TJCE - 3037139-16.2025.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA PROCESSO: 3037139-16.2025.8.06.0001 CLASSE: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) ASSUNTO:  [Despejo por Inadimplemento] AUTOR: WULLO MAGALHAES DIOGENES REU: LUIS FILIPE BRITO DA SILVA DECISÃO   Vistos em conclusão.

Trata-se de Ação de Despejo por falta de pagamento e infração contratual c/ Pedido de liminar ajuizada por WULLO MAGALHÃES DIOGENES em face de LUIZ FELIPE BRITO DA SILVA, pelas razões delineadas na Petição Inicial de ID 155786122.

Em síntese, o Autor afirma que realizou contrato de locação com a parte ré tendo como objeto o imóvel situado na Rua Francisco Nogueira, nº 250, bloco 11, apto 403, Cajazeiras, Fortaleza/CE, pelo prazo de 36 (trinta e seis meses), com início em 01/12/2024 e término previsto para 30/11/2027.

Diz que restou ajustado aluguel mensal no valor inicial de R$ 855,00 (oitocentos e cinquenta e cinco reais), todavia, desde março/2025 a parte ré se encontra inadimplente.

Diz ainda que o referido contrato foi firmado mediante fiança prestada pela CREDPAGO, a qual realizou notificação extrajudicial de exoneração da garantia em abril/2025, e que até o presente momento não houve substituição da garantia, o que representa infração contratual.

Assim, ajuizou a presente ação requerendo, em caráter de urgência, o deferimento de medida liminar de despejo para que o Réu desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias.

Ao fim, requer a confirmação do pedido de urgência e a rescisão do contrato de locação.

Acompanham a Petição Inicial os documentos de IDs 155786123 a 155787835.

Contrato de locação colacionado no ID 155787826.

Despacho proferido no ID 155886176, determinando ao Autor comprovar o pagamento das custas processuais.

Em resposta, o Autor juntou certidão de pagamento das custas no ID 160349352. É o que importa relatar.

DECIDO.

Recebo a Inicial no plano meramente formal.

Por conseguinte, passo à análise da liminar.

Considerando que se trata de uma ação de despejo por falta de pagamento e infração contratual, o pleito deverá ser analisado sob a ótica do procedimento especial determinado pela Lei nº 8.245/91, o qual comporta a concessão do despejo liminar.

Vejamos: Art. 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. §1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (…) IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Dos dispositivos acima transcritos, depreende-se que, nas ações de despejo por falta de pagamento, a liminar somente poderá ser concedida se não constar do contrato a previsão de garantia, em conformidade com o art. 37 da Lei do Inquilinato, quais sejam, caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Art. 59, inciso IX, Lei 8.245/91).

Outrossim, é requisito para a concessão de liminar o pagamento de caução pelo Autor da ação no valor equivalente a três meses de aluguel (Art. 59, §1º, 8.245/91).

No caso dos autos, reputo preenchidos ambos os requisitos exigidos para a antecipação da tutela de urgência antecipatória requestada pelo Autor.

Com efeito, restou comprovada a notificação extrajudicial de exoneração da fiança ao locatário LUIS FILIPE BRITO DA SILVA por meio dos documentos de IDs 155787832 a 155787835, entregue a notificação em 23/04/2025, sem que tenha sido apresentada nova garantia.

Tais circunstâncias autorizam a concessão de liminar justamente por se configurar dano inverso à parte Autora, que sofre com o risco de inadimplência da parte promovida.

Nesse sentido, é o seguinte julgado: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO.

PLEITO LIMINAR .

CONTRATO LOCATÍCIO DESPROVIDO DE GARANTIA.

INEXISTÊNCIA DE REFORÇO OU SUBSTITUIÇÃO DAS GARANTIAS LEGAIS PREVISTAS.

INCIDÊNCIA DO ARTIGO 59, § 1º, INCISO IX DA LEI Nº 8.245/1991 .

DETERMINADA A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Compulsando os autos, em uma análise preliminar, observo que os argumentos e os documentos colacionados permitem formular um juízo de probabilidade acerca da existência do direito alegado pela agravante, pois no presente caso, vê-se que o contrato não é mais garantido por fiança, nos termos do documento à fl .22, e-SAJPG, tendo a fiadora, Credpago Serviços de Cobrança S/A, formulado sua exoneração da fiança em 14/09/2022, bem como não existindo informações acerca do pagamento regular das obrigações assumidas pela parte recorrida. 2.

Com efeito, o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991, assim dispõe: ¿Art . 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terá o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (¿) IX ¿ a falta de pagamento de aluguel e acessório da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo .¿ 3.

Não mais garantido o contrato por fiança, se mostra possível o deferimento liminar do despejo em caso de comprovação do esvaziamento da garantia, nos termos do art. 40 da Lei n. 8 .245/1991, conforme o caso dos autos.

Precedentes. 4.

Recurso conhecido e provido, is que presentes os pressupostos autorizadores da medida contidos no artigo 330 do CPC, c/c artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei nº 8 .245/1991, a fim de determinar a desocupação voluntária do imóvel objeto da lide, nos termos requeridos.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de nº 0624303-84.2023.8 .06.0000, em que figuram as partes acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do recurso interposto, para dar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator.

Fortaleza, 07 de fevereiro de 2024.

INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (TJ-CE - Agravo de Instrumento: 0624303-84 .2023.8.06.0000, Relator.: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 07/02/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2024) (grifos acrescidos) Outrossim, a jurisprudência nacional vem consolidando o entendimento de que é possível a substituição da caução processual prevista no art. 59, §1º, da Lei do Inquilinato pela própria dívida, se o valor do débito em atraso for superior a três meses de aluguel, o que é o caso dos autos.

Vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO.

COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

CAUÇÃO.

DÉBITO LOCATÍCIO.

SUBSTITUIÇÃO.

POSSIBILIDADE.

A imposição de prestação de caução em montante equivalente a três aluguéis, a fim de que se efetue a ordem de desocupação do imóvel, conforme preconiza o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/1991, enquanto a dívida locatícia alcança valor muito superior à garantia, não se mostra razoável e proporcional, de modo que é admissível a sua substituição pelo débito em aberto, a fim de não onerar em demasia o locador, que se encontra prejudicado em razão da inadimplência do locatário. (TJ-DF 07251019420218070000 DF 0725101-94.2021.8.07.0000, Relator: ESDRAS NEVES, Data de Julgamento: 06/10/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 22/10/2021 .

Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.

INDEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR PARA A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

INCONFORMISMO.

DÉBITO LOCATÍCIO SUPERIOR AO DEPÓSITO DADO EM GARANTIA PELO LOCATÁRIO.

DESNECESSIDADE DE CAUÇÃO.

I.

Indeferimento de liminar de despejo, ao fundamento de que não foi prestada caução no equivalente a 3 (três) meses de aluguel conforme exige a norma do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91.

II.

Contrato de locação celebrado com garantia locatícia.

Valor da dívida que ultrapassa em muito o valor da garantia contratual.

III.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça é firme no sentido de que se considera extinta a caução quando o valor do débito for superior àquele dado em garantia em forma de caução, fato que autorizaria o deferimento da liminar, nos termos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, com a redação conferida pela Lei nº 12.112/2009.

IV.

Possibilidade de substituição da caução em dinheiro pelos créditos locatícios, visto que o valor do débito supera em muito o valor dos três meses de aluguel.

V.

Presença dos requisitos para a concessão da liminar pretendida.

VI.

Reforma da decisão que se impõe.

VII.

Recurso conhecido e provido. (TJ-RJ - AI: 00756883120218190000, Relator: Des(a).

RICARDO COUTO DE CASTRO, Data de Julgamento: 31/05/2022, SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/06/2022).   Isto posto, DEFIRO a medida liminar requerida, determinando que a parte promovida desocupe voluntariamente o imóvel localizado na Rua Francisco Nogueira, nº 250, bloco 11, apto 403, Cajazeiras, Fortaleza/CE, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de a referida desocupação ser realizada de maneira compulsória.

CITE-SE E INTIME-SE da presente decisão a parte Demandada para, querendo, contestar a presente ação, no prazo de 15 (quinze dias), sob pena de revelia.

Outrossim, advirta-se ao locatário de que poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, elidir a mora com o depósito em Juízo que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II, do art. 62 da Lei nº 8.245/91 (§ 3º do art. 59 da Lei nº 8.245/91).

Dito isso, determino: 1.

Expeça-se Mandado de Despejo e desocupação voluntária, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de a referida desocupação ser realizada de maneira compulsória.

No mesmo ato, CITE-SE a parte ré para, querendo, contestar a presente ação, no prazo de 15 (quinze dias), sob pena de revelia.

Outrossim, advirta-se ao locatário de que poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito, em Juízo, que contemple a totalidade dos valores devidos, purgando a mora e o pagamento dos honorários advocatícios em 10% (dez por cento) à razão do débito reclamado na exordial. 2.

Decorrido o prazo para contestação, certifique-se e intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, apresentar manifestação, oportunidade em que: a) havendo revelia, deverá informar se quer produzir outras provas ou se deseja o julgamento antecipado; b) havendo contestação, deverá se manifestar em réplica, inclusive com contrariedade e apresentação de provas relacionadas a eventuais questões incidentais; c) em sendo formulada reconvenção com a contestação ou no seu prazo, deverá a parte autora apresentar resposta à reconvenção. 3.

Cumpridas as determinações anteriores, voltem-me os autos conclusos para fins de saneamento e organização do processo (CPC, art. 353).

Expedientes necessários.  Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Magistrado (a)