TJCE - 0244619-83.2023.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected]     Processo: 0244619-83.2023.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]  AUTOR: CICERO LUIZ RODRIGUES DE MIRANDA REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, intime-se a(s) parte(s)  requerida  para apresentar, no prazo de 15 (quinze) dias, contrarrazões ao recurso de apelação.

Fortaleza/CE, data da assinatura no sistema.   Supervisor de Gabinete de 1º Grau

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected]   SENTENÇA Processo: 0244619-83.2023.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas] AUTOR: CICERO LUIZ RODRIGUES DE MIRANDA REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A

I - RELATÓRIO   Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reparação de danos materiais morais c/c lucros cessantes e pedido de tutela de urgência ajuizada por CICERO LUIZ RODRIGUES DE MIRANDA em face de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A (denominação atual: HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.), qualificados nos autos, em razão de alegado inadimplemento de contrato de compra e venda de fração de tempo de imóvel em multipropriedade.   Consta da petição inicial que o requerente, na data de 06/06/2020 (seis de junho de dois mil e vinte) firmou "Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Imóvel em Multipropriedade (Cota Imobiliária Temporal de Unidade Autônoma Compartilhada)" do empreendimento denominado Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza, situado em Paraipaba/CE, com a requerida; que, durante a negociação, foi informado de que a obra seria entregue até 31/01/2022 (trinta e um de janeiro de dois mil e vinte e dois), com a possibilidade de um atraso de até 180 (cento e oitenta) dias, conforme cláusula contratual; que a vendedora garantiu que a pandemia de COVID-19 não afetaria a entrega, pois as obras estavam adiantadas, e também prometeu um evento com um artista internacional para a entrega das unidades.   Relata que adquiriu uma fração do imóvel, de número 10925, no valor de R$ 52.000,00 (cinquenta e dois mil reais), realizando o pagamento de R$ 22.904,77 (vinte e dois mil, novecentos e quatro reais e setenta e sete centavos) até o momento da propositura da ação, incluindo a entrada e parcelas do saldo devedor; que, contudo, a unidade imobiliária não foi entregue dentro do prazo estabelecido, e nem mesmo dentro do período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, que expirou em 30/07/2022 (trinta de julho de dois mil e vinte e dois).   Informa que tentou entrar em contato com a requerida, mas não obteve respostas claras sobre a nova data de entrega; que a obra estava paralisada e que o empreendimento não estava próximo da conclusão; que a requerida, mesmo ciente dos sucessivos adiamentos, continuou a divulgar prazos de entrega no site da empresa, o que gerou desconfiança e frustração no autor.   Menciona ter sido induzido a acreditar que o imóvel seria uma oportunidade de investimento, com a possibilidade de alugar as unidades ou realizar permutas com hotéis internacionais, conforme promessa feita no momento da venda; que, entretanto, com o atraso na entrega, essas possibilidades de usufruto e retorno financeiro foram comprometidas.   Aponta que o contrato de adesão impunha uma penalização tida por irrisória de 1% (um por cento) sobre o valor pago por mês de atraso, o que, segundo o autor, configura uma cláusula abusiva, favorecendo excessivamente a requerida em detrimento do consumidor.   Diante da alegada inadimplência da requerida, requer o autor a rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida, com a devolução integral de todos os valores pagos, acrescidos de juros e multa indenizatória, além da declaração de nulidade de cláusulas contratuais que favorecem excessivamente a parte vendedora, argumentando que a confiança na relação contratual foi quebrada, uma vez que as promessas não foram cumpridas, e a continuidade do contrato tornou-se inviável.   Por fim, após, segundo consta, diversas tentativas de resolver o impasse diretamente com a requerida, ajuizou a presente demanda, solicitando a intervenção judicial para garantir seus direitos.   Requer, ao final, dentre outros pedidos: a) o julgamento de procedência da ação para que seja reconhecida e declarada a ocorrência da rescisão contratual, por culpa exclusiva da requerida, com a confirmação da tutela provisória de urgência; b) que seja a requerida condenada ao pagamento da quantia de 25% (vinte e cinco por cento) do valor do contrato objeto dos autos, em decorrência da "reversão da cláusula penal em desfavor da VCI S/A, em face do inadimplemento contratual, nos parâmetros da multa do item 5 do contrato em anexo" (ID 123911005, fl. 48, item g); c) que, caso não seja entendido pela reversão da cláusula penal em seu favor, que seja "arbitrado um valor suficiente para cumprir a função social do contrato e a penalização da resolução do contrato por culpa da Requerida, em caráter de inversão da cláusula penal"; d) condenar a requerida a título de reparação por "danos materiais/lucros cessantes, em valor correspondente às diárias de hospedagem do pool hoteleiro relativos aos dias que o autor foi impedida de utilizar e de locar para terceiros, tudo em face da mora na entrega do empreendimento imobiliário cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, tendo em vista que se busca também os períodos vincendos até a efetiva entrega da obra e disponibilização das contrapartidas contratuais"; e) condenar a requerida a título de reparação por dano moral.   A petição inicial, de ID 123911005, veio acompanhada dos documentos de IDs 123911000/123911004.   Determinada a emenda à petição inicial, nos termos do despacho de ID 123907438.

Resposta do autor na peça de ID 123907444.   Por meio da decisão de ID 123907447 foi concedida ao requerente a gratuidade da justiça, como também foi deferido o pedido de tutela provisória de urgência para declarar rescindido o contrato e determinar a restituição, de uma só vez, de 75% (setenta e cinco por cento) do total pago pelo autor, dentre outras providências.

Ordenada, ainda, a citação do requerido, com a realização da audiência a que alude o art. 334 do Código de Processo Civil.   A requerida foi devidamente intimada acerca da referida decisão (ID 123907459), tendo, em seguida, peticionado informando o depósito judicial da quantia de R$ 22.904,77 (vinte e dois mil, novecentos e quatro reais e setenta e sete centavos) (ID 123907462).   Determinado que o advogado do requerente comprovasse a capacidade para receber valores em nome de seu constituinte (ID 123907474).

Procuração com poderes específicos juntada aos autos (ID 123910227).   Determinada a expedição de alvará em favor do requerente, para levantamento de 75% (setenta e cinco por cento) do valor depositado judicialmente pela requerida (ID 123910230).   Petição da requerida informando que interpôs recurso de agravo de instrumento em face da decisão de ID 123907447 (0635210-21.2023.8.06.0000), acompanhada das razões respectivas (ID 123910233).   Indeferido o pedido de concessão de efeito suspensivo manejado no recurso retromencionado, conforme cópia de decisão de ID 123910237.   Expedido o alvará a que se reporta o despacho de ID 123910230 (ID 123910240).   O aviso de recebimento (AR) relativo à carta de citação de ID 123910235 retornou com a anotação de "Mudou-se" (ID 123910993).   Sem êxito a tentativa de conciliação (ID 123910250).   Em que pese tenha sido frustrada a citação pela via postal, conforme aqui mencionado, a requerida, que já se encontrava habilitada nos autos, ofereceu contestação após a realização da audiência a que alude o art. 334 do Código de Processo Civil (ID 123910261).   Inicialmente, a requerida impugna a concessão do benefício de justiça gratuita ao autor, alegando ausência de comprovação da hipossuficiência financeira e destacando o elevado padrão econômico demonstrado pela aquisição de fração imobiliária de alto valor.   No mérito, argumenta que o contrato firmado foi celebrado de forma livre, esclarecendo que eventual atraso na entrega do empreendimento decorreu de fortuitos externos, como a pandemia de COVID-19, o aumento dos custos na construção civil e a inadimplência generalizada.

Ressalta ainda a existência de cláusula contratual prevendo tolerância para ajustes no cronograma por fatores alheios à vontade das partes.   Enfatiza que agiu de boa-fé e cumpriu as obrigações contratuais na medida do possível, mantendo transparência com os clientes por meio de atualizações regulares sobre o andamento das obras; que a rescisão do contrato se deu por iniciativa do autor, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor sob o argumento de que a relação jurídica não se caracteriza como de consumo.   Pugna pela improcedência dos pedidos do autor, sustentando que as cláusulas contratuais são válidas e devem ser respeitadas, inclusive no que se refere à retenção de valores em caso de rescisão contratual.   A contestação veio acompanhada dos documentos de IDs 123910260/123910265.   Houve réplica (ID 123910274).

Inicialmente, alegou a intempestividade da contestação, destacando que o prazo de 15 (quinze) dias úteis para sua apresentação expirou em 18/12/2023 (dezoito de dezembro de dois mil e vinte e três), enquanto a peça contestatória foi protocolada no dia seguinte, requerendo a decretação da revelia nos termos da lei processual civil.   Ainda na referida peça, rechaçou os argumentos da ré quanto à quebra contratual, sustentando que o atraso na entrega do empreendimento supera 02 (dois) anos e que a ré já foi penalizada administrativamente pelo DECON por irregularidades semelhantes.

Alega prática abusiva, ausência de boa-fé contratual e descumprimento de obrigações, apontando inclusive a ocorrência de danos presumidos, em razão da impossibilidade de usufruir do imóvel.   Reafirma o pedido de rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos, aplicação de cláusula penal inversa à ré, manutenção da justiça gratuita e condenação em lucros cessantes e danos morais, fundamentando-se no Código de Defesa do Consumidor e na Súmula 543 do STJ.

Por fim, pleiteia a exclusão da contestação alegadamente intempestiva dos autos.   Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 123910976), a requerida entendeu pela necessidade de oitiva de "partes e das suas testemunhas" (ID 123910980).

O requerente, por sua vez, manifestou-se no sentido de que há desnecessidade de nova produção probatória, com o julgamento do processo na fase em que se encontra (ID 123910981).   O requerido, em petição de ID 123910983, sustentou que a contestação fora apresentada tempestivamente.   A decisão de ID 123910986 indeferiu, pelas razões ali expostas, o pedido de produção de prova testemunhal, conferindo às partes prazo para apresentação de memoriais.   Memoriais apresentados pelo requerido (ID 123910989), e pelo requerente (ID 123910990).   Os autos vieram conclusos para sentença.   II - FUNDAMENTAÇÃO   II.1.

JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO   O feito comporta o julgamento antecipado, na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil, prescindindo da produção de outras provas em audiência.

Nos termos do art. 370, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil, incumbe ao julgador determinar apenas as provas necessárias ao julgamento do mérito, cabendo a ele indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Sendo o magistrado o destinatário da prova, aferindo condições de prolatar a sentença, pode perfeitamente dispensá-la ou utilizar aquelas disponíveis nos autos, desde que apresente os fundamentos de sua decisão, a teor do art. 371 do Código de Processo Civil e do art. 93, IX, da Constituição Federal.   Nesse sentido, as provas documentais colacionadas pelas partes são mais do que suficientes à formação da convicção do juízo, mostrando-se despicienda a produção de prova oral pleiteada pela ré, conforme já assentado na decisão de ID 123910986.   II.2.

DA ALEGADA INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO SUSCITADA EM RÉPLICA - NÃO ACOLHIMENTO   Em que pesem as alegações do autor quanto à intempestividade da contestação, é importante destacar que o prazo para a apresentação daquela foi corretamente observado.   O autor, ao que se vê, não considerou que o dia 08/12/2023 (oito de dezembro de dois mil e vinte e três) corresponde ao feriado alusivo ao Dia da Justiça, conforme previsto na Portaria nº 136/2023-TJCE, disponibilizada na imprensa oficial em 13/02/2023 (treze de fevereiro de dois mil e vinte e três), o que impacta diretamente na contagem do prazo processual.   Como se sabe, de acordo com o art. 219 do Código de Processo Civil, na contagem de prazos processuais em dias computar-se-ão somente os dias úteis.

Assim, considerando o feriado em questão, o prazo para oferecimento de contestação findou no dia 19/12/2023 (dezenove de dezembro de dois mil e vinte e três), data em que a mesma foi devidamente apresentada, demonstrando, portanto, que a contestação foi tempestiva, de modo que não procede a alegação do requerente quanto à intempestividade da defesa apresentada pela ré.   II.3.

PRELIMINAR - INDEVIDA CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA (ART. 337, XIII, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL) - NÃO ACOLHIMENTO   De início, rejeito a preliminar de indevida concessão do benefício da gratuidade da justiça ao requerente (ID 123910261), na medida em que é presumida verdadeira a alegação de insuficiência de recursos deduzida exclusivamente por pessoa natural (§ 3º do art. 99 do Código de Processo Civil).   Na impugnação à concessão da assistência judiciária, deve o impugnante produzir provas bastantes para convencer o juiz de que o interessado não se encontra em situação econômica desfavorável, que não lhe permite arcar com o ônus do processo, o que, no caso em tela, não ocorreu, razão pela qual é, portanto, rejeitada a preliminar suscitada.   II.4.

MÉRITO   Pretende o autor a condenação da ré ao pagamento de indenizações, em razão de inadimplemento contratual a ela imputado, consistente no atraso na entrega da obra.   Argumenta que é devido o pagamento de lucros cessantes presumíveis pela privação do uso do imóvel; o pagamento da cláusula penal contratual; além do pagamento de uma indenização por dano moral.   A ré, por sua vez, sustentou que o atraso na entrega decorreu da pandemia do COVID-19, que configura caso fortuito apto a exigir da responsabilidade contratual, além de que não há danos serem indenizados.   Todavia, não assiste razão à ré.   É fato notório que a pandemia de COVID-19 trouxe vários desdobramentos na vida em sociedade, já que diversas atividades econômicas foram suspensas temporariamente por determinações do Poder Público, tal como as atividades de construção civil, a fim de se evitar o contágio e disseminação do vírus.   É certo que a concretização das medidas restritivas causou impacto nas relações contratuais, cujo dimensionamento na economia e setores atingidos é perceptível, já que relações negociais foram iniciadas enquanto perdurava uma realidade econômica totalmente distinta.   Entretanto, apesar das judiciosas considerações da ré, deve-se sopesar que os eventos de paralisação decorrentes da pandemia tiveram maior incidência no ano de 2020 (dois mil e vinte), considerando que os primeiros casos tiveram início na cidade de Wuhan, na província de Hubei, na China, em dezembro do ano de 2019 (dois mil e dezenove), enquanto que, no Brasil, já no início de 2021 (dois mil e vinte e um) foram aplicadas as primeiras vacinas, contribuindo para a redução de casos graves e mortes, como também na recuperação da normalidade social e econômica.   Nesse passo, da análise do contrato firmado entre as partes, a entrega da unidade autônoma estava prevista para a data de 31/01/2022 (trinta e um de janeiro de dois mil e vinte e dois), havendo tolerância de 180 (cento e oitenta) dias adicionais, cujo prazo findaria em 30/07/2022 (trinta de julho de dois mil e vinte e dois).   Em vista da relação de consumo, possível a mitigação do princípio do pacta sunt servanda, na medida em que o art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor prevê a modificação ou revisão das cláusulas contratuais desproporcionais, como direito básico do consumidor (REsp 1114049/PE, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 29/04/2011).   Quanto ao prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias, não há que se reconhecer abusividade ou ilegalidade.

O prazo é admitido amplamente pela jurisprudência, sendo de praxe das construtoras e incorporadoras o estabelecimento do prazo para compensar eventualidades no decorrer da construção.   Conforme o entendimento da 3ª Turma do STJ, no julgamento do REsp 1582318/RJ: "Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos", devendo "ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC)".   Todavia, ainda que se repute válida a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, no caso concreto, o atraso na entrega efetivamente ocorreu, já que até a data presente não há notícia nos autos de que o imóvel foi disponibilizado ao comprador, tal como alegado pelo autor na petição inicial e não impugnado especificamente pela ré em contestação (art. 341 do Código de Processo Civil).   Assim, por certo que a ré simplesmente deixou de cumprir a obrigação contratual que lhe cabia, não podendo, agora, ser beneficiada pela própria desídia quanto ao atraso que incontroversamente ocorreu.   A requerida não apresentou comprovação sobre a intensidade na qual as obras foram afetadas pela pandemia de COVID-19, o que seria fundamental para a verificação dos impactos descritos.   Ademais, uma vez que a venda se deu já no curso da pandemia de COVID-19, ou seja, no meio do ano de 2020 (dois mil e vinte) (ID 123911006, fl. 1, "Data da venda"), a ré já tinha completa ciência e capacidade de previsão de seus efeitos, de modo que afasto a alegação de caso fortuito/força maior por tal motivo.

Nesse sentido:   COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Pedidos de rescisão contratual e devolução de quantias pagas.

Multipropriedade (time sharing).

Cota de unidade do empreendimento Residence Club AT The Hard Rock Fortaleza.

Preliminar de incompetência do juízo afastada.

Relação de consumo.

Cerceamento de defesa não configurado.

Caso fortuito e força maior não evidenciado.

Contrato firmado após o início da pandemia de Covid-19.

Inadimplemento da ré pelo atraso na conclusão das obras configurado.

Devolução integral das parcelas pagas pelo autor que era de rigor.

Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10494088620238260114 Campinas, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 24/09/2024, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/09/2024)   APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

AQUISIÇÃO DE COTA DO EMPREENDIMENTO "HARD ROCK HOTEL RESORT FORTALEZA".

REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME SHARING).

ATRASO NA ENTREGA.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, COM FIXAÇÃO DE MULTA PELO ATRASO.

RECURSOS.

APELAÇÃO CÍVEL-1 (CONSTRUTORA). 1.

INCOMPETêNCIA DO JUÍZO, diante da existÊncia de cláusula de eleição de foro. afastada. cláusula que diz respeito A compromisso de arbitragem no foro extrajudicial, sobre a qual deve ser observado o disposto no art. 4º, § 2º, da lei de arbitragem. ademais, relação sujeita ao código de defesa do consumidor. possibilidade de escolha do foro por este. precedentes. 2. cerceamento de defesa. pretensão de produção de provas testemunhais para comprovar os efeitos da pandemia na construção do empreendimento. inOcorrÊncia. provas inócuas a comprovar o alegado. questões que demandariam prova documental. 3. alegada inaplicabilidade do código de defesa do consumidor. afastada. regime de multipropriedade que não afasta a incidência do diploma consumerista. 4. caso fortuito ou força maior em decorrÊncia da pandemia. empreendimento que deveria ser entregue um ano após o início da pandemia. contudo, atividade da construção civil que foi considerada essencial. ausência de paraliSação total. ademais, obra que se encontra em atraso até os dias atuais. inexistência de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso. 5. multa contratual. aplicação pelo atraso na entrega da obra. mantida. 6. princípio da probidade e boa-fé não observados pela apelante. recurso desprovido.apelação cível-2 (comprador). 1. pedido de indenização de danos morais. não acolhimento. ausência de demonstração de abalo moral indenizável. necessidade de comprovação de situação excepcional, mormente que a promessa de compra e venda diz respeito a unidade hoteleira em regime de multipropriedade. 2. multa contratual. ausÊncia de previsão no contrato de multa pelo atraso. aplicação da cláusula penal compensatória com o fim de indenizar o atraso. impossibilidade de cumulação com os lucros cessantes. 3. percentual da multa fixado de acordo com o previsto no contrato. pedido de majoração. não acolhimento. quantia que se mostra condizente a ressarcir os prejuízos pela mora. sentença correta.recurso de apelação cível-1 conhecido e não provido. recurso de apelação cível-2 conhecido e não provido. (TJ-PR 00282419120228160001 Curitiba, Relator: luciana carneiro de lara, Data de Julgamento: 28/10/2024, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/10/2024)   Portanto, como a ré não adotou as diligências necessárias para a efetiva entrega da posse do imóvel em favor do autor dentro do prazo estipulado no contrato (30/07/2022), impõe-se o reconhecimento do inadimplemento contratual, não subsistindo a pandemia de COVID-19 como motivo apto a justificar o atraso.   Veja-se que ao estipular o prazo de entrega e sua carência, a empreendedora já deve levar em conta a possibilidade de ocorrerem infortúnios comuns e previsíveis na atividade da construção civil, não sendo possível se eximir da obrigação assumida.   Assim, demonstrada a culpa pelo fato, deve a ré ressarcir o autor dos prejuízos efetivamente comprovados, derivados do inadimplemento, bastando delimitar o quantum.   II.5.

APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL PARA O INADIMPLEMENTO DA RÉ QUANTO AO PRAZO DE ENTREGA - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM DANOS MATERIAIS POR LUCROS CESSANTES, SOB PENA DE BIS IN IDEM (TEMA 970 DO STJ)   Requereu o autor a condenação da ré ao pagamento de uma indenização por danos materiais na modalidade lucros cessantes, em decorrência da privação do uso do imóvel no período de atraso na entrega, bem como ao pagamento da multa contratual.   Na hipótese de não entrega da unidade autônoma adquirida, razoável a imputação do dever de indenizar o contratante/consumidor pelos danos materiais advindos da inadimplência contratual.   O STJ teve a oportunidade de se debruçar sobre a matéria concernente as penalidades por atraso na entrega de imóvel, o que deu origem ao Temas 970 e 971, segundo os quais:   Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".   Tema 971: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial".   Tais precedentes devem ser aplicados ao caso em comento, de aquisição de cota de participação de fração imobiliária.   No caso dos autos, consta cláusula penal para o inadimplemento da compromissária vendedora, portanto, impõe-se a aplicação do disposto na cláusula 21ª (vigésima primeira) do contrato (ID 123911006, fl. 26), que assim prevê: Cláusula Vigésima Primeira.

O PROMISSÁRIO COMPRADOR tem assegurado os mesmos direitos de rescisão deste compromisso de venda e compra, caso haja inadimplência por parte da PROMITENTE VENDEDORA de qualquer de suas obrigações legais ou contratuais. (art. 43-A, da Lei nº 4.591/1964, cf. alterada).   Parágrafo Único: Caso a rescisão da avença venha a ocorrer por culpa exclusiva da PROMITENTE VENDEDORA, esta devolverá ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, sem qualquer dedução, toda e qualquer importância que houver recebido, acrescida:   a) de correção monetária, pelos mesmos índices previstos neste contrato; e   b) da cláusula penal previamente estipulada em 10% (dez por cento) do valor atualizado estabelecido para a venda, conforme previsto no Campo 6.2 do QUADRO RESUMO.   Portanto, entendo que a ré deverá arcar com o pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o preço do contrato, que é de R$ 52.000,00 (cinquenta e dois mil reais) (ID 123911006, fl. 1, "Valor"), e que deverá ser corrigido a fim de refletir a variação inflacionária do período, pela média dos índices INPC/IGP-DI.   E, na hipótese de aplicação da cláusula penal para o inadimplemento da ré quanto ao prazo de entrega, impossível a cumulação com danos materiais por lucros cessantes, sob pena de bis in idem (Tema 970 do STJ).

Nesse sentido o entendimento deste egrégio Tribunal:   DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PROCEDÊNCIA PARCIAL NA ORIGEM.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA (MAIS DE 5 ANOS) APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS.

CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA CARACTERIZADA.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE CORRIGIDOS.

SÚMULA 543 DO STJ.

LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.

ENTENDIMENTO DO STJ.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL COM LUCROS CESSANTES.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO.

INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL CONFIGURADA.

DANOS ARBITRADOS EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS), IMPORTÂNCIA QUE VEM SENDO APLICADA POR ESTA EGRÉGIA CÂMARA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I - A relação entabulada pelas partes é de consumo, estando autor e ré enquadrados no conceito de consumidor e fornecedor, respectivamente insculpido nos arts. 2º e 3º do CDC.

II - O Egrégio Superior Tribunal de Justiça editou, na Súmula 543, um enunciado prevendo que, em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da incorporadora/construtora, decorrente do atraso na entrega do bem, o promitente comprador terá direito à restituição integral das quantias pagas pelo autor, acrescido de juros de 1% desde a citação e correção pelo INPC a partir da data de cada desembolso.

III - Embora a vendedora sustente a ocorrência de força maior no atraso da entrega da obra, as circunstâncias causadoras da demora na liberação do imóvel, alegada pela ré, não constituem justo motivo para o atraso superior a 5 (cinco) anos, após o término do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, visto que tais riscos são inerentes ao empreendimento e próprios de sua atividade e, portanto, não afastam o dever de cumprir o contrato, mesmo porque foi ajustado um longo prazo de tolerância para tais intercorrências.

IV - O inadimplemento contratual por mais de 03 (três) anos revela-se sobremaneira grave, haja vista o excessivo tempo de atraso na entrega do imóvel, extrapolando situação normal de inadimplência.

Desse desarrazoado atraso decorre a inafastável frustração da justa expectativa da parte em receber o imóvel no prazo estipulado, concluindo-se que a conduta inadimplente ilegal das vendedoras repercutiu, de maneira flagrante e impactante, no patrimônio incorpóreo das partes, por frustrar seus interesses negociais, causando-lhe significativo sentimento de preocupação, aflição, angústia, nervosismo, afetando a sua esfera imaterial, caracterizando, assim, os danos morais. ( AgInt no REsp 1800657/RJ, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 31/08/2020, DJe 03/09/2020).

V - No que tange à indenização por danos morais, restaram configurados os requisitos, conforme enunciado 568/STJ.

No caso em apreço, impõe-se pela sua fixação o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com incidência de correção monetária a partir do arbitramento, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, mormente considerando que o atraso se deu de forma extremamente excessiva, por mais de 60 (sessenta) meses após o decurso do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias).

VI - Quanto aos lucros cessantes, também sobressai o entendimento do E.

STJ no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja o seu pagamento durante o período de mora do vendedor até a data da rescisão do contrato (prolação da sentença), já que é presumido o prejuízo do comprador, os quais são devidos no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a mora até a data da declaração judicial da rescisão do contrato, motivo pelo qual substituo a multa contratual pelos lucros cessantes.

VI - Quanto à cumulação da multa contratual e dos lucros cessantes, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a existência de cláusula referente à pena convencional no contrato tem como escopo o mesmo objetivo, não podendo haver a condenação de pena convencional e o denominado lucro cessante, sob pena de se incorrer em bis in idem.

VII - Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença modificada.

ACÓRDÃO Visto, relatado e discutido o Recurso Apelatório nº 0189167-35.2016.8.06.0001, em que figuram as partes acima nominadas, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, 31 de agosto de 2022.

JUIZ CONVOCADO JOSÉ LOPES DE ARAÚJO FILHO RELATOR (TJ-CE - AC: 01891673520168060001 Fortaleza, Relator: JOSÉ LOPES DE ARAÚJO FILHO PORT. 550/2022, Data de Julgamento: 31/08/2022, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 01/09/2022) [sublinhei]   APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO COMUM DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

JUÍZO A QUO JULGOU PROCEDENTE A AÇÃO.

IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.

ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO QUANTO A TAXA SATI.

PRESCRIÇÃO ACOLHIDA.

COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

DEVER DAS PROMOVIDAS DE PAGAREM PELOS LUCROS CESSANTES - ALUGUEIS.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL COM LUCROS CESSANTES.

AFASTAMENTO DA MULTA.

DANO MORAL CONFIGURADO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1 - Trata-se de Recurso de Apelação interposto por MRV Engenharia e Participações S/A, insurgindo-se contra decisão prolatada pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Maracanaú - CE, que julgou pelo provimento da Ação Comum de Indenização por Danos Morais e Materiais, proposta por Dioclecio Ferreira Souza em desfavor do apelante. 2 - Primeiramente, quanto a alegação de prescrição, resta claro que a demanda visa discutir sobre a ilegalidade ou a abusividade referente a taxa SATI, sendo neste caso, portanto, aplicado o prazo prescrição de 3 anos, de acordo com o Tema Repetitivo nº 938, do STJ. 3 - A mora da vendedora restou devidamente delineada, visto que a entrega do imóvel, incluindo-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, deveria ter ocorrido em março de 2015 (fls. 92, 220 e 419), contudo o imóvel somente foi entregue no dia 26 de fevereiro de 2016, conforme pode ser verificado à fl. 93. 4 - Quanto aos juros de obra, a Corte Superior, através do Tema 996, entendeu pela legitimidade de tal cobrança, desde que ocorra até a data estipulada para a entrega do imóvel.

Contudo, conforme restou esclarecido pelo Banco do Brasil, referida instituição financeira não cobra pela Taxa de Evolução de Obra ou Taxa de Juros de Obra, mas somente os encargos adicionais (juros) que são devidos.

Portanto, não pode ser devolvido quantia que não paga, sob pena de enriquecimento ilícito. 5 ¿ O Colendo Superior Tribunal de Justiça, através do no Tema 996, assentou pela possibilidade do ressarcimento, a título de danos material, na forma de lucros cessantes, decorrente do atraso na entrega do imóvel, sendo este presumido e cabível o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal. 6 - Contudo, conforme o Tema 970, o STJ entendeu por não admitir a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, sob pena de se incorrer em indevido bis in idem, pois ambos os tópicos destinam-se a compensar o adquirente pelo atraso na entrega do bem.

Desta forma, a sentença deve ser reformada no sentido de excluir a aplicação da multa/cláusula penal, permanecendo os lucros cessantes. 7 - O quantum indenizatório fixado na sentença a título de danos morais, no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), mostra-se em conformidade com a jurisprudência desta Corte de Justiça. 8 - Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada em parte.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os desembargadores integrantes da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em conhecer do apelo para dar-lhe parcial provimento, nos termos do relatório e do voto da Relatora, que passam a fazer parte integrante do presente acórdão.

Fortaleza - CE, 14 de novembro de 2023.

MARIA DO LIVRAMENTO ALVES MAGALHÃES Desembargadora Relatora (TJ-CE - Apelação Cível: 0011320-18.2018.8.06.0117 Maracanaú, Relator: MARIA DO LIVRAMENTO ALVES MAGALHÃES, Data de Julgamento: 14/11/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2023) [sublinhei]   Assim, considerando a condenação da ré ao pagamento da cláusula penal, impossível que ela também seja condenada ao pagamento de lucros cessantes decorrente do mesmo fato gerador.   Por derradeiro, ainda que a indenização por lucros cessantes na hipótese fosse mais vantajosa ao autor do que a cláusula penal, valho-me do preceptivo constante na primeira parte do parágrafo único do art. 416 do Código Civil, segundo o qual: "Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado [...]".   Deste modo, pela inexistência de previsão no contrato de indenização suplementar, impõe-se a fixação da cláusula penal no caso em comento, com o afastamento dos lucros cessantes.   II.6.

DANO MORAL - NÃO ACOLHIMENTO   O pedido de indenização por danos morais não merece prosperar.   Em que pese a alegação do autor, a jurisprudência pátria firmou entendimento no sentido de que o mero descumprimento contratual não enseja reparação por danos morais, a não ser em casos excepcionais, quando cabalmente demonstrada a situação que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, o que não é o caso dos autos.   Veja-se que o mero inadimplemento da avença não tem o condão de abalar a esfera extrapatrimonial do autor, caracterizando mero dissabor do cotidiano.   Com efeito, não se vislumbra, na espécie, nenhuma circunstância que exorbite a esfera do mero descumprimento/inadimplemento contratual, o qual, por si só, não gera direito à indenização por danos extrapatrimoniais, conforme entendimento pacífico no Superior Tribunal de Justiça, sedimentado, dentre outros, no seguinte julgado:   AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

DANOS MORAIS.

NÃOOCORRÊNCIA.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1.

A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, em regra, o simples inadimplemento contratual não gera indenização por danos morais.

Precedentes. 2. [...]. 3.

Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 141.971/SP, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 27/04/2012) [sublinhei].   Dessa forma, como o atraso injustificado não gera dano moral indenizável, não há como se acolher a pretensão de indenização pelos danos morais.   Impõe-se, assim, a parcial procedência dos pedidos inaugurais.  

III - DISPOSITIVO   Por todo o exposto, e CONFIRMANDO a tutela por sentença (ID 123907447), JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial, para o fim de:   a) CONDENAR a parte ré ao pagamento de multa pelo atraso na entrega da obra, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o preço contratual de R$ 52.000,00 (cinquenta e dois mil reais), o que deverá ser corrigido monetariamente pela média dos índices INPC/IGP-DI desde o descumprimento (30/07/2022) até o efetivo pagamento, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação (art. 405 do Código Civil);   b) CONDENAR a parte ré a restituir à parte autora, de forma integral, todos os valores efetivamente quitados, que deverão ser corrigidos pelos índices contratados até a data do ajuizamento.

A partir daí, deverá ser aplicada a atualização monetária pelo INPC/IBGE, com o acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, subtraído daí a parte que já foi levantada pelo requerente por meio do alvará de ID 123910240.

E, considerando os termos da sentença ora proferida, em que se reconhece que a culpa pela rescisão contratual se deu em razão da conduta da ré/promitente vendedora, autorizo, desde já, que o autor/promissário comprador, possa levantar o restante do valor depositado judicialmente informado no documento de ID 123907464, devendo o alvará respectivo ser confeccionado pela Secretaria em observância aos dados bancários informados na petição de ID 123910228.   Por consequência, resolvo o mérito do presente feito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.   Em razão da parcial sucumbência, cada parte arcará com as respectivas custas e despesas processuais.

No mais, condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, ao passo em que a parte autora deverá arcar com o pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, observada a gratuidade da justiça a que faz jus (ID 123907447).   Comunique-se, de imediato, via Malote Digital, o inteiro teor desta sentença ao eminente Relator do recurso de agravo de instrumento autuado sob o número 0635210-21.2023.8.06.0000, manejado pela ora requerida, para mera ciência.   Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.   Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.   Fortaleza/CE, 18 de dezembro de 2024 MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito