12/05/2025 14:01

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior
12/05/2025 14:00

Alterado o assunto processual
29/04/2025 04:41

Decorrido prazo de CARLOS RODRIGO MOTA DA COSTA em 28/04/2025 23:59.
25/04/2025 09:08

Juntada de Petição de Contra-razões
02/04/2025 00:00

Publicado Intimação em 02/04/2025. Documento: 142554739
01/04/2025 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 01/04/2025 Documento: 142554739
01/04/2025 00:00

Intimação

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 23ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Processo n°: 0264478-22.2022.8.06.0001 AUTOR: GUSTAVO DE OLIVEIRA REU: CONSTRUTORA E IMOBILIARIA SAD LTDA - ME Intime-se a parte apelada para oferecer contrarrazões recursais, no prazo legal (art. 1010, §1º, do CPC).

Decorrido o prazo sem apelação adesiva, enviem-se os autos ao e.

Tribunal de Justiça do Estado, independentemente de juízo de admissibilidade (art. 1010, §3º, do CPC).

Expedientes necessários.

Fortaleza/CE, 26 de março de 2025 FABRÍCIA FERREIRA DE FREITAS Juíza de Direito
31/03/2025 10:20

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 142554739
26/03/2025 13:22

Proferido despacho de mero expediente
26/02/2025 13:14

Conclusos para despacho
26/02/2025 01:38

Decorrido prazo de CARLOS RODRIGO MOTA DA COSTA em 25/02/2025 23:59.
26/02/2025 01:38

Decorrido prazo de FERNANDA ROCHELLE SILVEIRA SILVA em 25/02/2025 23:59.
25/02/2025 18:03

Juntada de Petição de apelação
04/02/2025 00:00

Publicado Intimação da Sentença em 04/02/2025. Documento: 133069673
03/02/2025 00:00

Intimação

RELATÓRIO Gustavo de Oliveira propôs a presente ação de rescisão de contrato de aluguel com pedido de tutela de urgência e danos morais contra Construtora e Imobiliária SAD Ltda., pelos fatos e fundamentos a seguir delineados.

Alega a parte autora que, em outubro de 2021, alugou um imóvel situado na Rua Gonçalves Ledo, nº 387, em Fortaleza, para residir com sua esposa.

Após iniciar a residência no imóvel, constatou diversos problemas que afetaram diretamente seu bem-estar, notadamente a ausência do "Habite-se" e do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB.

Esses documentos são essenciais para a segurança e a legalidade da edificação.

O autor argumenta que sua família foi colocada em risco devido ao uso de botijões de gás não autorizado, o mal funcionamento dos elevadores e a inadequação das portas de saída de emergência.

Sustentou que o requerido descumpriu o dever de entregar o imóvel em condições apropriadas para o uso residencial, conforme determinado pelo Art. 22, inciso I, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Como fundamento jurídico do pedido, sustenta a parte autora que a legislação aplicável, particularmente o Art. 22, inciso I, da Lei 8.245/91, obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.

Além disso, invoca o conceito de relação de consumo, conforme os Arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pleiteando também a inversão do ônus da prova com base no Art. 373, § 1º do CPC.

Ao final, pediu que seja declarada a rescisão do contrato sem a incidência de multa e que o requerido seja condenado ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, além da concessão da tutela de urgência para suspender o pagamento dos aluguéis futuros.

Contrato de locação juntado aos autos ao ID 117383766.

Decisão defere pedido de justiça gratuita e indefere tutela de urgência (ID 117383772).

Audiência de conciliação restou infrutífera (ID 117386140).

Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação (ID 117386144), alegando, preliminarmente, que o autor não é pobre nos termos da lei, contestando o pedido de justiça gratuita.

A ré ainda sustenta que as obrigações contratuais foram cumpridas, incluindo a realização do teste de estanqueidade e a adequação do imóvel, e que o autor descumpriu suas obrigações contratuais ao optar pela rescisão antecipada, devendo arcar com a multa rescisória conforme CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA do contrato de locação.

A ré defende que o pedido de indenização por danos morais é infundado, uma vez que não houve cometimento de ato ilícito.

O demandado apresentou reconvenção com pedido de condenação do locatário no pagamento no montante de R$ 8.689,54 (oito mil, seiscentos e oitenta e nove reais, cinquenta e quatro centavos), referente aos débitos deixados pelo reconvindo quando da desocupação do imóvel atinente aos aluguéis e demais encargos locatícios do período de julho a setembro de 2022, além da multa rescisória devida.

Sobre a contestação apresentada pela parte ré, a parte autora se manifestou em réplica, ao ID 117386149, reiterando a comprovação de sua insuficiência financeira e ressaltando que seus rendimentos mensais são insuficientes para custear as despesas processuais.

Refutou a alegação de que o teste de estanqueidade teria sido realizado, apresentando o relatório do Corpo de Bombeiros que atesta presença de várias irregularidades no imóvel.

Argumentou ainda que a multa rescisória é inexigível, visto que a rescisão do contrato se deu por culpa da requerida.

Pleiteou, portanto, o acolhimento dos pedidos da petição inicial, inclusive a improcedência da reconvenção apresentada pela ré, que pedia o pagamento de R$ 8.689,54 pelos aluguéis e multa rescisória.

Decisão, ao ID 117386152, mantém a gratuidade da justiça concedida ao autor e determina a intimação das partes para dizerem se pretendem produzir provas, especificando-as, em caso positivo.

Parte autora informa que não possui interesse em produzir novas provas e pugna pelo julgamento antecipado do feito (ID 117386157).

Requerido aduz ausência de intimação da causídica acerca da decisão interlocutória de ID 117386152, e pede a repetição do ato (ID 117386158), o que é deferido ao ID 117386161.

Decisão determina o julgamento antecipado (ID 117386167) É o relatório, no essencial.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO Julgo antecipadamente o feito, conforme o artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil, visto que a matéria de fato tratada prescinde da realização de outras provas.

Inicialmente, cumpre destacar que as normas do Código de Defesa do Consumidor não se aplicam aos contratos de locação, uma vez que são regulados por lei própria, a Lei 8.245/1991, e não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º do CDC.

Importante mencionar que as normas consumeristas podem ser aplicadas à relação proprietário do imóvel e a administradora, isso porque o proprietário é destinatário final do serviço prestado pela imobiliária, porém não é o caso dos autos.

Pois bem.

O ponto central da controvérsia é decidir se é cabível a rescisão contratual por culpa da requerida, bem como o reconhecimento da inexigibilidade de multa rescisória e alugueis após a desocupação do imóvel pela parte autora.

Analisando o ordenamento jurídico, verifico que o contrato de locação de imóvel simboliza um negócio jurídico pelo qual o locador efetua em proveito do locatário o empréstimo oneroso de bem imóvel infungível, mediante o pagamento dos valores, contratualmente, acordados.

Nesse quadro, o locador tem os deveres sobre a entrega do bem pertinente ao uso, nos termos do art. 22 da Lei nº 8.245/91: Art. 22.

O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa doestado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. (…) O dispositivo legal supra, estabelece, portanto, que o locador tem a obrigação de entregar o imóvel em condições adequadas para o uso residencial.

Caso o imóvel não esteja em condições habitáveis, o locatário tem o direito de pleitear a rescisão do contrato, com a possibilidade de isenção de multa rescisória.

Além disso, a presença de vícios no imóvel pode configurar a culpa do locador e justificar a rescisão antecipada sem a exigência de pagamento de aluguéis futuros.

No caso dos autos, o autor alega a existência de falhas significativas no imóvel.

Esses problemas, se confirmados, caracterizam a falha na entrega do imóvel conforme as disposições legais, especialmente o Art. 22 da Lei do Inquilinato.

A parte autora, ao pleitear a rescisão do contrato e a isenção da multa rescisória, carrega o ônus de demonstrar a ocorrência de falhas significativas por parte da requerida, que possam ser imputadas como responsabilidade exclusiva desta.

Contudo, ao analisar o processo, constato que a parte autora não se desincumbiu adequadamente do ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, conforme exige o Art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC).

No presente caso, o autor alegou que o imóvel estava em condições inadequadas para uso, apresentando riscos à sua saúde e segurança, como a ausência do "Habite-se" e o mau funcionamento dos elevadores.

Todavia, não trouxe provas suficientemente robustas que comprovassem tais alegações.

Embora tenha apresentado um relatório do Corpo de Bombeiros, o qual menciona irregularidade do imóvel, em razão da ausência do laudo de estanqueidade, o documento não é conclusivo e não demonstra, de forma categórica, que as falhas apontadas comprometeram efetivamente a habitabilidade do imóvel.

A ré, por sua vez, apresentou documentos que demonstraram a adequação do imóvel, notadamente, o teste de estanqueidade com laudo ART, assinado pelo engenheiro mecânico Mário Cordeiro Magalhães (21180/CE), aos IDs 117386142/117386143, que comprova que há não falhas ou vazamentos que comprometam a segurança dos moradores, desincumbindo-se, assim, do ônus de provar fatos modificativos e extintivos do direito do autor, conforme o Art. 373, inciso II, do CPC.

Essa documentação não foi devidamente contestada ou refutada de maneira substancial pela parte autora.

Portanto, a parte autora falhou em demonstrar que a requerida não cumpriu com suas obrigações contratuais de forma grave a ponto de justificar a rescisão do contrato.

Ademais, a parte autora também alegou o uso de botijões de gás não autorizado, que representava risco à segurança, bem como falhas no funcionamento dos elevadores, porém não apresentou provas de que tal fato tenha ocorrido.

Repiso que a mera alegação de risco não é suficiente para afastar o contrato, pois é necessário demonstrar, de forma clara e objetiva, a responsabilidade da parte ré pelo descumprimento de suas obrigações contratuais.

Outrossim, observo que o autor, em nenhum momento, comprova qualquer comunicação ao requerido para que este sanasse os vícios apontados.

No ponto, destaco a redação do art. 23, inciso IV, da Lei nº 8.245/91, que concerne à comunicação do locador no caso de o locatário tão logo perceber que o imóvel apresenta defeitos estruturais que impeçam a moradia em condições dignas e saudáveis, veja-se: Art. 23.

O locatário é obrigado a: (…) IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros.

Em relação à multa rescisória, é importante ressaltar que a cláusula contratual que a estabelece é válida e deve ser cumprida, pois não houve comprovação de que a rescisão tenha ocorrido por culpa exclusiva da parte ré.

Por fim, conforme anteriormente ponderado, a reconvinte não deu causa à rescisão, razão pela qual há que se analisar a Reconvenção apresentada, que se trata de cobrança dos valores atinentes aos alugueis e demais encargos no período compreendido entre julho e setembro de 2022, bem como à multa contratual rescisória.

Com efeito, vejo que a reconvinda não comprovou sua adimplência, razão pela qual esta quantia se revela devida.

Defiro.

DISPOSITIVO Diante do exposto, pelos motivos acima explanados, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a ação porquanto a relação locatícia se exauriu sem qualquer ilegalidade cometida pela requerida; ao passo em que JULGO PROCEDENTE a reconvenção para condenar a reconvinda a pagar ao reconvinte o valor de R$ 8.689,54 (oito mil, seiscentos e oitenta e nove reais, cinquenta e quatro centavos), atinente à multa rescisória e aos débitos de aluguel e demais encargos locatícios, no período de julho a setembro de 2022, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros moratórios de 1% ao mês, a contar de cada vencimento.

A parte autora/reconvinda será responsável pelo pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §§ 2º e 3º do CPC.

Caso haja isenção do pagamento, esta seguirá a condição de suspensão de cobrança estabelecida pelo art. 98, § 3º, do mesmo código.

Advirtam-se as partes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com postulação meramente infringente sujeitará a imposição de multa prevista no art. 1.026, §2º do CPC.

Intimem-se.

Transitada em julgado, proceda-se ao arquivamento destes autos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Expedientes necessários.

Fortaleza, 22 de janeiro de 2024.

Fabricia Ferreira de Freitas Juíza de Direito
03/02/2025 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/02/2025 Documento: 133069673
02/02/2025 10:40

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 133069673
23/01/2025 13:19

Julgado improcedente o pedido e procedente o pedido contraposto
17/12/2024 08:16

Conclusos para julgamento
09/11/2024 03:30

Mov. [54] - Migração de processo do Sistema SAJ, para o Sistema PJe | Migração SAJ PJe
02/10/2024 14:48

Mov. [53] - Concluso para Sentença
24/06/2024 20:43

Mov. [52] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0233/2024 Data da Publicacao: 25/06/2024 Numero do Diario: 3333
21/06/2024 01:52

Mov. [51] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
20/06/2024 13:05

Mov. [50] - Documento Analisado
18/06/2024 13:46

Mov. [49] - Mero expediente [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
22/02/2024 15:49

Mov. [48] - Concluso para Despacho
13/11/2023 22:38

Mov. [47] - Prazo alterado feriado [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
03/11/2023 16:46

Mov. [46] - Petição | N Protocolo: WEB1.23.02427939-3 Tipo da Peticao: Peticoes Intermediarias Diversas Data: 03/11/2023 16:33
01/11/2023 20:19

Mov. [45] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0420/2023 Data da Publicacao: 06/11/2023 Numero do Diario: 3190
31/10/2023 11:44

Mov. [44] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
31/10/2023 11:44

Mov. [43] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
31/10/2023 07:45

Mov. [42] - Documento Analisado
24/10/2023 09:23

Mov. [41] - Mero expediente | Defiro o pedido de fls. 107/108. Intime-se a causidica do requerido acerca da decisao interlocutoria de fls. 102/103, no prazo de 15 (quinze) dias. Nao havendo requerimento de provas, determino o julgamento antecipado, devend
23/10/2023 15:14

Mov. [40] - Concluso para Despacho
15/09/2023 10:13

Mov. [39] - Petição | N Protocolo: WEB1.23.02326809-6 Tipo da Peticao: Peticoes Intermediarias Diversas Data: 15/09/2023 09:56
01/08/2023 17:17

Mov. [38] - Petição | N Protocolo: WEB1.23.02229903-6 Tipo da Peticao: Peticoes Intermediarias Diversas Data: 01/08/2023 16:57
26/07/2023 19:21

Mov. [37] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0274/2023 Data da Publicacao: 27/07/2023 Numero do Diario: 3125
25/07/2023 01:57

Mov. [36] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
24/07/2023 16:07

Mov. [35] - Documento Analisado
19/07/2023 12:50

Mov. [34] - Decisão Interlocutória de Mérito [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
29/03/2023 16:33

Mov. [33] - Concluso para Despacho
03/01/2023 19:03

Mov. [32] - Petição | N Protocolo: WEB1.23.01801287-9 Tipo da Peticao: Replica Data: 03/01/2023 18:55
08/12/2022 20:39

Mov. [31] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0839/2022 Data da Publicacao: 09/12/2022 Numero do Diario: 2984
07/12/2022 01:53

Mov. [30] - Encaminhado edital/relação para publicação | Relacao: 0839/2022 Teor do ato: Sobre a contestacao, manifeste-se a parte autora no prazo de 15 (quinze) dias (arts. 350 e 351, CPC). Intime-se. Advogados(s): Zacharias Augusto do Amaral Vieira (OAB
06/12/2022 13:17

Mov. [29] - Documento Analisado
05/12/2022 10:03

Mov. [28] - Mero expediente | Sobre a contestacao, manifeste-se a parte autora no prazo de 15 (quinze) dias (arts. 350 e 351, CPC). Intime-se.
05/12/2022 09:46

Mov. [27] - Concluso para Despacho
29/11/2022 17:19

Mov. [26] - Petição | N Protocolo: WEB1.22.02536931-0 Tipo da Peticao: Contestacao Data: 29/11/2022 17:03
09/11/2022 12:05

Mov. [25] - Encerrar documento - restrição
09/11/2022 11:52

Mov. [24] - Expedição de Termo de Audiência [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
08/11/2022 21:48

Mov. [23] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0797/2022 Data da Publicacao: 09/11/2022 Numero do Diario: 2963
08/11/2022 21:46

Mov. [22] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0796/2022 Data da Publicacao: 09/11/2022 Numero do Diario: 2963
08/11/2022 17:48

Mov. [21] - Petição | N Protocolo: WEB1.22.02491935-9 Tipo da Peticao: Juntada de Procuracao/Substabelecimento Data: 08/11/2022 17:32
08/11/2022 15:16

Mov. [20] - Certidão emitida | [AUTOMATICO] TODOS - 50235 - Certidao Automatica de Juntada de Mandado no Processo
08/11/2022 15:16

Mov. [19] - Documento | [OFICIAL DE JUSTICA] - A_Certidao em Branco
08/11/2022 15:13

Mov. [18] - Documento
07/11/2022 11:47

Mov. [17] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
07/11/2022 07:37

Mov. [16] - Documento Analisado
07/11/2022 02:01

Mov. [15] - Encaminhado edital/relação para publicação [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
04/11/2022 18:21

Mov. [14] - Expedição de Mandado | Mandado n: 001.2022/232657-4 Situacao: Cumprido - Ato positivo em 08/11/2022 Local: Oficial de justica - Ernando Alencar Tavares
28/10/2022 13:42

Mov. [13] - Mero expediente [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
28/10/2022 13:41

Mov. [12] - Tutela Provisória [Obs: Anexo da movimentação em PDF na aba Documentos.]
27/10/2022 14:53

Mov. [11] - Audiência Designada | Conciliacao Data: 09/11/2022 Hora 09:45 Local: Sala de Audiencia Situacao: Realizada
29/09/2022 16:09

Mov. [10] - Petição juntada ao processo
05/09/2022 18:26

Mov. [9] - Petição | N Protocolo: WEB1.22.02352380-0 Tipo da Peticao: Peticoes Intermediarias Diversas Data: 05/09/2022 18:12
25/08/2022 20:03

Mov. [8] - Despacho/Decisão disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico | Relacao: 0683/2022 Data da Publicacao: 26/08/2022 Numero do Diario: 2914
25/08/2022 16:37

Mov. [7] - Conclusão
25/08/2022 16:37

Mov. [6] - Petição | N Protocolo: WEB1.22.02326698-0 Tipo da Peticao: Emenda a Inicial Data: 25/08/2022 16:09
24/08/2022 01:56

Mov. [5] - Encaminhado edital/relação para publicação | Relacao: 0683/2022 Teor do ato: R.H. Intime-se a parte autora para que junte aos autos contrato de locacao do imovel, no prazo de 15 (quinze) dias. Expedientes necessarios. Advogados(s): Zacharias Au
23/08/2022 18:11

Mov. [4] - Documento Analisado
22/08/2022 13:47

Mov. [3] - Mero expediente | R.H. Intime-se a parte autora para que junte aos autos contrato de locacao do imovel, no prazo de 15 (quinze) dias. Expedientes necessarios.
18/08/2022 17:07

Mov. [2] - Conclusão
18/08/2022 17:07

Mov. [1] - Processo Distribuído por Sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
18/08/2022

Ultima Atualização
26/03/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Despacho • Arquivo

Intimação da Sentença • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho de Mero Expediente • Arquivo

Interlocutória • Arquivo

Despacho de Mero Expediente • Arquivo

Ata de Audiência (Outras) • Arquivo

Despacho de Mero Expediente • Arquivo

Interlocutória • Arquivo

Despacho de Mero Expediente • Arquivo

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