TRF2 - 5012059-63.2025.4.02.0000

Agravo de Instrumento Nº 5012059-63.2025.4.02.0000/RJPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0000295-34.2001.4.02.5101/RJ AGRAVANTE: FRIGORIFICO GEJOTA LTDAADVOGADO(A): FABIO DA SILVA GUIMARAES (OAB SP264912)ADVOGADO(A): CAROLINE OLIVEIRA CAUNETO (OAB SP455795)ADVOGADO(A): ANA LAURA VIDAL QUADRA (OAB SP413913)AGRAVANTE: IMAGEM IMOVEIS E ADMINISTRACAO GENTIL MOREIRA LTDAADVOGADO(A): FABIO DA SILVA GUIMARAES (OAB SP264912)ADVOGADO(A): CAROLINE OLIVEIRA CAUNETO (OAB SP455795)ADVOGADO(A): ANA LAURA VIDAL QUADRA (OAB SP413913)AGRAVANTE: EPAG EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES GENTIL LTDAADVOGADO(A): FABIO DA SILVA GUIMARAES (OAB SP264912)ADVOGADO(A): CAROLINE OLIVEIRA CAUNETO (OAB SP455795)ADVOGADO(A): ANA LAURA VIDAL QUADRA (OAB SP413913)AGRAVADO: FINANCIADORA DE ESTUDOS E PROJETOS - FINEP DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por FRIGORIFICO GEJOTA LTDA, EPAG EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES GENTIL LTDA e IMAGEM IMOVEIS E ADMINISTRACAO GENTIL MOREIRA LTDA em face da FINANCIADORA DE ESTUDOS E PROJETOS - FINEP, com pedido de liminar, objetivando cassar a decisão proferida pelo Juízo da 30ª Vara Federal do Rio de Janeiro - Seção Judiciária do Rio de Janeiro (Evento  713): "Em resposta ao despacho do evento 683, DOC1, foram apresentadas as manifestações abaixo. evento 694, DOC1 - Os executados concordam com o ingresso da Associação dos Advogados da FINEP - AAF nos autos. evento 695, DOC1 - A PRIMEIRA IGREJA BATISTA DA LAGOINHA EM ALPHAVILLE apresenta proposta de aquisição no valor de R$ 34.100.000,00 (trinta e quatro milhões e cem mil reais), requerendo a homologação do valor.

Protocolo em 03/07/25 às 20h43.

Registre-se que na petição de oferta consta expressamente que comissão de corretagem será devida exclusivamente pela Proponente e paga diretamente ao corretor, sem qualquer ônus à Justiça Federal ou às demais partes, conforme as condições previamente estabelecidas, tendo em vista que a aquisição foi realizada por intermédio do corretor de imóveis Leonildo Alves da Silva. evento 696, DOC1 -  A SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA apresenta nova proposta de aquisição no valor de R$34.150.000,00 (trinta e quatro milhões cento e cinquenta mil reais), requerendo a homologação do valor.

Protocolo em 03/07/25 às 21h05.

Registre-se que na petição de oferta consta expressamente que não há comissão de corretor, em razão da proposta contemplar aquisição direta. evento 697, DOC1 - A FINEP concorda com o ingresso da AAF nos autos, discorre sobre as duas propostas apresentadas e pede a intimação da SRM4 (melhor proposta) para se manifestar quanto à antecipação do início pagamento para após a confirmação da transação pelo TRF2, em havendo recurso, sem necessidade de se aguardar a preclusão da decisão homologatória deste Juízo. evento 698, DOC1 - A PRIMEIRA IGREJA BATISTA DA LAGOINHA EM ALPHAVILLE apresenta proposta de aquisição no valor de 34.170.000,00 (trinta e quatro milhões, cento e setenta mil reais), requerendo a homologação do valor.

Protocolo em 03/07/25 às 23h57. evento 700, DOC1 - A SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA,  apresenta impugnação à segunda proposta de aquisição formulada pela primeira igreja batista da lagoinha (evento 698), com pedido de desconsideração do ato e condenação por litigância de má-fé. evento 707, DOC1 - Os  Executados pedem reavaliação do bem alienado e alienação por hasta pública. evento 708, DOC1 - A PRIMEIRA IGREJA BATISTA DA LAGOINHA EM ALPHAVILLE defende a regularidade da sua proposta.

Decido. 1. À Secretaria para anotação da AAF e dos eu patrono, na qualidade de interessada. 2. HOMOLOGO  a proposta apresentada pela SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA, valor de R$34.150.000,00 (trinta e quatro milhões cento e cinquenta mil reais), tendo em vista que apresentada tempestivamente.

O despacho do evento 683, DOC1 que determinou prazo para apresentação das propostas foi justamente para corrigir as distorções nas ofertas anteriores,  de forma a prestigiar a boa fé processual, segurança jurídica, competividade e transparência no processo licitatório, o que se extrai da interpretação do texto do despacho do evento 683, DOC1: "As duas propostas obedecem ao valor mínimo definido pela decisão do evento 639, DOC1 (que estabeleceu o preço mínimo de  R$ 33.575.000,00, correspondente a 50 % do valor de avaliação do imóvel).

Entretanto, verifico que as propostas formuladas foram alteradas duas vezes, conforme as petições eram apresentadas aos autos, de forma que um tinha conhecimento da proposta do outro.

Sendo assim, entendo prudente a intimação pela derradeira vez para que apresentem as suas propostas finais." Verifica-se que a segunda proposta da PRIMEIRA IGREJA BATISTA DA LAGOINHA EM ALPHAVILLE (evento 698, DOC1) foi veiculada justamente após conhecer a proposta da SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA, conforme se infere da hora e ordem de apresentação, revelando clara tentativa de sobreposição oportunista, em manifesta violação aos princípios que regem o processo judicial.

O princípio da boa-fé processual (art. 5º do CPC) impõe a todos os sujeitos do processo o dever de lealdade e cooperação.

No caso dos autos, restou evidenciado que as propostas subsequentes foram apresentadas com o único intuito de frustrar a iniciativa originária, o que compromete a isonomia entre os proponentes e vulnera a confiança legítima depositada por aquele que primeiro se manifestou.

Ademais, admitir esse tipo de comportamento estimularia práticas anticompetitivas, prejudicando a segurança jurídica e a efetividade do processo de alienação judicial.

Assim, considerando que a proposta da SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA  foi apresentada de forma regular, espontânea e sem qualquer vício, e tendo em vista que as demais propostas surgiram apenas após sua divulgação, em nítida afronta à boa-fé objetiva, rejeito as demais. 3. INDEFIRO o pedido dos Executados de realização de nova avaliação e alienação por hasta publica.

Conforme se verifica dos autos, já houve avaliação judicial do bem, cujo valor foi fixado com observância dos requisitos legais (art. 879, §2º do CPC), tendo sido oportunizado contraditório às partes envolvidas.

A referida avaliação foi homologada por decisão anterior, devidamente transitada em julgado, e serviu de base para a realização de dois leilões judiciais, ambos sem êxito por ausência de licitantes, conforme os documentos dos evento 614, DOC3 e evento 614, DOC2.  Dessa forma, não há razão jurídica para a renovação da avaliação, que já foi oportunamente realizada e não se encontra eivada de nulidade.

Ademais, o simples insucesso dos leilões não constitui fundamento legítimo para nova avaliação, sob pena de eternização do processo executivo, em evidente prejuízo à parte credora.

Note-se que na decisão do evento 639, DOC1, em que foi deferida a alienação por iniciativa particular, foi estabelecido o valor mínimo de arrematação, conforme os parâmetros legais: "e) Valor mínimo: Diante das tentativas de leilão judicial frustradas, estabeleço preço mínimo de  R$ 33.575.000,00, correspondente a 50 % do valor de avaliação do imóvel, conforme autorizado pelo art.891, parágrafo único do CPC." Ressalte-se que o processo de execução tem por finalidade a satisfação do crédito exequendo, sendo incompatível com manobras protelatórias que visem à postergação indefinida da alienação do bem penhorado.

Permitir sucessivas reavaliações sem fundamento concreto implicaria esvaziamento da efetividade da tutela jurisdicional, desprestigiando a atividade do Poder Judiciário e violando os princípios da celeridade e da razoável duração do processo (art. 4º do CPC e art. 5º, LXXVIII, da CF). 4.

Em relação à petição da exequente (evento 697, DOC1), quanto à antecipação do início pagamento para após a confirmação da transação pelo TRF2, em havendo recurso, sem necessidade de se aguardar a preclusão da decisão homologatória deste Juízo, a interessada deverá ser ouvida.

Diante do exposto:  a) HOMOLOGO  a proposta apresentada pela SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA, valor de R$34.150.000,00 (trinta e quatro milhões cento e cinquenta mil reais); b) INDEFIRO o pedido dos Executados de realização de nova avaliação e alienação por hasta pública; c) Intime-se a SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA para que apresente o plano de cumprimento da sua proposta formulada no evento 696, DOC1, devendo se manifestar expressamente sobre o pedido de antecipação de pagamento formulado pela proponente: "1) Valor da Proposta: R$34.150.000,00 (trinta e quatro milhões cento e cinquenta mil reais); 2) Forma de Pagamento: Parcelada, com pagamento inicial de R$10.245.000,00 (dez milhões, duzentos e cinquenta mil reais) equivalente a 30% (trinta por cento) do valor da proposta, e o saldo remanescente em 30 (trinta) parcelas mensais e consecutivas, corrigidas pelo IPCA; a.

Prazo para pagamento: 04 (quatro) dias úteis após o trânsito em julgado da decisão homologatória da proposta; 3) Caução Idônea: Os próprios imóveis; 4) Comissão de Corretor Judicial: Não há, em razão da proposta contemplar aquisição direta; 5) Requer-se que o imóvel seja transferido ao requerente livre e desembaraçado de quaisquer ônus, seja de natureza tributária (IPTU e outros), de natureza administrativa (Foro, Laudêmio e outros), bem como, desembaraça de eventuais outras penhoras em outras execuções; 6) Requer-se que seja deferido à proponente, em sendo acolhida a sua proposta de compra, fazer-se substituir por empresa a ser criada da qual participará como sócia." d) INTIMEM-SE as partes e interessadas da presente decisão; e) Preclusa a presente decisão, OFICIE-SE o Cartório de Registro de Imóveis de Barueri-SP determinado a anotação da homologação judicial da aquisição direta nas matrículas dos imóveis registrados matriculados sob os números 2804 R-07 E 2805 R-06, conforme consta no evento 647, DOC3 e no evento 647, DOC4. e) sem prejuízo, traga a parte exequente, em 15 dias, certidões atualizadas da situação dos imóveis, uma vez que aquelas mencionadas no item anterior são datadas de julho/2023 e abril/2024, respectivamente.

P.R.I."   Os Agravantes alegam, em suma, como causa de pedir (Evento 1 - INIC1): "(...) Em face da r.

Decisão (Evento 713) que: a) homologou a proposta de alienação por iniciativa particular no importe de R$ 34.150.000,00, equivalente a 11% do valor de mercado do respectivo bem, caracterizando, assim, o preço vil; bem como indeferiu o pleito de nova avaliação ou atualização monetária do valor fixado em 2021, com fulcro em artigo inexistente (Art. 379, § 2º); e b) recusou, sob o argumento de “oportunismo”, proposta economicamente superior apresentada dentro do prazo e segundo o rito competitivo instaurado pelo próprio Juízo, violando os Princípios da Vantajosidade, Competitividade, Isonomia e Boa-fé Objetiva, bem como os postulados da eficiência e do interesse público (art. 37, caput, da CF3), em detrimento da maximização do retorno executivo. (...) Não suficiente, fundamenta que o requerimento de nova avaliação – diante do decurso de 4 anos contados da elaboração da antiga avaliação – supostamente violaria os Princípios a Celeridade e da Razoável Duração do Processo, no entanto, estes princípios não DEVEM se sobrepor ao Princípio da Menor Onerosidade, instituída no art. 805 do CPC, tendo em vista que a alienação se deu por valor ínfimo, de forma que estas Agravantes apenas buscam a aplicação do correto valor de mercado do bem. (...) Na decisão agravada, o pedido de nova avaliação fora equivocadamente indeferido, sob a fundamentação – desarrazoada – de que não há razão para sua realização, pelo simples insucesso dos leilões, sob a justificativa de que a avaliação teria sido homologada por decisão transitada em julgado, contudo, o fundamento jurídico relevante é que a alienação ocorreu pelo importe de 11% do valor de mercado do bem, o que é considerado valor vil, nos moldes do art. 891, § único do CPC5 , de modo que não há preclusão, pois a causa deste pedido é superveniente – oriundo da defasagem do valor de avaliação. (...) É pacífico o entendimento de que não se considera preço vil a alienação ocorrida em até 50% do valor atualizado do bem – o que não ocorre aqui – pois a proposta ora homologada (Evento 713) se baseou em avaliação desatualizada realizada em setembro de 2021, de forma que a reunião da aplicação do redutor de 50% e avaliação desatualizada, resultou em alienação por preço vil, nos termos do art. 891, § único do CPC. (...) Mesmo com a aplicação do redutor de 50% — considerando o incremento do mercado imobiliário e o preço de venda atual — o valor de alienação deste imóvel deveria ser de R$ 155.691.000,00, enquanto a quantia homologada para a expropriação, de R$ 34.150.000,00, corresponde a meros 11% do valor de mercado, o que evidencia, de forma inequívoca, a ocorrência de preço vil. (...) Desta forma, mostra-se necessária a realização de nova avaliação do bem expropriado, tendo em vista que: a) a alienação no valor homologado se fez por preço vil – equivalente a 11% de seu valor de mercado, contrariando o art. 891, § único do CPC; b) o considerável lapso temporal entre a data da avaliação (setembro/2021) e a alienação do imóvel (agosto/2025), nos termos do pacífico entendimento do C.

STJ; c) valorização imobiliária ocorrida na localidade de situação do respectivo imóvel, nos termos do art. 873, inc.

II do CPC. (...) Com efeito, o art. 879 do CPC limita-se a disciplinar as hipóteses de alienação, seja por iniciativa particular, seja por leilão, sem estabelecer qualquer regramento quanto ao valor a ser fixado na alienação.

Invocar referido dispositivo revela flagrante equívoco hermenêutico e conduz à nulidade da decisão, por caracterizar decisão imotivada.

Além disto, ao fixar o valor mínimo para a alienação do imóvel em 50% da avaliação realizada em setembro de 2021, a decisão incorre em contradição, por promover indevida confusão entre a Alienação por Iniciativa Particular e o regime jurídico aplicável à segunda praça do leilão judicial. (...) Nos presentes autos, verificando a existência de 2 possíveis adquirentes ao imóvel dado em garantia hipotecária por estas Agravantes, o MM.

Juízo a quo intimou os interessados para apresentarem as suas propostas finais (Evento 705) – instaurando, assim, ambiente de competitividade para alcançar a alienação pelo maior valor possível.

Desta forma, a PRIMEIRA IGREJA DE LAGOINHA apresentou sua proposta de R$ 34.100.000,00, em 03/07/2025, às 20h43 (Evento 695).

Tomando ciência deste petitório, a SRM4 apresentou sua proposta – sequencialmente à anteriormente apresentada – no valor de R$ 34.150.000,00, em 03/07/2025, às 21h05 (Evento 696).

Com isso, a PRIMEIRA IGREJA DE LAGOINHA apresentou sua última proposta, no valor de R$ 34.170.000,00, em 03/07/2025, às 23h57 (Evento 698).

Entretanto, o MM.

Juízo, contrariando o art. 895, §8º, inc.

I do CPC, homologou a proposta de menor valor apresentada pela SRM4, sob a fundamentação de que a última proposta da PRIMEIRA IGREJA DE LAGOINHA configura “oportunismo”, pois entendeu – em claro equívoco – que fora apresentada após conhecer da proposta da SRM (Evento 713).

Contudo, Excelências, esta fundamentação é totalmente incoerente e sem qualquer respaldo jurídico, uma vez que a proposta homologada da SRM4 (peticionada em 03/07/2025, às 21h05), somente fora apresentada nos autos com a ciência inequívoca da primeira proposta da PRIMEIRA IGREJA DE LAGOINHA (peticionada em 03/07/2025, às 20h43).

Ou seja, todas as outras propostas surgiram após a proposta da PRIMEIRA IGREJA DE LAGOINHA. (...) É fato que, se há proposta mais vantajosa e tempestiva, a sua rejeição sem norma impeditiva prévia e sem motivação idônea subverte a finalidade do ato expropriatório e afronta a isonomia entre os proponentes.

Assim, tal subversão premia proposta inferior e atrai ônus à superior, invertendo incentivos e desestimulando a competição saudável que o próprio Juízo convocou. (...) Por conseguinte, a reforma do decisum é urgente, visando: (i) afastar a alegação de “oportunismo” e a punição da proposta superior apresentada no prazo; (ii) homologar a oferta de maior valor, por atender à vantajosidade, à isonomia e à teleologia do ato expropriatório; ou, subsidiariamente (iii) reabrir o rito competitivo por prazo certo, com critérios objetivos e publicidade adequada, de modo a assegurar, antes do aperfeiçoamento, a escolha da melhor proposta e a coerência entre as regras do procedimento e o resultado que dele se espera, ou até mesmo, diante da existência de pluralidade de interessados, determinar a designação de leilão judicial. (...) Por fim, destaca-se que a suspensão pleiteada é plenamente reversível: busca-se apenas obstar a prática de atos finais de consumação, preservando-se o bem e o procedimento até que este E.

Tribunal decida, com serenidade e completude, sobre a validade dos critérios adotados e sobre a vantajosidade do resultado.

Assim se assegura a utilidade do julgamento e se evita o indevido agravamento do sacrifício patrimonial das Agravantes — objetivos todos alinhados à boa-fé, à segurança jurídica e ao devido processo legal executivo. (...) Por todo o exposto, requer: a) Concessão do efeito suspensivo, nos termos do art. 1.019, I, art. 995, § único e art. 300 do CPC, para sustar todos os efeitos da Decisão agravada, diante do preenchimento dos requisitos de fumus boni iuris (necessidade de nova avaliação que incorre no vício na formação do preço e no julgamento da competição) e do periculum in mora (iminência de assinatura/expedição/registro e consequente irreversibilidade prática); b) Intimação da Agravada e dos interessados para, querendo, apresentarem contraminuta no prazo legal nos termos do art. 1.019, II do CPC; c) No mérito, pelo PROVIMENTO do Agravo de Instrumento, para reformar a decisão recorrida, a fim de determinar a realização de nova avaliação, fixando-se o preço mínimo a partir desta, para evitar a alienação por preço vil (por ter sido homologada proposta no importe de 11% do valor de mercado do bem), nos termos do art. 891, § único do CPC; d) Subsidiariamente, determinar a atualização monetária do preço mínimo, pela TAXA SELIC, uma vez que embasou na avaliação realizada no imóvel em setembro de 2021. e) No mérito, pelo provimento do Agravo de Instrumento, para reformar a decisão recorrida, para: (i) afastar a alegação de “oportunismo” e a punição da proposta superior apresentada no prazo; (ii) homologar a oferta de maior valor, por atender à vantajosidade, à isonomia e à teleologia do ato expropriatório, nos termos do art. 895, § 8, inc.

I do CPC; f) Subsidiariamente, reabrir o rito competitivo por prazo certo, com critérios objetivos e publicidade adequada, de modo a assegurar, antes do aperfeiçoamento, a escolha da melhor proposta e a coerência entre as regras do procedimento e o resultado que dele se espera, ou até mesmo, diante da existência de pluralidade de interessados, determinar a designação de leilão judicial."   Analisando os autos, entendo ausentes os requisitos peculiares para a concessão da tutela antecipada recursal, que possui o requisito do "convencimento de verossimilhança" que é mais rigoroso do que o do fumus boni juris (STF, Pet 2644, DJ 10/05/02), especialmente a teor da fundamentação da decisão objurgada, que incorporo à presente, destacando-se o seguinte trecho: "Ressalte-se que o processo de execução tem por finalidade a satisfação do crédito exequendo, sendo incompatível com manobras protelatórias que visem à postergação indefinida da alienação do bem penhorado.

Permitir sucessivas reavaliações sem fundamento concreto implicaria esvaziamento da efetividade da tutela jurisdicional, desprestigiando a atividade do Poder Judiciário e violando os princípios da celeridade e da razoável duração do processo (art. 4º do CPC e art. 5º, LXXVIII, da CF)." Noutro eito, comungo do entendimento, reiteradamente, adotado por esta Egrégia Corte, de que o deferimento da liminar, em casos como o ora em exame, só é acolhível quando o juiz dá à lei uma interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta manifestamente abusivo, o que, prima facie, não ocorre na hipótese; seja pelo desprovimento do Agravo de Instrumento nº 50122894220244020000, interposto em face da decisão do Evento 639 dos autos originários, cuja ementa transcrevo (Evento 28 - ACOR2): "PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

IMÓVEIS HIPOTECADOS.

ALIENAÇÃO POR INICIATIVA PARTICULAR. VALOR MÍNIMO.

QUESTÃO PRECLUSA.

CONCILIAÇÃO INCABÍVEL. 1.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por EPAG EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES GENTIL LTDA, FRIGORIFICO GEJOTA LTDA e IMAGEM IMOVEIS E ADMINISTRACAO GENTIL MOREIRA LTDA em face da FINANCIADORA DE ESTUDOS E PROJETOS - FINEP, com pedido de liminar, objetivando cassar a decisão proferida pelo Juízo da 30ª Vara Federal do Rio de Janeiro - Seção Judiciária do Rio de Janeiro (Evento 639/JFRJ), que deferiu o pleito da exequente de alienação do bem penhorado, autorizando a alienação por iniciativa particular por meio de corretor ou leiloeiro público, nos termos do art. 879, II, c/c 880, do CPC. 2.

Verifica-se que a parte agravante interpôs o Agravo de Instrumento nº 5006631-08.2022.4.02.0000 objetivando a alteração do valor mínimo de avaliação atribuído aos imóveis hipotecados, recurso que não foi conhecido em 27/05/2022. Imposperável o pleito de alteração do "valor mínimo de venda da propriedade por seu valor de mercado", tendo em vista que esta Turma Especializada considerou preclusa tal discussão, quando da análise do Agravo de Instrumento nº 5006631-08.2022.4.02.0000, DJe 19/08/2022. 3. In casu, como não obtido sucesso nos dois leilões realizados, o Juízo a quo, deferiu a alienação por iniciativa particular, de forma escorreita, observando os requisitos exigidos pelo §1º do art. 880 do Código de Processo Civil. 4.

Incabível a designação de audiência de conciliação, visto que não há interesse da exequente, devendo ser observado o princípio da autonomia da vontade, previsto no art. 166, caput e §4º, do CPC. 5. Agravo Interno prejudicado. 6.

Agravo de Instrumento conhecido e desprovido."; seja pelo desprovimento pela C.

Sexta Turma Especializada dos inúmeros recursos interpostos pelos ora Agravantes.

Ressalta-se que, em um exame perfunctório, próprio desta fase processual, os argumentos alinhados não se mostram suficientes para afastar os fundamentos da decisão ora objurgada.

Isto posto, indefiro o pedido liminar.

Solicitem-se informações ao Juízo a quo.

Intime-se a parte Agravada, nos termos do artigo 1.019, inciso II do CPC.

Após, voltem conclusos para julgamento.    

Processo 5012059-63.2025.4.02.0000 distribuido para GABINETE 16 - 6ª TURMA ESPECIALIZADA na data de 27/08/2025.