TRF2 - 5016950-53.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 5016950-53.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: VIVENDAS DA ESTRADA DA PACIENCIAADVOGADO(A): JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS (OAB RJ250427) DESPACHO/DECISÃO Vistos em inspeção. (1)   Relação de documentos necessários à análise do presente feito. (2)   Da Gratuidade de Justiça. (3)   Da inversão no ônus da prova. (4)   Do pedido liminar.

Decido: 1) Relação dos documentos necessários à análise do presente feito: Para análise da presente demanda entendo ser necessário que a autora apresente os seguintes documentos, dos quais, ao examinar a petição inicial, a Parte Autora já anexou a seguinte documentação, conforme sinalado abaixo no campo (X) SIM: a)  Identificação do Condomínio  com endereço  CNPJ ( X) SIM       NÃO (  ) a.1) Documento de identificação do Síndico (tratando-se de empresa gestora do condominio deverá ser juntado, ainda, documento de identidade oficial do sócio/diretor da empresa gestora que assina a procuração outorgada ao causídico). ( X ) SIM       NÃO ( ) b) Termo de renúncia / declaração de renúncia ao valor que exceda ao teto de 60 (sessenta) salários mínimos, calculados na data da propositura da ação, apenas para fins de ajuizamento do feito no âmbito dos Juizados Especiais Federais, na forma do art. 3º da Lei 10.259/01. ( X) SIM       NÃO ( ) c) Ata da assembléia de eleição do(A) síndico(a) informando duração do mandato vigente na data da distribuição/autuação do feito. (X ) SIM       NÃO ( ) d) Jus Postulandi1 Não se aplica e) Procuração - Instrumento de mandato atualizado outorgado pelo Condomínio representado pelo Síndico ao causídico, observando a duração do madato do síndicon constante na Ata da Assembléia do item anterior. (não aplicável se jus postulandi conforme item "d".) ( X ) SIM    NÃO ( ) f) comprovante da cobrança da despesa condominial (cota condominial ordinária ou extraordinária por boleto ou outro meio) prevista na convenção ou em assembleia geral, com o respectivo  valor e data de vencimento, a fim de comprovar a certeza, liquidez e exigibilidade do título executivo,  devidamente entregue ao condômino (ou CEF) (por correio ou e-mail, com aviso de recebimento ou por recibo, quando da entrega do boleto pelo porteiro); ( X ) SIM    NÃO ( ) g) Certidão2 atualizada do registro do imóvel3 (Atenção se a Certidão da Matrícula do Imóvel indicar como Proprietário o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, a mesma se aplica a CEF pois o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, não possui personalidade jurídica, sendo representado pela CEF, conforme dispõe o art. 4º, VI, da Lei 10.188/2001) ( X ) SIM    NÃO ( ) h) atribuiu à causa valor compatível com o benefício econômico pretendido conforme se infere da leitura dos pedidos ( X) SIM       NÃO ( ) i) Apresenta planilha de cálculo ou Iindica cálculo do valor que entende devido ( x) SIM       NÃO ( )   Compulsando os autos, em atenção à manifestação do autor (processo 5016950-53.2025.4.02.5101/RJ, evento 6, DOC1), noto que, de fato, o comprovante de cobrança das cotas condominiais não se mostra imprescindível para o ajuizamento da ação de cobrança, uma vez que esta não se confunde com ação de execução de título extrajudicial.

De todo modo, a comprovação da existência de um crédito a ser cobrado continua sendo necessária para o seguimento da ação, devendo ser pontuado que "São documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art. 1.333, caput, do CC/02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência."(REsp n. 2.048.856/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 25/5/2023.) E, no caso em tela, verifico que nas atas condominiais juntada aos autos (evento 1, ATA12;evento 1, ATA13), há a previsão do valor da cota condominial, de modo que entendo estarem presentes os requisitos da petição inicial.  E, feito o juízo parcial de admissibilidade (processo 5016950-53.2025.4.02.5101/RJ, evento 3, DOC1), passo a análise dos demais requisitos pendentes de análise.

Atendidas TODAS as determinações sinaladas acima, voltem-me para regular prosseguimento do feito, conforme a seguir: 2) Do pedido de Gratuidade de Justiça Nada a decidir, uma vez que inexiste pedido de Gratuidade de Justiça 3) Do pedido de inversão do ônus da prova Nada a decidir, uma vez que inexiste pedido de inversão do ônus da prova. 4) Do pedido de tutela/liminar. ​Nada a decidir, uma vez que inexiste pedido de tutela/liminar. 5) Tendo em vista que a CEF compareceu espontaneamente aos autos, intime-se a parte autora para apresentar réplica da contestação (processo 5016950-53.2025.4.02.5101/RJ, evento 7, DOC1).

Prazo: 05 dias. ​Após, venham conclusos os autos   1. 1 - O cadastro como Jus Postulandi no e-Proc confere ao cidadão os meios de acionar a Justiça Federal (rito de Juizado Especial Federal) sem o auxílio de advogado e diretamente pelo sistema até a prolação da sentença2 - O que é Jus Postulandi? Jus Postulandi é uma expressão em latim usada no Direito e significa “direito de postular”, ou “direito de pedir em juízo”.

Normalmente, somente os advogados e defensores têm jus postulandi, mas a lei admite exceções, como na Justiça do Trabalho (CLT, art. 791) e nos Juizados Especiais estaduais e federais (art. 9º da Lei 9.099/95).

O próprio cidadão pode redigir seu pedido e dar entrada na ação, explicando ao juiz o que aconteceu e demonstrando seu direito ao que pede, por meio de documentos e testemunhas.

Nos Juizados Especiais, é possível dar entrada em uma ação sem precisar pagar nada.

Mas, atenção: se o juiz não der ganho de causa ao autor e for preciso recorrer, serão cobradas custas e será necessário ser representado por um advogado ou defensor público.3 - https://www.jfrj.jus.br/atendimento-dos-juizados-sem-advogado4 - https://www.jfrj.jus.br/conteudo/manuais-do-usuario-e-proc/orientacoes-para-jus-postulandi-cadastro-no-e-proc-para-atuar-em5 - O cadastro como Jus Postulandi no eProc confere ao cidadão os meios de acionar a Justiça Federal (rito de Juizado Especial Federal) sem o auxílio de Advogado e diretamente pelo sistema.Consulte aqui como cadastrar-se no e-Proc para atuar em nome proprio (Jus Postulandi) e como iniciar um processo, além de outras orientações importantes para quem acessa o sistema e-Proc para atuar em nome proprio, como Jus Postulandi.https://www.jfrj.jus.br/conteudo/orientacoes-de-consulta-e-proc/o-que-e-o-cadastro-no-e-proc-como-jus-postulandi 2.

Atenção:o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, não possui personalidade jurídica, sendo representado pela CEF, conforme dispõe o art. 4º, VI, da Lei 10.188/2001 3.

As obrigações decorrentes do condomínio edilício regem-se pelos artigos 12, da Lei n 4.591/1964 e 1.336, inciso I, do Código Civil, sendo dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.

Tendo em consideração que estariam pendentes de pagamentos as cotas condominiais a partir da data indicada no presente feito, a certidão atualizada é documento essencial à propositura da execução, eis que ela demonstra quem é o titular do direito de propriedade a ser confirmado em se tratando de obrigação propter rem, a saber, o art. 1.345, do Código Civil prevê que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios’.

Assim, o débito condominial é obrigação propter rem, ou seja, está ligada à coisa, segue o bem onde ele for, não é dívida de caráter contratual nem é vinculada a uma determinada pessoa.Logo, se ligada à coisa, no caso ao imóvel, o responsável pela sua quitação é aquele que figura como seu proprietário junto ao Cartório Imobiliário - Registro Geral de Imóveis, sendo irrelevante se a aquisição da propriedade foi de natureza originária ou derivada.

Sobre o tema, o STJ já decidiu que “os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente.

Trata-se de obrigação propter rem”. (AGA 305.718/RJ, Rel.

Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 16.10.00).

Ademais, assim se pronunciou o STJ, quando do julgamento do Recurso Especial Repetitivo de nº 1345331/ RS (tema 886):PROCESSO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.ART. 543-C DO CPC.

CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS.

AÇÃO DE COBRANÇA.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

IMISSÃO NA POSSE.

CIÊNCIAINEQUÍVOCA.1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que aposse foi exercida pelo promissário comprador. 2.

No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ 2º Seção, REsp 1.345.331-RS, Rel.

Ministro Luís Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015).O artigo 1.245, do Código Civil prevê que a propriedade de imóvel só se transfere com registro em RGI.No caso dos autos, caso a certidão do RGI eseja desatualizada não será possível saber a situação patrimonial do imóvel, e, portanto não será possível confirmar que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, conforme prevê o art. 109 da Constituição Federal.