TJCE - 3000407-05.2023.8.06.0034

ESTADO DO CEARÁ - PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Cível da Comarca de Aquiraz R. da Integração, s/n, Lot.

Mirante do Rio, Centro, AQUIRAZ - CE - CEP: 61700-000     3000407-05.2023.8.06.0034 [Despesas Condominiais] Advogado do(a) EXEQUENTE: INES ROSA FROTA MELO - CE33390 Advogado do(a) EXECUTADO: FRANCISCO GIANNI BRITO MEDEIROS - CE40834   DECISÃO     Vistos etc.   Cuida-se de execução de taxas condominiais ajuizada por Condomínio Horizontal - Vila Verde em face de Leila Ramos Ribeiro e Residencial Vila Verde SPE Ltda, visando ao pagamento da quantia de R$ 1.396,47.   Residencial Vila Verde SPE LTDA apresentou, no Id 64530443, exceção de pré-executividade, em que afirma ter construído e comercializado o empreendimento denominado Residencial Vila Verdade, com matrícula n. 3196 do 2º Ofício de Registro de Imóveis.

Diz ter vendido a unidade objeto da demanda em 22 de dezembro de 2017, por meio de instrumento particular de adesão ao parcelamento de solo e plano de desenvolvimento de loteamento fechado o lote 159 quadra 01, à pessoa de Leila Ramos Ribeiro.

Ressalta que no contrato existiria disposição a respeito de impostos, tributos, taxas e demais despesas, a qual lhe isentaria a responsabilidade.

No mais, apresenta impugnação à gratuidade judiciária.   Além disso apresentou preliminar de nulidade de execução em face da ausência de legitimidade.   AR Id 65102764 indica a ausência de citação da executada Leila Ramos Ribeiro.   Despacho Id 65102764 determinou a intimação da parte exequente para manifestar-se sobre a exceção de pré-executividade.   Impugnação à exceção de pré-executividade apresentada no Id 71756936, em que defende a legitimidade passiva ad causam para o Residencial Vila Verde SPE LTDA figurar no polo passivo da execução, visto que "o STJ, bem como demais tribunais, já pacificaram o entendimento de que as despesas de condomínio só serão repassadas ao comprador após a efetiva entrega de chaves ou efetivação da posse pelo comprador, assim como deve ter, o condomínio, a ciência inequívoca da transação e da efetiva posse".

Defende, assim, a responsabilidade da referida pelo pagamento.

Sustenta que, mesmo não sendo esse o entendimento, deve ainda assim ser mantida a parte no polo passivo da ação, pois, eventualmente, pode a penhora recair sobre o bem e o proprietário ter ciência do ato constritivo.

Defende, ainda que incabível a exceção de pré-executividade para a finalidade pretendida.

Por fim, afirma ser necessário o deferimento da gratuidade judiciária.   É o relatório.

DECIDO.   A exceção de pré-executividade, ou defesa executiva atípica, nada mais é que uma forma de defesa que poderá ser apresentada pelo executado a qualquer tempo, através de simples petição, para demonstrar vícios insanáveis ou suscitar questões de ordem pública.   O novo Código de Processo Civil, positivando o citado instituto, já amplamente aceito pela Jurisprudência, prevê em seu artigo 803 que:    Art. 803. É nula a execução se:  I - o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível;  II - o executado não for regularmente citado; III - for instaurada antes de se verificar a condição ou de ocorrer o termo.

Parágrafo único.

A nulidade de que cuida este artigo será pronunciada pelo juiz, de ofício ou a requerimento da parte, independentemente de embargos à execução.   O Superior Tribunal de Justiça, em posição consolidada na súmula 393, entende que "a exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória".   No caso, Residencial Vila Verde SPE LTDA afirmou ser ilegítima para figurar no polo passivo da ação, por ter vendido a unidade objeto da demanda em 22 de dezembro de 2017, por meio de instrumento particular de adesão ao parcelamento de solo e plano de desenvolvimento de loteamento fechado o lote 159 quadra 01, à pessoa de Leila Ramos Ribeiro.

Ressalta que no contrato existiria disposição a respeito de impostos, tributos, taxas e demais despesas, a qual lhe isentaria a responsabilidade.    Nos casos de arguição de ilegitimidade passiva em face da transferência da posse por compromisso de compra e venda não registrado no cartório competente, resulta necessário o exame das circunstâncias do caso concreto para averiguar se a responsabilidade pelas despesas condominiais é do promitente comprador ou do promitente vendedor, segundo decidido no Recurso Especial n.º 1.345.331/RS, proferido no regime de julgamento de recursos repetitivos.

Confira-se a ementa do aresto:   PROCESSO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

IMISSÃO NA POSSE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2.

No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.)   Na hipótese, o fato de o contrato de compra e venda não ter sido formalizado perante o competente Cartório de Registro de Imóveis não tem o condão de afastar a responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento das cotas condominiais.

Porém, compulsando os autos, tendo em vista que a declaração que repousa no Id 57244226 indica que consta, como devedora da Unidade L159Q1 do condomínio, a sra.

Leila Ramos Ribeiro desde 10 de abril de 2022, verifico que nesta data a exequente já possuía inequívoca ciência da imissão na posse pela promitente compradora.   Em casos como o dos autos, confira-se a jurisprudência:   EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

TAXAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

LEGITIMIDADE DO RECORRENTE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO NÃO DEMONSTRADA.

OMISSÃO E CONTRADIÇÃO.

VÍCIOS INEXISTENTES. 1.

Conforme o entendimento firmado, em sede de recurso repetitivo, pela Corte Superior, a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp. nº 1.345.331/RS - Relator: Ministro Luis Felipe Salomão - Segunda Seção - Julgado em: 08/04/2015 - DJe 20/04/2015). 2.

No caso e, estudo, muito embora tenha havido escritura pública de compra e venda, não restou demonstrado que o Condomínio (recorrido) detinha ciência inequívoca do referido documento.

Portanto, nada obsta que o recorrente seja acionado para efetuar o pagamento das taxas condominiais que estão pendentes, ressalvado-lhe o direito de regresso.[…] EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. (TJGO, AC 0091664-11.2015.8.09.0051, Rel.

Alan Sebastião de Sena Conceição, 5ª Câmara Cível, DJe de 27/04/2020)   Por consequência, mostra-se impositivo o acolhimento da exceção de pré-executividade para declarar a ilegitimidade passiva ad causam do Residencial Vila Verde SPE LTDA.    Quanto à gratuidade judiciária requerida inicialmente, de fato deve ser indeferida.    Saliento que o condomínio, muito embora seja desprovido de personalidade jurídica, para fins de concessão de justiça gratuita, deve ser equiparado à pessoa jurídica, cabendo demonstrar a sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais.    Ou seja, a hipossuficiência para concessão do benefício da justiça gratuita deve ser demonstrada através de provas carreadas aos autos, não podendo ser presumida.   Assim, pela análise dos documentos apresentados, não restou demonstrada pelo exequente, a alegada impossibilidade financeira.   Nesse contexto, a Súmula nº 481 do Superior Tribunal de Justiça determina: "Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais."   Ainda nesse sentido:   EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONDOMÍNIO - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - Condomínio destinado à habitação de pessoas de baixa renda - Insurgência para a concessão do benefício - Insuficiência financeira do condomínio não demonstrada - Decisão mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - AI: 22187157720208260000 SP 2218715-77.2020.8.26.0000, Relator: Claudio Hamilton, Data de Julgamento: 10/06/2021, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2021).   Diante do exposto, ACOLHO a exceção de pré-executividade para declarar a ilegitimidade passiva de Residencial Vila Verde SPE LTDA e, consequentemente, sua exclusão da presente execução.   Indefiro, ainda, o pedido de gratuidade judiciária formulado inicialmente.   DEIXO de condenar a exequente por honorários advocatícios, o que faço com fulcro no art. 55 da Lei n. 9.099/95.   Intimem-se as partes.   Intime-se, ainda, o exequente para tomar conhecimento do AR Id 65102764, requerendo o que entender de direito, sob pena de extinção sem resolução de mérito.    Expedientes necessários.   Aquiraz, data da assinatura no sistema.   Juliana Sampaio de AraújoJuíza de Direito 

 Comarca de Aquiraz1ª Vara Cível da Comarca de Aquiraz PROCESSO: 3000407-05.2023.8.06.0034 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)POLO ATIVO: CONDOMINIO HORIZONTAL REPRESENTANTES POLO ATIVO: INES ROSA FROTA MELO - CE33390 POLO PASSIVO:LEILA RAMOS RIBEIRO e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: FRANCISCO GIANNI BRITO MEDEIROS - CE40834          D E S P A C H O     Vistos etc Intime-se o exeqüente, através de sua advogada, para no prazo de 15 (quinze) dias, se manifestar acerca da petição de exceção de pré-executividade acostado à pág. 28 (ID 64530463).

Expedientes necessários.   AQUIRAZ, 29 de agosto de 2023.   JULIANA SAMPAIO DE ARAUJO Juíza de Direito Titular