TJCE - 0283757-57.2023.8.06.0001

  ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO     PROCESSO: 0283757-57.2023.8.06.0001 APELANTE: BRIC DEVELOPMENT BRASIL LTDA e outros APELADO: EDILSON CESAR CARDOSO DE ARAUJO         EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CONTRATUAL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

RESILIÇÃO POR PARTE DO AUTOR/ADQUIRENTE.

CONTRATO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018.

CLÁUSULA PENAL QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 40% (QUARENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGOS.

ABUSIVIDADE.

POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULA EXCESSIVAMENTE ONEROSA.

ARTIGO 51, IV DO CDC.

APLICAÇÃO MITIGADA DO ARTIGO 32-A DA LEI 6.766/79.

FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM 25% (VINTE POR CENTO) DOS VALORES TOTAIS PAGOS.

QUANTIA RAZOÁVEL E CONFORME PRECEDENTES DESTA CORTE E OUTROS TRIBUNAIS PÁTRIOS.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

PARTE AUTORA QUE PLEITOU A RETENÇÃO DE 10% E CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS.

READEQUAÇÃO DAS CUSTAS.

DIVISÃO PROPORCIONAL.

CONDENAÇÃO DO AUTOR EM HONORÁRIOS.

APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.   1.

Trata-se de APELAÇÃO interposta objetivando a reforma da sentença exarada que julgou parcialmente procedente o pedido na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, no sentido de imputar a parte autora/adquirente a culpa pela rescisão contratual, determinando a retenção em favor da requerida do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores totais pagos.

Pretende a parte requerida a reforma da sentença no sentido de reconhecer a validade de retenção de 40% (quarenta por cento) dos valores pagos, bem como a readequação dos ônus sucumbenciais, em decorrência da sucumbência recíproca.   2.

Com efeito, em relação à matéria contratual, dúvidas não há de que o vínculo estabelecido entre o autor e os réus, é regido pelas normas da Lei Consumerista, vez que se trata de relação de consumo, conforme dispõe os artigos 2º e 3º do CDC, sendo plenamente aplicáveis ao presente caso as normas protetivas da referida lei.

Na referida hipótese, quando o promitente comprador dá causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais.

Neste mesmo sentido, há muito o STJ sumulou a matéria no enunciado nº 543.

Por alguns anos, e com base no entendimento sumular, as Cortes nacionais fixaram os valores de retenção de forma variada, entre 10% a 25% dos valores totais pagos pelo comprador.

Contudo, a Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI).   3.

Conforme análise dos presentes autos, a legislação aplicável é a Lei nº 13.786, em 28 de dezembro de 2018, denominada de "Lei dos Distratos", que prevê em seu artigo 32-A, os itens que poderão ser descontados dos valores pagos pelo adquirente.

Ainda que não se ignore que o contrato tenha sido firmado sob a vigência da referida Lei.

Considera-se, ainda, que o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor possibilita a revisão das cláusulas nulas, abusivas ou excessivamente onerosas.   4.

Dito isto, ainda que nos termos do artigo 32-A, V, da Lei n. 6.766/79, os valores pagos a título de comissão de corretagem não sejam contabilizados no percentual, sendo indevida a sua devolução quando há resilição pelo comprador, tem-se que no caso concreto não há previsão contratual de valores destinados a comissão de corretagem, conforme análise do quadro resumo e do contrato firmado (Id nº: 18360495), o que enseja a aplicação de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores totais pagos, conforme determinado na sentença.

Tal solução se mostra mais adequada ao caso concreto, evitando-se exagerada vantagem da parte vendedora, que além de receber o valor da multa, terá novamente ao seu dispor o lote para venda.   5.

Por arrastamento lógico, quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o Tema- 1.002- Superior Tribunal de Justiça, determina na Tese Firmada que: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.   6.

Por fim, quanto aos honorários sucumbenciais, observa-se que a sentença acolheu parcialmente o pedido do autor, que pleiteou a retenção de apenas 10% (dez por cento), bem como a condenação da parte apelante em danos morais, pedido totalmente improcedente.

Desta forma, em razão do reconhecimento de sucumbência recíproca, necessária a redistribuição dos ônus sucumbenciais e honorários.   7.

Apelos conhecido e parcialmente provido.   ACÓRDÃO   Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto, para DAR-LHE parcial provimento, nos termos do voto da e. relatora.     RELATÓRIO   BRIC DEVELOPMENT BRASIL LTDA interpôs o presente recurso de apelação visando reformar a sentença proferida nos autos da ação de reconhecimento e declaração de nulidade contratual c/c pedido de devolução parcial de valores pagos, ajuizada por Edilson Cesar Cardoso de Araujo.

Na sentença, declarou-se a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenou a promovida a restituir, imediatamente e em montante único, 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelo autor em decorrência do contrato de promessa de compra e venda rescindido, acrescido de correção monetária e juros.   Inconformada, a parte recorrente alega que a retenção de valores prevista no contrato firmado entre as partes encontra amparo nas cláusulas contratuais, que preveem desconto substancial em caso de desistência do comprador.

Afirma que a retenção de 40% dos valores pagos é justificada pelas despesas administrativas, corretagem e demais encargos contratuais.

Como fundamento jurídico do pedido, sustenta que a cláusula de retenção de valores está em conformidade com as disposições da Lei nº 13.786/18, que autoriza a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em casos de desistência.

Ao final, pede a reforma da sentença para que seja reconhecida a validade da retenção de 40% do valor pago pelo autor, conforme estabelecido no contrato.       Sem contrarrazões.   É o relatório.         VOTO     Conheço do Recurso de Apelação, eis que presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.   Conforme já narrado, trata-se na origem de contrato de compra e venda de imóvel pactuado entre partes, ocasião em que o d. julgador de origem sentenciou no sentido de imputar a parte autora/adquirente a culpa pela rescisão contratual, determinando a retenção em favor da requerida do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores totais pagos.   A parte recorrente alega que a retenção de valores prevista no contrato firmado entre as partes encontra amparo nas cláusulas contratuais, que preveem desconto substancial em caso de desistência do comprador.   Afirma que a retenção de 40% dos valores pagos é justificada pelas despesas administrativas, corretagem e demais encargos contratuais.

Como fundamento jurídico do pedido, sustenta que a cláusula de retenção de valores está em conformidade com as disposições da Lei nº 13.786/18, que autoriza a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em casos de desistência.

Ao final, pede a reforma da sentença para que seja reconhecida a validade da retenção de 40% do valor pago pelo autor, conforme estabelecido no contrato.   Em análise do tema debatido, observa-se que a matéria já possui entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, sendo direito da autora a rescisão do contrato, mas com a retenção parcial do valor pago, a teor da Súmula 543 do STJ, incindindo sobre si a culpa pela quebra.   Com efeito, em relação à matéria contratual, dúvidas não há de que o vínculo estabelecido entre o autor e os réus, é regido pelas normas da Lei Consumerista, vez que se trata de relação de consumo, conforme dispõe os artigos 2º e 3º do CDC, sendo plenamente aplicáveis ao presente caso as normas protetivas da referida lei.   O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6º, inciso V, assegura como direito básico do consumidor"a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas".   Na referida hipótese, quando o promitente comprador dá causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais.

Neste mesmo sentido, há muito o STJ sumulou a matéria no enunciado nº 543, que afirma:   Súmula 543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).   Por alguns anos, e com base no entendimento sumular, as Cortes nacionais fixaram os valores de retenção de forma variada, entre 10% a 25% dos valores totais pagos pelo comprador.

Contudo, a Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador.   Assim, ainda que não se ignore que o contrato tenha sido firmado sob a vigência da Lei 13./786/2018, considerando que o presente caso trata-se de relação de consumo e que o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor possibilita a revisão das cláusulas nulas, abusivas ou excessivamente onerosas, como no presente caso, a fixação do percentual de retenção no percentual de 40% (quarenta por cento), se mostra abusiva no caso concreto, ensejando uma desproporcional vantagem a parte vendedora, que terá o lote novamente ao seu dispor para nova venda.   Ademais, ainda que nos termos do artigo 32-A, V, da Lei n. 6.766/79, os valores pagos a título de comissão de corretagem não são contabilizados no percentual de devolução, sendo indevida a sua devolução, tem-se que no caso concreto não há previsão contratual de valores destinados a comissão de corretagem, conforme análise do quadro resumo e do contrato firmado (Id nº: 18360495), o que enseja a aplicação de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores totais pagos, conforme determinado na sentença.     AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR.

CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018.

DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES.

CLÁUSULA PENAL.

ABUSIVIDADE.

REVISÃO.

POSSIBILIDADE.

VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO.

COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO.

DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

SÚMULA N. 284 DO STF.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3.

Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4.

A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5.

A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2100901 SP 2023/0358166-0, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024)   AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO.

ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL.

SÚMULA 7/STJ.

ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.

ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico;fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto.

Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2.

Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.

Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018.

Precedentes. 3.

A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024). Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ. 4.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2146383 SP 2024/0170806-9, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 16/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/09/2024).     Compromisso de venda e compra de lote.

Parcelamento de solo urbano.

Rescisão do contrato.

Culpa dos compradores.

Sentença de procedência na reconvenção.

Recurso dos autores-reconvindos.

Controvérsia que reside no percentual de retenção de valores pagos pelos compradores, cobrança de taxa de fruição e despesas administrativas e devolução do valor de forma parcelada.

Aplicabilidade da Lei do distrato (Lei n.º 13.786/18).

Diálogo das fontes.

Artigo 32-A da Lei n.º 13.786/19 que deve ser interpretado sistematicamente com o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

A definição do litígio será norteada pela técnica do "diálogo das fontes".

As disposições do Código de Defesa do Consumidor, da Lei do Distrato e da Lei de Parcelamento do Solo Urbano são interpretadas de forma sistemática e coordenada, sem exclusão uma da outra.

As retenções estipuladas pela Lei do Distrato terão aplicabilidade, salvo se as implicarem na indevida perda total dos valores pagos pelo comprador ou acarretarem excessiva vantagem ao vendedor, considerada a relação jurídica regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

O percentual de retenção será de 10% da quantia paga pelos compradores, quantia razoável e proporcional, e fixada em consonância com julgados proferidos por esta Câmara.

A taxa de fruição não é devida, pois se trata de lote que sequer foi utilizado pelos compradores e não possui edificação.

A referida taxa somente seria devida caso os compradores estivessem utilizando eventual imóvel construído.

As taxas administrativas (impostos Federais) já estão inclusas no montante devido por cláusula penal, que foi estabelecido em 10% sobre os valores já pagos.

A devolução dos valores pagos será feita de acordo com o determinado na Lei do Distrato, no seu artigo 32-A, § 1º, podendo a ré fazer em parcela única ou de forma parcelada, pois a tese apresentada pelos compradores versa sobre contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei 13.786/18.

Apelação parcialmente provida. (TJ-SP - Apelação Cível: 10018784820218260699 Salto de Pirapora, Relator: Sandra Galhardo Esteves, Data de Julgamento: 11/09/2024, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/09/2024).   EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE PELO COMPRADOR - CONTRATO FIRMADO APÓS À LEI 13.786/18 - APLICAÇÃO DA LEI DO DISTRATO - CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR DO CONTRATO - LEGALIDADE - COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. -Se o promitente comprador do lote perdeu o interesse de continuar com o negócio celebrado, cujo contrato de compra e venda foi firmado após a entrada em vigor da Lei 13.786/18, o pedido de rescisão deve ser analisado sob a ótica da Lei do Distrato - Possui legalidade a retenção do montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato - É devida a cobrança da comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do imóvel. (TJ-MG - Apelação Cível: 50058785220238130525, Relator: Des.(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 20/08/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/08/2024).   Por fim, quanto aos honorários sucumbenciais, observa-se que a sentença acolheu parcialmente o pedido do autor, que pleiteou a retenção de apenas 10% (dez por cento), bem como a condenação da parte apelante em danos morais, pedido totalmente improcedente.   Desta forma, em razão do reconhecimento de sucumbência recíproca, necessária a redistribuição dos ônus sucumbenciais e honorários.   DISPOSITIVO.   Com base nos termos expostos, conheço do recurso, para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, reformando a sentença quanto a distribuição de custas e honorários sucumbenciais, ante o reconhecimento da sucumbência recíproca das partes, fixando as custas em 50% (cinquenta por cento) para ambas, condenando a parte autora ao pagamento de honorários sucumbenciais, no montante de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.   Mantêm-se a condenação da requerida em honorários nos termos da sentença.   Por oportuno, previno de que a interposição de recurso de embargos de declaração contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar a condenação nas penalidades fixadas nos artigos 1.021, § 4º ou 1.026, § 2º, ambos do CPC.     É como voto.

Fortaleza, 9 de julho de 2025.  DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO  Relatora   

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 09/07/2025Horário: 09:00:00             Intimamos as partes do processo  0283757-57.2023.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: [email protected]