TJCE - 0274127-79.2020.8.06.0001

Vistos etc Trata-se de embargos declaratórios opostos pela MASSA FALIDA DE PORTAL DE GRANADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ("MASSA FALIDA") , ID 130859069 , em face da sentença ID 128074722.

A embargante alega que a decisão objurgada contém omissão em relação à apreciação da preliminar de ilegitimidade passiva e do pedido de gratuidade judiciária.

Contrarrazões aos embargos ID 133235722. É o relatório.

Decido.

Contrarrazões aos embargos ID 151013053.

Adscreva que os embargos de declaração são instrumentos de integração do decisum vergastado, o órgão julgador ao acolher os aclaratórios, não profere nova decisão, tão somente supre omissão, obscuridade, contradição e erro material, senão vejamos o insculpido no art. 1.022 do Código de Processo Civil , in verbis: Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material.

Assiste razão à parte embargante, visto que a sentença guerreada não apreciou a preliminar de ilegitimidade passiva e o pedido de gratuidade judiciária.

Diante do que foi exposto e demais regras e princípios atinentes à espécie, ACOLHO os presentes aclaratórios para suprir a omissão integrando a sentença nos seguintes termos: A preliminar de ilegitimidade passiva arguida não merece acolhimento.

Conforme se depreende dos autos, o contrato discutido na presente demanda foi firmado entre o autor e a sociedade empresária Portal de Granada Empreendimentos Imobiliários Ltda., atualmente em estado falimentar, sendo esta a responsável pelas obrigações decorrentes do instrumento contratual celebrado.

Ainda que o imóvel esteja vinculado a patrimônio de afetação e que tenha sido entregue à comissão de representantes do condomínio, a embargante, enquanto titular da incorporação e parte subscritora do contrato de compra e venda, figura como legítima para responder pelas obrigações assumidas.

Ademais, a discussão sobre eventual excludente de responsabilidade por força da constituição do patrimônio de afetação ou por destinação do bem à comissão de representantes não afasta, por si só, a legitimidade para responder pelos pedidos deduzidos na inicial, sendo matéria de mérito que já foi apreciada.

Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva.

Quanto à gratuidade judiciária, a demandada não trouxe provas concretas de sua hipossuficiência econômica, de tal sorte indefiro o pedido.

Intimem-se.

Fortaleza, 9 de julho de 2025.

Fabrícia Ferreira de Freitas Juíza de Direito

Vistos… Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA c/c INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS e TUTELA DE URGÊNCIA movida por EDVALDO RODRIGUES DE PAULA JUNIOR em desfavor PORTAL DE GRANADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pelos fatos e fundamentos abaixo delineados.

Em síntese, alega a parte autora que, em 29 de junho de 2016, celebrou contrato particular de compromisso de compra e venda de um imóvel referente à Unidade AP0406, Bloco B, Pavimento P-04º, do empreendimento Condomínio Villa Gaudi, adquirindo o imóvel pelo valor de R$ 500.607,09.

O autor afirma que efetuou o pagamento de R$ 175.364,03, mas a entrega do imóvel, prevista para 30 de setembro de 2020 com tolerância de 180 dias, não ocorreu.

Sustenta que até a presente data praticamente nada foi construído na obra e não houve informação sobre novo prazo para conclusão.

Como fundamento jurídico do pedido, sustenta a parte autora que há violação clara da legislação consumerista, configurando relação de consumo tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), artigos 2º, 3º e 14, justificando a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, CDC), e que o contrato é de adesão e contém cláusulas abusivas que violam o equilíbrio contratual e a boa-fé (art. 51, IV, CDC).

Ademais, argumenta que o inadimplemento do contrato por culpa exclusiva do vendedor demanda a resolução contratual conforme artigo 395 do Código Civil, possibilitando a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Ao final, pediu a suspensão do pagamento das obrigações contratuais, a restituição dos valores pagos, indenização por danos morais de R$ 20.000,00, lucros cessantes de R$ 15.018,21, além da aplicação de multa e medidas de bloqueio de valores.

Com a exordial, advieram os documentos IDs 122588306 e ss.

Despacho (ID 122585466) defere o pedido de gratuidade judiciária; determina citação da parte requerida e reserva apreciação do pedido de tutela provisória para momento posterior à formação do contraditório.

Contestação (ID 122587759) em que a parte demandada alega que, ao celebrar o contrato, o autor estava ciente das condições, incluindo a possibilidade de prorrogação da entrega da obra por motivos de caso fortuito ou força maior, conforme cláusula 9.2 do contrato.

Argumentou que a pandemia de Covid-19 se enquadra como força maior, justificando o atraso.

Destacou ainda que foi previsto no contrato a retenção de 15,5% dos valores pagos em caso de desistência, o que legitima a retenção de valores.

No mérito, afirmou a ausência de danos morais por falta de ato ilícito, conforme artigos 186 e 927 do Código Civil, e impugnou os valores pleiteados pelo autor.

Juntou documentos ID 122587757.

Petição (ID 122587760) por meio da qual o autor requer a apreciação do pedido de tutela de urgência formulado em sede de exordial.

Réplica (ID 122587764), na qual o autor sustenta que a pandemia de Covid-19 não justifica, por si só, o atraso, pois até o presente momento nada foi construído.

Reafirmou a necessidade de restituição integral dos valores pagos, conforme entendimento da Súmula 543 do STJ, e a configuração de danos morais pela angústia e aflição causadas pelo inadimplemento contratual.

Reiterou o pedido de inversão do ônus da prova e a aplicação de multa à ré.

Petição (ID 122587772) por meio da qual o autor requer a apreciação do pedido de tutela de urgência formulado em sede de exordial.

Petição da requerida (ID 122587774) informa o deferimento do pedido de falência nos autos do processo 0238800-05.2022.8.06.0001, requerendo a substituição do polo da demanda, para constar como Massa Falida de Portal de Granada Empreendimentos Imobiliários Ltda, e a concessão da gratuidade judiciária.

Decisão interlocutória (ID 122588285) indefere pedido de tutela de evidência e anuncia o julgamento antecipado da lide. É o relatório, no essencial.

Decido.

A controvérsia dos autos aborda a discussão sobre compra e venda de imóvel, em que o requerente alega que firmou com a requerida contrato desta espécie, sendo que esta não cumpriu o prazo de entrega do imóvel.

Pede, liminarmente, que seja determinado à promovida que restitua os valores pagos no percentual de 70%, totalizando R$122.754,82 e, em caso de recalcitrância, o bloqueio judicial destes valores da conta da empresa, além do bloqueio do imóvel onde a ré iria construir o empreendimento, impondo cláusula de intransferibilidade e inalienabilidade.

Meritoriamente, requer o pagamento de multa de 2% (dois por cento), ressarcimento integral de todos os valores pagos, indenização pelos danos morais, e pagamento de lucros cessantes a título de aluguéis.

Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica aqui apreciada se afigura como nítida relação de consumo, tal como definida nos arts. 2º e 3º, do CDC.

O próprio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará já reconheceu a incidência da relação consumerista em situações análogas.

A querela, portanto, também será analisada à luz dos dispositivos contidos na legislação consumerista.

Analisando o ordenamento jurídico, verifico que a compra e venda de imóvel representa um negócio pelo qual o vendedor oferta ao comprador a propriedade de um imóvel, mediante o pagamento de um preço.

Trata-se de negócio complexo, por trazer diversas fases, iniciando pelas negociações preliminares, desenvolvendo pela medição da capacidade financeira de quem compra e a avaliação das circunstâncias de quem vende, exigindo pagamento das arras e o firmamento das parcelas, estabelecimento das condições de entregado bem e finalizando com o registro do negócio perante o Cartório Imobiliário, a teor do que preceitua o art. 1.227 do CC/2002: Art. 1.227.

Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a1.247), salvo os casos expressos neste Código Um primeiro fator relevante diz respeito à entrega do imóvel, que se materializa pela regularidade para sua ocupação que possibilita o efetivo uso do imóvel, firmada através do "habite-se", acrescido do repasse das chaves, dentro do prazo previsto para entrega do imóvel, cuja inobservância configura mora do vendedor e o consequente dever de reparação dos danos.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR AO CDC.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

DIFERENÇA A MENOR NA METRAGEM DE IMÓVEL URBANO.

CONDOMÍNIO VERTICAL.

ART. 1.136, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL.

INCIDÊNCIA.

VERBA HONORÁRIA.

S.306 DO STJ.

I.

O atraso na entrega do imóvel implica mora da empresa ré, impondo-se o dever de indenizar por perdas e danos.

II.

O art. 1.136, parágrafo único, do Código Civil de1916, que considera não indenizáveis diferenças de até 1/20 do tamanho do imóvel, aplica-se aos condomínios verticais regidos pela Lei n. 4.591/62.

III. "Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência recíproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da própria parte" (Súmula n.306/STJ).

IV.

Recurso especial parcialmente provido. (STJ, REsp 326125/DF, Julgado em04/10/2011).

Ocorre que as empresas imobiliárias, comumente, fixavam nos contratos o denominado prazo de tolerância, segundo o qual se estabelece o poder do vendedor prolongar, por um tempo razoável, a entrega do imóvel, sem a incidência de ônus, sob o fundamento de que em empreendimentos dessa natureza ocorrem diversos incidentes de ordem social, trabalhista e tributário.

A jurisprudência reconheceu que esta conduta é juridicamente aceitável, de modo que o prazo de tolerância é permitido, em até 180 dias.

A propósito, o Tribunal de Justiça de são Paulo: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PRAZO DE TOLERÂNCIA - 180 DIAS - LEGALIDADE - ENTREGA DAS CHAVES NO PERÍODO COMPREENDIDO PELO PRAZO DE TOLERÂNCIA - AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA -AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE - INCONFORMISMO DA AUTORA - DESCABIMENTO.

A natureza complexa e grandiosa da construção de prédio de apartamentos e sua sujeição a vários fatores externos que não se sujeitam ao controle da construtora torna razoável e não abusiva a cláusula de 180 dias de prazo de tolerância para a conclusão da obra, não havendo mora da construtora, quando esta entrega as chaves durante o período compreendido pelo prazo de tolerância.

Sentença mantida (...) (TJ/SP, Apelação nº40160685220138260114/SP, Data de publicação: 22/10/2015).

O entendimento foi consolidado na redação do art. 43-A da Lei 4.591/1964: Art. 43-A.

A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, deforma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador Assim, a extrapolação do prazo de tolerância não é juridicamente aceitável, salvo a existência de situações restritas de caso fortuito e força maior que inviabilizem a entrega.

Por seu turno, a responsabilidade civil representa uma retaliação contra um comportamento antissocial de alguém que tem em seu consciente a intenção de provocar uma lesão ou risco para com o próximo.

Sob o ponto de vista técnico, denota-se tratar de instituto destinado a reparar os danos causados pela conduta (omissiva ou comissiva) que provocou um resultado (lesivo ou perigoso), estabelecido por um nexo de causalidade (entre a conduta empreendida e o resultado obtido).

Esta teoria tem um caráter subjetivo porque leva em conta a intenção do agente em querer um resultado ilícito, portanto, deve se avaliar não somente esses elementos (conduta, resultado e nexo de causalidade), mas também se a conduta foi dolosa (proferida de forma consciente) ou culposa (por circunstâncias de negligência, imprudência ou imperícia), conforme interpretação literal e teleológica do art. 186 do Código Civil: Art. 186.

Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito Um ponto importante deste instituto se refere as tipos de danos.

Os danos materiais caracterizam-se pela perda patrimonial oriunda do evento ilícito, desde que esteja efetivamente comprovada, enquanto os danos morais representam situações que abalem o psicológico de uma pessoa por lhe causar sentimentos de dor, vexame, sofrimento, angústia, ultrapassando, assim, a barreira do mero aborrecimento.

Analisando-se os autos, vê-se que o contrato firmado entre as partes estipula a conclusão das obras para o dia 30 de setembro de 2020, com previsão de prorrogação por mais 180 (cento e oitenta dias), estendendo-se, assim, até março de 2021.

Contudo, não há qualquer evidência nos autos de que o empreendimento foi entregue dentro do prazo avençado para habitação.

Em sua defesa, a promovida levanta como argumento passível de ponderação para justificar o atraso a ocorrência da pandemia da COVID-19 e os consectários dela advindos, como inúmeras paralisações, frente ao "lockdown", restrições da quantidade de funcionários e dos horários de disposição dos serviços.

Outrossim, aduz que há ciência do prazo de tolerância de 180 dias contratualmente estabelecido, bem como com a possibilidade de retenção de valores, em caso de rescisão antecipada.

A despeito da cláusula contratual atinente à prorrogação, a argumentação da parte ré, de que a pandemia de Covid-19 justificaria o atraso, não se sustenta, pois, conforme as provas documentais, até a presente data a obra não avançou de maneira significativa, configurando o descumprimento contratual, o que implica na possibilidade de resolução do contrato.

Diferentemente do alegado pelo requerido em sua defesa, as suas justificativas apresentadas referente ao atraso constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade.

Destaco precedentes deste Tribunal de Justiça nesse sentido: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMERCIALIZADO.

PRAZO QUE SE EXTINGUIU ANTERIORMENTE AO INÍCIO DA PANDEMIA DA COVID-19.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS.

FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA EMPRESA CONTRATADA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.

SÚMULA Nº 543 DO STJ.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

DATA DA CITAÇÃO.

DANOS MORAIS DEVIDOS.

QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS EM SEDE RECURSAL. 1.

O cerne da questão consiste em analisar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, bem como se é devida a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais. 2.

Importante destacar que a relação estabelecida entre as partes é tipicamente consumerista, aplicando-se, portanto, o Código de Defesa do Consumidor. 3.

Dos autos, verifica-se que a autora/recorrida firmou, no dia 30/09/2017, contrato de compra e venda com a empresa ré, cujo prazo para entrega do imóvel estava previsto para o dia 30/07/2019, podendo ser prorrogado tal prazo em 120 (cento e vinte) dias, por força de cláusula de tolerância.

No percurso processual, foi informado que até a data de 30/08/2022 o imóvel ainda não teria sido entregue, ou seja, um atraso superior a 03 (três) anos. 4.

Ainda que seja incontroverso o atraso na entrega do imóvel, alega a recorrente que não pode ser responsabilizada visto que a demora nas obras ocorreu por culpa da pandemia do COVID-19, o que caracteriza caso fortuito e força maior afastadores de sua responsabilidade civil, com base na redação do art. 393 do Código Civil.

Contudo, não assiste razão a recorrente. 5.

Mesmo não tendo culpa pelo estado de calamidade, não se pode atribuir ao promissário comprador o ônus de suportar os atrasos da obra, sobretudo porque o contrato já concedia à construtora um prazo extra de 120 (cento e vinte) dias exatamente por existir a possibilidade de situações de cunho externo, que configuram risco do empreendimento e, portanto, devem ser assumidas integralmente pela promissária vendedora. 6.

A pandemia do COVID-19 não serve para afastar a responsabilidade da apelante, haja vista que somente em março de 2020, quase 08 (oito) meses após o prazo previsto para entrega do empreendimento, a pandemia eclodiu. 7.

Ademais, infere-se que nas fotos do terreno anexadas aos autos, datada de 30/08/2022, período considerável após a emergência pandêmica, a empresa ré ainda não havia construído nenhuma estrutura no terreno, o que evidencia verdadeiro descaso com o consumidor. 8.

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento no sentido de que, em caso de resolução de contrato por culpa do construtor, o contratante tem direito à restituição integral dos valores pagos, inclusive com a correção monetária e os juros moratórios, nos termos da Súmula nº 543 da citada corte. 9.

Assim, diante do inadimplemento do dever de construção e entrega do imóvel objeto do compromisso firmado, a devolução integral dos valores pagos pela autora é medida que se impõe, não havendo falar em restituição parcial ou retenção de 25 (vinte por cento) do valor pago ou das despesas administrativas a qualquer título, vez que a responsabilidade pela quebra do contrato deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora. 10.

Quanto aos juros moratórios, em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, estes incidem a partir da citação.

Precedentes STJ. 11.

Cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor.

Sendo assim, atento às peculiaridades do caso em questão e ao caráter pedagógico da presente indenização, tendo em vista as circunstâncias fáticas e sem premiar o enriquecimento ilícito, tem-se que a quantia fixada em primeira instância, qual seja, R$ 8.000,00 (oito mil reais) encontra-se em observância aos critérios da proporcionalidade e da razoabilidade. 12.

Por fim, ante ao desprovimento da apelação e em observância ao § 11º do art. 85 do CPC, majoro os honorários sucumbenciais em 5% (cinco por cento), agora, totalizando em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Contudo, por se tratar de beneficiária da gratuidade judicial, deve-se suspender a exigibilidade dos ônus sucumbenciais, considerando o artigo 98, § 3º, do CPC.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer da apelação cível, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do e.

Desembargador Relator.

Fortaleza, 19 de abril de 2023 INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO Relator (Apelação Cível - 0054336-16.2020.8.06.0064, Rel.

Desembargador(a) PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 19/04/2023, data da publicação: 19/04/2023) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

CONFIGURAÇÃO.

PRAZO DE 180 DIAS DE TOLERÂNCIA ULTRAPASSADO.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

APLICABILIDADE.

DEVOLUÇÃO DA TOTALIDADE DA QUANTIA PAGA.

CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA.

SÚMULA 543, DO STJ.

DANOS MORAIS.

CONFIGURAÇÃO.

RECURSOS CONHECIDOS.

RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.

RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

I - Trata de Recursos de Apelação interpostos por GPM INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA. e NIDIA FERNANDA BARONE MARTINS em face da Sentença às fls. 179/183, proferida pelo Juiz da 28ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, e que condenou a empresa incorporadora na devolução do dinheiro pago pela consumidora para aquisição de empreendimento imobiliário, face ao atraso na entrega da obra.

II - A relação jurídica é de consumo, porquanto decorre de contrato de prestação de serviços, no qual a empresa/recorrente é tratada como fornecedora e o autor/apelado como consumidor, este, o destinatário final do serviço prestado.

III - Igualmente à conclusão sentencial, entendo que é fato incontroverso a existência de atraso no caso em referência, já que dos autos se constata que o prazo para entrega do imóvel era dia 30/11/2020 (pág. 73), acrescido de um prazo de tolerância de para mais ou para menos 180 dias conforme cláusula décima do contrato (pág. 79), findando, portanto, em 30/05/2021.

IV - Da análise dos autos, não restou comprovado nenhum evento apontado como impeditivo à conclusão da obra, não tendo as rés se desincumbido do seu ônus.

Ademais, o atraso, ao tempo da resposta da construtora nos autos do presente processo, já ultrapassava os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância V - O atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da incorporadora, justifica a resolução da promessa de compra e venda e torna imperativa a restituição de todos os valores pagos pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543, do STJ.

VI - É cediço que a quarentena imposta em razão da pandemia da covid-19 não atingiu diretamente a atividade de construção civil, sendo genérica a alegação da apelante/ré no sentido de que as normas governamentais restritivas tenham interferido no prazo de entrega do empreendimento, não havendo sequer comprovação de ter havido a redução no número de trabalhadores no canteiro de obras, e muito menos da paralisação das obras durante a pandemia.

VII - Não há dúvida de que os desgastes emocionais sofridos pelos autores ultrapassaram aqueles dissabores decorrentes de um mero inadimplemento contratual, devendo as rés serem responsabilizadas pelos danos morais causados aos aderentes do condomínio, sendo razoável e proporcional a condenação da empresa ré na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

VIII - Recurso conhecidos para negar provimento ao da empresa ré, e dar provimento ao interposto pela autora.

ACÓRDÃO: Acordam os Senhores Desembargadores integrantes da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, em conhecer dos recursos de apelação para NEGAR PROVIMENTO ao da empresa ré, e DAR PROVIMENTO ao interposto pela autora, nos termos do voto do relator.

Fortaleza, Desembargador FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (Apelação Cível - 0289280-21.2021.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 13/12/2022, data da publicação: 13/12/2022) Nesse contexto, a restituição dos valores pagos é medida que se impõe, vez que simboliza consectário lógico pelo desfazimento do contrato, e devem ser restituídos integralmente diante da culpa exclusiva do promitente vendedor, no termos da Súmula 543 do STJ.

No que concerne aos lucros cessantes, em recente julgamento do AgInt no REsp 1.881.482-SP, em 6 de fevereiro de 2024, a 4ª Turma do STJ entendeu que "é indevido o pagamento de indenização por lucros cessantes, no caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da promitente vendedora". É dizer, ao optar pela resolução do compromisso de compra e venda, o adquirente tem direito à devolução de toda a quantia paga, com os encargos legais devidos, o que corresponderia à recuperação do seu patrimônio, colocando o credor na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado, o que torna indevida a indenização por aluguéis do mesmo imóvel.

Desse modo, indefiro.

No tocante ao pagamento de multa contratual equivalente a 2% (dois por cento) do preço do imóvel objeto do compromisso particular de compra e venda, entendo devida. É cediço que, havendo previsão de cláusula penal exclusivamente para o inadimplemento do adquirente, há possibilidade da sua inversão em favor do adquirente, aplicando-a à vendedora em virtude de descumprimento contratual de sua parte.

Esse é o entendimento do STJ, sedimentado no julgamento do REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485 (Tema 971), que fixou a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Quanto à indenização por danos morais, vejo que o requerente sofreu situação constrangedora, visto que comprou um imóvel para fins residenciais, contudo não houve a entrega de fatores essenciais e motivadores da compra, resultando em frustração com o investimento.

De outro lado, percebo que a requerida deve aplicar uma política mais adequada para entrega do imóvel, em que todas as obras devem estar concluídas no prazo fixado.

Para a dosimetria do valor de reparação do dano moral, a jurisprudência estabeleceu como critérios cumulativos: bem jurídico lesado, condições econômico-financeiras do ofensor e do ofendido, grau de reprovabilidade da conduta e vedação do enriquecimento sem causa da vítima.

Tem-se que a indenização a ser fixada deverá guardar proporcionalidade com a extensão do dano.

Não deverá a reparação de danos servir de fonte de enriquecimento, assim como não será fixada em valor ínfimo, a ponto de se tornar inexpressiva e comprometer seu caráter punitivo e preventivo.

Daí porque deverá o magistrado basear-se em um juízo de razoabilidade quando do arbitramento do quantum devido.

Assim, entendo como suficiente para a prevenção e repressão ao ato ilícito cometido deve o dano moral ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

DIANTE DO EXPOSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, declarando resolvido o mérito do processo, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, para: i) DECLARAR a rescisão do contrato objeto desta contenda; ii) CONDENAR a requerida ii1) na restituição dos valores pagos pelo imóvel, com correção monetária a contar do pagamento pelo índice do contrato, na sua ausência, pelo INPC, além de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; ii2) no pagamento da multa contratual de 2% sobre o valor do imóvel, com juros legais (1%) a partir a data do inadimplemento da obrigação, isto é, o dia em que contratualmente deveria ter sido entregue o imóvel concluído; ii3) no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de correção monetária a partir deste arbitramento e de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação.

Considerando a rejeição de parte mínima do pedido, condeno a requerida no pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, estes no patamar de 10% sobre o valor da condenação, acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da propositura da ação e de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão.

Advirtam-se as partes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com postulação meramente infringente sujeitará a imposição de multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC.

Intimem-se.

Transitada em julgado, proceda-se ao arquivamento destes autos.

Fortaleza/CE, 03 de dezembro de 2024.

Fabricia Ferreira de Freitas Juíza de Direito