TJCE - 0266178-62.2024.8.06.0001

Processo nº. 0266178-62.2024.8.06.0001 Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Classe: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) REQUERENTE: GILMARA PEREIRA DE FARIAS, MARCOS ANDRE DA SILVA LIRA REQUERIDO: ASSOCIACAO THE CORAL FRACTIONAL, BRIC DEVELOPMENT BRASIL LTDA SENTENÇA

I - RELATÓRIO   Trata-se de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos c/c Tutela de Urgência e Danos Morais, ajuizada por Gilmara Pereira de Farias e Marcos André da Silva Lira, em face de Bric Development Brasil LTDA. e The Coral Private Residence, partes individualizadas nos autos.   Em petição inicial de ID 118620522 os promoventes narram o seguinte:   "Em 11 de maio de 2019, os Requerentes GILMARA PEREIRA DE FARIAS e MARCOS ANDRÉ DA SILVA LIRA, firmaram com a empresa Promovida, um Instrumento particular de Promessa de Venda e Compra de Cota-parte Ideal de Imóvel e Outras Avenças, regido pelo contrato N° ST-QD33/C06-00000018 e 00000019, com a finalidade de adquirir fração de tempo de imóvel localizado no loteamento Lago Doce, região da Pedra Chata, Cana Brava, Trairi/CE, no empreendimento THE CORAL PRIVATE RESIDENCE. (Contrato anexo) A venda foi intermediada por vendedores, que abordaram os Requerentes em um estande na Av.

Beira Mar, situado em Fortaleza/CE.

Onde foram convidados a participar de uma palestra com duração estimada de 30 minutos, com o objetivo de promover um empreendimento, e ofereceram aos Autores um brinde ao término da reunião.

Na referida palestra, foi apresentado o projeto do Resort THE CORAL, destacando diversas vantagens e benefícios associados à aquisição da cota parte ideal.

Durante a apresentação, o Autor MARCOS ANDRÉ questionou repetidas vezes acerca da tarifação para a reserva das semanas desejadas.

Foi informado ao Autor que o valor referente à taxa de condomínio seria de R$250,00 por semana.

Ademais, o Autor persistiu na indagação sobre o custo anual total do investimento, sendo-lhe assegurado que tal valor não excederia R$3.000,00 por ano.

Esta informação foi confirmada e garantida durante a palestra.

Inclusive durante a palestra, os corretores apresentaram aos clientes ouvintes, por meio de gráficos, imagens e planilhas, a potencial lucratividade derivada do aluguel das respectivas semanas.

Eles exemplificaram que, caso os promitentes compradores alugassem suas frações por um período de 7 (sete) dias, poderiam obter um lucro aproximado de R$7.000,00 (sete mil reais).

Os Autores, em um estado de emoção, foram ludibriados pelos benefícios apresentados, acreditando tratar-se de um negócio vantajoso, tanto para investimento quanto para lazer familiar.

Sob a pressão exercida pelos vendedores para a concretização da aquisição, os Autores acabaram por celebrar o contrato.

Subsequentemente, os pagamentos foram iniciados conforme estabelecido, incluindo o valor de entrada e as demais parcelas, conforme os termos constantes no contrato anexado e o histórico de pagamentos. (...).No entanto, para surpresa dos autores, ao solicitarem informações sobre a data desejada para a reserva, foram informados de um valor distinto para o condomínio, no montante de R$600,00 (seiscentos reais) por dia.

Evidenciando, assim, uma manifesta falha no dever de informação ao consumidor, além de não terem informado o valor real da diária, confirmaram um valor incorreto.

Ademais, após tomarem ciência da cobrança excessiva referente à taxa diária de condomínio, os autores tentaram rescindir o contrato, contudo, até a presente data, não conseguiram efetivar a rescisão.

Esse impasse resultou na inclusão dos nomes dos requerentes no Serasa, causando-lhes consideráveis prejuízos.

Ao tentarem rescindir o contrato, a empresa ré não demonstrou interesse algum em resolver a situação: (...)."   Requereu medida liminar, e, no mérito, a rescisão contratual, devolução das quantias pagas e condenação das promovidas ao pagamento de indenização por danos morais, custas e honorários sucumbenciais.   Documentação de ID's 118622425 a 118620521.   Decisão de ID 118620500 deferiu o pedido de gratuidade judiciária, concedeu a inversão do ônus da prova, indeferiu o pedido liminar e remeteu os autos para a realização de audiência de conciliação.   Devidamente citada, a parte promovida Bric Development apresentou a sua contestação em petição de ID 129681680, em que apresenta preliminares; e, no mérito, em síntese, o integral cumprimento das obrigações assumidas, força obrigatória do contrato, observância aos princípios contratuais e inexistência de responsabilidade civil.

Pugna pelo acolhimento das preliminares, e, subsidiariamente, pela improcedência da demanda.

Apresenta pedidos alternativos.   Documentação de ID's 129681698 a 129681703.   Termo de audiência de conciliação de ID 130318412 testifica que as partes não transigiram.   Réplica de ID 124713805.   Após determinação do juízo, as partes requereram o julgamento do feito (ID's 160000151 e 160966330).   É o que importa relatar.   Passo a fundamentar e decidir.   II - FUNDAMENTAÇÃO   PRELIMINARMENTE   - Do Juízo Competente para Julgar a Presente Ação.

Cláusula de Eleição de Foro.

Aplicação da Súmula 355 do STF:   A promovida argui preliminar de incompetência, sob o argumento de que dentre os termos livremente pactuados, faz-se menção à Cláusula 11.18, que elege o Foro da Comarca de Trairi - CE para dirimir quaisquer disputas, controvérsias ou reclamações resultantes ou relativas ao referido contrato, o que se coaduna com o teor do art. 63 do CPC e Súmula 63 do STJ.   Não obstante, conforme preleciona o Art. 101, I do CDC; na ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, "a ação pode ser proposta no domicílio do autor"; garantida, portanto, esta faculdade ao consumidor.

Ademais, a jurisprudência do STJ é firme no sentido da possibilidade de invalidar a cláusula de eleição de foro, por reconhecer a presença de prejuízo à defesa do consumidor.   Nesse sentido:   AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

AFASTAMENTO.

POSSIBILIDADE.

PREJUÍZO À DEFESA DO CONSUMIDOR.

RECONHECIDO PELAS INST NCIAS ORDINÁRIAS.

PRECEDENTES.

SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "O foro de eleição contratual cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, podendo ser declarada de ofício a nulidade da cláusula de eleição pelo julgador" ( AgInt no AREsp 1.337.742/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe de 08/04/2019). 2.

No caso concreto, o Tribunal de origem entendeu que foram concretamente demonstrados a hipossuficiência e o prejuízo à defesa do consumidor, de modo a justificar o afastamento da cláusula de eleição de foro. Rever essa conclusão em recurso especial encontra óbice na Súmula 7/STJ. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1852662 CE 2019/0367534-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 01/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2020).

G.N.   Destarte, ao considerar a hipossuficiência técnica dos consumidores, bem como que os promoventes residem atualmente nesta comarca de Fortaleza/CE, indefiro a presente preliminar.   - Da Ilegitimidade Passiva de The Coral Private Residence:   A promovida argui ainda preliminar de ilegitimidade passiva de The Coral Private Residence, pois este corresponde tão somente ao o nome fantasia do empreendimento capitaneado pela Bric Development Brasil Ltda., de modo que nem sequer possui CNPJ ou qualquer elemento que possa enquadrá-lo como uma pessoa jurídica.   Da análise do Quadro Resumo de ID 118622449, nota-se que, de fato, "The Coral Private Residence" não consta como promitente vendedora nem tampouco como intermediadora do negócio jurídico firmado; tratando-se, tão somente, da denominação do empreendimento imobiliário.   Portanto, acolho esta preliminar para determinar a retirada do polo passivo da demanda, da requerida indicada como THE CORAL PRIVATE RESIDENCES.   - Do Indeferimento do Pedido de Inversão do Ônus da Prova:   Nesse tocante, importante consignar que os contratos imobiliários também correspondem a uma modalidade de relação de consumo, pois de um lado encontramos o fornecedor (artigo 3º, do Código de Defesa do Consumidor) que vende o produto e se compromete a entregá-lo no prazo avençado, e do outro o consumidor (art. 2º, do mesmo diploma legal), adquirente desse produto; Nesse sentido, a demanda será analisada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, motivo pelo qual cabível a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6°, VIII do CDC.

Além disso, presente a hipossuficiência técnica dos consumidores, especialmente diante da natureza de adesão do instrumento contratual firmado.   Destarte, mantenho a decisão de ID 118620500 que concedeu a inversão do ônus da prova.   MÉRITO   Conheço diretamente dos pedidos, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porque a questão de mérito é de direito e de fato, sem necessidade de produção de prova diversa da documental produzida.    Cinge-se a controvérsia em verificar acerca da possibilidade de restituição integral das quantias pagas pelos autores, referentes às parcelas oriundas do contrato de compra e venda firmado entre as partes, com a condenação da promovida em indenização por danos morais.   No tocante ao pedido relativo à devolução das quantias pagas, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, que preleciona o seguinte:   Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa e compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve correr a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).   Logo, caso o promitente vendedor dê causa ao encerramento do contrato, os valores adiantados deverão ser inteiramente restituídos ao comprador; todavia, caso a culpa seja do comprador, a devolução dos valores será parcial, sendo "admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga" (STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/05/2021, DJe 13/05/2021).   Na hipótese dos autos, há que ser atribuída a culpa pelo encerramento do contrato à promitente compradora, ora promovente em conjunto com seu marido, pois embora aleguem em exordial que foram ludibriados, não há qualquer comprovação nos autos nesse sentido.

Ademais, a promovente assinou por livre e espontânea vontade o instrumento contratual firmado, cujas cláusulas se encontravam claramente dispostas (ID 118622449), restando-se ainda inadimplente com o pactuado.    Destarte, declaro rescindido o instrumento contratual firmado entre as partes, permitido à parte promovida a retenção do percentual de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) do total pago, conforme explicação supra, não havendo que se falar em restituição integral.   Nesse sentido:   APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES.

JULGAMENTO DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE.

POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR.

PRECEDENTES DO STJ.

RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS.

PERCENTUAL EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA.

DESCABIMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. TAXA DE MANUTENÇÃO DEVIDA SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE.

CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC.

CABIMENTO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CONDENAÇÃO - APLICAÇÃO DO ART. 85, § 2º DO CPC.

RECURSOS CONHECIDOS - APELO DOS AUTORES PROVIDO EM PARTE.

APELO DAS PROMOVIDAS IMPROVIDO.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1.

Trata-se de Recursos de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda.

APELO DOS AUTORES 2.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

Conforme entendimento do Colendo STJ, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, entendido como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Na espécie, a retenção de 20% (vinte por cento) das prestações pagas, estabelecida no contrato e na sentença, já se revela em patamar inferior àquele considerado adequado e razoável pela Corte Superior, razão pela qual não assiste razão aos apelantes na sua pretensão de reduzir ainda mais o percentual fixado na origem. 3.

TAXA DE MANUTENÇÃO.

As despesas de manutenção de condomínio não podem ser exigidas do adquirente antes da entrega do empreendimento imobiliário e do pleno exercício da posse.

No caso concreto, o requerimento administrativo pelo distrato ocorreu antes da entrega do lote objeto do contrato, de sorte que os demandantes jamais foram imitidos na posse do bem.

Portanto, a sentença merece reforma no ponto para impedir que as promovidas retenham eventual valor em aberto referente à Taxa de Manutenção. 4.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

Na hipótese dos autos, as demandadas foram condenadas a restituir aos autores o importe correspondente a 80% (oitenta por cento) dos valores adimplidos.

Portanto, uma vez que houve condenação, a verba honorária deve ser fixada com esteio no art. 85, § 2º do CPC, e não com base na apreciação equitativa.

Sob esse enfoque, reformo a sentença para condenar as rés em honorários advocatícios no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com esteio no dispositivo referido.

APELO DAS PROMOVIDAS 5.

RESCISÃO CONTRATUAL.

A jurisprudência do E.

STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 6.

FORMA DE RESTITUIÇÃO.

Para efeitos do art. 543-C do CPC/73: "em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (Julgamento Representativo da Controvérsia - REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO) (GN) Portanto deve ser mantida a disposição sentencial que determinou a devolução imediata e em parcela única das prestações adimplidas. 7.

INDEXADOR MONETÁRIO.

Inobstante a previsão contratual de correção monetária pelo IGP-M sobre valores a serem restituídos, deve remanescer a disposição sentencial que estabeleceu o INPC, posto que este indexador monetário é o que melhor reflete a recomposição do valor da moeda. 8.

Recursos conhecidos.

Apelo dos autores provido em parte.

Apelo das promovidas improvido.

Sentença parcialmente reformada.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer dos recursos interpostos, para dar parcial provimento ao Apelo dos autores e negar provimento ao Apelo das promovidas, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - AC: 00170801120178060075 CE 0017080-11.2017.8.06.0075, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 23/06/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 23/06/2021).

G.N.   Quanto ao pedido de condenação em indenização por danos morais,  entendo que não deve prosperar.

Explico.   O dano moral é aquele que supera o mero aborrecimento e atinge os direitos da personalidade do ofendido.

Assim ensina Carlos Roberto Gonçalves (in Direito das Obrigações Parte Especial, livro 6, tomo II, Saraiva, 2.002, pág. 92):   "[...] Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando seu patrimônio. É lesão de bem que integra os direitos da personalidade, como a honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome, etc, como se infere dos arts. 1º, III, e 5º, V e X, da Constituição Federal, e que acarreta ao lesado, dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação. […]" Na hipótese dos autos, não houve violação aos direitos de personalidade dos autores.

Ademais, embora este juízo tenha conhecimento acerca da forma como os vendedores costumam abordar os consumidores em situações como às descritas na inicial, não verifico nos autos indícios de vícios no consentimento aptos a gerar dano extrapatrimonial.   Com essas considerações, hei por bem em julgar pela parcial procedência da demanda.  

III - DISPOSITIVO   Diante do exposto, julgo parcialmente procedente os pedidos autorais (art. 487, I, do CPC), determinando a rescisão do instrumento contratual firmado entre as partes, com a condenação da parte promovida à devolução parcial das quantias pagas, limitada à retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento), com acréscimo de correção monetária pelo INPC desde os respectivos vencimentos, devendo a partir de 30/08/2024 ser usada a taxa referencial do IPCA.

Quanto aos juros de mora, devem incindir desde a citação com índice de 1% (um por cento) ao mês até a data de 30/08/2024.

A partir de 30/08/2024, devem ser calculados pela taxa selic, deduzido o valor do IPCA (art. 406, § 1°, e art. 289, ambos do Código Civil), observando-se ainda o disposto no art. 406, § 3º, do Código Civil).   Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes nas custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, cuja exigibilidade fica suspensa aos autores em razão da gratuidade judiciária deferida.   Acolho a preliminar de Ilegitimidade Passiva arguida em sede de contestação, e, por conseguinte, determino a exclusão do polo passivo da demanda, da promovida denominada THE CORAL PRIVATE RESIDENCES.   À SEJUD, para que proceda à retificação devida.   Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.     Certificado o trânsito em julgado da sentença de mérito, arquivem-se estes autos, com as formalidades legais.   Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

ROMMEL MOREIRA CONRADO JUIZ DE DIREITO