TJAL - 0804034-80.2025.8.02.0000

DESPACHO Nº 0804034-80.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Agravante: José Soares Cordeiro - Agravado: Vale Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda - 'DECISÃO MONOCRÁTICA/MANDADO/OFÍCIO N. /2025.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por José Soares Cordeiro contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Arapiraca que, nos autos da ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos de n. 0716845-21.2024.8.02.0058, indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora, ora agravante.

Em suas razões recursais (fls. 01/11) a parte agravante esclarece que ajuizou ação de rescisão contratual em face da empresa agravada, visando à rescisão do contrato de compra e venda de bem imóvel firmado entre as partes, sob a justificativa de não mais possuir condições financeiras para arcar com o valor das parcelas a cujo pagamento se comprometera.

Informa seu manifesto desinteresse na manutenção da relação jurídica anteriormente estabelecida, requerendo a suspensão imediata do pagamento das parcelas vencidas e vincendas relativas ao instrumento contratual subjacente à demanda.

Impugna o decisum recorrido, sob o argumento de que a concessão da tutela de urgência seria necessária para evitar graves prejuízos ao recorrente, inclusive relativos a negativação e a protesto de débitos.

Afirma que os requisitos necessários para o deferimento da tutela de urgência já estariam demonstrados nos autos: a probabilidade do direito decorreria do manifesto desinteresse da parte autora na manutenção da relação contratual; o perigo de dano adviria da impossibilidade do autor de arcar com o pagamento das parcelas pactuadas, com o risco de o imóvel ser consolidado em favor da requerida.

Adicionalmente, defende que a rescisão do contrato é um direito potestativo do consumidor.

Com base nesses argumentos, requer que seja deferida a antecipação da tutela recursal, para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas relativas ao negócio jurídico cuja rescisão pleiteia na origem.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso instrumental, nos termos indicados. É o relatório, no essencial.

Fundamento e decido.

Por estarem presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, toma-se conhecimento do presente agravo de instrumento e passa-se à análise do pedido de efeito ativo requestado. É consabido que, para a concessão de antecipação de tutela recursal, à similitude da tutela de urgência, a pretensão deve vir amparada por elementos que demonstrem, de início, o direito que se busca realizar e o risco de dano grave ou de difícil reparação, nos exatos termos do art. 1.019, I, combinado com o art. 300, caput, ambos do Código de Processo Civil: Art. 1.019 - Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I- poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (Sem grifos no original) Art. 300.A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. (Sem grifos no original) Tem-se, pois, que os requisitos para as medidas antecipatórias recursais perfazem-se na probabilidade do direito e no risco de dano grave de difícil ou impossível reparação.

Nesse momento processual de cognição sumária, resta, portanto, apreciar a coexistência ou não dos referidos pressupostos.

Registre-se, desde já, que as disposições do Código de Defesa do Consumidor se aplicam ao presente feito pelo fato de as partes se encaixarem nos conceitos de consumidor e fornecedor trazidos pelo diploma legal: Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Em um cenário de aplicação das normas consumeristas, o princípio do pacta sunt servanda, que prega a obrigatoriedade de cumprimento do contrato nos termos das regras estabelecidas, não é absoluto, mormente considerando que nas relações consumeristas sua aplicação está condicionada à observância da boa-fé objetiva (art. 22 do Código Civil), do equilíbrio contratual (arts. 478 e 480 do Código Civil e art. 6º, V do Código de Defesa do Consumidor) e da função social do contrato (art. 421 do Código Civil).

Veja-se a jurisprudência do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, nesse sentido: [...] é firme no sentido de que o princípio da pacta sunt servanda pode ser relativizado, visto que sua aplicação prática está condicionada a outros fatores, como, por exemplo, a função social, a onerosidade excessiva e o princípio da boa-fé objetiva dos contratos" (STJ - AgInt no AREsp n. 1.506.600/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 9/12/2019, DJe 12/12/2019).

Uma das implicações mais sensíveis da incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações de consumo, e da aplicabilidade dos princípios anteriormente mencionados, é a hipótese de se modificar ou rever as cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como a nulidade de pleno direito dos termos que estabeleçam obrigações iníquas ou abusivas, colocando o consumidor em excessiva desvantagem. É esse, inclusive, o comando expressamente previsto nos arts. 6º, V, e 51, IV, do CDC, in verbis: Art. 6º São direitos básicos do consumidor: (...) V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; Art. 51.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; Compulsando os autos de origem, verifica-se que o agravante ajuizou a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, relatando que, em 10.10.2018, firmou um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda junto à empresa agravada, para aquisição de um lote, de número 45 e quadra 13, inserto no Loteamento Mares do Sul Residence, localizado na AL 101 Sul, no município de Piaçabuçu/AL.

Segundo informa, foi estipulado o preço de R$ 43.601,20 (quarenta e três mil, seiscentos e um reais e vinte centavos), a ser pago em 144 (cento e quarenta e quatro) parcelas de R$ 302,79 (trezentos e dois reais e setenta e nove centavos), sendo a primeira com vencimento em 15.10.2018.

Aduz que, do valor total conferido ao bem, já teria quitado cerca de R$ 37.800,00 (trinta e sete mil e oitocentos reais).

Todavia, afirma que passou a ter dificuldades para quitar mensalmente o valor das parcelas pactuadas, razão pela qual tentou entrar em contato com a demandada para a realização de um distrato amigável, porém sem sucesso.

Em virtude das atuais dificuldades financeiras pelas qual vem passando, não mais possuiria condições de quitar os valores devidos.

Por esse motivo, requereu, a título de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como a determinação para que a recorrida se abstivesse de inserir o seu nome nos cadastros de inadimplentes.

A magistrada singular, por sua vez, no decisum recorrido, indeferiu o pedido formulado pelo autor, ora agravante, por considerar que não ficou demonstrada a verossimilhança das alegações autorais, uma vez que os documentos apresentados, ao menos nessa fase inicial, não justificam o porque devem ser suspensas as cobranças das parcelas (sic fls. 85 dos autos originários).

O cerne do recurso interposto cinge-se, pois, ao exame da possibilidade de determinar-se a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas referentes ao instrumento contratual de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, diante da manifesta intenção da parte autora de rescindir o negócio jurídico anteriormente firmado com a empresa demandada. É consabido que, nos casos de negócio jurídico de compra e venda de bem imóvel, à parte consumidora é conferido o direito potestativo de rescindir o contrato.

Nesse sentido, há muito o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA reconhece o direito da parte consumidora a pleitear a rescisão do negócio jurídico em discussão, inclusive nos casos em que o inadimplemento do negócio jurídico é a ela imputável.

Confira-se: EMENTA: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO PARCIAL.

DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1.

A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2.

Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4.

Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019) EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL .

RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.

INTERESSE PROCESSUAL.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS .

DIREITO POTESTATIVO DO CONSUMIDOR.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.

DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR.

PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE .

INDENIZAÇÃO DE DESPESAS GERAIS.

ART. 11 DO CPC/2015.

AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO .

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF.

AGRAVO PROVIDO.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1 .

Nos termos da jurisprudência desta Corte, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" - (REsp 1 .723.519/SP, Rel.

Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 2 .

A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13 .786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4 .10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3.

Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento .Aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF. 4.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e dar parcial provimento ao recurso especial.(STJ - AgInt no REsp: 1883209 SP 2020/0166639-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2022) EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

RESCISÃO .

POSTERIOR A LEI Nº 13.786/18.

PERCENTUAL.

SÚMULA 83/STJ .

ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL.

REEXAME DE FATOS.

SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO IMPROVIDO . 1. "Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça,"a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)"( REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019) . 2.

A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE (Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato . 3.

O v.

Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4 .

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2040692 SP 2022/0372528-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023) Veja-se que o motivo para rescisão do negócio jurídico somente terá impactos sobre os ônus contratuais a serem posteriormente distribuídos, concernentes ao mérito da demanda, nos termos dispostos pela Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) e pelo Enunciado Sumular n. 53 da corte superior de justiça: Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. É dizer que é conferido às partes o direito de pleitear a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, devendo as consequências da referida manifestação de vontade ser analisadas quando do exame do mérito da ação.

Nesse contexto, vê-se que a parte autora pleiteia a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas referentes ao negócio jurídico em discussão, bem como a determinação para que a parte agravada se abstenha de inserir o nome do agravante nos cadastros de inadimplentes.

Nesse sentido, com base nas premissas anteriormente invocadas, não se vislumbram razões para o indeferimento de tal pleito liminar, principalmente porque, diante da manifestação expressa de vontade da parte autora, a posterior decretação da rescisão contratual é certa.

Além disso, conforme dito, a culpa pelo inadimplemento contratual e consequente rescisão do contrato somente deverá ser analisada posteriormente, no intuito de distribuir entre as partes os ônus contratuais cabíveis.

No mais, estando evidente o intuito da parte consumidora de não mais continuar submetida aos termos contratados, não há sentido em obrigá-la a continuar a adimplir com as prestações a ele relativas, especialmente porque seguirão desacompanhadas da respectiva contraprestação por parte da empresa demandada.

Nessa intelecção de ideias, a partir dos elementos constantes neste momento processual ainda incipiente, tem-se que a probabilidade do direito invocado pela parte recorrente encontra-se evidenciada nos autos originários.

Ademais, resta demonstrado o requisito do perigo de dano, tendo em vista que a não suspensão do pagamento até o julgamento da ação acarretará a majoração desnecessária do montante devido pelo consumidor.

Por fim, cumpre ressaltar não se vislumbrar prejuízo para a ré possivelmente decorrente do deferimento da tutela de urgência pleiteada, uma vez que as consequências da rescisão contratual requerida pela parte autora será adequadamente discutida durante o trâmite processual.

Diante do exposto, DEFIRO o pleito de antecipação dos efeitos da tutela recursal, para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e obstar a parte agravada de incluir o nome do recorrente no cadastro de inadimplentes, ao menos até o julgamento do mérito deste recurso.

Oficie-se ao Juízo de primeiro grau, comunicando-lhe o inteiro teor desta decisão.

Intime-se a parte agravante para cientificá-la deste pronunciamento jurisdicional, bem como a parte agravada para, querendo, apresentar contraminuta, nos exatos termos do art. 1.019, II, do Código de Processo Civil.

Utilize-se a cópia da presente decisão como ofício/mandado.

Publique-se.

Cumpra-se.

Maceió, 11 de abril de 2025.

Des.

Fábio Ferrario Relator' - Des.

Fábio Costa de Almeida Ferrario - Advs: CLEBERSON JABIS CUNHA (OAB: 166937/MG)