TJCE - 0215894-50.2024.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR JOSÉ TARCÍLIO SOUZA DA SILVA   PROCESSO: 0215894-50.2024.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CEARA LOTEAMENTOS LTDA.

APELADO: REGINALDIA GARCIA DA SILVA   EMENTA: PROCESSO CIVIL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.

RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA.

PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

ART. 101, I, DO CDC.

DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR.

PREVALÊNCIA.

PRELIMINAR REJEITADA.

DETERMINAÇÃO DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.

APLICABILIDADE EM CONTRATOS ANTERIORES À LEI Nº 13.786/2018.

PRECEDENTES DO STJ (REsp 1.723.519/SP; EAg 1.138.183/PE).

INCLUSÃO DO SINAL/ENTRADA NA BASE DE RESTITUIÇÃO.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO INTEGRAL.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES EM PARCELA ÚNICA.

TEMA REPETITIVO 577/STJ.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.

Caso em exame 1.

Trata-se de Recurso de Apelação interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, para: (i) declarar nula a cláusula 12.5 do contrato firmado entre as partes; (ii) declarar a rescisão do contrato; e (iii) condenar a parte promovida a restituir 75% de todas as quantias pagas pela autora em decorrência do negócio rescindido, de forma imediata, com acréscimo de correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado desta decisão (previstos em contrato).

II.

Questão em discussão 2.

A questão em discussão consiste em analisar: (i) a alegação de incompetência territorial em razão de cláusula de eleição de foro; (ii) a validade das cláusulas de retenção contratual diante da culpa exclusiva da promitente compradora pela rescisão; e (iii) a possibilidade de retenção integral das arras/sinal.

III.

Razões de decidir 3.

A cláusula de eleição de foro não prevalece em relações consumeristas, devendo ser observado o art. 101, I, do CDC, que autoriza a propositura da ação no domicílio do consumidor, entendimento pacificado no STJ e neste Tribunal. 4.

Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.". 5.

A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp nº 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg nº 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Sentença reformada neste ponto. 6.

Conforme entendimento firmado pelo STJ, o sinal/entrada (arras confirmatórias) não pode ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois serve como garantia do negócio e se constitui o início do pagamento. 7.

No tocante à forma de restituição, o STJ firmou entendimento, no Tema Repetitivo nº 577, de que "em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes", de modo que a restituição de valores que deve ocorrer em parcela única. 8.

Por outro lado, não se aplica, ao presente caso, os prazos diferenciados e parcelamento da restituição conforme o regime contratual, admitidas pelo legislado na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), pois que o contrato foi celebrado em 08/07/2017, sendo, portanto, anterior à publicação da referida lei.

IV.

Dispositivo e tese 10.

Recurso conhecido e desprovido.

Dispositivos relevantes: CPC, art. 85, §2.

CC, art. 413.

CDC, arts. 2º, 3º, 6º, inciso V, e 51, inciso IV.

Lei 13.786/2018.

Tema Repetitivo nº 577 do STJ.

Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp: 2292169 SP 2023/0038656-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023; STJ, REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019; STJ - AgInt no AREsp 2083067 RJ 2022/0063430-0, Rel.

Min.

RAUL ARAÚJO, T4 - QUARTA TURMA, Data de Julgamento: 12/12/2022, Data de Publicação: DJe 14/12/2022; STJ - AgInt no AREsp: 2018173 RJ 2021/0347036-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 11/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/04/2022; STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021; TJCE, Apelação Cível - 0124105-43.2019.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 23/04/2025, data da publicação: 23/04/2025; TJCE, Apelação Cível - 0227806-83.2020.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 14/05/2025, data da publicação: 14/05/2025; TJCE, APELAÇÃO CÍVEL - 02627787420238060001, Relator(a): MARIA DE FATIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 10/07/2025; TJCE, Apelação Cível 0261532-43.2023.8.06.0001, Rel.

Des.

JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 26/06/2025; TJCE, APELAÇÃO CÍVEL - 02389605920248060001, Relator(a): ANDRE LUIZ DE SOUZA COSTA, 4ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 29/04/2025; TJCE, Apelação Cível - 09040614320148060001, Relator(a): PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, 2ª Câmara Direito Privado, Data do julgamento: 28/05/2025; TJCE, AC nº 0147689-13.2017.8.06.0001.

Rel.

Des.

JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, 1ª Câmara Direito Privado.

DJe: 20/03/2024; TJCE, AgInt nº 0151866-20.2017.8.06.0001, Rel.

Des.

EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE, 1ª Câmara Direito Privado.

DJe: 28/06/2023.

ACÓRDÃO: Acordam os integrantes da Sexta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, em conhecer do Recurso de Apelação, para NEGAR-LHE provimento, nos termos do voto do relator.   Fortaleza/CE, 10 de setembro de 2025.

DES.

JOSÉ TARCÍLIO SOUZA DA SILVA                                       RELATOR   RELATÓRIO Trata-se de Recurso de Apelação interposto por CEARÁ LOTEAMENTOS LTDA em face de sentença prolatada pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais, ajuizada por REGINALDIA GARGIA DA SILVA, para: (i) declarar nula a cláusula 12.5 do contrato firmado entre as partes; (ii) declarar a rescisão do contrato; e (iii) condenar a parte promovida a restituir 75% de todas as quantias pagas pela autora em decorrência do negócio rescindido, de forma imediata, com acréscimo de correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado desta decisão (previstos em contrato).

Em suas razões recursais (ID. 27333426), a apelante suscita a preliminar de incompetência territorial, em razão da existência de cláusula contratual de eleição de foro.

Quanto ao mérito, sustenta a aplicação das cláusulas de retenção pactuadas, tendo em vista a culpa exclusiva da recorrida pela rescisão do contrato e a retenção dos valores pagos a título de arras/sinal.

Contrarrazões no ID. 27333431.

Os autos foram, então, remetidos a este e.

Tribunal de Justiça, não sendo encaminhados à d.

Procuradoria de Justiça, ante a ausência de interesse público primário ou de incapaz que autorize a sua intervenção. É o relatório, no essencial.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da presente apelação, passando a analisá-la.

Conforme relatado, cinge-se a controvérsia em analisar a existência de incompetência territorial por cláusula de eleição de foro, bem como aferir a aplicabilidade das cláusulas de retenção pactuadas, tendo em vista a culpa exclusiva da recorrida pela rescisão do contrato, e a retenção dos valores pagos a título de arras/sinal.

De início, cumpre destacar que, em relação à matéria contratual, não há dúvida de que o vínculo estabelecido entre a autora e a ré é regido pelas normas da Lei Consumerista, vez que se trata de relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, sendo plenamente aplicáveis ao presente caso as normas protetivas da referida lei.

No que se refere a preliminar de incompetência territorial por cláusula de eleição de foro, suscitada pela apelante, verifica-se que a mesma não merece acolhimento, pelas razões a seguir expostas.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 101, estabelece a possibilidade de as demandas serem propostas no domicílio do autor, tornando-se este um direito do consumidor que pretende acionar o Poder Judiciário na busca pelo deslinde de controvérsias inseridas na seara consumerista.

Confira-se:   "Art. 101.

Na ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, sem prejuízo do disposto nos Capítulos I e II deste título, serão observadas as seguintes normas: I - a ação pode ser proposta no domicílio do autor. [...]"   Dessa forma, há expressa previsão legal a permitir o ajuizamento de demandas com caráter consumerista no foro de domicílio da parte consumidora.

Ademais, essa faculdade é amparada pela jurisprudência pátria, que possui entendimento consolidado quanto à possibilidade de invalidar a cláusula de eleição de foro na hipótese em que se demonstrar eventual prejuízo à defesa do consumidor, autorizando que a ação seja proposta no domicílio deste.

Confira-se:   "EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LOTEAMENTO RESIDENCIAL.

PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO POR FORO DE ELEIÇÃO.

REJEITADA.

DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA.

INFRAESTRUTURA INCOMPLETA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.

DANO MORAL CONFIGURADO.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] A cláusula de eleição de foro prevista no contrato não prevalece diante da norma protetiva do art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que permite ao consumidor ajuizar a demanda em seu domicílio, tratando-se de competência de natureza absoluta em ações de responsabilidade civil do fornecedor.[...] Preliminar rejeitada.

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida." (TJCE, Apelação Cível - 0124105-43.2019.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 23/04/2025, data da publicação: 23/04/2025) (Destaquei) "EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.

CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

DETERMINAÇÃO DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.

INCABÍVEL RETENÇÃO INTEGRAL DO VALOR CORRESPONDENTE AO PAGAMENTO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

EQUÍVOCO QUANTO À SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS CUSTAS E HONORÁRIOS FIXADOS EM DESFAVOR DA PARTE DEMANDADA.

AUSÊNCIA DE PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA.

I ¿ Caso em exame: 1.

Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do promitente comprador.

Em sede de preliminar foi suscitada a incompetência do juízo e a ilegitimidade passiva de uma das partes.

No mérito, a parte recorrente (promitente vendedora) requer a reforma da sentença a fim de que seja aplicada cláusula contratual que dispõe sobre a inadimplência do promitente comprador.

II ¿ Questão em discussão: 2.

Análise quanto às preliminares suscitadas e quanto à aplicação das cláusulas contratuais em decorrência do inadimplemento contratual por parte da promitente compradora.

III ¿ Razões de decidir: 3.

A cláusula de eleição de foro prevista no contrato não prevalece diante da norma protetiva do art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que permite ao consumidor ajuizar a demanda em seu domicílio. [...] IV ¿ Dispositivo: 7.

Recursos conhecidos para negar provimento ao interposto pela parte demandada e dar provimento ao interposto pela parte autora.

Tese de julgamento: Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é permitida a retenção no percentual que varia entre 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador." (TJCE, Apelação Cível - 0227806-83.2020.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 14/05/2025, data da publicação: 14/05/2025) (Destaquei)   Ademais, o STJ possui entendimento no sentido de que, a cláusula de eleição de foro não impede o ajuizamento da ação no domicílio do réu, quando inexista prejuízo.

Confira-se:   "EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO MONITÓRIA.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

AÇÃO AJUIZADA NO DOMICÍLIO DO DEVEDOR.

AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.

POSSIBILIDADE.

SÚMULA N . 83/STJ.

DECISÃO MANTIDA. 1. "A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, tendo sido pactuada cláusula de eleição de foro, tal circunstância não impede seja a ação intentada no domicílio do réu, notadamente quando inexista prejuízo evidenciado" ( AgInt no REsp n . 1.833.634/ RJ, relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2021, DJe de 19/11/2021).

Súmula n . 83/STJ. 2.

Agravo interno a que se nega provimento." (STJ - AgInt no AREsp: 2292169 SP 2023/0038656-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023) (Destaquei)   Outro não tem sido o entendimento desta e.

Corte:   "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO FORO AFASTADA.

AÇÃO AJUIZADA NO DOMICÍLIO DO DEVEDOR.

AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.

PRECEDENTE DO STJ.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

LOTE NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS JURÍDICOS.

INADMISSIBILIDADE DE RETENÇÃO.

CONTRATO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018.

CLÁUSULA PENAL QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO.

ABUSIVIDADE.

POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULA EXCESSIVAMENTE ONEROSA.

ART. 51, IV, DO CDC.

FIXADA EM SENTENÇA A RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS.

QUANTIA RAZOÁVEL.

ENCARGOS MORATÓRIOS DEVIDAMENTE PAGOS PELO COMPRADOR.

IPTU.

NÃO IMISSÃO NA POSSE.

ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA.

PRECEDENTES DO STJ.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL.

TEMA 938 SO STJ.

TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DO PAGAMENTO AO CONSUMIDOR.

RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.

POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DA COMISSÃO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.1.

Da Preliminar de Incompetência do Foro.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, a cláusula de eleição de foro não impede o ajuizamento da ação no domicílio do réu, quando inexista prejuízo (STJ - AgInt no AREsp: 2292169 SP 2023/0038656-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023).

In casu, em que pese a existência de cláusula de eleição de foro no contrato (ID 22888941, fls. 22-23) o ajuizamento no domicílio do réu (Comarca de Fortaleza/CE), facilita os interesses da ré/apelante, razão pela qual rejeita-se a preliminar. […] 12.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada em parte." (TJCE, APELAÇÃO CÍVEL - 02627787420238060001, Relator(a): MARIA DE FATIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 10/07/2025) (Destaquei)   In casu, considerando que a ré/apelante se encontra sediada na Av.

Santos Dumont, nº 2122, Sala 1203, Aldeota, Fortaleza/CE, CEP: 60.150-161, em que pese em que pese a existência de cláusula de eleição de foro no contrato, o ajuizamento no domicílio da empresa demandada (Comarca de Fortaleza/CE), na verdade, facilita seus interesses.

Destarte, rejeita-se a preliminar.

Passa-se, então, à análise do mérito recursal.

Destaque-se, por oportuno, que o Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6º, inciso V, assegura, como direito básico do consumidor, "a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas".

De outra banda, o STJ já possui entendimento consolidado no sentido de se constituir direito da autora a rescisão do contrato, mas com a retenção parcial do valor pago, a teor da Súmula 543 do STJ, incidindo sobre si a culpa pela quebra.

Confira-se: "Súmula nº 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.   Por alguns anos, e com base no entendimento sumular, as Cortes nacionais fixaram os valores de retenção de forma variada, entre 10% a 25% dos valores totais pagos pelo comprador.

Contudo, a Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.

Confira-se:   "EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

SÚMULA 182.

NÃO INCIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

REVISÃO DO ACÓRDÃO OBJURGADO.

IMPOSSIBILIDADE.

MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA.

TEORIA DA APARÊNCIA.

SÚMULA 7/STJ.

RESCISÃO POR INTERESSE DOS AUTORES.

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

CABIMENTO.

OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

PRECEDENTES.

DESPESAS DE RATEIO E PARCELAS DE SEGURO.

RETENÇÃO INTEGRAL.

DESCABIMENTO.

REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULAS 5 E 7/STJ.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

INCIDÊNCIA.

CADA DESEMBOLSO.

AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1.Tendo o Tribunal de origem consignado, mediante a análise dos documentos constantes dos autos, a legitimidade passiva do recorrente, eventual alteração de tal entendimento, como pretendida, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice previsto na Súmula 7 do STJ. 2.

A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias.

Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. 4.

A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

Precedentes. 5.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial." (STJ, AgInt no AREsp 2083067 RJ 2022/0063430-0, Rel.

Min.

RAUL ARAÚJO, T4 - QUARTA TURMA, Data de Julgamento: 12/12/2022, Data de Publicação: DJe 14/12/2022) (Destaquei)   Assim, nada obstante vigore o princípio pacta sunt servanda no ordenamento brasileiro, entende-se abusivo o percentual de retenção previsto no contrato, devendo ser readequado para o patamar máximo fixado pelo Tribunal da Cidadania, de 25%.

Tal readequação tem amparo nos artigos 6º, inciso V, e 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, e ainda no art. 413 do Código Civil, que prevê que: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".

Desse modo, ao passo que se mostra inconteste o direito da autora, como promitente compradora, de solicitar a rescisão da avença, revela-se justa, na espécie, a restituição do percentual de 75% dos valores pagos, conforme autoriza a jurisprudência consolidada do c.

STJ.

Assim, verifica-se a assertividade da sentença, ao determinar a devolução de 75% dos valores pagos, vez que está de acordo com os parâmetros usualmente fixados por esta egrégia Corte de Justiça.

Confira-se: "EMENTA: Direito civil e do consumidor.

Recurso de apelação cível.

Ação de rescisão contratual com restituição das quantias pagas.

Sentença de parcial procedência.

Cláusula de eleição de foro.

Incidência do cdc.

Prerrogativa da parte autora de optar pela propositura da ação em seu domicílio.

Desfazimento do negócio.

Culpa da promitente compradora.

Dificuldades financeiras.

Cláusula contratual.

Descontos que reduzem drasticamente o valor a ser devolvido.

Abusividade.

Precedentes stj.

Retenção de valores pela promitente vendedora no porcentual de 25% (vinte por cento) do total pago pela adquirente.

Possibilidade, Conforme autoriza a jurisprudência consolidada do c.

STJ.

Pleito de retenção integral das arras confirmatórias.

Descabimento.

Valor incorporado ao preço do imóvel.

Recurso conhecido e parcialmente provido." (TJCE, Apelação Cível 0261532-43.2023.8.06.0001, Rel.

Des.

JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 26/06/2025) (Destaquei) "DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO DO CONTRATO.

CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR.

DIREITO DO PROMITENTE VENDEDOR À RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) PARA OS CONTRATOS ANTERIORES À LEI Nº 13.786/2018.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.723.519/SP.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

CIÊNCIA DO CONSUMIDOR.

RESTITUIÇÃO INDEVIDA.

JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.

TEMA REPETITIVO Nº 1.002 DO STJ.

RESTITUIÇÃO DE VALORES DE FORMA PARCELADA.

IMPOSSIBILIDADE.

TEMA REPETITIVO Nº 577 DO STJ.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

CASO EM ANÁLISE. 1.

Apelação Cível objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais de modo a (i) declarar a resolução do contrato pactuado entre as partes, e (ii) determinar que a promovida proceda com a restituição de 80% do valor pago pelo autor para aquisição do imóvel.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2.

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se o percentual de retenção deve ser 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago; (ii) saber se a comissão de corretagem deve ser restituída; (iii) analisar se os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão; e (iv) verificar se a devolução dos valores ao consumidor pode ocorrer de forma parcelada.

III.

RAZÕES DE DECIDIR. 3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula nº 543 do STJ - DJe: 31/08/2015). 4.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por ocasião do julgamento do REsp nº 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg nº 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Sentença reformada neste ponto. 5.

Quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, o Tribunal da Cidadania, ao julgar o Tema Repetitivo nº 939, reafirma o entendimento do Tema Repetitivo nº 938 no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que ocorreu no caso concreto.

Restituição indevida. 6.

No tocante aos juros de mora, observa-se que o contrato foi celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, o que atrai a aplicação da tese firmada pelo STJ no Tema 1.002, que estabelece a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado nas hipóteses de resolução contratual por culpa exclusiva do promitente comprador. 7.

No tocante à forma de restituição, o STJ firmou entendimento no Tema Repetitivo nº 577 de que "em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes".

Restituição de valores que deve ocorrer em parcela única.

IV.

DISPOSITIVO. 8.

Recurso conhecido e parcialmente provido." (TJCE, APELAÇÃO CÍVEL - 02389605920248060001, Relator(a): ANDRE LUIZ DE SOUZA COSTA, 4ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 29/04/2025) "EMENTA: DIREITO CIVIL.

APELAÇÕES.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA.

COMPRA E VENDA.

RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES.

INADIMPLEMENTO DE PAGAMENTO.

ACORDO ENTRE UM DOS COMPRADORES E OS DEMANDADOS.

EXTINÇÃO PARCIAL DO PROCESSUAL.

RESCISÃO RECONHECIDA COM A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 25% DO VALOR DO CONTRATO.

NEGATIVAÇÃO DE DÍVIDA.

SERASA.

AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO.

MONTANTE INDENIZATÓRIO FIXADO COM RAZOÁVEL ARBÍTRIO.

I.

Caso em exame 1.

Apelações cíveis em face de sentença que extinguiu parcialmente o processo e que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para: 1) declarar a rescisão de contrato de compra e venda, com devolução de 80% dos valores; 2) condenar o SERASA a indenizar em virtude de danos morais por ausência de notificação prévia, no montante de R$ 5.000 (cinco mil reais).

II.

Questão em discussão 2.

As questões em discussão consistem em: 1) preliminar de nulidade da sentença em virtude de ausência de intimação de sua publicação; 2) ilegitimidade passiva; 3) montante a ser restituído em razão da rescisão contratual; 4) existência do dever de indenizar e seu montante, por danos morais em virtude de negativação de dívida sem aviso prévio; 5) distribuição de sucumbência.

III.

Razões de decidir 3.

Resta afastada a alegada nulidade, visto que não há mácula na sentença, mas supostamente nas intimações a ela posteriores, o que torna desarrazoada a anulação da própria sentença, como pretendido, e mesmo do processo, já que todas as partes apresentaram recursos e diversas petições após a sentença, a demonstrar que não houve prejuízo para as partes.

O princípio da instrumentalidade das formas exige o prejuízo para o reconhecimento de nulidade.

Afastadas as preliminares de ilegitimidade passiva e oposição à extinção parcial do processo, dada a validade do acordo entre as partes. 4.

De acordo com entendimento do egrégio Superior Tribunal de Justiça, os negócios de compra e venda imobiliários anteriores à lei 13.786/2018 permitem a retenção até 25% da quantia paga.

Valor fixado na sentença que supera o limite considerado lícito.

Reforma parcial da sentença para adequação do valor de retenção de 80 para 75%.

Sucumbência recíproca na origem, mantida a distribuição das despesas. 5.

Dever de indenizar reconhecido por negativação do SERASA em desrespeito às regras legais.

Montante fixado com razoabilidade.

IV.

Dispositivo e tese 4.

Recurso dos apelantes autores e o da demandada SERASA, desprovido; providos parcialmente os recursos das apelantes EXPASION e HABITASEC." (TJCE, Apelação Cível - 09040614320148060001, Relator(a): PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, 2ª Câmara Direito Privado, Data do julgamento: 28/05/2025) (Destaquei)   No que se refere a tese da apelante de ser indevida a inclusão do sinal/entrada na restituição, melhor sorte não lhe assiste.

Isso porque, o valor dado como sinal de pagamento efetivamente foi incorporado ao preço convencionado do imóvel, constituindo, assim, em arras confirmatórias, as quais devem ser computadas ao valor pago para fins de devolução, conforme Súmula nº 543 do STJ, não havendo que se falar em direito à retenção integral.

Nesse sentido, colaciono entendimento firmado no STJ:   "EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE.

INCAPACIDADE FINANCEIRA.

POSSIBILIDADE.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE .

CORREÇÃO MONETÁRIA.

DESEMBOLSO.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. […] 2.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias.

Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. 3.

O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

No caso em exame, os valores a serem repassados pela recorrente aos recorridos, bem como a quantia a ser retida pela resilição do contrato, só surgiram com a prolação da sentença.

Dessa forma, constata-se que o posicionamento do Tribunal estadual também está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai a aplicação da Súmula 83/STJ. 4.

Agravo interno não provido." (STJ - AgInt no AREsp: 2018173 RJ 2021/0347036-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 11/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/04/2022) (Destaquei) "EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA.

VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015.

NÃO OCORRÊNCIA.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA Nº 282/STJ.

RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

CULPA DO COMPRADOR.

PERCENTUAL RETIDO.

REVISÃO.

SÚMULA Nº 7/STJ.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE .

CORREÇÃO MONETÁRIA.

TERMO INICIAL. […] 6.

As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7.

A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8.

Agravo interno não provido." (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021) (Destaquei)   No tocante à forma de restituição, o STJ firmou entendimento no Tema Repetitivo nº 577 de que "em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes".

Outro não tem sido o entendimento desta e.

Corte:   "EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

DEMANDAS CONEXAS (AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E AÇÃO ORDINÁRIA).

JULGAMENTO CONJUNTO.

IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE JUDICIÁRIA DE PESSOAL NATURAL.

AUSENTES INDÍCIOS DE POSSIBILIDADE FINANCEIRA.

REJEIÇÃO.

APELAÇÕES CÍVEIS.

RESCISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO.

CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA.

RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS NA AQUISIÇÃO.

IMPOSIÇÃO DE PAGAMENTO DE IPTU E DÉBITOS CONDOMINIAIS AO ADQUIRENTE.

ABUSIVIDADE.

IMISSÃO DE POSSE NÃO EFETIVADA.

DEVOLUÇÃO DE VALORES EM PARCELA ÚNICA.

TEMAS 577 E 967 DO STJ.

RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. […] 4.

O pleito de devolução de valores de forma parcelada não deve ser acolhido, diante do dever se ressarcimento em parcela única (Tema Repetitivo 577 do STJ). [...]" (TJCE, AC nº 0147689-13.2017.8.06.0001.

Rel.

Des.

JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, 1ª Câmara Direito Privado.

DJe: 20/03/2024) (Destaquei) "EMENTA: AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

DESISTÊNCIA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA PELO COMPRADOR.

DISTRATO.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS.

APLICAÇÃO DO CDC.

SÚMULA 543 DO STJ.

ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA PELO INPC.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. […] 3.

O STJ, por sua vez, matéria, inclusive já sumulada, tem decidido que: ¿Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543).

Logo, não merece acolhimento a pretensão da recorrente de devolver o valor de forma parcelada, devendo a restituição dar-se de forma imediata e integral. […]" (TJCE, AgInt nº 0151866-20.2017.8.06.0001, Rel.

Des.

EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE, 1ª Câmara Direito Privado.

DJe: 28/06/2023) (Destaquei)  

Por outro lado, não se aplica, ao presente caso, os prazos diferenciados e parcelamento da restituição conforme o regime contratual, admitidas pelo legislado na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), pois que o contrato foi celebrado em 08/07/2017, sendo, portanto, anterior à publicação da referida lei.

DIANTE DO EXPOSTO, conheço do recurso de apelação, para NEGAR-LHE provimento, mantendo incólume a sentença recorrida.

Em atenção ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência fixados na sentença, em desfavor da requerida/apelante, em 5% (cinco por cento). É como voto.

Fortaleza/CE, 10 de setembro de 2025.    DES.

JOSÉ TARCÍLIO SOUZA DA SILVA                                 RELATOR     

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 6ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 10/09/2025Horário: 09:00:00             Intimamos as partes do processo  0215894-50.2024.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: Não informado