TRF2 - 5003115-14.2024.4.02.5107

body{ padding: 10px; font-family: Times New Roman; font-size:13pt }; #divHeader{ line-height:25px; margin-bottom:30px }; #divBody{ max-width:90%; text-align:justify }EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (JEF) Nº 5003115-14.2024.4.02.5107/RJRELATOR: KARINA DE OLIVEIRA E SILVAEXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLAGE VENDA DAS PEDRASADVOGADO(A): ANDRE PORTO ROMERO (OAB RJ052015)ATO ORDINATÓRIOIntimação realizada no sistema eproc.O ato refere-se ao seguinte evento:Evento 41 - 09/09/2025 - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5003115-14.2024.4.02.5107/RJ EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLAGE VENDA DAS PEDRASADVOGADO(A): ANDRE PORTO ROMERO (OAB RJ052015)EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Execução de Título Extrajudicial proposta pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGE VENDA DAS PEDRAS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando o recebimento de R$ 17.369,17 referentes a cotas condominiais inadimplidas do período de 09/2019 a 04/2023, relativas à unidade 202, bloco 19.

A parte autora emendou a inicial (evento 6, EMENDAINIC2), excluindo as parcelas anteriores a 02/08/2019 em razão da prescrição quinquenal, reduzindo o valor executado.

Citada, a CEF apresentou Exceção de Pré-Executividade (evento 12, EXCPREEX1), alegando: (i) ilegitimidade passiva, por se tratar de imóvel objeto de contrato de arrendamento residencial do PAR com o Sr.

Vagner Ferreira Antunes; (ii) prescrição das parcelas anteriores a 02/08/2019; (iii) irregularidade na cobrança de honorários em sede de JEF; (iv) falta de documentos indispensáveis.

O exequente manifestou-se (evento 17, PET1 e evento 34, PET1), sustentando a legitimidade da CEF por ser proprietária registral do imóvel, conforme certidão de ônus reais atualizada (evento 22, PET1).

Relato o necessário.

Decido.

A controvérsia cinge-se à análise dos pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo de execução, especificamente no que tange à legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, à liquidez do título executivo e ao alegado excesso de execução.

Da Legitimidade Passiva da Caixa Econômica Federal A Executada sustenta sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, sob o argumento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o arrendatário, que detém a posse direta do imóvel.

A tese não merece prosperar.

As despesas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e não à pessoa.

A responsabilidade pelo seu pagamento é daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou de titular de um dos direitos reais sobre a coisa.

No caso dos autos, a Caixa Econômica Federal figura na matrícula do imóvel como proprietária do imóvel na qualidade de gestora do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e em nome do Fundo Financeiro (evento 22, DOC2).

O arrendatário é mantido como simples possuidor direto do imóvel, cuja propriedade permanecerá com o arrendador (FAR, representado pela CEF), até o cumprimento integral do contrato de arrendamento e exercício da opção pela compra do imóvel pelo arrendatário.  É o que se extrai da análise das seguintes disposições da Lei nº. 10.188/2001, a qual criou o PAR: Art. 1o  Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.     (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007) § 1o A gestão do Programa cabe ao Ministério das Cidades e sua operacionalização à Caixa Econômica Federal - CEF. (...) Art. 2o  Para a operacionalização do Programa instituído nesta Lei, é a CEF autorizada a criar um fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa.     (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120) § 1o  O fundo a que se refere o caput será subordinado à fiscalização do Banco Central do Brasil, devendo sua contabilidade sujeitar-se às normas do Plano Contábil das Instituições do Sistema Financeiro Nacional (Cosif), aos princípios gerais de contabilidade e, no que couber, às demais normas de contabilidade vigentes no País.     (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120) § 2o  O patrimônio do fundo a que se refere o caput será constituído:     (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120) I – pelos bens e direitos adquiridos pela CEF no âmbito do Programa instituído nesta Lei; e     (Incluído pela Lei nº 12.693, de 20120) II – pelos recursos advindos da integralização de cotas.     (Incluído pela Lei nº 12.693, de 20120) § 3o  Os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições: I - não integram o ativo da CEF; II - não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF; III - não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; IV - não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF; V - não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser; VI - não podem ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis. § 4o  No título aquisitivo, a CEF fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do fundo a que se refere o caput. § 5o          (Revogado pela Medida Provisória nº 1.070, de 2021) § 6o  A CEF fica dispensada da apresentação de certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional do Seguro Social - INSS, e da Certidão Negativa de Tributos e Contribuições administradas pela Secretaria da Receita Federal, quando alienar imóveis integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput. § 7o  A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo a  que se  refere o caput deste artigo será efetivada diretamente pela CEF, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e ao destaque de que tratam os §§ 3o e 4o deste artigo, observando-se: (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007) I - o decurso do prazo contratual do Arrendamento Residencial; ou (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007) II - a critério do gestor do Fundo, o processo de desimobilização do fundo financeiro de que trata o caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007) § 8o  Cabe à CEF a gestão do fundo a que se refere o caput e a proposição de seu regulamento para a aprovação da assembleia de cotistas.  (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120) Assim, a CEF é responsável perante o condomínio pelo adimplemento das obrigações condominiais.

Em casos análogos, julgados do TRF2: ADMINISTRATIVO.

APELAÇÃO EM EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM.  IMÓVEL OBJETO DO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR.

LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF.

REPRESENTANTE DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR.

TÍTULO EXECUTIVO.

LEGITIMIDADE.   APELAÇÃO DESPROVIDA.1.

Trata-se, na origem, de título executivo extrajudicial, decorrente de dívida de cotas condominiais de imóvel objeto do PAR - Programa de Arrendamento Residencial, arrendado com recursos do FAR - Fundo de Arrendamento Residencial, no montante de R$ 6.236,43 (seis mil e duzentos e trinta e seis reais e quarenta e três centavos), atualizado em 12/05/2021.2.

O Programa de Arrendamento Residencial - PAR foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, tendo o Ministério das Cidades como gestor, a CEF como operadora e o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) como financiador e arrendador.3.

O arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda (Lei 10.188/2001, arts. 9º e 10), não se aplicando aos arrendatários as disposições do art. 1.333 do Código Civil.

Condômino é o proprietário da unidade e, a despeito do elastério do art. 1.334, § 2º, do Código Civil - para considerar como tal também o compromissário comprador e o cessionário - o conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específica (STJ - REsp: 1576651/SE, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe de 25/06/2020).4.

Além da obrigação pelo pagamento de débitos condominiais possuir natureza propter rem, hipótese em que a responsabilidade pelo adimplemento dessas despesas é do proprietário do imóvel, a legitimidade passiva da apelante exsurge da própria disposição do art. 52 da Convenção Condominial (evento 1, OUT8 dos autos executivos), segundo o qual, quando verificada "a situação de insolvência em unidade de propriedade do FAR, cujo atraso seja superior a 90 (noventa) dias, a cobrança deverá ser promovida contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, representante do Fundo, através de notificação à sua área responsável, ficando a partir desse momento, vedada qualquer negociação com o arrendatário sem anuência da CEF".5.

A ação executiva está instruída com todos os elementos que conferem certeza e liquidez do título executivo como a convenção condominial, as atas que estabeleceram o valor da cota, bem ainda a lista de inadimplentes e o respectivo cálculo discriminativo do débito, indicando o valor originário e a incidência dos encargos decorrente da mora.

Com efeito, gozando o título executivo extrajudicial de presunção de legitimidade, cabe ao executado demonstrar, de modo inequívoco, eventual erro na apuração do cálculo, o que não ocorreu nos presentes autos.6.

Apelação desprovida.

Honorários advocatícios majorados em 10% (dez por cento) sobre o montante da verba fixada (art. 85, § 11 do CPC).DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8a.

Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso., majorando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento), sobre o montante da verba fixada, a fim de atender ao disposto no § 11, do art. 85 do CPC, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.(TRF2 , Apelação Cível, 5010062-04.2021.4.02.5103, Rel.

FERREIRA NEVES , 8ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - FERREIRA NEVES, julgado em 02/09/2024, DJe 13/01/2025 21:42:29) DIREITO CIVIL.

EMBARGOS A EXECUÇÃO.

COTAS CONDOMINIAIS.

IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, REPRESENTADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.1) Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, tendo por objeto sentença que julgou improcedente o pedido [embargos a execução civil de obrigação de pagar (cotas condominiais em atraso), fundada em título executivo extrajudicial, no valor total de R$ 12.930,64 (doze mil novecentos e trinta reais e sessenta e quatro centavos), em maio/2021], condenando a embargante em honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa.2) No âmbito do "Programa de Arrendamento Residencial - PAR", instituído pela Lei nº 10.188/2001, há que se divisar duas relações jurídicas distintas: (i) a mantida entre a CEF (representando o "Fundo de Arrendamento Residencial - FAR", proprietário) e o condomínio, de natureza estatutária, fundada na convenção condominial; e (ii) aquela mantida entre a CEF (representando o FAR, arrendador) e os arrendatários, de natureza legal e contratual, fundada tanto no contrato de arrendamento residencial quanto, para o caso das obrigações de pagar as cotas, no artigo 27, § 8º, da Lei 9.514.3) Pagar as cotas condominiais constitui obrigação propter rem e é ao proprietário do bem (condômino) que a lei atribui o dever primário e imediato de adimplir essas despesas (artigo 1.336, inciso I, do CC).

No Programa de Arrendamento Residencial (PAR) os arrendatários são mantidos como possuidores diretos dos imóveis, cuja propriedade permanecerá com o arrendador.

No caso concreto, a propriedade do imóvel é do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela Caixa Econômica Federal, à luz da prova dos autos, nos termos do documento acostado no evento 17, ANEXO2/JFRJ.4) Apelação desprovida.DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6a.

Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.(TRF2 , Apelação Cível, 5010125-29.2021.4.02.5103, Rel.

JOSE EDUARDO NOBRE MATTA , 6a.

TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - JOSE EDUARDO NOBRE MATTA, julgado em 03/07/2023, DJe 07/07/2023 18:00:34) DIREITO CIVIL.

COTAS CONDOMINIAIS.

COBRANÇA.

IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, REPRESENTADO PELA CEF.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.É ao proprietário que a lei atribui o dever primário e imediato de pagar as cotas condominiais (artigo 1.336, inciso I, do CC).

Nas relações de puro financiamento em condições de mercado, o credor fiduciário, embora proprietário em confiança do bem, não responde pelas cotas diretamente, quando o imóvel está na posse do devedor, se este deixa de pagar uma ou outra cota.

Mas poderá vir a responder por elas, e assim será toda a vez que a propriedade se consolidar em seu nome.

No Programa de Arrendamento Residencial - PAR, os arrendatários são possuidores diretos dos imóveis, cuja propriedade permanece com o arrendador, mas quando há vários meses em atraso, é possível a cobrança direta contra a Caixa Econômica, mormente porque o contrário seria admitir a demora da credora em consolidar a propriedade ou tomar as providências para tanto, em detrimento dos demais condôminos.

Assim, o artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 não exclui, no âmbito do sistema PAR, a possibilidade de que este cobre do credor fiduciário.

Apelo provido.

Sentença terminativa reformada.DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6a.

Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.(TRF2 , Apelação Cível, 5001388-77.2020.4.02.5101, Rel.

GUILHERME COUTO DE CASTRO , 6a.

TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - GUILHERME COUTO DE CASTRO, julgado em 08/03/2021, DJe 16/03/2021 21:52:04) Portanto, a condição de arrendante e proprietária do imóvel confere à Caixa Econômica Federal legitimidade para figurar no polo passivo da presente execução.

Rejeito, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva.

Da Prescrição A CEF argumenta a prescrição de parte do débito.

Este ponto merece acolhimento parcial.

Este Juízo, em despacho saneador (evento 3, DESPADEC1), já havia se manifestado sobre a questão, determinando que a pretensão de cobrança de dívidas condominiais prescreve em 5 (cinco) anos, conforme o Art. 206, §5º, I do Código Civil.

Considerando que a ação foi ajuizada em 02 de agosto de 2024, estão prescritas as parcelas vencidas antes de 02 de agosto de 2019.

O exequente, em cumprimento à determinação judicial, apresentou emenda à inicial (evento 6), na qual retificou o período da cobrança para iniciar a partir de 2019 e ajustou o valor total do débito para R$ 17.369,17.

Dessa forma, no momento em que a CEF apresentou sua defesa, a execução já tramitava sobre o valor correto, não havendo qualquer parcela prescrita sendo exigida.  Rejeito.

Da Ausência de Liquidez e Certeza do Título A executada sustenta a ausência de um título executivo válido, argumentando que o exequente não comprovou documentalmente a origem e o valor do crédito, conforme exige o Art. 784, X, do Código de Processo Civil.

A alegação não se sustenta.

Para que o crédito condominial constitua título executivo extrajudicial, é necessária a apresentação da convenção do condomínio e das atas das assembleias que aprovaram as despesas e fixaram o valor das cotas.

O Art. 784, X, do Código de Processo Civil estabelece que o crédito referente às contribuições condominiais, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral e documentalmente comprovadas, constitui título executivo extrajudicial.

O condomínio exequente juntou aos autos: A Convenção do Condomínio (evento 1, ANEXO10), que estabelece a obrigação dos condôminos de concorrerem para as despesas comuns.

As Atas das Assembleias Gerais que fixaram o valor da cota condominial para o período não prescrito: Ata de 28/03/2019 (evento 1, ANEXO13): Aprovou a taxa condominial no valor de R$ 280,00 a partir de abril de 2019.

Ata de 12/11/2020 (evento 1, ANEXO12): Deliberou pela manutenção da cota no valor de R$ 280,00 para o período de dezembro de 2020 a novembro de 2022.

Ata de 30/11/2022 (evento 1, ATA8): Manteve a cota em R$ 280,00 para o período de dezembro de 2022 a novembro de 2024.

Além disso, em atendimento ao despacho de emenda à inicial, o exequente juntou a Ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 28 de março de 2019 (evento 6, ATA4), na qual foi aprovada a previsão orçamentária para o período, com a fixação da taxa condominial no valor de R$ 280,00 (duzentos e oitenta reais).

A planilha de débito retificada (evento 6, CALC3) demonstra que este valor foi a base de cálculo para a cobrança das cotas a partir de 2019.

A documentação apresentada é suficiente para comprovar a certeza e a liquidez do débito principal referente às cotas ordinárias no valor de R$ 280,00 mensais durante todo o período da cobrança (agosto de 2019 a abril de 2023).

Os encargos moratórios, como juros e multa, são passíveis de apuração por simples cálculo aritmético, não retirando a liquidez do título.

Assim, rejeita-se a alegação de ausência de título executivo extrajudicial.

Do Excesso de Execução (Honorários Advocatícios Contratuais) A executada argumenta que há excesso de execução, pois o exequente incluiu na planilha de cálculo a verba de 10% a título de honorários advocatícios, perfazendo o total de R$2.894,85 (evento 6, CALC3).

Todavia, referida questão restou prejudicada com a apresentação da petição evento 34, PET1, ocasião em que a exequente excluiu da execução os valores referentes aos honorários advocatícios (evento 34, DOC2).

Ante o exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade.

Findo o prazo recursal, prossigam-se os atos executários.    

Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5003115-14.2024.4.02.5107/RJ EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLAGE VENDA DAS PEDRASADVOGADO(A): ANDRE PORTO ROMERO (OAB RJ052015) DESPACHO/DECISÃO Considerando que o exequente, no Evento 22, limitou-se a juntar a certidão de ônus reais, sem se manifestar especificamente sobre a preliminar de prescrição levantada pela executada (evento 12, EXCPREEX1), intime-se o exequente para, no prazo de 10 (dez) dias, apresentar manifestação sobre a prescrição, com o demonstrativo detalhado das cotas condominiais, discriminando as datas de vencimento e eventuais causas interruptivas, sob pena de extinção parcial da execução quanto às parcelas prescritas.

Findo o prazo, voltem-me conclusos.