TJCE - 0265747-28.2024.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO PROCESSO: 0265747-28.2024.8.06.0001 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: ANA CLÁUDIA SOARES APELADO: ASSUNÇÃO GOMES ADEODATO EMENTA: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

CAUÇÃO CONTRATUAL ESVAZIADA.

DÉBITO SUPERIOR.

MULTA MORATÓRIA.

VALIDADE.

DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PRÉVIA.

POSSIBILIDADE DE PURGA DA MORA PELO LOCATÁRIO NO PRAZO DA CONTESTAÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I) CASO EM EXAME 1.

Trata-se de recurso de apelação cível interposta contra sentença prolatada pelo juízo da 17ª Vara Cível de Fortaleza, que, nos autos da ação de despejo por inadimplemento, julgou procedente a ação, determinando a rescisão do contrato de locação, o despejo compulsório da requerida e sua condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos, acrescidos de multa e juros de mora.

II) QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão a ser decidida consiste em avaliar a suficiência da caução contratual apresentada pela locatária, a suposta tentativa de adimplemento parcial da dívida, a necessidade de notificação extrajudicial prévia e a alegada abusividade da multa moratória no contrato de locação.

III) RAZÕES DE DECIDIR 3.

Muito embora tenha a locatária ofertado garantia quando da assinatura do contrato, por ter deixado de cumprir com as suas obrigações no que diz respeito ao pagamento dos alugueres, acumulou débito que se tornou muito superior ao valor entregue como caução, de forma que a mencionada garantia se extinguiu no curso da relação contratual, aplicando-se a parte final do inciso IX do art. 59 da Lei nº 8.245/91. 4.

Sustenta a apelante que tentou, por diversas vezes, efetuar o pagamento das parcelas que estavam em aberto, mas que não foi possível quitá-las em virtude da recusa expressa da locadora em recebê-las.

O ônus da prova relativo a essa alegação, contudo, recaía sobre a parte demandada, de acordo com o art. 373, II, do Código de Processo Civil, do qual não se desincumbiu, não podendo ser aceita. 5.

Sobre os requisitos de ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento, o art. 62 da Lei do Inquilinato, transcrito anteriormente, não traz a exigência de prévia notificação extrajudicial do devedor acerca do débito acumulado.

Tem-se tão somente que, ao devedor, é lícito efetuar a purga da mora no prazo da contestação, a fim de evitar a rescisão do contrato (inciso II). 6.

Ademais, vale esclarecer que a relação jurídica firmada entre as partes não se submete às regras do Código de Defesa do Consumidor, mas à Lei nº 8.245/91, que é específica para locações de imóveis urbanos, e, de forma subsidiária, às regras do Código Civil. 7.

No mais, ainda que se analise a suposta abusividade da multa por inadimplemento à luz do art. 413 do Código Civil, verifica-se que a cobrança de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor mensal da locação é usual em contratos de locação residencial e, especificamente em relação à situação analisada, não se mostra desarrazoada nem desproporcional ao objeto do contrato, mas se coaduna com o art. 412 do mesmo Codex. 8.

Abusividades não configuradas.

IV) DISPOSITIVO 9.

Recurso conhecido e desprovido.   ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso para lhe negar provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data da assinatura digital.   DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente/Relator   RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto por Ana Cláudia Soares contra a sentença prolatada pela MM.ª Juíza de Direito Fabiana Silva Félix da Rocha, atuante na 17ª Vara Cível de Fortaleza, que, nos autos da ação de despejo por inadimplemento, julgou procedente a ação ajuizada por Assunção Gomes Adeodato.

Na sentença (ID 18390458), determinou-se a rescisão do contrato de locação, o despejo compulsório da requerida e a sua condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos dos meses de abril, julho e agosto de 2024, além das parcelas que se venceram durante a tramitação do processo, com a aplicação de multa moratória e juros de 1% ao mês.

Irresignada, a requerida, Ana Cláudia Soares, interpôs recurso (ID 18390464), alegando que: i) a sentença ignorou a existência de caução equivalente a dois meses de aluguel, que deveria ser utilizada para amortização da dívida, ii) tentou o adimplemento parcial da dívida, o que afastaria a mora deliberada e, consequentemente, a possibilidade de rescisão contratual; iii) a sentença desconsiderou a necessidade de uma notificação prévia para a constituição em mora, conforme disciplina o artigo 62, II, da Lei do Inquilinato, e que a ausência dessa notificação inviabiliza a ação de despejo.

A recorrente também contesta a multa moratória aplicada, alegando ser abusiva conforme o artigo 52, § 1°, do Código de Defesa do Consumidor, que limita sua incidência a 2% (dois por cento) do valor da prestação.

Embora a relação locatícia não esteja integralmente no conceito de consumo, sustenta que os princípios do CDC são aplicáveis à relação jurídica para evitar cláusulas abusivas.

Por fim, pleiteia a improcedência da ação de despejo e, subsidiariamente, a revisão da multa imposta.

Nas contrarrazões recursais (ID 18390468), a recorrida alega que não houve tentativa da recorrente quanto ao adimplemento dos alugueres em atraso e defende que a sentença esteve correta.

Além disso, reitera que a multa, conforme pactuado no contrato de locação, não fere a legislação vigente, uma vez que a relação locatícia é regida pela Lei Federal nº 8.245/1991, à qual não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor.

Em seguida, no ID 18390471, a recorrente comunicou um esbulho possessório supostamente praticado pela parte contrária durante o andamento do processo, gerando pedidos adicionais para retirada de móveis e pertences pessoais que ainda se encontravam no imóvel. É o relatório.

VOTO O cerne da controvérsia recursal cinge-se a analisar o acerto ou o desacerto da sentença ao declarar rescindido o contrato de locação de imóvel firmado entre as partes, bem como ao condenar a demandada, na qualidade de locatária do bem, ao pagamento dos encargos locatícios em atraso.

Vale ressaltar que a ação foi movida por falta de pagamento, que deve seguir o rito do art. 62 da Lei nº 8.245/91, que assim dispõe: Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos; VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. [Grifou-se].

No presente caso, a parte autora trouxe prova do débito atualizado da locatária em relação ao imóvel, desincumbindo-se, dessa forma, do seu ônus probatório, conforme se observa da planilha de débito acostada junto à proemial (ID 18390425, pgs. 2 e 3).

A locatária, por sua vez, limitou-se a dizer que o contrato foi garantido por caução equivalente a dois meses de aluguel, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), a qual deveria ter sido utilizada pela locadora para fins de regularização da situação financeira do contrato.

Afirmou que realizou inúmeras tentativas de efetuar o pagamento das parcelas em aberto, mas que a locadora se recusou a recebê-los.

De mais a mais, destacou que seria necessário, para a validade da ação de despejo, uma prévia interpelação por meio de notificação extrajudicial acerca do débito; que a multa moratória prevista no contrato é abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor, por ser superior a 2% (dois por cento).

Pois bem.

Passo a analisar cada um dos argumentos da apelante. 1 - Insuficiência da garantia contratual Destaco, inicialmente, que a garantia locatícia relativa à caução se esvaziou com o atingimento de dívida superior ao seu valor.

Com efeito, muito embora tenha a locatária ofertado garantia quando da assinatura do contrato, por ter deixado de cumprir com as suas obrigações no que diz respeito ao pagamento dos alugueres, acumulou débito que se tornou muito superior ao valor entregue como caução, de forma que a mencionada garantia se extinguiu no curso da relação contratual, aplicando-se a parte final do inciso IX do art. 59 da Lei nº 8.245/91.

Nesse sentido, colho fonte jurisprudencial deste e.

Tribunal de Justiça os julgados cujas ementas transcrevo adiante: DIREITO CIVIL.

LOCAÇÃO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO FUNDAMENTADA EM INADIMPLEMENTO DO ALUGUEL E DE OUTROS ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO.

CONTRATO GARANTIDO POR CAUÇÃO.

VALOR IRRISÓRIO SE COMPARADO AO DÉBITO ACUMULADO.

DESPEJO LIMINAR.

POSSIBILIDADE.

JURISPRUDÊNCIA DESTE E.

TJCE.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

O cerne da controvérsia consiste em verificar se acertada ou não a decisão que indeferiu o pedido de liminar de despejo, uma vez que a locação estava garantida por caução, conforme se observa na parte final do inc.

IX do art. 59 da Lei nº 8.245/1991. 2.

O inadimplemento de aluguel e de outros encargos locatícios constitui infração contratual, sendo passível de rescisão e de despejo, nos termos do art. 5º da Lei nº 8.245/1991. 3.

A fim de evitar que a locatária inadimplente permaneça no imóvel durante todo o trâmite da ação em tela, o art. 59, §1º, do citado normativo autoriza a concessão de liminar para a desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. 4.

No entanto, em sendo sobremaneira insuficiente a garantia prestada, frente à dívida acumulada, tem-se mitigado o óbice legal ao despejo liminar, em observância ao princípio da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

A propósito: (TJCE) Agravo de Instrumento nº 0624609-63.2017.8.06.0000; Agravo de Instrumento nº 0628093-18.2019.8.06.0000; Agravo de Instrumento nº 0622519-14.2019.8.06.0000 e Agravo de Instrumento nº 0630316-75.2018.8.06.0000. 5.

Quanto ao perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, este reside na hipótese de que o agravante, pessoa idosa (fl. 14), não vem recebendo qualquer quantia pela locação do imóvel e ainda se acha desapossado do bem que lhe pertence. 6.

Muito embora a certidão do Oficial de Justiça à fl. 40 do feito originário dê conta de que a recorrida abandonou o imóvel locado depois de interposto o presente recurso, subsiste interesse no despejo, para que o agravante possa legitimamente se apossar do bem que lhe pertence, sem que lhe seja imputada qualquer irregularidade, tampouco exigida a caução a que alude o art. 59 da Lei nº 8.245/1991. 7.

Agravo de instrumento conhecido e provido.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da 1ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, nos autos do Agravo de Instrumento nº 0627851-25.2020.8.06.0000, por unanimidade, por uma de suas Turmas, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento, tudo de conformidade com o voto do eminente Relator.

Fortaleza, 09 de junho de 2021. (Agravo de Instrumento - 0627851-25.2020.8.06.0000, Rel.

Desembargador(a) HERACLITO VIEIRA DE SOUSA NETO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  09/06/2021, data da publicação:  09/06/2021).

Agravante: Diosito Morais Cavalcante Junior Agravado: Antônio Deoclides Soares de Oliveira EMENTA: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE DESPEJO.

LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO INDEFERIDA NA ORIGEM.

INSTRUMENTO CONTRATUAL A EXIGIR O CUMPRIMENTO DE CAUÇÃO.

GARANTIA PRESTADA, PORÉM, INSUFICIENTE A COBRIR A TOTALIDADE DA DÍVIDA.

POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA MEDIDA ANTECIPATÓRIA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

A Lei n.º 8.245/1991 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê a possibilidade de concessão de liminar nas ações de despejo, desde que, na hipótese de falta de adimplemento dos alugueis, como é a dos autos, o contrato venha desprovido de quaisquer das garantias previstas no artigo 37. 2.

Nos casos em que o pagamento da caução, exigida no instrumento contratual, seja insuficiente para cobrir a totalidade da dívida, a garantia se torna ineficaz para o fim a que se destina, e, portanto, incapaz de obstar a concessão da medida liminar de desocupação. 3.

Ademais, vislumbram-se igualmente presentes os pressupostos genéricos constantes do artigo 300 do CPC/2015, a saber, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, porquanto a manutenção do locatário no imóvel, a despeito do provável - e persistente - inadimplemento, iniciado desde 2015, em contrato desprovido de garantia suficiente a garantir futura satisfação do débito, provocaria relevantes e severos prejuízos ao locador, que, sem qualquer contraprestação, encontra-se obstado do uso e gozo de seu bem. 4.

Assim, exato que "quando o atraso for superior a três meses, a caução do art. 59, § 1º, da Lei de Locações poderá recair sobre os créditos correspondentes ao contrato de locação", não se revela necessária a exigência de condicionar a ordem de despejo ao cumprimento dessa garantia por parte do locador. 5.

Agravo de Instrumento conhecido e provido, para reformar a decisão adversada e conceder a liminar pleiteada, determinando a desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, a teor do art. 59 da Lei de Locações.

ACÓRDÃO A C O R D A a Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do Agravo de Instrumento interposto e dar-lhe provimento, nos termos do voto do eminente Relator.

Fortaleza, 13 de fevereiro de 2019. (Agravo de Instrumento - 0624609-63.2017.8.06.0000, Rel.

Desembargador(a) FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  13/02/2019, data da publicação:  13/02/2019).

Assim, constatado o persistente inadimplemento da locatária e a insuficiência da caução contratual diante do débito acumulado no curso da relação contratual, não mais subsistiu óbice para a decretação do despejo liminar, de acordo com o § 1º do art. 59 da Lei de Locações. 2 - Ausência de prova da quitação Sustenta a apelante que tentou, por diversas vezes, efetuar o pagamento das parcelas que estavam em aberto, mas que não foi possível quitá-las em virtude da recusa expressa da locadora em recebê-las.

O ônus da prova relativo a essa alegação, contudo, recaía sobre a parte demandada, de acordo com o art. 373, II, do Código de Processo Civil, do qual não se desincumbiu.

Daí porque não pode ser aceita essa alegação, tendo em vista que, caso tivesse interesse de efetuar os pagamentos, poderia ter manejado uma ação de consignação em pagamento para esse fim específico. 3 - Desnecessidade de notificação extrajudicial prévia Sobre os requisitos de ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento, o art. 62 da Lei do Inquilinato, transcrito anteriormente, não traz a exigência de prévia notificação extrajudicial do devedor acerca do débito acumulado.

Tem-se tão somente que, ao devedor, é lícito efetuar a purga da mora no prazo da contestação, a fim de evitar a rescisão do contrato (vide inciso II).

Portanto, desmerece amparo o argumento da apelante acerca desse requisito formal para o manejo da ação de despejo. 4 - Inexistência de abusividade da multa contratual por inadimplemento Na espécie, a cláusula 9ª do contrato locatício previu multa de 10% (dez por cento) sobre o valor mensal da locação em caso de impontualidade no pagamento, além de juros de mora de 0,033% (trinta e três décimos percentuais) por dia de atraso.

Contudo, vale esclarecer que a relação jurídica firmada entre as partes não se submete às regras do Código de Defesa do Consumidor, mas à Lei nº 8.245/91, que é específica para locações de imóveis urbanos, e, de forma subsidiária, às regras do Código Civil.

Por esse motivo, não há como reconhecer a abusividade alegada pela recorrente.

A referida cláusula poderia, ainda, ser revista de acordo com o art. 413 do Código Civil, que permite ao juiz a redução do seu valor quando se revelar manifestamente excessiva.

Vejamos: Art. 413.

A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Ocorre que, ao analisar julgados desta Egrégia Corte em casos semelhantes, verifica-se que a cobrança de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor mensal da locação é usual em contratos de locação residencial e, especificamente em relação à situação analisada, não se mostra desarrazoada nem desproporcional ao objeto do contrato, mas se coaduna com o art. 412 do mesmo Codex.

Não há, pois, motivos para se revisar a cláusula arguida pela apelante. 5 - Dispositivo Ante o exposto, conheço do recurso para lhe negar provimento, mantendo inalterada a sentença.

Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, em conformidade com o art. 85, §11 do CPC, sendo ressalvado o disposto no § 3º do art. 98 do CPC. É como voto.

Fortaleza, data da assinatura digital.

DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator     

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 1ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 25/06/2025Horário: 14:00:00             Intimamos as partes do processo  0265747-28.2024.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: [email protected]