TJCE - 0202309-54.2022.8.06.0112

Tribunal de Justiça do Estado do Ceará DESPACHO Recebidos hoje.

Intime-se a parte executada, VILA JUÁ IMOBILIÁRIOS SPE LTDA para, no prazo de 15 (QUINZE) DIAS, efetuar o pagamento do débito no valor de R$ 6.764,36 (seis mil setecentos e sessenta e quatro reais e trinta e seis centavos), sob pena de incidência de multa no importe de 10% (dez por cento), bem como honorários advocatícios no mesmo percentual, de acordo com o que dispõe o art. 523, § 1º, do CPC.

Advirta-se que poderá impugnar o cumprimento de sentença no prazo de 15 dias a contar da superação do prazo para pagamento voluntário.  Em caso de pagamento espontâneo, intime-se a parte autora para se manifestar no prazo de 05 (CINCO) DIAS, e, em caso de concordância, expeça-se alvará judicial.

Caso transcorra o prazo assinado sem que seja efetuado o pagamento, efetive-se a penhora de quantias porventura existentes em nome da parte demandada, por intermédio do sistema SISBAJUD.

Efetivado o bloqueio, intimem-se as partes para, querendo, apresentarem manifestação no prazo de 10 (DEZ) DIAS.

Transcorrido o prazo sem manifestação e havendo requerimento, expeça-se alvará para recebimento da quantia bloqueada.

Expedientes necessários.

Juazeiro do Norte/CE, data informada pelo sistema.

Fabrícius Ferreira Silva Juiz de Direito

Gabinete Desembargadora Jane Ruth Maia de Queiroga   Centro Administrativo Gov.

Virgílio Távora - Av.

Gal.

Afonso Albuquerque, s/n - Cambeba Sala 216, 2º andar - CEP 60822-325 - Fortaleza/CE Celular: (85) 98123-6062 | Fixo: (85) 3108-2226 E-mail: [email protected]       Órgão colegiado:     2ª Câmara de Direito Privado (Composição Integral)  Órgão julgador:        4º Gabinete da 2ª Câmara de Direito Privado  Relator:                       Jane Ruth Maia de Queiroga  Processo:                  0202309-54.2022.8.06.0112 - Apelação Cível  Apelante:                    Vila Juá Negócios Imobiliários Spe Ltda.

Apelado:                     Giorgio Lobianco Marques da Silva      Ementa: Consumidor e processual civil.

Apelação cível.

Contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Rescisão contratual por inadimplemento da promitente vendedora.

Devolução integral das quantias pagas.

Inclusão da taxa de corretagem.

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida.

I.

Caso em Exame 1.

Apelação Cível interposta pela promovida contra sentença de parcial procedência dos pedidos formulados na ação de rescisão contratual cumulada com restituição integral das quantias pagas, danos morais e materiais, reconhecendo o inadimplemento contratual da vendedora por atraso na entrega do imóvel, declarando a rescisão do contrato e condenando a ré à devolução integral dos valores pagos, incluindo a taxa de corretagem, além de indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00.

II.

Questão em Discussão 2.

A questão em discussão consiste em analisar se, diante da rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, em razão do atraso na entrega do imóvel, é devida a devolução da taxa de corretagem ou se esta pode ser retida pela apelante.

III.

Razões de Decidir 3.

O col.

STJ possui entendimento sumulado no sentido de que, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (súmula n. 543, Segunda Seção, julgado em 26/8/2015, DJe de 31/8/2015).

Firmou-se ainda, por meio do Tema 938/STJ, a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". 4.

No caso concreto, a apelante sustenta a validade da Cláusula 2.4 do contrato, a qual dispõe, de forma genérica, que o comprador somente poderá iniciar construção no imóvel após o pagamento de 10% das parcelas e da comissão de corretagem (Id 16438093).

No entanto, não há nenhuma indicação do valor da corretagem nem o seu destaque no contrato, contrariando o entendimento consolidado no Tema 938/STJ.

Outrossim, o Quadro Resumo do contrato indica apenas o valor global da avença (R$ 31.200,00), parcelado em 120 vezes de R$ 260,00, sem qualquer menção expressa e destacada acerca da comissão de corretagem ou à sua inclusão no preço total (Id 16438098). 5.

Dessa forma, inexistindo prova de que a adquirente foi previamente informada de forma adequada e destacada acerca da obrigação de pagar a comissão de corretagem, inexiste respaldo contratual ou legal para autorizar a sua exclusão do valor a ser restituído.

IV.

Dispositivo 6.

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida.   Acórdão: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores integrantes da e. 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e provê-lo em parte, nos termos do voto da eminente Relatora.   Fortaleza, data e hora da assinatura digital.     Everardo Lucena Segundo Presidente do Órgão Julgador     Jane Ruth Maia de Queiroga Desembargadora Relatora       RELATÓRIO   Cuida-se de Apelação Cível interposta por Vila Juá Negócios Imobiliários Spe Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Restituição do Valor Integral das Quantias Pagas c/c Danos Morais e Materiais contra si ajuizada por Giorgio Lobianco Marques da Silva, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (Id 16438143):   Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor, resolvendo-se o mérito, com base no artigo 487, inciso I, do CPC, para: A) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda entabulado pelas partes, que teve como objeto a aquisição de um imóvel e extintas as obrigações dele decorrentes; B) CONDENAR a ré a restituir 100% (cem por cento) de todas as quantias pagas pelo autor em decorrência do negócio rescindido, no caso, incidindo sobre o montante correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso, e juros de mora de 1% contados da citação; C) CONDENAR a promovida a pagar ao autor indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00 (dois reais), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir desta data e acrescidos de juros, calculados a partir da citação, em 1% (um por cento) ao mês.

A correção monetária dos valores devidos a título de danos morais incide a partir da data do arbitramento (Súmula 362/STJ) e os juros de mora, desde o evento danoso. (Súmula 54/STJ).

Condeno a ré a arcar com a sucumbência, ou seja, custas e honorários, os quais arbitro em 15% (quinze por cento) do valor total da condenação.   A promovida opôs Embargos de Declaração (Id 16438147), os quais foram conhecidos e desprovidos (Id 16438155).   Em suas razões recursais, a promovida sustenta, em resumo, que o juízo de origem determinou indevidamente a devolução integral dos valores pagos, incluindo a taxa de corretagem, prevista na Cláusula 2.4 do contrato.

Alega que essa cobrança é legítima, pois destinada a remunerar o serviço da corretora.

Requer a reforma da decisão para reter o valor referente a essa taxa (Id 16438159).   Preparo recolhido (Ids 16438158 e 16438160).   Sem contrarrazões (Id 16438165).   É o Relatório.       VOTO   1 - Juízo de admissibilidade   Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), conhece-se do recurso.   2 - Mérito   2.1 - Contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Rescisão contratual por inadimplemento da promitente vendedora.

Devolução integral das quantias pagas.

Inclusão da taxa de corretagem   A questão em discussão consiste em analisar se, diante da rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, em razão do atraso na entrega do imóvel, é devida a devolução da taxa de corretagem ou se esta pode ser retida pela apelante.   A apelante pleiteia a retenção do valor da taxa de corretagem (R$ 31.200,00), alegando tratar-se de verba autônoma destinada a remunerar o serviço da corretora.   Sobre o tema, o col.

STJ possui entendimento sumulado no sentido de que, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (súmula n. 543, Segunda Seção, julgado em 26/8/2015, DJe de 31/8/2015).   A propósito:   DIREITO CONSUMIDOR.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

VÍNCULO CONTRATUAL.

EXTINÇÃO.

CULPA.

COMPRADOR.

PARCELAS PAGAS.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

ABRANGÊNCIA. 1.

Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2.

Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019.

Julgamento: CPC/15. 3.

O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4.

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Precedente. 5.

Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6.

Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7.

Recurso especial conhecido e provido. (STJ.

REsp nº 1.820.330/SP.

Rela.

Min.

Nancy Andrighi.

Segunda Seção.

DJe: 01/12/2020).   Dessa forma, em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, o percentual de retenção estipulado deve abranger a comissão de corretagem.   Firmou-se ainda, por meio do Tema 938/STJ, a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".   No caso concreto, a apelante sustenta a validade da Cláusula 2.4 do contrato, a qual dispõe, de forma genérica, que o comprador somente poderá iniciar construção no imóvel após o pagamento de 10% das parcelas e da comissão de corretagem (Id 16438093).

No entanto, não há nenhuma indicação do valor da corretagem nem o seu destaque no contrato, contrariando o entendimento consolidado no Tema 938/STJ.   Outrossim, o Quadro Resumo do contrato indica apenas o valor global da avença (R$ 31.200,00), parcelado em 120 vezes de R$ 260,00, sem qualquer menção expressa e destacada acerca da comissão de corretagem ou à sua inclusão no preço total (Id 16438098).   Dessa forma, inexistindo prova de que a adquirente foi previamente informada de forma adequada e destacada acerca da obrigação de pagar a comissão de corretagem, inexiste respaldo contratual ou legal para autorizar a sua exclusão do valor a ser restituído.   Nesse sentido:   APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS.

NÃO APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA.

RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS.

RETENÇÃO PELA PROMITENTE VENDEDORA DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR.

POSSIBILIDADE.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

INEXISTÊNCIA DE DEFINIÇÃO NO CONTRATO.

RESPONSABILIDADE DA APELANTE.

ARRAS.

POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELA VENDEDORA.

RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE RÉ.

REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

CABIMENTO.

RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E DESPROVIDO.

RECURSO DA PARTE RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

DO RECURSO DA PARTE AUTORA: Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou o pleito autoral parcialmente procedente, nos autos da ¿ação de rescisão contratual c/c declaração de nulidade de cláusulas contratuais c/c restituição de valores pagos e danos morais c/c pedido de tutela de urgência¿, tendo entendido o magistrado por declarar a rescisão do contrato, ato contínuo, determinando que a ré/apelante procedesse com a devolução dos valores pagos, subtraídos a estes o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de retenção pela requerida.

Da data de rescisão do contrato.

Do termo temporal quanto ao pagamento das taxas de manutenção e despesas condominiais: Por isso não se pode desvirtuar a cláusula, utilizando-a como se colocasse fim ao contrato.

Ora, se a vontade das partes fosse de resolução automática do contrato quando inadimplida qualquer parcela por mais de 03 (três) meses, certamente que a referida cláusula teria outra redação e poderia então abarcar a pretensão que agora se requer.

Destaque-se que a cláusula que confere à requerida o poder de resolver o contrato por motivo de inadimplência do comprador não é automática, pois dentro de seu poder de escolha pode preferir ajuizar ação de cobrança para receber as prestações inadimplidas, e não rescindir o contrato de compra e venda de imóvel.

De modo que, tendo a autora optado por rescindir o contrato e, discordando dos valores impostos pela construtora, caberia a ela o ajuizamento da respectiva ação resolutória do contrato.

Portanto, de acordo com a notificação enviada, restou o contrato rescindindo após o prazo de 15 (quinze) dias constantes no ponto ¿B¿ da notificação, em conformidade com o ditame da cláusula 13.1, ou seja, no dia 04/01/2019; não havendo como acolher a pretensão exposta no recurso, devendo a sentença ser mantida quanto a esse ponto.

Mantida a sentença quanto à data da rescisão, impõe-se também a manutenção da determinação do pagamento pela parte autora das taxas de manutenção e despesas condominiais entre a data de entrega do imóvel (abril de 2013) até a data da rescisão do contrato (janeiro de 2019).

Do percentual de retenção: A jurisprudência pacificou o entendimento de que a retenção em favor da construtora deve girar em torno de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Acrescento que a jurisprudência do STJ, em recente decisão, firmou o entendimento de que nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção é de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos (AgInt no REsp n. 2.020.138/SP).

Por fim, destaca-se que a jurisprudência do STJ é firme na diretiva de que a Comissão de Corretagem é considerada abrangida pelo percentual de retenção quando a culpa da rescisão é do comprador.

Da declaração de nulidade das cláusulas contratuais: Da leitura da cláusula 3.2 do contrato (fl. 73) é possível perceber que se está diante da modalidade confirmatória das arras, o que atrai a incidência do art. 418, CC, não havendo de se falar em abusividade.

Dessa forma, denotando-se que a rescisão do contrato se deu por fato imputável à parte que pagou o sinal, o valor vertido pode ser retido pela ex adversa, a título indenizatório.

Não merecendo reparos a sentença a quo.

No mesmo sentido, no que se refere as cláusulas 10.2 e 17.7, conforme reconhecido na sentença, não se nota, através de sua leitura a abusividade destas, pois não há nos autos comprovação de que a parte autora foi colocada em posição de vulnerabilidade com relação ao promovido, não tendo sido demonstrado, pela promovente, lesão aos seus direitos, afastando-se, portanto, a abusividade.

Dos danos morais: A situação descrita pela Parte Requerente, na petição inicial, não demonstra a existência de qualquer circunstância que tenha agredido a honra, a imagem, a integridade física ou qualquer outro direito da personalidade a que o ordenamento jurídico vigente confira proteção emergente e que seja capaz de tornar o referido acontecimento superior ao mero aborrecimento.

Há, na realidade, aborrecimento, a que todos estão sujeitos, acrescentando- se, repita-se, que, na espécie, não houve exposição da Parte a vexame ou constrangimento ilegal.

DO RECURSO DA PARTE RÉ: Percebe-se que o juízo a quo julgou procedentes tão somente os pedidos de rescisão do contrato e de devolução de parte dos valores.

No entanto, tendo julgado improcedentes os pedidos de: i) reconhecimento da ocorrência da rescisão contratual a partir de fevereiro de 2016; ii) restituição dos valores pagos a título de IPTU e taxas de manutenção e condominiais anteriores a 2016, bem como, de condenação da ré ao pagamento do IPTU e taxas condominiais não pagas pela autora, posteriores a este período; iii) abusividade das cláusulas contratuais e; iv) condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Nesse sentido, ante a sucumbência recíproca em extensões diferentes, devem as partes sofrerem, proporcionalmente, os ônus da derrota e as vantagens da vitória, tal como estabelecido pelo art. 86, caput, do Código de Processo Civil.

No caso, entendo que a parte autora sucumbiu em cerca 70% do seu pedido.

Sendo assim, a parte ré fica condenada a arcar com o pagamento de 30% das custas e das despesas processuais, sendo que o restante (70%) ficará a cargo do autor.

Em relação aos honorários advocatícios, percebe-se que houve específica condenação, não havendo de que se falar no valor da causa para observar a incidência dos honorários, de modo que existe a fixação de valor a ser ressarcido.

Por consectário, o arbitramento da verba de sucumbência deve ocorrer sobre o valor do proveito econômico.

Nesse sentido, em razão da sucumbência recíproca em extensão diferente, e sendo vedada a compensação, condeno a autora ao pagamento de honorários ao advogado do réu, arbitrados com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC, em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, e condeno o réu ao pagamento de honorários ao advogado da autora, fixados, com amparo no mesmo dispositivo legal, em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido.

Recurso da parte autora CONHECIDO E DESPROVIDO.

Recurso da parte ré CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, o somente para, mantendo a sucumbência recíproca, contudo em extensões diferentes, entendo que a parte autora sucumbiu em cerca 70% do seu pedido.

Sendo assim, a parte ré fica condenada a arcar com o pagamento de 30% das custas e das despesas processuais, sendo que o restante (70%) ficará a cargo do autor.

No mais, em razão da sucumbência recíproca em extensão diferente, e sendo vedada a compensação, condeno a autora ao pagamento de honorários ao advogado do réu, arbitrados com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC, em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, e condeno o réu ao pagamento de honorários ao advogado da autora, fixados, com amparo no mesmo dispositivo legal, em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido. (Apelação Cível - 0267456-06.2021.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) EVERARDO LUCENA SEGUNDO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 11/10/2023, data da publicação: 11/10/2023)   Desse modo, impõe-se a manutenção da sentença quanto à devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.    3 - Dispositivo   Com esses fundamentos, nega-se provimento ao recurso interposto, mantendo-se a sentença de acordo com as proposições já lançadas nos autos.   Em razão do desprovimento do recurso e por força do art. 85, § 11, do CPC[1], majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% sobre o valor da condenação, considerando, para tanto, os critérios previstos no art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal.   É o voto.   Fortaleza, data e hora da assinatura digital.     Jane Ruth Maia de Queiroga Desembargadora Relatora     [1] Tese jurídica de eficácia vinculante, sintetizadora da ratio decidendi do julgado paradigmático: "A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente.

Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento e limitada a consectários da condenação" (REsp n. 1864633/RS, Rel.

Min.

Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, DJe 21.12.2023).