TJAL - 0711395-40.2025.8.02.0001

ADV: Charles Geovani Rego Damasceno (OAB 7702/AL) Processo 0711395-40.2025.8.02.0001 - Procedimento Comum Cível - Autor: Pablo Roberto Silva de Lima - SENTENÇA PABLO ROBERTO SILVA DE LIMA, qualificado nos autos, ajuizou AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL NÃO RESIDENCIAL C/C INDENIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO E PEDIDO LIMINAR INAUDITA ALTERA PARTE em face de EDMILSON RODRIGUES WANDERLEY, igualmente qualificado, todos com representações processuais regularmente constituídas (fls. 1-2), pleiteando, em resumo, a renovação do contrato de locação comercial firmado entre as partes, além da indenização pelo fundo de comércio, lucros cessantes e eventual compensação por benfeitorias realizadas.

Alega o autor que mantém atividade comercial ininterrupta no imóvel desde junho de 1999, no ramo de marcenaria e fabricação de jogos, sendo sucessivamente locatário do mesmo ponto, com contratos por escrito e prazos determinados, cuja soma ultrapassa o mínimo legal exigido.

Sustenta que o contrato atualmente em vigor foi firmado em decorrência de acordo judicial homologado nos autos do processo nº 0715723-33.2013.8.02.0001 (fl. 254), com vigência até novembro de 2028.

Informa ainda que o réu tenta reiteradamente, desde 2013, desalojá-lo do imóvel, contrariando o pactuado e prejudicando o fundo de comércio construído ao longo de mais de 24 anos.

Com base em tais argumentos, requereu: a) o deferimento da tutela liminar para manutenção na posse do imóvel; b) a renovação compulsória do contrato de locação pelo prazo de dez anos; c) a fixação do valor do aluguel em R$ 3.000,00; d) a indenização pelo fundo de comércio e pelas benfeitorias; e) o benefício da justiça gratuita (fl. 6). Às fls. 65 foi determinada a emenda à inicial para juntar os documentos pessoais, bem como o contrato que se busca renovar, se manifestando quanto ao não cumprimento do prazo previsto no art. 51, §5º da Lei 8.264/91.

A petição inicial foi devidamente emendada e instruída com documentos (fls. 1-18), destacando-se o contrato juntado aos autos foi homologado pelo juízo da 10ª Vara Cível, e teria validade, ainda que de forma tácita.

Confirmou que o prazo de término do contrato seria em 2028. É o relatório.

Decido.

A presente demanda tem por objeto a pretensão de renovação compulsória do contrato de locação comercial, nos termos da Lei 8.245/91, com base no que dispõe o seu artigo 51, o qual condiciona tal direito ao preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos: Art. 51.

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo ininterrupto de três anos.

No presente caso, a documentação colacionada aos autos comprova que: a) o contrato de locação atualmente vigente, com início em 2017 e término previsto para novembro de 2028 (fls. 254 e 260), com prazo determinado de 10 (dez) anos, não foi devidamente assinado, contudo, em análise ao processo nº 0715723-33.2013.8.02.0001, verifico que ele foi judicialmente homologado, satisfazendo o requisito do inciso I.

Além disso, o autor juntou cópias dos contratos anteriores, demonstrando que é locatário do mesmo imóvel desde 1999, com sucessivas prorrogações contratuais, inclusive mediante renovação tácita, somando mais de 24 anos de ocupação contínua, preenchendo o critério do inciso II.

Quanto ao inciso III, a continuidade da atividade econômica é incontroversa, sendo que o autor mantém no local, desde o início da locação, o comércio denominado Pebolim Jogos, conforme documentos fiscais e relatos constantes nos autos, configurando exercício ininterrupto do mesmo ramo comercial.

Além dos acima elencados, dentre os requisitos cumulativos exigidos para a procedência da ação renovatória, destaca-se o disposto no §5º do artigo 51, que assim trata: §5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

No presente caso, o contrato de locação objeto da ação foi firmado em 10 de novembro de 2017, com prazo de vigência até 10 de novembro de 2028, conforme documento de fl. 17/23.

Portanto, o prazo para o ajuizamento da ação renovatória deveria observar o intervalo compreendido entre 10 de novembro de 2027 e 10 de maio de 2028, nos termos legais.

Entretanto, conforme a petição inicial e comprovante de protocolo, a presente ação foi ajuizada em 10 de março de 2025, fora do período estipulado na lei ou seja, com mais de dois anos e oito meses de antecedência ao término do contrato.

Tal fato configura decadência do direito à renovação compulsória, obstando o exame do mérito.

A jurisprudência é tranquila neste sentido, observem: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO PARA FINS COMERCIAIS.

SENTENÇA ACOLHENDO A PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA.

INCIDÊNCIA DO PARÁGRAFO 5º, DO ARTIGO 51, DA LEI Nº 8 .245/1991 (LEI DE LOCAÇÃO), ESTABELECENDO QUE DECAI DO DIREITO À RENOVAÇÃO AQUELE QUE NÃO PROPUSER A AÇÃO NO INTERREGNO DE UM ANO, NO MÁXIMO, ATÉ SEIS MESES, NO MÍNIMO, ANTERIORES À DATA DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO QUE SE QUER RENOVAR.

DEMANDA RENOVATÓRIA QUE, NA HIPÓTESE, DEVERIA TER SIDO PROPOSTA NO PERÍODO DE 29/11/2021 ATÉ 29/05/2022, O QUE NÃO FOI OBSERVADO PELOS RECORRENTES, QUE NÃO APRESENTARAM ELEMENTOS MÍNIMOS CAPAZES DE AFASTAR A OCORRÊNCIA DE DECADÊNCIA.

PRAZO DECADENCIAL CONSUMADO.

RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO . (TJ-RJ - APELAÇÃO: 08146241720228190205 202400116560, Relator.: Des(a).

ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 25/06/2024, PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 11/07/2024) (sem marcações no original) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - PRAZO DECADENCIAL - ART. 51, § 5º DA LEI Nº 8.245/91 - AÇÃO AJUIZADA APÓS ENCERRADO O PRAZO DE VALIDADE DO CONTRATO - DECADÊNCIA - TRAMITAÇÃO DE AÇÃO RENOVATÓRIA ANTERIOR - SUSPENSÃO OU INTERRUPÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - RETOMADA DO IMÓVEL - CONSEQUÊNCIA DA NÃO RENOVAÇÃO - INDENIZAÇÃO INDEVIDA. 1 . "Tratando-se de decadência, esse prazo não admite interrupção ou suspensão, sendo disposição cogente. É intempestivo o ajuizamento [de ação renovatória] antes ou depois desse prazo". 2. "É direito do locatário o ajuizamento de uma segunda ação renovatória enquanto pendente de julgamento demanda que igualmente visa à renovação da relação locatícia, porém relativa a período anterior" . 3.

O art. 53 da Lei 8.245/91 não afasta o direito do locador na retomada do imóvel em ação renovatória .

A retomada do imóvel em ação renovatória é consequência da não renovação, nos termos do art. 74 da Lei 8.245/91. 4 .

O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar ( § 3º do art. 52 da Lei 8245/91).

Deixando de ser renovado o contrato de locação em razão de conduta exclusiva do locatário que deixou de exercer seu direito à renovação no prazo legal, não há que se falar em indenização. (TJ-MG - AC: 10024141958777001 MG, Relator.: José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 18/09/2019, Data de Publicação: 26/09/2019) (sem marcações no original) Assim, mesmo diante da ausência de citação do réu, não é possível acolher o pedido de renovação, eis que ausente pressuposto objetivo de admissibilidade.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, com fundamento no art. 487, II, do CPC, em razão da decadência do direito à renovação compulsória, por não ter sido proposta a ação no prazo previsto no §5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91.

Não tendo havido citação da parte ré, deixo de condenar o autor ao pagamento das custas finais e honorários advocatícios.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Maceió,08 de abril de 2025.

Maurício César Breda Filho Juiz de Direito

ADV: Charles Geovani Rego Damasceno (OAB 7702/AL) Processo 0711395-40.2025.8.02.0001 - Procedimento Comum Cível - Autor: Pablo Roberto Silva de Lima - DESPACHO Compulsando os documentos acostados na exordial, não identifiquei o contrato que se busca renovar, posto que o contrato de fls. 12/13 terminou em 2010 e o de fls. 17/23, além de não possuir qualquer assinatura, tem seu término previsto em 10/11/2027, ou seja, fora do prazo previsto no art. 51, §5º da Lei 8.245/91.

Ademais, a parte autora não juntou documento pessoal e comprovante de residência.

Diante disso, intime-se a parte autora, para que, no prazo de 15 (quinze) quinze dias, junte o contrato que se busca renovar, bem como seus documentos pessoais, por se tratar de documentos essenciais, com fulcro no art. 320 do CPC/15, sob pena de indeferimento da exordial, nos moldes do art. 321 do diploma processual civil.

Cumprida a diligência, com ou sem manifestação da parte autora, retornem os autos à fila "concluso ato inicial - liminar".

Intimações e providências cabíveis.

Maceió(AL), 11 de março de 2025.

Maurício César Breda Filho Juiz de Direito