudo com o intuito de rediscussão/reforma do entendimento aqui firmado, poderá ser penalizada por meio da aplicação da multa prevista no §2º, do artigo 1.026, do CPC.  P.R.I.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.        Fortaleza/CE, 2025-03-24.

MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito