TJCE - 3000560-69.2025.8.06.0001

Processo nº: 3000560-69.2025.8.06.0001 Classe: Procedimento do Juizado Especial Cível Assunto: Repetição de Indébito Requerente: LUCAS NEPOMUCENO BARROS e BRUNO ARAÚJO SILVA  Requerido: MUNICÍPIO DE FORTALEZA       SENTENÇA     Trata-se de Ação Ordinária com Pedido de Repetição de Indébito Tributário (ITBI), ajuizada por LUCAS NEPOMUCENO BARROS e BRUNO ARAÚJO SILVA, em face do MUNICÍPIO DE FORTALEZA, objetivando a restituição de valores pagos a título de ITBI, tendo em vista o arbitramento da base de calculo ter ocorrido sobre valor diverso do que foi pago pelo imóvel.

Tudo com base nos fatos e fundamentos expostos em peça exordial e documentos pertinentes.   Relatam, em síntese, que adquiriram um apartamento Nº 1901, TIPO B, 19º PAVIMENTO DA TORRE B - VIA TERRACINA CONDOMINIUM, EDIFÍCIO VIA APPIA TREZE DE MAIO CONDOMINIUM, situado na rua Rua Bonfim Sobrinho, no 540, no Bairro de Fátima, na cidade de Fortaleza(CE), CEP 60.040-500, sob matrícula 89066, do Cartório de Registros de Imóveis da 2ª.

Zona de Fortaleza/CE, através de uma escritura pública de compra e venda, em 11/11/2024, com a Companhia Província de Securitização pelo valor de R$ 981.841,36 (Novecentos e oitenta e um mil, oitocentos e quarenta e um reais e trinta e seis centavos), entretanto pagaram ITBI de 2% (R$ 23.036,20 ) sobre valor diverso de  R$ 1.151.810,00 (um milhão, cento e cinquenta e um mil e oitocentos  e dez reais), valor estimado pelo requerido.

Tudo conforme petição inicial e documentos anexos.   Por meio de Contestação, o ente fazendário alega que, sendo o lançamento realizado com base em declaração e não por arbitramento, cabe à Fazenda Pública o direito e a responsabilidade de corrigir quaisquer erros nos dados fornecidos pelo contribuinte.

Tal competência está prevista em lei.   O processo teve regular andamento.

Com Parecer Ministerial pela procedência.   Eis sucinto relatório, embora dispensado nos termos da Lei 9.09/95.   Tendo em vista que o conjunto probatório colacionado aos autos é suficiente para a formação do convencimento do juízo, sendo desnecessária a produção de outras provas, promovo o julgamento antecipado dos pedidos, nos termos do art. 355, I, do CPC, registrando que a presente medida não é mera discricionariedade do julgador, mas imposição constitucional (art. 5º, LXXVIII, da Constituição da República de 1988) e legal (art. 139, II, do CPC).   Preliminarmente nada foi aduzido pelo Município.   Passa-se ao mérito.   Pretende o autor obter a repetição do indébito da quantia paga a maior referente ao ITBI devido em razão de aquisição de um imóvel comprado por R$ 981.841,36 (Novecentos e oitenta e um mil, oitocentos e quarenta e um reais e trinta e seis centavos).

Sendo que o valor do ITBI foi estabelecido pelo Município em 2% (dois por cento) (R$ 23.036,20) sobre valor R$ 1.151.810,00 (um milhão, cento e cinquenta e um mil e oitocentos e dez reais), valor determinado pelo Município.   Aduz, no entanto, que o valor do ITBI deveria ter sido calculado com base no valor de compra e venda do imóvel e não no valor oriundo da avaliação da Prefeitura.   Analisando os autos, cumpre mencionar que nos termos do art. 165, I do CTN, o sujeito passivo, independentemente de protesto poderá requerer a restituição dos valores pagos indevidamente ou a maior.  Vejamos:   Art. 165.

O sujeito passivo tem direito, independentemente de prévio protesto, à restituição total ou parcial do tributo, seja qual for a modalidade do seu pagamento, ressalvado o disposto no § 4º do artigo 162, nos seguintes casos: I - Cobrança ou pagamento espontâneo de tributo indevido ou maior que o devido em face da legislação tributária aplicável, ou da natureza ou circunstâncias materiais do fato gerador efetivamente ocorrido;   O autor alega que pagou tributo a maior, uma vez que a base de cálculo utilizada para contabilizar o tributo foi diversa da determinada no Resp 1.937.821 - Tema 1.113.   Inicialmente, sabe-se que o ITBI, é o Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis, de competência dos Municípios, conforme o disposto no art. 156, II da Constituição da República Federativa do Brasil - CF/88, que diz:   Art. 156.

Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...);   II - Transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.   Sendo assim, o ITBI é o imposto devido sempre que um imóvel é transmitido à outra pessoa de forma onerosa (quando há alguma contraprestação, pagamento), sendo a hipótese mais comum a compra e venda.

Em outras palavras, para que um imóvel vendido seja transferido na matrícula imobiliária para o nome do comprador, é necessário que tenha sido pago o ITBI.   O procedimento específico para pagamento do imposto pode variar, sendo que alguns municípios utilizam o valor venal como base de cálculo, outros possuem uma tabela própria pré-definida ou ainda adotam algum outro parâmetro.   Na maioria das vezes, informa-se ao fisco municipal que está acontecendo uma venda, qual é o imóvel (matrícula) e qual o valor da negociação.

A Administração por sua vez, checa sua base de dados (conforme a base de cálculo adotada) e aplica o percentual do imposto sobre o maior valor - ou a base de cálculo que possui cadastrada ou o valor declarado da negociação.   No entanto, importante mencionar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial  nº 1.937.821/SP - 2020/0012079-1, em julgamento de incidente de Resolução de Demandas Repetitivas tratando da base de cálculo para o ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis decidiu que esta aplicação não está correta.   Em primeiro lugar, o STJ lembrou que o fato gerador do ITBI é o negócio jurídico (compra e venda, permuta, cessão onerosa de direitos, etc.) e que "a expressão "valor venal" contida no art.38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias".   Esclareceu ainda que embora seja possível dimensionar o valor médio (geral) dos imóveis no mercado (analisando localização, metragem, etc.) quando se trata do caso específico outros fatores podem influenciar seu real valor, como a existência de construções e melhorias (sauna, piscina, automação, qualidade dos materiais...), estado de conservação, necessidade do vendedor em vender (tratamento médico, dívidas...) ou do comprador (poucas opções no mercado, relação familiar ou de trabalho com a vizinhança, etc.), imóvel não regularizado (precisa georreferenciar, cancelar hipoteca, usufruto...).   Percebe-se que uma casa bem localizada, mas de construção muito antiga terá menor valor do que uma casa com as mesmas características físicas, só que com tecnologia moderna, ou então uma pessoa que precisa vender rápido aceitará um menor valor sobre um mesmo imóvel do que se estivesse em condições de negociar com mais tempo.   Estas variantes fazem com que valores pré-definidos de base de cálculo nem sempre estejam alinhados com a realidade do caso e por isso, o imposto poderia ser recolhido de forma equivocada, até prejudicando o contribuinte em alguns casos.

O julgamento considerou que "o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido, in concreto".   Assim, a decisão concluiu que considerando as características próprias do fato gerador do ITBI, a base de cálculo deve partir da declaração prestada pelo contribuinte, podendo ser revisada caso a divergência não seja resolvida em processo administrativo.   Por estas razões o STJ firmou as seguintes teses:   a) "A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação", pois enquanto o IPTU baseia-se na Planta Genérica de Valores, conforme aspectos gerais, amplos e objetivos como localização e metragem, o ITBI considera o valor de mercado e fatores individuais de cada negociação. b) "O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)", ou seja, a base de cálculo deve partir da declaração do contribuinte, presumindo-se como o real valor de mercado do imóvel.

Se o Município entender que há motivos para afastar a presunção, que o valor declarado não condiz com o mercado, poderá por meio de procedimento administrativo avaliar as razões do contribuinte, aplicado outro valor, se for o caso. c) "O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente", o Valor Venal não deve ser adotado como referência previamente estipulada como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI, pois como já mencionado, este imposto não se baseia em valores pré-definidos como acontece com o IPTU, devendo ser calculado caso a caso.   No caso em tela, o cálculo do imposto ITBI foi efetivado de forma equivocada, pela Secretária da Fazenda do Município, quando deveria ter tido calculada como base no valor da compra do imóvel conforme descrito na escritura pública.   Consoante o documento de Id. 131636162 (ESCRITURA DE COMPRA E VENDA), o valor de compra e venda do imóvel foi de R$ 981.841,36 (Novecentos e oitenta e um mil, oitocentos e quarenta e um reais e trinta e seis centavos), entretanto pagaram ITBI de 2% (R$ 23.036,20) sobre valor diverso de R$ 1.151.810,00 (um milhão, cento e cinquenta e um mil e oitocentos e dez reais).    Percebe-se que o valor avaliado pela SEFIN - Fortaleza/CE representa aumento desproporcional e indevido, o que teria resultado numa cobrança indevida que foi pago pelo autor.   Nesse sentido, a Corte Alencarina:   TRIBUTÁRIO E CONSTITUCIONAL.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI.

DEFINIÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO.

VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. ÔNUS DA PROVA QUE RECAI SOBRE O FISCO.

ENTENDIMENTO FIRMADO NO BOJO DO RESP 1.937.821/SP (TEMA 1113 DO STJ).

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Cingese a controvérsia à verificação da base de cálculo a ser observada para a cobrança do ITBI na espécie, se o valor real da venda, como pretende a parte autora, ora apelante, ou o valor de mercado apurado pelo órgão de arrecadação do Município. 2.

O Superior Tribunal de Justiça, examinando a questão, assentou o entendimento, sob a sistemática dos recursos repetitivos (REsp n.º 1.937.821/SP - Tema 1113), de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). 3.

No caso em apreço, não se entremostra desarrazoado, tampouco incompatível com a realidade, o valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) declarado pelo contribuinte, consoante descrito na matrícula do imóvel acostada à pág. 88, bem celebrado em 18 de setembro de 2012.

Tanto é que a própria administração municipal, na data de 18 de outubro de 2012, havia avaliado o imóvel em R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), conforme de extrai da consulta da guia de informação de pág. 79.

Tal fato revela, inclusive, contradição com relação à avaliação realizada em 21 de janeiro de 2013, apenas três depois, que resultou no valor de R$ 569.999,64 (quinhentos e sessenta e nove mil novecentos e noventa e nove reais e sessenta e quatro centavos). 4.

Não trazendo a parte apelada elementos de prova que demonstrem, fundamentadamente, os motivos pelos quais estaria viciado o valor da transação declarado pelo autor, o reconhecimento da procedência dos pedidos é medida que se impõe. 5.

Apelação conhecida e provida.

ACÓRDÃO Acordam os integrantes da 3ª Câmara de Direito Público do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, em conhecer da apelação, para dar-lhe provimento, tudo nos termos do voto do relator, parte integrante deste.

Fortaleza, data indicada pelo sistema.

Desembargador WASHINGTON LUÍS BEZERRA DE ARAÚJO Relator (Apelação Cível - 0170615-27.2013.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) WASHINGTON LUIS BEZERRA DE ARAUJO, 3ª Câmara Direito Público, data do julgamento:  27/06/2022, data da publicação:  27/06/2022).   Conforme posicionamento do STJ : "Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo."   Diante de todas essas premissas, acompanhadas das jurisprudências colacionadas acima, no presente caso, após análise do acervo probatórios anexados aos autos, verifica-se que o imóvel foi adquirido por valor de R$ 981.841,36 (Novecentos e oitenta e um mil, oitocentos e quarenta e um reais e trinta e seis centavos), cujo suposto vício não restou comprovada pela parte demanda ( Município de Fortaleza), devendo a Base de Cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ser vinculada ao valor contido na Escritura de Compra e Venda e não ao valor determinado pelo Fisco Municipal.    Diante do exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na presente demanda por LUCAS NEPOMUCENO BARROS e BRUNO ARAÚJO SILVA, condenando o MUNICÍPIO DE FORTALEZA a restituição dos valores pagos a maior pelo autor, uma vez que o ITBI deveria ter sido calculado em 2% sobre o valor aposto em escritura pública, ou seja, R$ 981.841,36 (Novecentos e oitenta e um mil, oitocentos e quarenta e um reais e trinta e seis centavos).

Devendo o valor a ser restituído ser de R$ 3.399,37 (três mil trezentos e noventa e nove reais e trinta e sete centavos).    Correção pela TAXA SELIC conforme EC 113.   Sem custas e sem honorários advocatícios (arts. 54 e 55 da Lei 9.099/95).   Harlany Sarmento de Almeida Queiroga                 Juíza Leiga Pelo MM Juiz de Direito foi proferida a seguinte sentença.

Nos termos do art. 40 da Lei 9.099/95, HOMOLOGO o projeto de sentença elaborado pela Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

Ciência ao MP.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Expedientes necessários.  Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.   Fortaleza/CE, data e hora da assinatura digital.

Francisco Chagas Barreto Alves Juiz de Direito            

      R.H.

Concluso.

Uma vez contestado o feito, ouça-se em réplica a parte autora, por seu patrono, no prazo legal de 10 (dez) dias. À Secretaria Judiciária para intimações e demais expedientes necessários.

Fortaleza/CE, data e hora da assinatura digital.

Juiz de Direito