TJCE - 3045794-74.2025.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA PROCESSO: 3045794-74.2025.8.06.0001 CLASSE: DESPEJO (92) ASSUNTO:  [Despejo por Denúncia Vazia] AUTOR: CONSTRUTORA NEVES REGADAS LTDA REU: RAIMUNDO MEDEIROS JUNIOR, JULIANA ROSA ALVARES DECISÃO

Vistos.

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com despejo por denúncia vazia, com pedido de liminar, ajuizada por Construtora Neves Regadas Ltda. em face de Raimundo Medeiros Júnior e Juliana Rosa Álvares, devidamente qualificados nos autos.  Na petição inicial, a autora afirma ser legítima proprietária de imóvel comercial localizado na Avenida Capitão Hugo Bezerra, nº 333, Bairro Barroso, Fortaleza/CE, objeto das matrículas nºs 16.589 e 81.153 do 6º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital.

Relata que, em 30/04/2021, celebrou com os réus contrato de locação comercial com início em 01/05/2021 e término em 30/04/2024, pelo valor mensal de R$ 12.000,00.

Findo o prazo, o contrato foi prorrogado por tempo indeterminado.

Alegando ausência de interesse na continuidade da locação, a autora notificou extrajudicialmente os réus, concedendo prazo de 30 dias para desocupação voluntária, que se esgotou em 09/06/2025.

Sustenta que os réus permanecem no imóvel sem justificativa legal, o que enseja a presente demanda.

Diante disso, requer, liminarmente, o despejo imediato dos réus, com expedição de mandado para desocupação no prazo de 15 dias, mediante caução fidejussória.

No mérito, pede a rescisão do contrato de locação, a confirmação do despejo e a condenação dos réus ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Protesta por todos os meios de prova admitidos em direito.

Instruíram a petição inicial os seguintes documentos, dentre outros:  procuração (ID. 160895441),  contrato social (ID. 160895446), comprovante de inscrição e situação cadastral (ID. 160895447), contrato de locação comercial (ID. 160895449), e notificação premonitória datada de 09/05/2025 (ID. 160895452).  Despacho de ID. 161090514 determinou a intimação da parte autora para comprovação do pagamento das custas iniciais.

Na petição de ID. 161891221 requereu o parcelamento das custas iniciais.

Despacho de ID. 162181827 indeferiu o pedido de parcelamento das custas iniciais, bem como determinou a intimação da parte autora para comprovação do pagamento integral das custas iniciais, o que foi realizado em ID. 162415808.

Na petição de ID. 162461480, o réu sustenta que a petição inicial não reflete a real situação contratual, destacando que a relação locatícia sempre foi pautada na boa-fé, com reiteradas tentativas de negociação para continuidade do contrato.

O contrato original, firmado em 30/04/2021, teve prazo de 36 meses, encerrando-se em abril de 2024, passando a vigorar por prazo indeterminado conforme o art. 46, §1º, da Lei nº 8.245/91, devido à permanência no imóvel sem oposição da locadora.

Alega que, após longo período sem atualização, a autora apresentou abruptamente proposta de reajuste para R$ 30.000,00 mensais, valor desproporcional ao mercado e às características do imóvel.

Reprova o pedido liminar de despejo imediato, pois não houve depósito da caução legal, além de desconsiderar a complexidade da operação e a função social da empresa.

Afirma que a inicial simplifica a relação contratual, ignorando as tentativas frustradas de negociação, a ausência de reajustes e os impactos sociais e econômicos da desocupação.

Destaca que, conforme o art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/1991, a concessão da liminar depende da prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, o que não ocorreu, impedindo o deferimento da medida.

Ainda que o vício formal fosse superado, o caso exige análise subjetiva, considerando a função social da empresa e o histórico contratual.

O imóvel abriga o centro logístico da empresa, com mais de 128 colaboradores e cerca de 188 veículos, essencial para execução de contratos administrativos com entes públicos e de relevante interesse social.

Diante disso, o réu requer: a) Indeferimento do pedido liminar de despejo pela ausência do depósito da caução; b) Caso superada essa questão, indeferimento da liminar devido à função social da empresa, essencialidade do imóvel, cumprimento de contratos públicos, impacto social da desocupação e boa-fé demonstrada pelo réu; c) Alternativamente, suspensão da análise do pedido liminar até a realização de audiência de conciliação e possibilidade de apresentação da defesa.

Acompanham a manifestação os seguintes documentos: procuração judicial (ID. 162461484), detalhamento de pagamento de FGTS (ID. 162461486), listagem geral de frota (ID. 162461488).  Na petição de ID. 162466080, a ré requereu a juntada da procuração judicial de Raimundo Medeiros Junior (ID. 162461488).

Na petição de ID. 162593092, a parte autora refutou os argumentos da ré e requereu o acolhimento da caução oferecida, consistente no veículo VW Amarok CD 4x4 High, ano 2013, placa OJJ2155, avaliado pela tabela Fipe em R$ 85.134,00.

Requereu, ainda, a decretação da ordem liminar de despejo, em razão do cumprimento dos requisitos legais, determinando a desocupação imediata do imóvel pelos promovidos, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00. É o que importa relatar.

Decido.

Nos termos do art. 59, §1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, é facultado ao locador pleitear, no âmbito da ação de despejo fundada em denúncia vazia, medida liminar de desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, independentemente da oitiva prévia do locatário, desde que cumulativamente: (i) tenha havido a notificação premonitória; (ii) a ação seja ajuizada no prazo de trinta dias contados da notificação; e (iii) seja prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

No caso em exame, verifica-se, em uma análise inicial, que a parte autora instruiu a petição inicial com os documentos exigidos para o manejo da ação - contrato de locação, notificação premonitória e proposta de caução, mediante oferecimento de bem móvel - o que, em princípio, autoriza a apreciação do pedido liminar nos termos legais.

Todavia, a controvérsia apresenta particularidades que recomendam maior prudência por parte do Juízo.

A parte ré alega que o imóvel objeto da lide abriga o centro logístico da empresa, estrutura essencial à operacionalização de contratos administrativos na área de transporte, com entes da Administração Pública.

Aduz, ainda, que a desocupação abrupta comprometeria não apenas a continuidade de suas atividades, mas também a regular execução de serviços de interesse coletivo, com potenciais impactos econômicos e sociais relevantes.

Em reforço a essas alegações, os réus instruíram sua manifestação com documentos que, embora não bastem, isoladamente, para comprovar a existência e regularidade dos contratos administrativos alegados, constituem indícios materialmente relevantes da estrutura empresarial efetivamente em funcionamento no imóvel locado.

Dentre os elementos apresentados, destacam-se os comprovantes de recolhimento de FGTS e a listagem da frota de veículos vinculados à operação da empresa, sugerindo atividade empresarial em larga escala no local.

Tais elementos, considerados em conjunto, desaconselham, por ora, o deferimento da liminar de despejo, ainda que presentes os requisitos legais formais.

Isso porque a medida, embora prevista no art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, não possui caráter automático ou vinculativo, exigindo, na apreciação do caso concreto, a ponderação de princípios constitucionais relevantes, notadamente os da função social do contrato, da preservação da atividade empresarial (art. 170, inciso III, da Constituição Federal) e do devido processo legal.

A jurisprudência pátria, inclusive, tem se posicionado de forma cautelosa na aplicação da liminar prevista no art. 59, §1º, da Lei de Locações, especialmente quando demonstrado que o imóvel é utilizado para o desenvolvimento de atividade empresarial consolidada, cuja descontinuidade abrupta pode gerar efeitos adversos não apenas à parte ré, mas também à coletividade.

Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - LIMINAR INDEFERIDA - PRAZO EXÍGUO PARA DESOCUPAÇÃO - PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DA EMPRESA - FUNÇÃO SOCIAL - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A liminar para desocupação em quinze (15) dias, independentemente da audiência da parte contrária, prevista no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, alterada pela Lei 12.112/09, não deve ser concedida quando, no caso concreto, vislumbra-se que a locatária exerce atividade empresarial no imóvel locado, mostrando-se exíguo o prazo fixado na lei.

Em casos que tais, a liminar inaudita altera parte não deve ser deferida, postergando-se a sua análise para depois da citação da locatária e eventual apresentação de sua defesa, em atenção ao devido processo legal e ao princípio da preservação da empresa e da função social que desempenha. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1007787-80.2023 .8.11.0000, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023) EMENTA: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - LIMINAR - PRAZO EXÍGUO PARA DESOCUPAÇÃO - PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DA EMPRESA - FUNÇÃO SOCIAL.

A liminar para desocupação, independentemente da audiência da parte contrária, prevista no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, alterada pela Lei 12.112/09, não deve ser concedida quando, no caso concreto, vislumbra-se que a locatária exerce atividade empresarial no imóvel locado, mostrando-se exíguo o prazo fixado na lei.

Em casos que tais, a liminar inaudita altera parte não deve ser deferida, postergando-se a sua análise para depois da citação da locatária e eventual apresentação de sua defesa, em atenção ao devido processo legal e ao princípio da preservação da empresa e da função social que desempenha.

Recurso provido. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 25494755420248130000, Relator.: Des .(a) Newton Teixeira Carvalho, Data de Julgamento: 19/09/2024, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/09/2024) Assim, ante o risco de comprometimento da continuidade de atividade econômica vinculada a serviços de interesse público relevante e considerando os princípios da função social do contrato, da preservação da empresa e do devido processo legal, entendo recomendável o adiamento da análise do pedido liminar de despejo, a fim de viabilizar, ante o comparecimento espontâneo da parte ré nos autos, a apresentação formal de contestação, bem como a produção probatória mínima e, se possível, a autocomposição, considerando, ainda, a manifestação de ambas as partes no sentido de buscar a conciliação.

Diante do exposto, ad cautelam e com fundamento no art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91 c/c os princípios da função social do contrato, da preservação da atividade econômica e do devido processo legal, determino o seguinte: a) Postergue-se a análise do pedido liminar de despejo, para permitir a produção dos elementos mínimos necessários à avaliação do caso e, se possível, a autocomposição, especialmente diante do interesse manifestado por ambas as partes na conciliação; b) Encaminhem-se os autos ao CEJUSC para designação de audiência de conciliação, nos termos do art. 334 do Código de Processo Civil; c) Intimem-se as partes para ciência e comparecimento à audiência, acompanhadas de seus procuradores ou representantes devidamente constituídos, com poderes específicos para transigir, nos termos dos §§ 9º e 10 do art. 334 do CPC.

Intimem-se as partes para ciência e cumprimento do presente decisum; Encaminhem-se os autos ao CEJUSC.

Expedientes necessários.

Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Magistrado (a)  

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA PROCESSO: 3045794-74.2025.8.06.0001 CLASSE: DESPEJO (92) ASSUNTO: [Despejo por Denúncia Vazia] AUTOR: CONSTRUTORA NEVES REGADAS LTDA REU: RAIMUNDO MEDEIROS JUNIOR, JULIANA ROSA ALVARES DESPACHO

Vistos.

Intime-se a parte autora por meio de seu advogado devidamente constituído para que junte comprovante de pagamento das guias geradas e anexadas no ID 160897808, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento da petição inicial.

Intime-se.

Expedientes necessários.

Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Magistrado (a)