TRF2 - 5007590-37.2025.4.02.5120

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 5007590-37.2025.4.02.5120/RJ AUTOR: TIAGO GUILHERME BERNARDO SANTOS DA SILVAADVOGADO(A): DEWETT CATRAMBY FILHO (OAB RJ060094) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação sob o rito dos Juizados Especiais Federais, com pedido liminar, ajuizada por Tiago Guilherme Bernardo Santos da Silva em face da Caixa Econômica Federal – CEF.

A parte autora afirma ter celebrado contrato de financiamento habitacional no âmbito do programa “Minha Casa Minha Vida”, referente ao imóvel de matrícula nº 19.096, situado em Belford Roxo/RJ.

Narra que, em razão do desemprego, deixou de adimplir algumas parcelas, mas, ao buscar regularizar a situação, teve seu acesso bloqueado ao sistema da ré e foi impedido de negociar.

Relata, ainda, que, em consulta realizada por terceiro interessado em financiamento, tomou conhecimento de que seu imóvel foi incluído em leilão público, com encerramento previsto para 16/09/2025, sem que jamais tenha sido notificado acerca da realização da hasta.

Aduz que tal procedimento é nulo, por ausência de contraditório e ampla defesa, além da violação ao devido processo legal e à boa-fé objetiva.

Requer, liminarmente, a suspensão do leilão do imóvel, a concessão da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova, com condenação da ré a apresentar o edital do certame.

Postula, ao final, a confirmação da tutela para sustar o leilão e assegurar a permanência no bem, bem como a condenação da promovida às cominações legais. É o relatório do necessário.

Decido.  De início, defiro a gratuidade de justiça.

No que tange ao pedido de tutela de urgência, dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil que ela será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Na espécie, o autor pretende a anulação do procedimento de execução extrajudicial do bem objeto do contrato mantido com a CEF, o qual não foi adunado aos autos.

Descreveu que há previsão de que o imóvel objeto do pacto vá a leilão em 16/09/2025.  Em que pese a ausência de documento essencial, qual seja, o contrato mencionado na inicial, o qual comprovaria a relação jurídica de direito material entre a parte autora e a ré, de modo excepcional, devido à designação de leilão e por vislumbrar que os elementos fornecidos pelo autor na exordial são suficientes, apreciarei o pedido de tutela de urgência com base nas informações trazidas pelo próprio autor.   Vê-se que ele mesmo admite que se tornou inadimplente e não honrou seu compromisso com as prestações imobiliárias estabelecidas no contrato.

Assim, há demonstração de que a mora era conhecida pelo autor desde antes da designação do leilão, ficando evidenciado que ele já teve a oportunidade de retomar os pagamentos e regularizar a sua situação.

Além disso, chama atenção o fato de o autor, depois de postergar a possibilidade de quitação do débito, buscar socorro perante o Poder Judiciário com a finalidade de suspender o leilão, já designado, o que, em tese, poderia até mesmo ser tido por conduta contrária à boa-fé.

Certo é que, como reconhecido na inicial, a parte autora está inadimplente e já deveria ter tomado medidas anteriores para rediscutir a dívida e sustar os atos expropriatórios.

Vale registrar que ele mesmo admite que já houve a consolidação da propriedade em favor da CEF, sem que o autor tenha manifestado tempestiva e eficazmente a sua oposição.  De modo mais específico, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorrida após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, impossibilita que o devedor purgue a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.

A propósito, veja-se: PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

IMPOSSIBILIDADE.

APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017.

DIREITO DE PREFERÊNCIA. (...) 4.

Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. (STJ.

Terceira Turma, REsp n. 2.007.941 – MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 14/02/2023, DJe 16/02/2023) Destaque-se que não foi providenciada a juntada da matrícula do imóvel.  Para além da constatação acima, não é verossimilhante a alegação de que o autor foi vitimado pela inobservância das formalidades legais por parte da CEF, uma vez que o demandante reside no imóvel objeto do leilão que pretende sustar.

Não há razão, portanto, para crer que a CEF não teria cumprido as disposições legais prévias.

Noutra via, não se pode negar o direito de o credor tomar as providências para a recuperação do valor devido em razão do financiamento inadimplido.

Note-se que a parte autora vem residindo de graça e não se tem notícia de que tenha se valido de qualquer medida para, por sua iniciativa, depositar e purgar a mora, evitando o agravamento do dano causado à parte adversa.

Diante da conduta do autor e da fragilidade de seus argumentos, tem-se uma presunção que milita em favor do agente imobiliário, devendo prevalecer a vinculação ao contrato e à legislação que rege a alienação fiduciária em garantia.

Do exposto, por ora, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA requerida.

Intime-se a parte autora para que emende a petição inicial, e apresente (1) cópia do contrato mantido com a ré; (2) o registro da matrícula do imóvel, sob pena de extinção do feito.

Prazo: 15 (quinze) dias.

Atendido ou transcorrido o prazo, façam-me os autos conclusos.    

Processo 5007590-37.2025.4.02.5120 distribuido para 22ª Vara Federal do Rio de Janeiro na data de 27/08/2025.