TJCE - 0244559-13.2023.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] ______________________________________________________________________________________ DESPACHO Processo: 0244559-13.2023.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: WS SERVICOS E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA REU: ANA BEATRIZ MONTEIRO SILVEIRA R.h.  Intime-se a parte autora para, querendo, apresentar contrarrazões de apelação, no prazo de 15 (quinze) dias.

Transcorrido o prazo, com ou sem manifestação, subam os autos ao TJCE.

Expedientes necessários.

Fortaleza/CE, 2025-05-13.

MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected]     Processo: 0244559-13.2023.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]  AUTOR: WS SERVICOS E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA REU: ANA BEATRIZ MONTEIRO SILVEIRA Vistos etc.

RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA ajuizada por WS Serviços e Negócios Imobiliários LTDA contra Ana Beatriz Monteiro Silveira, ambos qualificados.

A parte autora alega que é empresa que administra a locação de imóveis e, neste caso, representa e administra o imóvel localizado na Rua Governador Manoel de Castro Filho, 100, apto. 904, B1, Edson Queiroz, Fortaleza, Ceará, CEP. 60.811-595.

Relata que o  referido imóvel foi locado para parte promovida, em perfeito estado de conservação, em 13 de outubro de 2020, com prazo de 30 (trinta) meses, início em 15 de outubro de 2020 e termo em 14 de abril de 2023, no valor mensal de R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais) mais cotas condominiais e IPTU.

Afirma que, próximo ao final do prazo do contrato, a ré abandonou o bem em péssimo estado de conservação e sequer devolveu as chaves, de modo que, para ter acesso ao imóvel, teve que trocar as fechaduras, além de proceder à reforma e manutenção, a fim de entregá-lo ao proprietário em boas condições.

Também aduz que teve que pagar todas as despesas acessórias do imóvel, como cotas condominiais e IPTU.

Assim, entende que a ré deve ressarcir os valores despendidos, no total de R$ 41.073,83 (quarenta e um mil e setenta e três reais e oitenta e três), bem como que deve pagar a multa por infração contratual, prevista na cláusula 18 do contrato de locação, no valor de R$ 5.100,00 (cinco mil e cem reais), que é o equivalente a três meses de aluguel.

Ainda, requereu a gratuidade judiciária e a condenação da ré ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios.

Na inicial, anexou os documentos de IDs 116706775 a 116705814.

Na decisão de ID 116703043, foi deferida a gratuidade de remetido os autos à CEJUSC, onde as partes não transigiram (ID 116705780).

A parte requerida apresentou contestação (ID 116705787) e suscitou, em preliminar, a sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que era menor de idade quando da formalização do contrato, e que a responsabilidade pela locação era de seus genitores.

No mérito, reiterou que era relativamente incapaz à época da formalização do contrato, pois contava com 17 (dezessete anos), e que esse fato não foi ocultado.

Sustentou a anulabilidade do negócio jurídico e, ainda, defendeu serem excessivas as cobranças realizadas, pois entregou o apartamento em outubro de 2022, mas a autora realizou cobranças de outubro a novembro de 2022 e janeiro de 2023.

Em conclusão, requereu o acolhimento da preliminar e, no mérito, pugnou pela total improcedência da demanda.

Anexou apenas um print de uma conversa com a representante da parte autora e um link para visualização dos supostos áudios entre as partes (IDs 116705788 e 116705788).

Na réplica, a parte autora refutou os argumentos apresentados na contestação e reiterou os termos da inicial (ID 116705795).

As partes foram intimadas para especificarem provas, tendo a ré requerido produção de prova testemunhal (ID 116705802), e a autora manifestou desinteresse na produção probatória (ID 116705803). É o relatório.

Decido.  II.

FUNDAMENTAÇÃO         II.I.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - MATÉRIA EMINENTEMENTE DOCUMENTAL - PROVA TESTEMUNHAL DESNECESSÁRIA             O feito comporta o julgamento antecipado (art. 355, I, CPC).              Outrossim, tratando-se de matéria eminentemente documental, dispensa-se a produção de prova oral em audiência.   Isso porque, como destinatário da prova, cabe ao Juízo dispensar, de maneira fundamentada, provas inúteis ou protelatórias (art. 370, CPC), como a requerida pela ré, mormente quando já existem elementos suficientes para o julgamento.

Explico.

A ação é de cobrança, e a parte autora alegou prejuízos de ordem material.

Em razão do pedido formulado, a prova capaz de comprovar suas alegações é a documental, como notificação ao devedor, comprovantes de pagamento dos valores os quais pretende o ressarcimento, comprovantes de débitos do IPTU etc.   Já a ré afirma que quem pagava os seus aluguéis eram seus genitores e poderia ter anexado os comprovantes de pagamentos mencionados, já que, no ID 116705788, que trata de um print de uma conversa com a administradora do imóvel, enviou supostos comprovantes de transferências, presumindo-se que dispunha desse meio de prova.   Portanto, a prova testemunhal não configura cerceamento de defesa e prestigia a razoável duração do processo, evitando que as partes aguardem maior tempo por um ato que não garante sucesso na demanda de quem pleiteou.   Reitero que este Juízo é o destinatário das provas e, em observância ao ônus da prova atribuído a cada uma das partes, entendo que a prova testemunhal, para este caso específico, é desnecessária.   Corroborando com esse entendimento, a jurisprudência do próprio TJCE em caso recente e semelhante:   DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

DESNECESSIDADE DE PROVA TESTEMUNHAL.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ENTREGA DAS CHAVES E QUITAÇÃO DOS ALUGUÉIS DISCUTIDOS EM JUÍZO. ÔNUS DA PROVA DO LOCATÁRIO.

IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME. 1.

Apelação cível interposta contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em embargos à execução opostos pelo apelante em face da execução de título extrajudicial promovida pela Imobiliária Miranda Coelho, julgou improcedente os embargos.

O apelante sustenta a necessidade de produção de provas, ao argumento de que a prova testemunhal seria essencial para esclarecer se houve entrega das chaves do imóvel ou prorrogação do contrato de locação.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela não realização de prova testemunhal; (ii) estabelecer se o locatário comprovou a entrega das chaves, quitação do alugueis e encargos locatícios.

III.

RAZÕES DE DECIDIR. 3.

Não há cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, entende que a instrução já está suficientemente completa, sendo desnecessária a prova testemunhal, conforme o art. 370 do CPC. 4. [...] Tese de julgamento: Não há cerceamento de defesa quando o juiz dispensa a prova testemunhal com base no convencimento formado a partir das provas documentais.

A entrega das chaves do imóvel e a quitação dos encargos locatícios exigem um ato formal cuja prova recai sobre o locatário, e a ausência dessa comprovação implica a prorrogação da locação até a imissão na posse pelo locador, bem como, o pagamento dos aluguéis em atraso.

Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível nº 0001517-02.2020.8.16.0072; TJMG, Apelação Cível nº 1.0209.14.000756-5/001; TJSC, Apelação nº 0003775-96.2014.8.24.0031; TJSP, Apelação Cível nº 1008588-43.2018.8.26.0100.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por uma de suas turmas e por unanimidade, em conhecer dos recursos e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator.

Fortaleza, data da assinatura eletrônica.

DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 01254366020198060001 Fortaleza, Relator: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 27/11/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2024) (gn)   Portanto, anuncio o julgamento antecipado, sem necessidade de outras provas.   II.II.

ILEGITIMIDADE PASSIVA - RÉ QUE CONSTA NO CONTRATO COMO LOCATÁRIA - TEORIA DA ASSERÇÃO - NÃO ACOLHIMENTO DA PRELIMINAR   Na contestação, a ré suscitou a sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que os pagamentos dos aluguéis eram realizados por seus genitores.   Contudo, pela Teoria da Asserção, as condições da ação "são aferidas pelo julgador com os elementos afirmados pelo autor na petição inicial, sem desenvolvimento cognitivo. É um juízo de cognição sumária, uma vez que, ao aprofundar a matéria, o juiz adentraria o mérito" (MARINONI, Luiz Guilherme e MITIDIERO, Daniel in Código de Processo Civil, comentado artigo por artigo, 4. ed, Revista dos Tribunais.

São Paulo, 2012).   Nesse passo, no contrato de locação (ID 116705805), consta, como locatária, a requerida, de modo que, além do alegado pelo autor, na inicial, o documento mencionado corrobora com a legitimidade passiva da ré.   Diante disso, não acolho a preliminar suscitada.   II.III.

CONTRATO DE LOCAÇÃO - NEGÓCIO JURÍDICO FORMALIZADO COM RELATIVAMENTE INCAPAZ - CAPACIDADE PLENA NO CURSO DO CONTRATO - ASSUNÇÃO DAS OBRIGAÇÕES - CONVALIDAÇÃO - ANULABILIDADE AFASTADA                Em um primeiro momento, há de se resolver sobre a formação do negócio jurídico e, após, sobre as consequências de possível inexecução do contrato.

A ré alegou na contestação que, à época do negócio jurídico, era relativamente incapaz, pois contava com 17 (dezessete) anos, e que este fato não foi ocultado da parte autora.             De fato, pelos documentos apresentados pela requerente, na inicial, verifica-se que o contrato entabulado, em nome da ré e assinado por ela, veio acompanhado do documento de identidade, o qual consta que, na data da formalização da locação, em 13 de outubro de 2020, a requerida contava com 17 (dezessete anos), considerando a sua data de nascimento, em 04 de abril de 2003 (ID 116705806 - pág. 2).

Logo, conclui-se que a parte autora tinha ciência da idade e da condição de relativamente incapaz da locatária, bem como que, na formação do contrato, esta última estava desassistida de seus representantes legais.

Com efeito, o art. 104, I, do Código Civil, assevera que a validade do negócio jurídico exige agente capaz e, para o mesmo Código, o menor de dezoito anos e maior de dezesseis, é relativamente incapaz, devendo ser assistido por seu representante legal (art. 4º, I).

Por outro lado, ainda que incontroversa a incapacidade relativa da ré, ora locatária, o certo é que usufruiu do imóvel até, pelo menos, outubro de 2022, como informado por ela, ou abril de 2023, como alegado pela autora, de modo que, ainda que após atingida a capacidade plena, permaneceu no imóvel.

Diante disso, existente o vício quando da formalização do contrato de locação, o seu reconhecimento não leva, necessariamente, à anulação do negócio jurídico (art. 171, I, CC), mormente quando for possível a sua convalidação.

Nesse passo, o Código Civil dispõe: Art. 172.

O negócio anulável pode ser confirmado pelas partes, salvo direito de terceiro.

Art. 173.

O ato de confirmação deve conter a substância do negócio celebrado e a vontade expressa de mantê-lo.

Art. 174. É escusada a confirmação expressa, quando o negócio já foi cumprido em parte pelo devedor, ciente do vício que o inquinava.

Art. 175.

A confirmação expressa, ou a execução voluntária de negócio anulável, nos termos dos arts. 172 a 174, importa a extinção de todas as ações, ou exceções, de que contra ele dispusesse o devedor.

Pelos artigos supracitados, a confirmação do negócio jurídico originariamente anulável pode ser expressa ou tácita, sendo esta última quando a parte adota comportamento contrário à rejeição do vício que fulmina o contrato.

No caso dos autos, a ré confirmou tacitamente o negócio jurídico, pois, como já exposto acima, mesmo ciente da sua condição de incapacidade relativa, permaneceu no bem após a superveniência da capacidade plena e, por isso, não pode se beneficiar, em comportamento contrário à boa-fé.

Vejamos uma jurisprudência nesse sentido: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL.

PROCESSUAL CIVIL.

CIVIL.

CONTRATOS.

FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA.

REJEIÇÃO.

NEGÓCIO JURÍDICO FORMULADO COM RELATIVAMENTE INCAPAZ SEM ASSISTÊNCIA.

ADOLESCENTE.

ANULABILIDADE.

CURSO DE INGLÊS.

FREQUÊNCIA E PAGAMENTO DE MENSALIDADES APÓS A MAIORIDADE.

CAPACIDADE CIVIL PLENA.

CONFIRMAÇÃO DO NEGÓCIO.

VALIDADE.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

A sentença apresentou os fundamentos fáticos e jurídicos, tendo observado a norma inserida no artigo 489, § 1º, inciso IV, do CPC, bem como aquela disposta no artigo 93, inciso X, da Constituição Federal.

O simples fato de o julgador firmar certo entendimento, ainda que considerado pela apelante como incompleto ou contrário à tese que se pretendia sufragar, não caracteriza omissão ou falta de motivação.

Alegação de nulidade da sentença rejeitada. 2.

O art. 104, inciso I, do Código Civil, dispõe que a validade do negócio jurídico requer agente capaz.

Para a lei, o menor de dezoito anos e maior que dezesseis é relativamente incapaz e deve ser assistido por seu representante legal nos atos da vida civil (art. 4º, inciso I, do CC). 3.

O diploma civil considera como anulável o negócio jurídico pela incapacidade relativa do agente (art. 171, inciso II, do CC).

De fato, in casu, o vício do contrato é evidente.

Entretanto, em razão da previsão da anulabilidade, seu reconhecimento não leva necessariamente ao desfazimento do negócio e as consequências jurídicas dele advindas. 4.

O Código Civil prevê o instituto da confirmação dos negócios jurídicos anuláveis (arts. 172 a 175).

Ainda que possuísse dezessete anos na data da assinatura do contrato, a autora pagou as parcelas devidas e frequentou o curso inclusive no período posterior à maioridade.

Sua conduta representou confirmação tácita do negócio jurídico, o que afasta a possibilidade de sua anulação.

E por causa disso, justifica sua condenação no pagamento das mensalidades em aberto, conforme demonstrado na reconvenção. 5.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-DF 07014556020238070008 1894813, Relator: LUÍS GUSTAVO B.

DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 18/07/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 05/08/2024) (gn) Portanto, o argumento de que o negócio jurídico é anulável em razão da formalização ter ocorrido quando a locatária, ora ré, era relativamente incapaz, não merece prosperar, e o contrato é válido para todos os fins de direito.

Passo, agora, à análise dos eventuais descumprimentos contratuais.

II.IV.

CONTRATO DE LOCAÇÃO - VISTORIA INICIAL REALIZADA UNILATERALMENTE - DOCUMENTO QUE NÃO SERVE DE PROVA - AUSÊNCIA DE VISTORIA FINAL OU NOTIFICAÇÃO DA LOCATÁRIA PARA COMPARECIMENTO OU CIÊNCIA DO ATO - INOBSERVÂNCIA DAS FORMALIDADES A autora afirma que o imóvel foi entregue em boas condições de uso, mas foi abandonado em más condições.

Em razão disso, teve que arcar com reformas e manutenção do bem, a fim de  entregá-lo em perfeito estado para o proprietário.

Para corroborar suas alegações, anexou os documentos de IDs 116705811 a 116705814; também anexou fotos do bem nos IDs 116705809 a 116706777.

Pois bem.

Verifica-se que a vistoria inicial do imóvel ocorreu à revelia da locatária, pois por ela não foi assinado (ID 116705815), sendo, portanto, documento unilateral, imprestável como prova.

Ademais, não foi realizada vistoria final com a presença da ré, ou, pelo menos, que esta tenha sido notificada para que comparecesse ao ato ou tomasse ciência da realização do procedimento.

A notificação de ID 116706776 só noticia o suposto descumprimento, não servindo como prova para validade da vistoria.

Nesse ponto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara no sentido de que há necessidade de que seja observado o contraditório quando da vistoria no imóvel e elaboração do laudo.

Vejamos: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1971521 - SP (2021/0258403-0) DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por LUCIANO LEIRO VIDAL e outra contra decisão que inadmitiu recurso especial (e-STJ, fls. 290-292) proposto para impugnar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 252): APELAÇÕES CÍVEIS Interposições contra a sentença que julgou parcialmente procedente ação de reparação de danos materiais.

Locação de imóvel com finalidade residencial.

Desocupação dos locatários.

Termo de vistoria apontando necessidade de reparos no imóvel.

Ato unilateral praticado pelo locador, sem a presença dos locatários.

Documento de valor probatório insuficiente à condenação.

Ação improcedente.

Sentença reformada.

Apelação de Luciano Leiro Vidal e Maria Eduarda de Almeida Ravasio Vidal não provida e apelação de Primo Bonafini Neto, Adriano Bonafini e Jovelina Sanches Bonafini provida.

Nas razões do recurso especial, os recorrentes, com fulcro na alínea a do permissivo constitucional, alegaram violação ao art. 23, III e V, da Lei 8.245/1991.

Sustentaram que os recorridos descumpriram com o contrato de locação, ao entregar o imóvel sem a reparação dos danos.

Destacaram que os inquilinos devem restituir o bem nas condições em que o receberam.

Asseveraram fazerem jus ao recebimento de aluguéis e demais encargos locatícios até a efetiva reparação do imóvel.

Apreciada a admissibilidade do recurso excepcional, o Tribunal de origem inadmitiu a insurgência (e-STJ, fls. 290-292).

Diante de tal fato, foi interposto agravo em recurso especial (e-STJ, fls. 295-301).

Brevemente relatado, decido.

De início, é importante ressaltar que o recurso foi interposto contra decisão publicada já na vigência do Novo Código de Processo Civil, sendo, desse modo, aplicável ao caso o Enunciado Administrativo n. 3 do Plenário do STJ, segundo o qual: "aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC".

A respeito do descumprimento contratual, o Tribunal de origem assim se manifestou (e-STJ, fls. 254-256): Para que os autores, locadores, pudessem ver reembolsados de eventuais despesas empregadas no imóvel, deveriam ter se acautelado em torno do que era necessário para essa cobrança.

Nesse sentido, o termo de vistoria de saída (fls.21/32) de fato não é considerado apto a tal finalidade, na verdade irregular, porquanto produzido unilateralmente, sem a presença dos locatários.

Observe-se que não há nenhuma assinatura no laudo elaborado. É certo que, pelo contrato, os locatários obrigaram-se a manter o imóvel em perfeito estado de conservação, regra válida e que se estende até a entrega das chaves.

E, embora tenham se responsabilizado por eventuais pendências na vistoria final (fls. 20), fato é que não foi efetuada tal vistoria com a presença dos locatários.

Impossível, assim, aferir a extensão dos supostos danos cometidos pelos locatários, face ao termo de vistoria elaborado de forma unilateral, sem a presença das partes envolvidas.

A esse documento não é possível atribuir valoração probatória suficiente à condenação dos réus, o que já se decidiu em caso análogo:(...) Locação Pretensão de indenização por danos causados a imóvel locado julgada improcedente Cerceamento de defesa Não ocorrência Vistoria unilateral por profissional de confiança da locadora efetuada meses depois da desocupação Alegação de execução de reparos não demonstrada pela locadora Sentença mantida Recurso não provido (Apelação cível n.º 0045230-43.2009.8.26.0554, Rel.

Des.

Sá Duarte, 33ª Câmara de Direito Privado, j. 16/04/2012, v. u.).

Importante frisar, ainda, que as fotos juntadas aos autos são insuficientes para demonstração dos alegados danos, sem que haja o termo de vistoria final do bem para comprovação do antes e após a locação.

Não basta, portanto, que os locatários tenham acesso ao termo de vistoria final, e que contem com a possibilidade de questioná-lo extrajudicialmente, porquanto a medida mais correta, e justa a ambos os contratantes, é que a vistoria seja acompanhada por todos.

Era ônus dos autores comprovar a existência de danos e o fato de os mesmos serem decorrentes de condutas praticadas pelos locatários.

De acordo com o artigo 23, III, da Lei de Locação, deve o locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal.

Não há como se mensurar, diante da ausência de prova sob o crivo do contraditório, quais deteriorações surgiram do uso normal do imóvel, e quais eventualmente seja fruto de uso anormal, que extrapola o ordinário e gere danos pelos quais os locatários devam ser responsabilizados.

Portanto, imprescindível que a vistoria final fosse feita em conjunto, o que não restou comprovado pela parte autora.

Não cabe a condenação, portanto, quanto aos alegados danos materiais atribuídos aos réus.

Saliente-se, também, que após a entrega das chaves são indevidos locatícios, como pleiteados pelos autores.

Do excerto acima transcrito, depreende-se que a Corte local, considerando a invalidade do laudo de vistoria elaborado sem a observância do contraditório e da presença dos agravantes, concluiu inexistir prova nos autos acerca dos danos apontados pelos insurgentes. À vista disso, mostra-se inviável ao STJ rever o posicionamento do Tribunal estadual, uma vez que seria necessário o revolvimento do conjunto fático-probatório do processo, o que não é vedado pela Súmula 7/STJ.

Em relação à tese referente ao direito ao recebimento de aluguéis e demais encargos locatícios até a efetiva reparação do imóvel, da análise das razões recursais, constata-se que os recorrentes não indicaram o dispositivo da legislação federal violado.

Dessa forma, constatada deficiência na argumentação exposta, aplica-se o disposto na Súmula 284/STF.

Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários em favor dos advogados dos recorridos em 3% sobre o percentual fixado pela instância originária, devidamente atualizado.

Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela apresentação de recursos manifestamente inadmissíveis ou protelatórios contra esta decisão, ensejará a imposição, conforme o caso, das multas previstas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC/2015.

Publique-se.

Brasília, 02 de dezembro de 2021.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator (STJ - AREsp: 1971521 SP 2021/0258403-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 14/12/2021) (gn) De acordo com esse entendimento, a jurisprudência do TJCE: PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS REFERENTES A IPTU, RATEIO DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO, FATURAS DE ENERGIA ELÉTRICA E REPARAÇÃO DO IMÓVEL.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

IPTU.

PREVISÃO CONTRATUAL E LEGAL.

RATEIO DE DESPESAS NÃO COMPROVADAS PELA PARTE AUTORA.

ART. 23, §§ 2º E 3º, LEI Nº 8.245/1991.

FATURAS DE ENERGIA ELÉTRICA INADIMPLIDAS.

RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL.

PLEITO DE INCLUSÃO DE FATURA DE SETEMBRO DE 2014.

ACOLHIMENTO.

COBRANÇA DE AVARIAS NO IMÓVEL SEM REALIZAÇÃO ADEQUADA DE PROCEDIMENTO DE VISTORIA.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO.

PRECEDENTES STJ E TJCE.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. [...] 8.

Não se faz possível averiguar as reais condições em que o imóvel fora entregue ao locatário pelo documento de fls. 13, nem as condições de devolução do imóvel, pela planilha de orçamento de serviços de fls. 14 e lista de reparos a serem feitos às fls. 15, visto que os últimos sequer estão assinados pelo locatário, e nem há comprovação de notificação/ciência deste sobre a realização de procedimentos de vistoria, de modo que não prospera o pleito recursal nesse ponto. 9. [...] ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso interposto, para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Desembargador Relator.

Fortaleza, data e assinatura registradas no sistema processual eletrônico.

DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0920290-78.2014.8.06.0001 Fortaleza, Relator: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 31/05/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2023) (gn) Portanto, ante a ausência de comprovação do fato constitutivo do direito (art. 373, I, CPC), não há como acolher o pleito autoral neste ponto.

II.V.

RESSARCIMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO - ÔNUS DA PROVA DO LOCATÁRIO A autora ainda alegou que a ré deixou de pagar aluguéis e encargos locatícios, como taxa condominial e IPTU.

De acordo com o contrato de locação (ID 116705805), além do aluguel (cláusula 11ª), no valor de R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais), a locatária deveria arcar com as despesas diretamente ligadas ao bem, como condomínio, energia e IPTU (cláusula 15ª).

Para corroborar suas alegações, anexou o cálculo atualizado dos débitos, constando que a autora não paga os valores pertinentes desde agosto de 2021 (ID 116705810).

A ré, por sua vez, sustentou que entregou o bem em outubro de 2022, mas, além de uma conversa em aplicativo de mensagens (ID 116705788), não conseguiu comprovar ter entregado o bem nesta data.  A entrega das chaves, como ato formal e solene, exige recibo ou documento escrito, de maneira que a data da imissão na posse - que, de acordo com a autora, ocorreu em meados de abril de 2023 -, é o termo final da avença.

Quanto aos aluguéis, a ré, na condição de locatária, cabia comprovar o pagamento, os quais poderiam ser provados mediante a apresentação de recibos ou outros documentos equivalentes, nos termos do art. 320 do Código Civil: Art. 320.

A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante.  Parágrafo único.

Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida.

Inclusive, havia expressa previsão contratual nesse sentido: Em suma, inexistindo provas de que a entrega das chaves ocorreu em outubro de 2022, o termo final do contrato de locação se deu com a imissão na posse do locador, ora autor, que, de acordo com o alegado na inicial, ocorreu em abril de 2023, cabendo, até esta data, o pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios, nos termos da Lei n. 8.245/91: Art. 9º - A locação também pode ser desfeita:  [...] III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;  Art. 23.

O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; Reitero que a prova é eminentemente documental e de fácil acesso, tanto que, na conversa entabulada com a administradora do bem, a ré enviou supostos comprovantes de transferência, mas quedou-se inerte em juntá-los aos autos, ônus que lhe cabia (art. 373, II, CPC).

Sobre esse ponto, colaciono a jurisprudência do TJCE: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

DESNECESSIDADE DE PROVA TESTEMUNHAL.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ENTREGA DAS CHAVES E QUITAÇÃO DOS ALUGUÉIS DISCUTIDOS EM JUÍZO. ÔNUS DA PROVA DO LOCATÁRIO.

IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME. 1.

Apelação cível interposta contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, em embargos à execução opostos pelo apelante em face da execução de título extrajudicial promovida pela Imobiliária Miranda Coelho, julgou improcedente os embargos.

O apelante sustenta a necessidade de produção de provas, ao argumento de que a prova testemunhal seria essencial para esclarecer se houve entrega das chaves do imóvel ou prorrogação do contrato de locação.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela não realização de prova testemunhal; (ii) estabelecer se o locatário comprovou a entrega das chaves, quitação do alugueis e encargos locatícios.

III.

RAZÕES DE DECIDIR. 3.

Não há cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, entende que a instrução já está suficientemente completa, sendo desnecessária a prova testemunhal, conforme o art. 370 do CPC. 4.

A prova documental produzida pelas partes é suficiente para o julgamento da causa, especialmente no que concerne à prorrogação do contrato e à ausência de comprovação da entrega das chaves e quitação dos encargos locatícios. 5.

O ônus de provar a entrega das chaves e quitação dos encargos locatícios recaem sobre o locatário, sendo esta comprovação um ato formal que exige a apresentação de recibos ou documentos equivalentes, ônus do qual o apelante não se desincumbiu. 6.

A ausência de comprovação da entrega das chaves implica a prorrogação da locação por prazo indeterminado, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91. 7.

Os aluguéis e encargos locatícios são devidos até a data da imissão do locador na posse do imóvel, sendo que o locatário não comprovou o pagamento desses valores. 8.

Precedentes jurisprudenciais reforçam que a não comprovação da entrega das chaves ou do pagamento dos aluguéis em atraso torna devida a cobrança até a retomada da posse pelo locador.

IV.

DISPOSITIVO E TESE. 9.

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: Não há cerceamento de defesa quando o juiz dispensa a prova testemunhal com base no convencimento formado a partir das provas documentais.

A entrega das chaves do imóvel e a quitação dos encargos locatícios exigem um ato formal cuja prova recai sobre o locatário, e a ausência dessa comprovação implica a prorrogação da locação até a imissão na posse pelo locador, bem como, o pagamento dos aluguéis em atraso.

Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível nº 0001517-02.2020.8.16.0072; TJMG, Apelação Cível nº 1.0209.14.000756-5/001; TJSC, Apelação nº 0003775-96.2014.8.24.0031; TJSP, Apelação Cível nº 1008588-43.2018.8.26.0100.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por uma de suas turmas e por unanimidade, em conhecer dos recursos e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator.

Fortaleza, data da assinatura eletrônica.

DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 01254366020198060001 Fortaleza, Relator: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 27/11/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2024) (gn) Em conclusão, deve a ré proceder ao pagamento dos aluguéis em atraso, além das demais despesas decorrentes do bem, na forma das cláusulas 11ª e 15ª do contrato de locação.

Ressalto que, ante a existência de garantia, concernente no pagamento de caução, do valor devido deve ser abatida quantia depositada, a qual deverá ser devidamente atualizada: Art. 37.

No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: [...] Art. 38.

A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula. § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Por fim, no que tange à multa por infração contratual, prevista na cláusula 18ª do contrato, que remete à cláusula 19ª, verifico que nenhuma das possibilidades ali elencadas restaram caracterizadas: Nem há provas de que o imóvel tenha sofrido qualquer sinistro, nos termos do inciso a, nem houve a desapropriação do imóvel, nos termos do inciso b.

Portanto, afasto a multa pleiteada.    III.

DISPOSITIVO             Ante o exposto, e com fulcro nos normativos supracitados, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora, resolvendo o mérito de acordo com o art. 487, I, do CPC, para CONDENAR promovida ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos correspondentes ao período de locação do imóvel até a sua efetiva desocupação, com a incidência da multa, conforme cláusula 16ª do contrato de aluguel,  devidamente corrigidos pelo INPC e a aplicação de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde cada vencimento, os quais serão apurados em sede de liquidação de sentença.             JULGO IMPROCEDENTE o pedido referente ao pagamento de multa por infração contratual, prevista na cláusula 18ª do contrato de locação, ante a não caracterização de nenhuma das hipóteses elencadas na cláusula 19ª do referido contrato.             Não acolho a preliminar suscitada pela ré, na contestação.             No tocante à sucumbência, a demandada arcará com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, considerando que a autora sucumbiu na parte mínima (art. 86, parágrafo único, CPC).

Transitado em julgado, arquivem-se os autos.   Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Fortaleza/CE, 12 de fevereiro de 2025 ROBERTO FERREIRA FACUNDO Juiz de Direito - Respondendo