01/08/2025 12:08

Juntada de Petição de apelação
14/07/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS.

CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO Processo: DESPEJO n. 8004627-35.2024.8.05.0201 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS.

CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO AUTOR: FVM - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): LAYANNA PIAU VASCONCELOS (OAB:BA33233) REU: CARINE SABADINI DE FREITAS e outros Advogado(s): FLAVIA LOPES DE MORAIS (OAB:MG79256), FABRICIA MARQUES SOARES BRAZ registrado(a) civilmente como FABRICIA MARQUES SOARES BRAZ (OAB:ES23289), ADRIEL BEN BERG BOMJARDIM BAHIA registrado(a) civilmente como ADRIEL BEN BERG BOMJARDIM BAHIA (OAB:BA51166) SENTENÇA Vistos, etc.

I RELATÓRIO Trata-se de ação de despejo ajuizada por FVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de CARINE SABADINI DE FREITAS e LAICIA SOARES MALACARNE, com pedido liminar, objetivando a desocupação do imóvel não residencial identificado como "Loja 01", situado na Estrada do Mucugê, nº 91, Arraial D'Ajuda, Porto Seguro/BA, matriculado sob o nº 37.348 no Registro de Imóveis da Comarca de Porto Seguro.

Em sua petição inicial, a autora alega, em síntese, que: (i) as partes firmaram contrato de locação não residencial em 04/06/2021, com prazo determinado de 36 meses, com início em 05/07/2021 e término previsto para 04/06/2024; (ii) não possui interesse na renovação do contrato, tendo notificado extrajudicialmente as locatárias desde 05/10/2023 acerca de sua intenção de retomar o imóvel ao final do prazo contratual; (iii) a notificação foi devidamente recebida pelas rés em 06/11/2023; (iv) apesar disso, transcorridos mais de 20 dias da data ajustada para o encerramento da locação, as rés não desocuparam o imóvel; (v) necessita do imóvel para a realização de obras de ampliação da pousada de sua propriedade, situada na parte detrás do bem locado.

Com a inicial, juntou procuração, documentos societários, contrato de locação, notificação extrajudicial, projeto arquitetônico e comprovante de recolhimento de custas.

Liminarmente, requereu a decretação do despejo, nos termos do art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/1991, com intimação das rés para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, mediante prestação de caução no valor de três meses de aluguel.

Em decisão proferida em 08/07/2024 (ID 452078205), foi deferido o pedido liminar de despejo, determinando que as rés desocupassem o imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado.

A autora apresentou o comprovante de depósito da caução exigida por lei (ID 452340470).

Devidamente citadas, as rés apresentaram contestações em separado.

A ré CARINE SABADINI DE FREITAS (ID 461679056) alegou, em síntese: (i) ausência de caução para o deferimento liminar de despejo; (ii) invalidade da notificação extrajudicial, por ter sido recebida por pessoa que não mais trabalhava para a contestante (funcionária Irene, demitida em agosto de 2023); (iii) prorrogação da locação por tempo indeterminado, em razão da permanência no imóvel por mais de trinta dias após o fim do contrato; (iv) direito à renovação compulsória da locação, por tratar-se de imóvel comercial em que funciona uma franquia (L'Occitane Au Brésil); (v) violação à boa-fé objetiva e função social do contrato pelo locador.

A ré LAICIA SOARES MALACARNE (ID 461907865) alegou, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob argumento de que se retirou da sociedade "Sabadini & Malacarne" em 24/04/2023, com a cessão de suas quotas para terceiro, não tendo mais relação com a sociedade objeto do contrato de locação.

No mérito, defendeu a improcedência do pedido, afirmando que somente tomou conhecimento do desinteresse da autora em renovar o contrato quando da citação, em 13/08/2024.

A autora apresentou réplica (ID 471724105), rebatendo os argumentos das contestações e reiterando os termos da inicial.

A liminar de despejo teve sua eficácia suspensa temporariamente, por decisão proferida em agravo de instrumento (ID 462557920), mas posteriormente o recurso não foi conhecido pelo Tribunal de Justiça da Bahia, por intempestivo (ID 483178763).

Foi determinada a expedição de mandado de desocupação forçada (ID 487070953), mediante o indeferimento de dois pedidos de dilação de prazo, formulados pela ré Carine (IDs 488502776 e 489060105).

O despejo foi efetivado em 06/03/2025, conforme auto de despejo de ID 489473542.

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva A ré LAICIA SOARES MALACARNE alegou sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que teria se retirado da sociedade "Sabadini & Malacarne" em 24/04/2023, não tendo mais relação com a sociedade objeto do contrato de locação.

A preliminar não merece acolhimento.

Conforme se depreende dos autos, especialmente do contrato de locação (ID 451755053), as rés CARINE SABADINI DE FREITAS e LAICIA SOARES MALACARNE figuram como locatárias na qualidade de pessoas físicas, tendo assumido responsabilidade pessoal pela avença.

O fato de existir menção no contrato à atividade comercial a ser desenvolvida no imóvel ("comércio de perfumes e cosméticos - Franquia L'Occitane") não afasta a legitimidade passiva das locatárias que assinaram o contrato em nome próprio.

Ademais, não há prova nos autos de que a pessoa jurídica tenha assumido formalmente a posição contratual das locatárias pessoas físicas, nem de que a locadora tenha concordado com eventual substituição do polo contratual.

A eventual saída da ré Laicia da sociedade empresária não a desobriga das responsabilidades assumidas no contrato de locação, no qual figura como locatária.

Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. Do Mérito O cerne da questão reside na análise do direito da autora à retomada do imóvel após o término do prazo contratual.

De início, verifico que o contrato de locação firmado entre as partes (ID 451755053) teve vigência de 05/07/2021 a 04/06/2024, pelo prazo determinado de 36 meses, conforme expressamente estipulado na alínea "D" do instrumento contratual.

A locadora, ora autora, demonstrou que notificou extrajudicialmente as locatárias em 05/10/2023 (ID 451755054), comunicando seu desinteresse na renovação da locação e sua intenção de retomar o imóvel ao final do prazo contratual.

A notificação foi recebida em 06/11/2023, conforme consta do documento.

Embora a ré Carine alegue a invalidade da notificação, sob o argumento de que teria sido recebida por pessoa que não mais trabalhava para a empresa (funcionária Irene), não há como acolher tal argumento. Isso porque a notificação foi expedida por tabelião, que possui fé pública, e foi encaminhada ao endereço constante do contrato.

Ademais, o ônus da prova quanto à invalidade da notificação incumbia à ré, que não logrou demonstrar, de forma inequívoca, que a pessoa que recebeu a notificação não tinha relação com o estabelecimento ou não estava autorizada a recebê-la.

De qualquer modo, como bem pontuado pela autora, a Lei do Inquilinato prevê que, nas locações não residenciais por prazo determinado, o contrato cessa de pleno direito ao término do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 56 da Lei nº 8.245/1991).

A notificação, nesse caso, seria apenas uma formalidade para evitar surpresas, não sendo requisito essencial para a validade do término contratual.

Quanto à alegação de prorrogação da locação, por tempo indeterminado, em virtude da permanência das rés no imóvel, por mais de 30 dias após o término do contrato, também não merece acolhimento.

O parágrafo único do art. 56 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que "findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado".

No caso em análise, não houve inércia da locadora, após o término do prazo contratual.

Pelo contrário, a autora ajuizou a presente ação de despejo em 04/07/2024, ou seja, exatamente 30 dias após o término do contrato (04/06/2024), demonstrando de forma inequívoca sua oposição à permanência das locatárias no imóvel.

Portanto, não há que se falar em prorrogação tácita da locação por tempo indeterminado.

Quanto ao alegado direito à renovação compulsória da locação, também não assiste razão às rés.

O art. 51 da Lei nº 8.245/1991 prevê o direito à renovação compulsória das locações não residenciais, desde que preenchidos cumulativamente os seguintes requisitos: (i) contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) prazo mínimo do contrato a renovar ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e (iii) exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

No caso em análise, o contrato foi celebrado pelo prazo de 3 (três) anos, não atendendo ao requisito do inciso II do art. 51 da Lei nº 8.245/1991, que exige prazo mínimo de 5 (cinco) anos para o exercício do direito à renovação compulsória.

Portanto, as rés não fazem jus à renovação compulsória da locação.

Ressalte-se, ainda, que mesmo que as locatárias tivessem direito à renovação compulsória, tal direito deveria ter sido exercido mediante o ajuizamento de ação renovatória, no prazo decadencial previsto no § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/1991, o que não ocorreu no caso em tela.

Por fim, quanto à alegação de violação à boa-fé objetiva e função social do contrato, não há nos autos elementos que indiquem qualquer conduta abusiva por parte da locadora.

O término da locação ocorreu pelo decurso do prazo contratual expressamente ajustado entre as partes, tendo a locadora manifestado previamente seu desinteresse na renovação e sua intenção de retomar o imóvel para uso próprio, especificamente para ampliação da pousada de sua propriedade, localizada na parte detrás do terreno em que se encontra a loja alugada.

Ademais, eventuais prejuízos decorrentes da relação entre as locatárias e a franqueadora L'Occitane Au Brésil não podem ser opostos à locadora, que é terceira em relação a tal relação jurídica.

As locatárias deveriam ter se precavido quanto aos prazos contratuais, ajustando o contrato de locação de acordo com suas necessidades comerciais ou buscando exercer tempestivamente o direito à renovação compulsória, caso preenchidos os requisitos legais.

Portanto, restando demonstrado o término do prazo contratual e a manifestação expressa da locadora de não renovar a locação, impõe-se a procedência do pedido de despejo.

Nesse ponto, cumpre ressaltar que a liminar de despejo já foi efetivada em 06/03/2025, conforme auto de despejo de ID 489473542.

Assim, a presente sentença servirá para confirmar a liminar anteriormente deferida e declarar a extinção da relação locatícia.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para: a) Confirmar a liminar anteriormente deferida; b) Declarar extinto o contrato de locação firmado entre as partes; c) Decretar, em definitivo, o despejo das rés, já efetivado conforme auto de ID 489473542; d) Determinar a devolução da caução prestada pela autora, através de alvará judicial; Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, expeça-se alvará para levantamento da caução em favor da autora e, em seguida, arquivem-se os autos com baixa.

Porto Seguro/BA, data do sistema.

Tereza Júlia do Nascimento Juíza de Direito em Substituição
11/07/2025 13:48

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
09/07/2025 17:03

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
09/07/2025 17:03

Julgado procedente o pedido
28/05/2025 10:22

Conclusos para julgamento
10/05/2025 14:10

Decorrido prazo de FVM - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 31/03/2025 23:59.
08/05/2025 02:48

Decorrido prazo de CARINE SABADINI DE FREITAS em 31/03/2025 23:59.
08/05/2025 02:47

Decorrido prazo de LAICIA SOARES MALACARNE em 31/03/2025 23:59.
28/04/2025 14:12

Conclusos para despacho
31/03/2025 10:10

Juntada de Petição de certidão
08/03/2025 13:57

Publicado Decisão em 10/03/2025.
08/03/2025 13:56

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/03/2025
08/03/2025 01:29

Mandado devolvido Positivamente
08/03/2025 01:13

Mandado devolvido Positivamente
06/03/2025 10:22

Proferidas outras decisões não especificadas
06/03/2025 10:17

Conclusos para decisão
06/03/2025 01:43

Juntada de Petição de tutela antecipada antecedente
28/02/2025 15:12

Juntada de Petição de petição
26/02/2025 18:14

Proferidas outras decisões não especificadas
26/02/2025 18:04

Conclusos para despacho
26/02/2025 16:38

Juntada de Petição de petição
26/02/2025 16:36

Juntada de Petição de petição
26/02/2025 10:00

Juntada de Petição de petição
25/02/2025 16:44

Expedição de Ofício.
25/02/2025 16:42

Expedição de Mandado.
25/02/2025 16:42

Expedição de Mandado.
25/02/2025 11:32

Juntada de Petição de petição
21/02/2025 09:26

Proferidas outras decisões não especificadas
11/02/2025 09:32

Juntada de Petição de petição
27/01/2025 11:40

Juntada de Outros documentos
27/01/2025 11:35

Conclusos para decisão
17/12/2024 21:49

Juntada de Petição de petição
16/12/2024 10:52

Juntada de Petição de petição
29/11/2024 17:31

Juntada de Petição de petição
12/11/2024 16:14

Ato ordinatório praticado
31/10/2024 22:45

Juntada de Petição de réplica
06/09/2024 13:27

Juntada de Certidão
04/09/2024 16:36

Expedição de Mandado.
04/09/2024 16:36

Ato ordinatório praticado
03/09/2024 20:02

Juntada de Petição de contestação
02/09/2024 21:11

Juntada de Petição de contestação
13/08/2024 01:05

Mandado devolvido Positivamente
19/07/2024 01:18

Mandado devolvido Positivamente
15/07/2024 16:49

Expedição de Mandado.
15/07/2024 16:49

Expedição de Mandado.
15/07/2024 15:04

Ato ordinatório praticado
13/07/2024 09:28

Publicado Decisão em 12/07/2024.
13/07/2024 09:27

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/07/2024
09/07/2024 17:07

Juntada de Petição de petição
08/07/2024 14:00

Concedida a Medida Liminar
04/07/2024 21:22

Conclusos para decisão
04/07/2024 21:22

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
04/07/2024

Ultima Atualização
11/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Sentença • Arquivo

Certidão • Arquivo

Decisão • Arquivo

Outros documentos • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Certidão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

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