21/03/2025 00:00

Intimação

ADV: Sérgio Ludmer (OAB 8910A/AL), RAFAEL OLIVEIRA SOARES (OAB 10280/AL) Processo 0718462-61.2022.8.02.0001 - Procedimento Comum Cível - Autor: Antônio Leilton Luna Machado Júnior, Aline Apel Luna Machado - Autos n° 0718462-61.2022.8.02.0001 Ação: Procedimento Comum Cível Autor: Antônio Leilton Luna Machado Júnior e outro Réu: Elayne Patricia Barros dos Santos SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. indenização proposta por ANTÔNIO LEILTON LUNA MACHADO JÚNIOR e ALINE APEL LUNA MACHADO em face de ELAYNE PATRÍCIA BARROS DOS SANTOS.

Discorre que as partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda, em 18/06/2021, através do qual os autores venderam à requerida APARTAMENTO SOB O NÚMERO 1101, componente do EDIFÍCIO RESIDENCIAL PIAZZA CORTONA, localizado na Rua Machado Lemos, n° 345, no Bairro da Ponta verde, na cidade de Maceió, Estado de Alagoas.

Registrado sob a matrícula n° R-193.018, ficha 01, Livro 2 - Registro Geral, do 1º Cartório do Registro Geral de Imóveis e Hipotecas de Maceió/AL.

Afirma que as partes ajustaram como preço a ser pago pelo imóvel o valor de R$ 1.900.000 (um milhão e novecentos mil reais), a ser pago em uma única parcela, sem sinal ou entrada, a ser realizada através de transferência bancária no ato da assinatura da escritura pública (Cláusula 2.1, alínea a - Anexo 3), bem como que a escritura pública de compra e venda foi confeccionada e assinada pela compradora, em 21.06.2021.

No entanto, aduz que a requerida não honrou com as obrigações nos moldes pactuados.

Tendo, no ato da assinatura, a informado que ainda não seria possível realizar a transferência da totalidade do preço pago, conforme ajustado, motivo pelo qual os vendedores deixaram de assinar a escritura definitiva, aguardando para o fazer quando a Compradora estivesse apta a pagar o preço contratado.

Alega que nos dias que se seguiram à assinatura da Escritura Pública não houve qualquer pagamento, seja ele parcial ou integral, do preço prometido, tendo sido realizadas diversas tentativas de contatos.

Afirma que, após sucessivas promessas de pagamento, os autores encaminharam 3 (três) Notificações Extrajudiciais endereçadas à Ré, sem que houvesse o devido pagamento pela compradora.

Declara que, operou-se, assim, a devida constituição em mora, nos termos da Lei e na resolução do contrato em razão da existência de cláusula resolutiva expressa (Cláusula 3.3).

Pleiteou pela procedência da presente ação para condenar a parte Ré ao pagamento do valor atualizado da Cláusula penal livremente pactuada nos termos da Cláusula 3.4, alínea b, valor que, atualizado e com os acréscimos e penalidades contratuais (Cláusula 3.1), totaliza a quantia de R$ 626.187,46 (seiscentos e vinte e seis mil, cento e oitenta e sete reais e quarenta e seis centavos); A requerida, devidamente citada (fl. 227), deixou de apresentar contestação no prazo legal (fl. 229). É o relatório.

Fundamento e DECIDO.

Cabível e oportuno o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355,incisos I e II, do Código de Processo Civil, uma vez que a questão versa sobre direito, sendo desnecessária a dilação probatória, bem como a revelia.

Embora a requerida não tenha apresentado contestação no prazo legal, a revelia não importa em procedência automática dos pedidos, porquanto a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor é relativa, cabendo ao magistrado a análise conjunta das alegações e das provas produzidas.

Não há questões preliminares a serem dirimidas.

Presente os pressupostos processuais, passo a análise do mérito.

A parte autora requer a rescisão do contrato de promessa de venda e compra celebrado com a requerida, em virtude da inadimplência dos valores convencionados, apresentando o instrumento particular de compromisso de compra e venda, às fls. 36-43.

Assim, tornou-se incontroverso a relação jurídica entre as partes, bem como a inadimplência, fatos não impugnados pela requerida.

Desse modo, a inadimplência da requerida tornou-se apta a embasar a resolução contratual.

Nesse sentido, o pedido aplicação da cláusula penal no montante de 25% sobre o valor do contrato, estão fundamentados em cláusulas de contrato entre o autor e a requerida, o qual o autor providenciou a juntada nos autos.

Saliento, contudo que é onerosa à requerida multa penal, sendo necessária a sua redução equitativa como forma de equilibrar a relação jurídica.

O artigo 413 do Código Civil dispõe que: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montanteda penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".

Nesse contexto, verifico que a multa de 25% sobre o valor do imóvel é excessiva, pois não há nos autos qualquer indício de dispêndio extraordinariamente elevado, a justificar semelhante multa, especialmente porque não foi paga nenhuma das parcelas do contrato tendo sido rescindido de forma inicial.

Em decorrência desses fatores, e atento ao escopo da cláusula penal, considero adequada a redução da multa para 10% sobre o valor do contrato.

Segue entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA.CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 3.786/2018.CULPA DO ADQUIRENTE.

MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO.

ABUSIVIDADE RECONHECIDA.

RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS.

PRECEDENTES.

TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA.PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL.PRECEDENTES.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato.Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado.

Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel.

Precedentes do C.

STJ e desta C. 6ª Câmara. (TJ-SP - AC:10705653120218260100 SP 1070565-31.2021.8.26.0100, Relator:Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022 Ademais, indevida a cobrança de encargos de mora, pois se trata de evidente cláusula penal moratória, que visa indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e não pode ser cumulada com a cláusula penal compensatória prevista para o inadimplemento total da obrigação principal.

Ante o exposto e mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a presente ação, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes condenar a requerido na cláusula penal no correspondente a 10% do valor do contrato, devidamente corrigido.

Os valores deverão ser apurados em sede executiva.

Custas ex lege.

Sem condenação nas verbas de sucumbência por não haver resistência da requerida.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas e anotações de praxe.

Publiquei-se e Intime-se.

Maceió,19 de março de 2025.

Ney Costa Alcântara de Oliveira Juiz de Direito
17/07/2024 16:50

Juntada de Outros documentos
13/06/2024 13:03

Conclusos para despacho
13/06/2024 13:03

Expedição de Certidão.
19/04/2024 11:14

Juntada de Mandado
19/04/2024 11:08

Mandado devolvido entregue ao destinatário
18/03/2024 16:56

Recebido o Mandado para Cumprimento
18/03/2024 16:56

Expedição de Mandado.
18/03/2024 16:50

Ato ordinatório praticado
25/01/2024 17:40

Juntada de Outros documentos
21/11/2023 10:14

Publicado #{ato_publicado} em ato_publicado.
17/11/2023 19:01

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #(data)
17/11/2023 18:17

Mandado devolvido entregue ao destinatário
16/11/2023 09:48

Recebido o Mandado para Cumprimento
16/11/2023 09:48

Expedição de Mandado.
28/08/2023 09:51

Publicado #{ato_publicado} em ato_publicado.
25/08/2023 13:05

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #(data)
25/08/2023 08:26

Proferido despacho de mero expediente
19/05/2023 11:11

Juntada de Petição de Petição (outras)
28/03/2023 13:59

Conclusos para despacho
22/03/2023 16:07

INCONSISTENTE
22/03/2023 16:07

INCONSISTENTE
22/03/2023 15:08

Remetidos os Autos (outros motivos) da Distribuição ao #{destino}
14/03/2023 12:35

Juntada de Outros documentos
13/03/2023 16:02

Audiência #{tipo_de_audiencia} #{situacao_da_audiencia} conduzida por #{dirigida_por} em/para #{data_hora}, #{local}.
13/03/2023 10:58

Juntada de Outros documentos
09/03/2023 17:10

Juntada de Petição de Petição (outras)
03/03/2023 16:07

Expedição de Certidão.
01/03/2023 17:10

Audiência #{tipo_de_audiencia} realizada conduzida por Conciliador(a) em/para 13/03/2023 11:30:00, CENTRO JUDICIÁRIO DE SOLUÇÃO DE CONFLITOS E CIDADANIA-CJUS/PROCESSUAL.
30/01/2023 11:35

Juntada de Outros documentos
20/01/2023 11:38

INCONSISTENTE
20/01/2023 11:38

Recebidos os autos.
20/01/2023 11:38

Recebidos os autos.
20/01/2023 11:38

Remetidos os Autos ao CEJUSC ou Centros de Conciliação/Mediação #{destino}
20/01/2023 11:38

Recebidos os autos.
20/01/2023 11:38

INCONSISTENTE
20/01/2023 10:32

Remetidos os Autos (outros motivos) da Distribuição ao #{destino}
02/12/2022 07:09

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
27/10/2022 13:42

Expedição de Carta.
11/07/2022 09:11

Publicado #{ato_publicado} em ato_publicado.
08/07/2022 19:01

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #(data)
08/07/2022 13:25

Proferidas outras decisões não especificadas
31/05/2022 17:15

Conclusos para despacho
31/05/2022 17:15

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
22/03/2023

Ultima Atualização
21/03/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

SENTENÇA • Arquivo

ATO ORDINATÓRIO • Arquivo

DESPACHO • Arquivo

ATA DE AUDIÊNCIA • Arquivo

INTERLOCUTÓRIA • Arquivo

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