TJCE - 0218768-08.2024.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA   Processo: 0218768-08.2024.8.06.0001 APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO RECANTO DAS ACACIAS III APELADO: CONDOMINIO RECANTO DAS ACACIAS IV   Ementa: DIREITO CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

OBRA REALIZADA EM ÁREA COMUM SEM AUTORIZAÇÃO ASSEMBLEAR.

AUSÊNCIA DE URGÊNCIA COMPROVADA.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME Apelação cível interposta pelo Condomínio Edifício Recanto das Acácias III contra sentença que julgou improcedente a Ação de Cobrança ajuizada em face do Condomínio Edifício Recanto das Acácias IV.

A demanda originou-se da realização unilateral, pelo autor, de obra de pavimentação em via de acesso comum a três blocos condominiais, no valor total de R$ 54.399,08.

O valor foi rateado entre os 102 apartamentos do conjunto, e o autor pleiteou o ressarcimento proporcional de R$ 15.999,60, atribuído ao réu, que não teria contribuído com a despesa.

A sentença rejeitou o pedido, sob fundamento de ausência de deliberação assemblear e inexistência de urgência que justificasse a obra.

O apelante requereu a reforma da decisão para reconhecer a obrigação de pagamento do valor correspondente à cota-parte do réu.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a obra de pavimentação realizada pelo autor em área comum exigia aprovação prévia em assembleia condominial; (ii) determinar se o réu está obrigado a ressarcir o valor correspondente à sua cota-parte, mesmo sem ter participado da deliberação ou ter sido formalmente comunicado.

III.

RAZÕES DE DECIDIR O artigo 1.341 do Código Civil exige aprovação assemblear para realização de obras em área comum, salvo em casos de urgência, hipótese não caracterizada nos autos, pois não há prova de risco iminente ou necessidade emergencial que justificasse a intervenção sem deliberação.

O §1º do art. 1.341 condiciona a validade de obras urgentes à comunicação imediata à assembleia, o que também não ocorreu, inexistindo justificativa legal para a execução unilateral da obra e posterior cobrança.

Conforme o art. 1.336, I e II, do Código Civil, a obrigação de contribuir para despesas condominiais depende de aprovação assemblear, proporcionalidade à fração ideal e necessidade comprovada, pressupostos não atendidos no caso.

A ausência de convocação ou participação do Condomínio Edifício Recanto das Acácias IV em deliberação sobre a obra inviabiliza o reconhecimento da obrigação de ressarcimento, pois viola a regra da soberania das deliberações assembleares.

A realização da obra com recursos próprios não autoriza, por si só, a imposição de reembolso aos demais condôminos sem prévia anuência formal.

IV.

DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: A realização de obra em área comum de uso coletivo entre blocos de condomínio exige prévia aprovação em assembleia condominial, salvo nos casos de urgência devidamente comprovada.

A ausência de deliberação conjunta e de comunicação formal inviabiliza a cobrança proporcional das despesas aos demais condôminos.

O simples desembolso de recursos próprios pelo condômino não gera obrigação automática de ressarcimento sem observância das regras legais e regimentais.   Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I e II; 1.341, caput e §1º.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade de votos, em CONHECER do presente recurso para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.            Fortaleza, data e hora indicadas no sistema.   Presidente do Órgão Julgador    DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator RELATÓRIO Cuida-se de recurso de apelação interposto pelo Condomínio Edifício Recanto das Acácias III, irresignado, com a sentença proferida nos autos sob o ID 129451658, que julgou improcedente a Ação de Cobrança de despesas condominiais ajuizada em face do Condomínio Edifício Recanto das Acácias IV.

Na origem, trata-se de ação proposta pelo Condomínio Recanto das Acácias III, que alega compor, juntamente com o promovido e outro bloco, um conjunto de três torres que compartilham uma área comum, totalizando 102 apartamentos.

O autor afirma que a via de acesso à portaria, pertencente à área comum dos três blocos, apresentava buracos que danificavam veículos e causavam má impressão do condomínio.

Por essa razão, decidiu realizar a pavimentação com recursos próprios, no valor de R$ 54.399,08.

Concluída a obra, o autor dividiu o valor igualmente entre os 102 apartamentos, chegando ao montante de R$ 15.999,60 a ser pago pelo condomínio réu (R$ 533,32 por unidade, considerando 30 apartamentos).

A inadimplência do requerido levou ao ajuizamento da presente ação de cobrança, com pedido de condenação ao pagamento da cota-parte correspondente.

A petição inicial foi acompanhada dos documentos necessários.

Em audiência preliminar, não houve acordo.

O réu apresentou contestação (ID 118397852), à qual o autor replicou (ID 118397862).

Encerrada a fase de instrução, as partes foram intimadas para manifestação sobre a produção de provas, mas nada requereram.

Sobreveio, então, sentença de improcedência.

Inconformado, o autor interpôs apelação, requerendo o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedente a ação, reconhecendo a obrigação dos condomínios Recanto das Acácias II e IV de contribuírem proporcionalmente com os custos da pavimentação.

Requereu ainda a condenação dos apelados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Foram apresentadas contrarrazões, nas quais se postula o desprovimento do apelo, a revogação da justiça gratuita e a fixação de honorários recursais, conforme o art. 85, § 11º, do Código de Processo Civil. É o relatório.

VOTO O recurso de apelação interposto pelo Condomínio Edifício Recanto das Acácias III preenche os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.

O cerne da controvérsia reside na questão de saber se o Condomínio Edifício Recanto das Acácias IV está obrigado a ressarcir o apelante pelas despesas relacionadas à reforma da via de acesso à portaria, alegadamente comum aos dois blocos do empreendimento, em razão da pavimentação realizada de forma unilateral pelo autor.

O apelante alega que a obra foi executada em área comum, conforme entendimento de que a via de acesso pertence a todos os condôminos, e que, por isso, deveria haver um rateio proporcional dos custos da obra entre os 102 apartamentos, com a inclusão do condomínio demandado.

Acontece que, ao realizar a obra sem a devida aprovação da assembleia ou comunicação formal aos condôminos, o autor se viu na posição de, posteriormente, pleitear o ressarcimento da quantia desembolsada.

O Código Civil Brasileiro, no artigo 1.341, estabelece que as obras em áreas comuns dependem da deliberação e aprovação da assembleia geral do condomínio, salvo nos casos de urgência, quando o síndico ou qualquer condômino pode realizar as obras necessárias.  O §1º do artigo 1.341 é claro ao prever que "as obras necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, caso haja urgência, devendo, neste caso, o síndico ou qualquer condômino comunicar imediatamente sua realização à assembleia." A obra realizada pelo apelante, que envolvia reparos na via de acesso, não se configurou como uma situação de urgência que justificasse a dispensa de aprovação em assembleia.

A simples alegação de que a pavimentação era necessária para evitar danos aos veículos e melhorar a aparência do condomínio não demonstra, de forma convincente, que havia urgência que justificasse a realização da obra sem a devida autorização formal.

Ademais, conforme disposto no artigo 1.336, I e II, do Código Civil, as despesas condominiais devem ser aprovadas em assembleia e rateadas proporcionalmente entre os condôminos.

O artigo estabelece que é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal", e que as despesas devem ser "necessárias à administração, à conservação e à reparação do condomínio".

Ou seja, a contribuição de cada condômino deve ser deliberada em assembleia, de acordo com a necessidade da obra e o valor envolvido.

No presente caso, o apelante executou a obra de pavimentação sem a prévia autorização ou mesmo a comunicação formal do condomínio demandado, o que impede o reconhecimento da obrigação de ressarcimento.  A ausência de deliberação da assembleia conjunta dos dois blocos compromete a validade da cobrança feita ao réu, pois as despesas extraordinárias, como a reforma de vias de acesso, devem ser previamente discutidas e aprovadas pelos condôminos, conforme a previsão legal.

Cumpre anotar que as deliberações tomadas em assembleias são soberanas e têm força obrigatória para todos os condôminos, até sua anulação judicial ou por deliberação em nova assembleia que revogue a decisão anteriormente adotada, o que não ocorreu no caso dos autos.

Nesse sentido, ensina Caio Mário da Silva Pereira: "[...] tudo que consulte aos interesses gerais deverá ser objeto de discussão, tendo, portanto, a Assembleia funções deliberativa e executiva, sendo que suas deliberações têm força obrigatória para os condôminos, até sua anulação judicial ou por deliberação tomada em outra Assembleia.

Tudo, porém, condicionado à observância da Convenção e das disposições legais."(Condomínio e Incorporações, Rio de Janeiro: Forense, 6ª ed., p. 185) Em relação à alegação de urgência, conforme exposto acima, não há evidências nos autos de que a obra fosse imprescindível e emergencial, nem que tenha havido comunicação imediata à assembleia, conforme exige o artigo 1.341, §1º, do Código Civil.

O apelante apenas mencionou a existência de buracos na via de acesso, mas sem demonstrar de forma substancial que isso representasse risco iminente ou que a obra fosse necessária para garantir a segurança dos condôminos.

Além disso, a obra foi realizada sem que o Condomínio Edifício Recanto das Acácias IV tivesse sido formalmente comunicado ou tivesse consentido com os custos envolvidos.

O simples fato de o apelante ter realizado a obra com recursos próprios não confere a ele o direito de impor o pagamento do valor total aos demais condôminos sem a devida formalização do rateio ou aprovação da assembleia.   No que se refere ao pedido de revogação da gratuidade judiciária, formulado pelo recorrido em suas contrarrazões, entendo que este não merece acolhimento.

A concessão do benefício da justiça gratuita ao apelante foi devidamente fundamentada na instância de origem, e não foram trazidos aos autos elementos novos ou provas robustas capazes de demonstrar alteração na sua condição econômico-financeira.

Ressalte-se que a mera interposição de recurso, por si só, não evidencia melhora na capacidade contributiva da parte, tampouco justifica a revogação do benefício concedido.

Ademais, nos termos do artigo 99, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, incumbe à parte contrária comprovar a inexistência dos pressupostos legais que justificaram a concessão da benesse, ônus do qual o recorrido não se desincumbiu.

Assim, mantenho a gratuidade judiciária deferida ao apelante.

Em face do exposto, não tendo o apelante cumprido os requisitos legais e regulamentares para a realização da obra sem a anuência da assembleia e, portanto, não havendo base legal para imputar ao Condomínio Edifício Recanto das Acácias IV a responsabilidade pelo pagamento da reforma, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo-se a sentença de improcedência.

Em atenção ao desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios de 10% para 11% sobre o valor da condenação, com a ressalva do benefício do artigo 98, § 3º, CPC.          É como voto.            Fortaleza, data e hora indicadas no sistema.   DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator      

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA  3ª Câmara de Direito Privado INTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTO Data da Sessão: 18/06/2025Horário: 09:00:00               Intimamos as partes do processo  0218768-08.2024.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão.   E-mail: [email protected]