TJCE - 3002450-44.2024.8.06.0012

  ESTADO DO CEARÁ   TRIBUNAL DE JUSTIÇA   19ª UNIDADE DE JUIZADO ESPECIAL CIVEL DA COMARCA DE FORTALEZA  Endereço: Rua Betel, 1330 - Itaperi, Fortaleza - CE, CEP 60.714-230  Whatsapp Business: (85) 98957-8921 (Somente mensagens)     PROCESSO N. º: 3002450-44.2024.8.06.0012 REQUERIDO (A)(S): Nome: CONDOMINIO RESIDENCIAL E COMERCIAL VILLA FIORIEndereço: DESEMBARGADOR OTACILIO PEIXOTO, 200, PASSARE, FORTALEZA - CE - CEP: 60743-680 REQUERIDO (A)(S): Nome: LEDA NOGUEIRA DE LYRAEndereço: Rua Desembargador Otacílio Peixoto, 200, Ap. 401 Blc Orquídea, Passaré, FORTALEZA - CE - CEP: 60743-680 VALOR DA CAUSA: R$ 2.664,21   DECISÃO   Cuida-se de Ação de Cobrança de Taxas Condominiais movida pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL E COMERCIAL VILLA FIORI em face de LEDA NOGUEIRA DE LYRA .   Em despacho de id 111483491, DETERMINOU-SE a intimação da parte autora, a fim de que emendasse a inicial, apresentando as atas de aprovação das cotas cobradas e a matrícula individualizada do imóvel.   Em petição de id 111596605, o condomínio apresentou pedido para que seja dispensada a apresentação da matrícula individualizada, pois tal documento seria dispensável.   Aduz ainda, que o condomínio enfrenta sérias dificuldades financeiras em decorrência da elevada inadimplência e não teria como providenciar tal documento.   Outrossim, argumenta que a obrigação de regularização do imóvel, com a individualização da matrícula não seria de responsabilidade do condomínio e sim dos proprietários.   É o breve relato.

Decido.   Nas ações de cobrança de taxas condominiais entende-se como indispensável que sejam apresentadas as atas de assembleia em que foram aprovadas as taxas condominiais objeto da cobrança.   No caso da matrícula individualizada do imóvel, costuma-se entender pela sua necessidade de forma a se demonstrar o caráter de proprietário ou possuidor do imóvel, de forma que a ação possa ser interposta em face do real legitimado.   Em se tratando de obrigação propter rem, o STJ tem entendimento pacificado de que as cobranças devem ser munidas de documentos capazes de demonstrar a exigibilidade das cotas condominiais inadimplidas, dispensando-se formalidades que possam retardar a satisfação do crédito.   Vários tribunais, vem entendendo pela possibilidade da dispensa de apresentação da matrícula individualizada, desde que a existência da unidade autônoma por outras vias.   Ademais, também vale destacar que a inexistência de matrícula individualizada, a princípio, não representa óbice à alienação ou penhora do imóvel.   Outrossim, vale destacar que o STJ já entendeu pela possibilidade de penhora sobre fração ideal do imóvel.   DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

PENHORA.

BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL EM REGIME DE COPROPRIEDADE.

ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM POR INTEIRO.

POSSIBILIDADE.

ART. 843 DO CPC/2015.

CONSTRIÇÃO.

LIMITES.

QUOTA-PARTE TITULARIZADA PELO DEVEDOR. 1.

Cumprimento de sentença em 10/04/2013.

Recurso especial interposto em 01/04/2019 e concluso ao gabinete em 21/08/2019. 2.

O propósito recursal consiste em dizer se, para que haja o leilão judicial da integralidade de bem imóvel indivisível - pertencente ao executado em regime de copropriedade -, é necessária a prévia penhora do bem por inteiro ou, de outro modo, se basta a penhora da quota-parte titularizada pelo devedor. 3.

O Código de Processo Civil de 2015, ao tratar da penhora e alienação judicial de bem indivisível, ampliou o regime anteriormente previsto no CPC/1973. 4.

Sob o novo quadro normativo, é autorizada a alienação judicial do bem indivisível, em sua integralidade, em qualquer hipótese de copropriedade.

Ademais, resguarda-se ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência na arrematação do bem ou, caso não o queira, a compensação financeira pela sua quota-parte, agora apurada segundo o valor da avaliação, não mais sobre o preço obtido na alienação judicial (art. 843 do CPC/15). 5.

Nesse novo regramento, a oposição de embargos de terceiro pelo cônjuge ou coproprietário que não seja devedor nem responsável pelo adimplemento da obrigação se tornou despicienda, na medida em que a lei os confere proteção automática.

Basta, de fato, que sejam oportunamente intimados da penhora e da alienação judicial, na forma dos arts. 799, 842 e 889 do CPC/15, a fim de que lhes seja oportunizada a manifestação no processo, em respeito aos postulados do devido processo legal e do contraditório. 6.

Ainda, a fim de que seja plenamente resguardado o interesse do coproprietário do bem indivisível alheio à execução, a própria penhora não pode avançar sobre o seu quinhão, devendo ficar adstrita à quota-parte titularizada pelo devedor. 7.

Com efeito, a penhora é um ato de afetação, por meio do qual são individualizados, apreendidos e depositados bens do devedor, que ficarão à disposição do órgão judicial para realizar o objetivo da execução, que é a satisfação do credor. 8.

Trata-se, pois, de um gravame imposto pela atuação jurisdicional do Estado, com vistas à realização coercitiva do direito do credor, que, à toda evidência, não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito, seja qual for a natureza dos bens alcançados. 9.

Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1818926 DF 2019/0154861-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/04/2021) Contudo, conforme já explicitado é preciso que a parte autora comprove a qualidade de possuidor ou proprietário do requerido.   No caso em apreço, não consta dos autos nenhum documento que demonstre ser o requerido, possuidor ou proprietário da unidade, alvo da cobrança, razão pela qual faz-se necessário que a parte autora, apresente documentos que comprovem ser o requerido, legítimo possuidor ou proprietário do imóvel gerador dos débitos.   A seguir, julgados que corroboram o entendimento sobre a dispensa da juntada de matrícula atualizada e individualizada:   Agravo de instrumento.

Execução de título extrajudicial.

Decisão que denegou pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, por não contar com matrícula individualizada.

Insurgência do exequente.

Insistência na viabilidade da penhora.

Acolhimento.

Obrigação de natureza propter rem.

Unidade ainda vinculada à matrícula-mãe, que tem por objeto a área sobre a qual foi edificado o prédio residencial e constituído o condomínio.

Constrição que pode recair sobre a fração ideal equivalente ao apartamento do executado, porque viável a abertura de matrícula individualizada.

Recurso conhecido e provido. (TJ-SC - AI: 50514493420218240000, Relator: Selso de Oliveira, Data de Julgamento: 30/06/2022, Quarta Câmara de Direito Civil)   Agravo de instrumento - ação de cobrança de cotas condominiais em fase de cumprimento de sentença - decisão agravada que deferiu a penhora sobre o bem imóvel que gerou o débito exequendo - insurgência da executada - alegação de impenhorabilidade do bem de família - não acolhimento - dívida de natureza propter rem - possibilidade de penhora - exceção prevista no art. 3º, iv, da lei 8.009 e art. 833, § 1º, do cpc - ausência de matrícula individualizada do bem - situação que não autoriza o levantamento da constrição.

Recurso não provido. (TJ-PR - AI: 00517439620218160000 Curitiba 0051743-96.2021.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Gil Francisco de Paula Xavier Fernandes Guerra, Data de Julgamento: 11/06/2022, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/06/2022)   Agravo de instrumento.

Justiça gratuita.

Decisão que indeferiu o benefício ao condomínio exequente.

Inconformismo do exequente.

Quanto à justiça gratuita, depara-se com a inobservância do disposto no art. 99, § 2º, do CPC.

Nulidade configurada.

Decisão anulada de ofício neste ponto; Ação de execução de título extrajudicial.

Despesas condominiais.

Decisão que determinou a juntada de certidão de matrícula atualizada, ficha cadastral ou compromisso de compra e venda que vincule a parte executada à unidade geradora das cobranças.

Inconformismo do exequente.

Acolhimento.

Juntada cópia de boleto para pagamento do rateio das despesas condominiais emitido pela CEF em nome da executada.

Documento que basta, por ora, à comprovação do vínculo, considerando a fase ainda incipiente de trâmite processual e a ausência de controvérsia a respeito.

Decisão reformada neste ponto.

Decisão anulada de ofício quanto ao indeferimento da justiça gratuita e recurso provido na parte conhecida (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2030273-25.2023.8.26.0000 Itanhaém, Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 14/03/2023, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/03/2023)    Assim sendo, revela-se inviável exigir-se neste momento processual a apresentação de matrícula individualizada, visto tratar-se de ação de conhecimento, ainda em fase inicial.   Pelo exposto, DEFIRO o pedido de dispensa da apresentação da matrícula individualizada, contudo DETERMINO a intimação da parte autora, para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar a matrícula mãe atualizada, bem como comprovar a relação de possuidor/proprietário da parte requerida, juntando aos autos os boletos de cobrança da taxa condominial e outros documentos que possam comprovar a relação desta com o imóvel.   Expedientes necessários.   Fortaleza, data da assinatura eletrônica.   Elison Pacheco Oliveira Teixeira   Juiz de Direito Titular do 4º Juizado Auxiliar dos Juizados Especiais  (Portaria de Auxílio n. 1260/24 - Diretoria do FCB )